#109估價師第4名_108不動產經紀人_汪同學
#應屆畢業生一次考取

其實考試第二天結束心已經涼了一半，第三天結束全涼了，當時大概估算一下自己分數，覺得自己應該90%不會上，已經開始在思考要當全職考生還是邊工作邊念書，甚至放榜當天我也在念書XD，看到榜單上出現我的名字真的有點不敢置信，還一度懷疑是不是同名同姓，看到准考證號碼才敢安心地歡呼。能夠第一次就考上估價師，真的非常幸運，真心覺得我不是個聰明的人，法條也是背了就忘，忘了再背，但我從來沒想過要放棄，當同屆很多人大四爽爽過的時候，我每天關在學校自習室埋頭苦念，心裡難免會懷疑自己幹嘛這樣自虐，但我知道這些都是過程，考上的時候這一切都值得，看你能不能堅持下去而已。當然也會有讀到心態炸裂的時候，沒關係稍微休息一下再出發，我會跑去看人家的上榜心得，會覺得重新充滿動力，可以繼續奮戰很久。...................
👉全文及成績單：https://bit.ly/38xXQCG

【龔成問答信箱】（Q17621-Q17640）

Q17621：

1.龔SIR,我是你初階班的學生。上堂學到唔少野,學到有用的估值方法。我想學更多估值方法,去估值不同行業股票,如潛力股, 保險股。可否推介一些有效地教估值的書。謝謝。

2. 優質股票應長期持有, 或在估值高時賣出。我相信龔SIR大部分情況下,即使估值貴,也是不賣的。但可否分享一下你試過估值高而賣出股票的情景和心態, 什麼事令你判斷賣出優質股?(除了2800)

3. 另外,如大市過熱,想放部分優質股.是否先優先放水筒2/3的股票較好?潛力股如1211價值未完全釋放,不應優先放出?還是按估值同資產比例.貴的股就可放?

感謝你的回答

龔成老師：

1）你可以睇有問巴菲特的，當中有部有教估值方法，不過要仔細找。另外，我的進階班都會教。

2）中國人壽（2628）就是其中一個例子，這股我在$6買入，之後在$40賣出的。

因為當時我的估值，佢大約是$15-$25，所以我在股價比股價低時買入，在股價比估值高時賣出。保險股其中一個特點，就是當投資市況狂熱時，好易炒高左。

這是由於佢持有一些金融資產，佢會將收來的保費投資，當股市上升時，佢當中資產價值會上，但這個所謂的資產價值，只是由於短期股市向上，並不是業務的長期向上，所以，當時市場比佢好高的估值，但我認為佢總會回到合理價值，因此，當時在股市狂熱期，配置貴的時候，賣出這股。

你會見到我運用了第四堂所教的指標，將「賣出時機」指標，配合了「貴」的估值，作出賣出動作。

其實，佢回落翻，加上賺錢能力比過往略有減少，因此我無再買入。

3）其實要睇你自己的配置，如果你配置想持有較多水桶1，就唔好賣水桶1。

另外，要睇翻大市是熱炒那一類，例如近期，新經濟股有少少熱，但舊經濟股反而一點都唔貴。如果要優先賣出就會選新經濟。

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Q17622：

我想問北京控股392，見佢 股價不停下跌，但係睇佢嘅財務報表又唔係咁差，請問原因係乜？仲有冇長線投資價值？

龔成老師：

第一，盈利有所下跌，你睇翻佢中期業績都。第二，市場預期佢之後會更差，所以估值下跌，第三，融資成本高左，佢的利息盈利率跌左，去到近5倍的水平，反映利息支出情況有少少對佢不利。

質素不是無的，但唔算強，同時有少少轉弱，現價合理的。投資值博率就中等。

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Q17623：

你好,成哥,請問,我點樣憑"損益表, 資產負債表,負債總額, 股東應佔權益"黎分析E個企業現在價值,或合理平貴位置?

龔成老師：

要好長好長時間，先解釋到，這是一本書的內容。《年報勝經》正正是講這些。

你大約可以理解，損益表是記錄企業的生意情況，而資產負債表是記資產與財務情況。

當我地了解左一個企業現時的「情況」後，就可進行企業估值，主要考慮企業的「業務價值」、「資產價值」。

坦白講，要計企業的價值，過程比較複雜，好難三言兩語就講到，就算在我的股票班，都要講5小時，裡面會講3種估值方法，有難有易，但同學都用到的。

簡單來說，要考慮企業的生意、盈利、現金流等財務數據，同時要比較行業，考慮這企業的經營情況，之後的環境又會如何。這都是計算的基礎。

但如果要深入計算，基本上要好仔細的研究企業，要分析好多財務數據用比率，先至有較完整的答案。

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Q17624：

老師，我係你舊生，嘗試分析另一隻股票
3306江南布衣。

基本數據是不俗，負債/ROE/來自主要生意的收入等都不錯，毛利率高於同行，數字上表現不差，於是連同年報一併分析。

近期股價受挫，因疫情令它要暫停部分店鋪，而造成盈警，但只是中短期影響。

根據年報資料:自己亦有投資發展，購買了不少不動產廠房，公司是有長凌發展目標。而且它的網上銷售有上昇趨勢(三年收入增加一倍)，長遠是一個正面信息。它的目標顧客以內地為主，相對不太受貿易制裁所影響。

護城河方面，它有一定品牌知名度及活躍會員三年間也增加了一倍，而會員貢獻零售占比在2019年多達70%。有見及此，雖然是易被取代的製衣業，但設計的品味及忠誠卻難以被複製。

當然未來會員增長未必會有這麼快，pe不能太進取。基於以上情形，3306的pe有點難推算，因為它設計為主的獨特性市場上沒有大公司是比較接近。

與李寧/安踏及申洲有一定分別(李寧/安踏的時裝收入佔比不大，申洲以製衣為主，設計較少)，而安踏李寧及申洲的pe都有20以上。

睇返3306的過往表現，及會有一定發展空間，但中期都不會像李寧這樣能發展至國際品牌。所以我認為pe有10-15，每股盈利$1港圓，加上10%buffer，所以價格為9-13.5。老師點睇，謝謝

龔成老師：

你的分析不差，不過估值要保守翻D，主要原因是賺錢能力唔算強。

江南布衣（3306）係一家位於中國的設計師品牌時尚集團，從事設計、推廣及銷售女士、男士、兒童及青少年時尚服裝、鞋類及配飾。

產品定位於中高層收入客戶，佢將所有產品生產外包予國內的供應商，分為成品供應商，即負責加工該等自行購買的原材料及面料，及加工供應商，負責加工集團所提供的原材料及面料。

過往的增長力不差，但業務開始有增長力減弱的情況，投資價值只是中等，加上中國經濟轉弱，唔算特別吸引，但不是無質素的，現價合理區中下部，暫時睇是平穩增長類。

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Q17625：

成哥，最近睇緊你本5年置業本書睇到按揭果度有少少野想請教下你。

目標30歲前儲到100萬，家人支助30萬，買4M樓投資用，每月供大約1萬2。現時人工22K，穩定。

因為計過人工如果冇升到3萬5一個月，咁樣就過唔到壓力測試。假使人工不變，我諗左兩個方案

1) 搵女朋友做擔保人
 可以借盡9成，有多D閒錢作投資。
2) 借按保8成
 首期要畀80萬+按保費約7萬到。

龔成老師：

如果從穩健度來說，（2）是較好，如果你用（1）的方法反映你每月供款方面較緊，而投資物業的重要原則，就是「供得起」，因此，（2）對你來說，始終是較穩健的。

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Q17626：

想請教一下 如果收息股 2777 3393 405 435 778 邊隻好？

2777 3393 相對高息 派息又穩定 唯獨股價唔穩定

龔成老師：

富力地產（2777）的優點是超高息，但缺點是業務本質，始終內房業務較為波動，這會令股價較波動，加上本身負債較高，有風險，因此，這股不是不能收息，但只能是收息組合「其中一員」，不能過多。

威勝控股（3393）質素一般，擔心出現賺息蝕價。

至於其餘3股，都是理想的收息股，無問題。

不過，上述大部分都是同地產有關的企業，這會出現行業集中風險，你要注意翻。

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Q17627：

成哥，我想問下有200萬/500萬/1000萬流動資產有乜嘢分別？

龔成老師：

首先要處理左自己的需要，例如住屋、生活、備用、負擔，同時考慮自己風險等，每個人要留的現金都不用。

另外，就是因應自己的年齡與風險，去進行配置，在比例上，配置分別唔大，但「能買到的工具」，就會不同，例如物業及一些入場費較大的工具，就要較大金額先較易配置。

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Q17628：

老師你好，看了你的文章決定想月供股盈富，我月薪22k，但我目前想每月供$2000先嘗試一下，請問這樣有問題嗎？

因為我的銀行要收50元手續費，這樣會不會很蝕？ 月供股有沒有最底的入場費會比較好一點？

（只想供一隻）另外想看你的股票入門學習書本，可否推薦，謝謝。

老師我忘了說，我每月有$8000元的可用閒錢。

龔成老師：

如果可以的話，建議你每月供多少少，$4000較好，或是找一間手續費較平的銀行或證券行進行，否則你手續費佔比太多，唔值得。

你可以這刻儲多少少現金先，之後先開始進行，每月供盈富（2800）$4000。

如果你有選股能力，有心水股，就可以月供盈富$2000，另外再加2隻股（每隻$1000）。

你可以睇《股票勝經》。

另外，建議你多增加投資知識，在選股、企業估值、投資時機上落功夫，對你長遠財富有好大影響。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q17629：

龔成老師你好，我是你的讀者。我緊排睇緊你財務自由行的書，學到好多嘢。

本人三十五歲，之前冇儲蓄，試過投資外匯，被偏下八十萬，今年頭先還完所有財務。我月入大嘅四萬，扣除家人支岀我還有$13000左右。

我想將來有被動收入財務自由，聽朋友介紹，我月供$4000（0005）依家有二手，另外每月買入一手（3899）二手，有三手小米，我睇完你平時寫盈富基金係好選擇，如果我想月供應該點分配，我另外對中銀香港有興趣，我是不是可以一齊月供。

我想做到你所說財務自由，不受「系統」控制，雖然我好遲有這個想法，但希望老師可以幫幫我，多謝。

龔成老師：

當我地進行人生財富累積，會運用「先增值，後現金流」作方法，年輕人應投資較多增值類資產，而較年長的，則應投資較多保守類項目，因為年輕人的財富系統未成形，同時負擔較少，可承受的風險度較高，所以會著重增值為先。

例如初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到年紀漸長或已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票。

你35歲，其實唔需要太保守，我見你好多收息類或增長類的股，這並不是好事

匯豐（0005）唔太建議月供，對你來說，小部分持有已得，這股增長力有限

中集安瑞科（3899）唔值得每月入一手。

中銀香港（2388），你都可以分注投資，但你唔應該過份集中在銀行股。

你可以考慮盈富（2800）、銀娛（0027）、恆基（0012）、中銀（2388）、港鐵（0066）、平安（2318）、粵海（0270）、領展（0823）、希慎（0014）、太古地產（1972）等，你可以了解下這些股票，然後從中選股。

如果想增長力高少少，可考慮：阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382）、比亞迪（1211）、中生製藥（1177），但就要明白波動性比上述會高左，同時風險大左，你要自己平衡。（如果你本身較保守，就唔好投資這幾隻）。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q17630：

請問現在00019太古股份公司應該是入市好時機嗎？
因為太古按每年都有百分之十的增長

龔成老師：

太古股份公司Ａ（0019）的質素只是一般，佢業務裡包左國泰（0293）而這部分較弱。

整體上，0019增長力唔強，投資價值中等。

反而你考慮太古地產（1972），長遠增長力更好，中短期會較弱，但長遠無問題的。

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Q17631：

早晨龔Sir ，第一次上來請教。我想買匯豐股，宜家可以嗎?

但好多人對匯豐前景唔睇好，我猶豫不决，請指教，謝謝。

龔成老師：

匯豐（0005）並不是零質素，不過，賺錢能力、增長力，的確比過往年代弱左，所以估值都有所調低。

你要明白佢只是收息股，股價增長有限，你買入就是收息。現價是合理的，可以投資，但由於質素等問題，唔建議持有太多。

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Q17632：

龔Sir，想請教你點睇1157及3339？

龔成老師：

中聯重科（1157）主要從事研究、開發、生產與銷售工程機械、環衛機械和農業機械，提供環境解決方案，以及融資租賃服務。

企業早幾年的生意不太好，有持續下跌的情況，盈利亦比較波動，到近一年才好轉，而股價都升翻唔少。

這股現時估值算合理，但不算平宜，投資值博率只屬中等，如你想入，分注投資都可以的。

中國龍工（3339）主要業務為製造及分銷輪式裝載機、壓路機、挖掘機、起重叉車及其他基建機器。佢的產品有出口至俄羅斯、中東、澳大利亞及非洲等地。

雖然近一年生意不差，但以過去5年計，生意與盈利都有波動情況，這點不得不注意。而企業的賺錢能力算是中等。

以企業的質素來計只屬中等，現時不貴，股息率都算吸引，但業務波動是風險，因此投資不能大注。但長線基本上可以的。

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Q17633：

你好龔老師，本人40歲，經過多年投資儲蓄，終於儲蓄到有一百萬現金，希望可以得到指點一下未來投資策略，現在沒有任何股票持有，月入26,000。

龔成老師：

如果你無特別的資金需要，可以用這些資金來投資，股票是其中一個主力。

你可以動用$50萬（要分注慢慢用），餘下$50萬就等機會。

以你的年齡，平穩增長股是較合適的。你可以考慮盈富（2800）、南方Ａ５０（2822）、VOO作為重心。

另外再加一些個股，如銀娛（0027）、恆基（0012）、中銀（2388）、港鐵（0066）、平安（2318）、粵海（0270）、領展（0823）、希慎（0014）、太古地產（1972）等，你可以了解下這些股票，然後從中選股。

如果想增長力高少少，可考慮：阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382）、比亞迪（1211）、中生製藥（1177），但就要明白波動性比上述會高左，同時風險大左，你要自己平衡。（以你的年齡，這部分唔應多過平穩增長類股）。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q17634：

你好龔Sir, 看完了股票勝經之後，現實行重整手上持有多年的股票，有些沒有質素的已經賣了，但其中3隻不知如何處理，請指教。

1. 中國重汽
2. 第一視頻
3. 中遠海發（之前想賣嘅時候見佢開始派番息，而且都不錯，但股價一直跌）

龔成老師：

決定繼續持有一隻股票與否，最重要是睇「質素」，買入價不是重點。

中國重汽（3808）有質素的，本身企業的定位清晰，持有無問題。

第一視頻（0082）無乜質素，賣出較好。

中遠海發（2866）質素中等，貿易類股票的賺錢能力，比過往減弱，這類股唔建議持有太多。可以等經濟好翻D，這類貿易相關股都會上翻，到時先賣出到得。

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Q17635：

老師，我喜歡寧靜的環境，昨天去深井睇樓，過去3年跑輸大市，大市升了十幾%，深井反而跌了5-10%，請問你點

希望可以買些小單位自住，跟大市同步升值；你本書介紹九龍東，我也有興趣，但真的太密集+樓齡40年

錯過了凱匯，又可能買唔起

龔成老師：

深井在環境、景觀上都不差，如果你喜歡，這都可以考慮。當然，這是從「自住角度」去分析。

佢跑輸大市，是「市場角度」，因為市場認為佢的價值，並不及其他的地區，自然會出現跑輸這情況。佢最大的問題就是「地點」，始終在交通上較煩，相信在可見將來，情況都是這樣。

香港人較忙碌，地點的因素會影響好大，無論是時間、方便、交通費上，因此，從投資角度，這區並不是很理想，但如果你想自住，你自己喜歡就最重要。

九龍東當然更有投資價值，但可能你在自住方面就較一般。

所以，你要考慮自住的因素較大，還是投資因素較大。

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Q17636：

老師，你好，看了你的《選股勝經》如獲至寶，不衹是教人選股，而且通過各行各業的分析，國家發展等。

把他推薦給剛畢業的大學，一來通過該書可以見到各行各業的發展前景，幫助自己擇業，二來可以在畢業生見工前，如果想進入書中介紹的公司

自己對該公司進行了比較準確的瞭解，對見工成功，我想也會大有幫助。

推薦給DSE考生也助於選擇大學專業。
真是太好了。

有時間我一定去上你的堂。

龔成老師：

《選股勝經》較多在大環境與行業面的方面。

你要保持進步，我相信知識對我地好重要，而財富與知識成正比。大家加油！

遲D課堂見！

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Q17637：

龔成，會唔會做有關6969 既初步分析睇法？

龔成老師：

思摩爾國際（6969）係霧化科技解決方案提供商，主要經營以下兩項業務。

第一，佢以ＯＤＭ模式為全球煙草公司及獨立電子霧化公司（如日本煙草、英美煙草、Ｒｅｙｎｏｌｄｓ
　　Ａｓｉａ－Ｐａｃｉｆｉｃ、ＲＥＬＸ及ＮＪＯＹ）研究、設計及製造封閉式電子霧化設備及電子霧化組件。

第二，佢做研究、設計、製造及銷售自家品牌（包括「Ｖａｐｏｒｅｓｓｏ」、「Ｒｅｎｏｖａ」及「Ｒｅｖｅｎａｎｔ　Ｖａｐｅ」）開放式電子霧化設備或ＡＰＶ（高級進階私人電子煙設備）。

基本上業務是正面的，有當中的獨特性，以及長遠有增長力。不過，股價升了不少，現價唔算平，如投資真的小注好了，而這股有長線投資價值的。

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Q17638：

龔Sir你好！有關月供股既配搭想問吓龔sir你意見：我爸爸月入3萬；媽咪全職主婦，爸爸仲有7年退休，係月光族，得幾萬元積蓄。

我想每個月用大約6，7千蚊幫佢地月供股儲錢，等佢地第時退休每個月都最少有五千蚊生活費。

月供股方面例如月供盈富可以嗎？抑或揀一兩隻收息股做月供？

例如希慎/香港電訊/港燈？
麻煩晒，唔該你

龔成老師：

以佢地的年齡，可以供盈富（2800）$3000，然後有$4000就月供一些收息，這是較平衡的做法。你可以利用7年時間，保持月供就得。

例如港燈（2638）、深高速（0548）、香港電訊（6823）、工行（1398）、恆生（0011）、置富（0778）、陽光（0435）都可以。你在這裡選股就得。

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Q17639：

龔老師,我想問下我而家啱啱拎左政府嗰1萬,自己又無現金積蓄

其實可唔可以試下投資,或者適合D咩投資呢?
我今年26既...唔該晒老師先

想大約兩年左右有35-40萬左右儲蓄去外國進修...唔知道可唔可行?

唔記得加返月入...而家月入係19000左右,儲錢習慣比較差可以等於無咁樣...唔好意思成日都加D加D咁樣...

龔成老師：

政府的$1萬，其實作用有限，反而你留做備用現金仲好。

如果你想完成見標，就要好好運用你的收入，你26歲，是財富增值的黃金時期，要好好把握，盡你一切的力量去儲蓄、投資、學投資知識。

如果可以的話，我會建議你每月儲$10000，其中$5000月供股票，$5000儲現金。

你可以投資「平穩增值股」+「潛力股」，不過，由於潛力股要求你有一定的投資知識，因此這刻不用急著投資，你可以集中在平穩增值股先，潛力股小注好了。做月供股票，每月$5000
。

你可以考慮盈富（2800）$2000。

另外再加1、2隻（每隻$1500）：銀娛（0027）、恆基（0012）、中銀（2388）、港鐵（0066）、平安（2318）、粵海（0270）、領展（0823）、希慎（0014）、太古地產（1972）等，你可以了解下這些股票，然後從中選股。

如果想增長力高少少，可考慮：阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382）、比亞迪（1211）、中生製藥（1177），但就要明白波動性比上述會高左，同時風險大左，你要自己平衡。

如果你不懂股，就集中供盈富$5000。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q17640：

老師，我之前報讀了股票班，現在已經賺了學費的接近10倍。再此先謝謝老師。當本人真正賺到100萬時，定必會再次認真多謝老師。希望這個日子很就會來到。

龔成老師：

太好了！

理財是長期過程，要保持進步，保持理財與投資，同時要平常心，加油！

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若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。

另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。

由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。

並不是上考場了才叫考試
，我們也一直活在生活的
考試之中。
https://master666.pixnet.net/blog/post/33097213-《備考心法》面對考試的緊張與超克死亡的恐

雖然到出片呢一刻都未100%確定DSE唔會再延期，但根據教育局同考評局最近嘅消息，2020DSE暫時仲係好大機會喺4月24日開考，所以特登想拍翻段片比中六同學，睇睇開考當日有咩可以注意～
第三部分會有翻個checklist比大家參考 (條片係幾個月前拍落，當時未有疫情，所以後尾先補翻口罩呢個item）
知道今年考生一定會好徬徨，但既然暫時無辦法改變到外在因素，希望大家可以調整自己可以控制到嘅心態～仲有好多人為你地打氣，加油撐住?
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Melody Tam資歷：
- HKDSE 7科5**狀元，包括中英文科均4卷5**，選修科 (Biology, Chemistry, Economics) 分數大幅度拋離5**的最低要求
- 17歲時第一次應考雅思 (IELTS) 便取得滿分9分成績
- 於香港中文大學修讀環球商業學 (Global Business)，GPA達3.9/4.0，曾獲得多個獎學金及入選院長嘉許名單
- 曾於多家金融機構及投資銀行實習，尚未畢業已獲摩根大通聘請為全職投資銀行分析師
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