210622工商 如何讓銀行看得起你？買房新手必看6大重點
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買房除了自身的喜好及挑房哲學，買房之前如何培養財力證明以爭取優惠房貸更是重要！尤其我買的是限制更嚴格、權狀未達15坪的套房，讓我來分享與銀行交手的過程中，究竟有哪些眉角是要特別注意呢？

堅守預算上限

雖說買房是一個妥協的過程，但有些底線不能退讓。以條件設定來說，過去我（房仲）都以「符合客戶需求」找房，預算其次，畢竟出錢的不是我，何況買家通常對房仲也會有所保留，所以剛開始我總會介紹價格超出一點或接近上限的房子。

如今換成我是買家，反而以「預算」為最優先前提。一朝被蛇咬，十年怕草繩，投資是該有壓力，但不該壓得讓人喘不過氣，我曾經高估自己的賺錢能力，買了高額儲蓄險，帶來長達6年的自虐式生活，但我不願再為了置產而影響生活品質。因此我堅持預算不調升，改放寬其他條件後繼續找房，畢竟銀行最後給我「搞什麼花招」我不會預先知道，唯有保守評估才能守住安穩的心。

談到房貸，主要分4大項目：還款年限／年期、貸款成數、房貸利率、只繳利息不繳本金的寬限期／寬緩期。以我從業10年的心得，影響這4個項目的因素，屋況其次，購買人本身才是重中之重！

如何讓銀行看得起你？

還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款99％」的新聞嗎？那時因為還沒有「豪宅限貸令」（台北市總價超過7000萬元以上房貸上限6成），所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣最高貸款至85成，而頂新魏家的財力已經大到銀行不怕它倒，又渴望賺取客戶的利息，兩情相悅最終取得超優惠貸款成數。

我想表達的是，房子條件再爛或是總價超高，導致銀行不願意放款太多時，如果購買人的財力證明夠雄厚，通常貸款仍不是問題。然而，每個人的工作性質不同，培養財力證明的方法自然也不一樣。

以我為例：我待的公司規模並不大，又是零底薪的業務型態，像我們這種人在買房時，銀行給的條件通常不太好，所以我努力在其他財力上培養證明。除了買房自備款的活存加定存共上百萬元，長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢；還有2張在2018年已繳清的6年期高額美元儲蓄險保單，且不解約亦不申請保單質借；以及每月的信用卡帳單都繳清不拖欠，也沒使用過最低應繳金額，維持零負債及良好的信用評比。

我發現，現代銀行普遍已與時俱進，知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」，所以在申請貸款時，有的專員甚至不要求看存摺，而是請我簽名授權，讓銀行直接向國稅局調閱我近2年的年度綜合所得稅申報紀錄。

像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講，縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明，他們也會因為我的職業是業務員而不採信。講更直白點，對於收入不穩定的職業，如果希望爭取好的貸款優惠，財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「2年前」就開始培養！

還款年限

目前市面上主要有20年期及30年期兩種，有的銀行為了搶客甚至推出40年期專案，而還款年期的長短，攸關屋齡與購買人的年紀。

以人來說（通則非一定）：銀行會以法定退休年齡為依據（也就是65歲），假設購買人年紀低於25歲，那麼65−25＝40，也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲，那麼買房還款年限最長就是20年了。

以房來說（通則非一定）：銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據判斷房子的壽命。加強磚造為約35～40年，RC（鋼筋混凝土）、SRC（鋼骨鋼筋混凝土）、SC（鋼骨）的耐用年限為約50～65年。算法跟人的退休年齡一樣，簡言之，屋齡越新，貸款年限越長。

以我為例：我買的是SC結構，屋齡約10年的房子（代表建物壽命還有至少40年），雖然我已37歲（距離法定退休年紀尚餘28年），但由於我具備「首購」身分，所以銀行經綜合考量之下仍願意給我30年期。

要注意的是，雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕，但銀行賺的利息也就越多。所以我的策略是，30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力，但不代表真的要繳滿30年，只要有賺到較多的獎金或意外之財就早點繳清。因為時間可以換取金錢，但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。

貸款成數

一開始，我找的是中國信託，才知道原來它們不承作套房，縱然我是VIP客戶，最高也只能貸6成，後來換國泰世華，沒想到它們最高能貸85成，這樣一來一回就差了25％，也就是將近250萬元的自備款！

不過每家銀行的政策都不同，且每年都在變動，今年國泰世華銀行承辦小套房最優惠，並不代表明年也是喔！

房貸利率

每家銀行略不同，甚至同一家銀行會出現2種方案。像我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一，核貸下來後竟端出2種方案讓我選擇。

方案1：貸款7成，利率1.48％，無寬限期。

方案2：貸款8成，利率1.31％，3年寬限期，但要加收1筆48600元的房貸型壽險。

起初，兆豐為了引誘我找它們申貸，只講方案2卻絕口不提「房貸型壽險」，直到核貸下來後才說因為我買的是套房，加上我本身是零底薪的業務等因素，因此必須加保才可以啟動方案2。原本我被唬住了，後來問朋友才知道，這筆費用其實在一開始申貸時就該讓客戶知道，當然也有可能是我誤會兆豐了，所以我要苦口婆心勸讀者，不管如何，買房一定至少要找2家銀行，貨比三家不吃虧。

寬限期

還沒有買房經驗的人，或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金，但這樣代表你並沒有完全搞懂。

以20年期搭配2年寬限期來說，我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息，等2年過後再啟動20年的本利攤還，也就是2＋20＝總共22年。正解是，頭2年只繳利息，剩餘的18年本利攤還；換句話說，原本可用20年攤還的本金，卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點錢，先樂後苦的概念。

我要強調，這並無所謂對或錯，只是偏好使用寬限期的人與我觀念不同罷了。以我朋友為例：他的房子價值1000萬元，月租金行情約2萬元，如果啟動寬限期，每月只需負擔約1萬元利息，只要寬限期一到，就轉貸（換銀行）並持續使用寬限期，就這樣無限循環，他可以永遠不繳本金，每月只付1萬元的利息，就能住在月租行情2萬元的房子裡，如果有閒錢，還可以去享樂或投資。從這個角度看，買房似乎比租房划算，差別只在能否湊出自備款而已。

最後我選哪種方案？

兆豐的方案2：貸款8成，利率1.31％，3年寬限期，房貸型壽險48600元。

國泰世華：貸款85成，利率1.31％，無寬限期。

以上是銀行核貸下來的2個方案，最後我選擇了國泰世華，而我的想法是這樣的。

如果選兆豐，代表未來3年期間我可以光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息，每月還有1萬元零用錢可花用，同事也附和說：「3年很長，3年內會發生什麼事不知道，只繳利息，及時享樂，等3年後說不定房價漲了，到時再賣掉，獲利了結，豈不爽快！」聽起來似乎很有道理。

只是，寬限期並不符合我的價值觀。一來我的個性偏好「先苦後樂」；二來這是我人生的第1間房子，算是「起家厝」，我本來就打算長期持有；三是我把買房當存錢，所以沒有不繳本金的打算；四是小套房可以貸款85成，且不需購買房貸型壽險，某個角度也算證明自己的財力被銀行認可的里程碑。

還有1個觀念也很重要：只做自己擅長的投資。我的強項就是不動產，如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或其他，反而可能虧錢。寬限期會讓人留下更多的現金在身上，而閒錢越多則越想作怪，這是人性。既然這樣，不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧！

省出一棟房：24招易上手的存錢絕技(本文摘自陳泰源著《省出一棟房：24招易上手的存錢絕技》，台灣遊讀會股份有限公司提供)

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【藍綠和解先從放下罷韓活動開始】
#檢視蔡政府執政除了製造對立，鬥爭特定族群之外，四年看不到任何政績。
#李來希為何說「天佑台灣」，還好今年1月11日不是韓國瑜當選？

520於下週到來，蔡英文第二屆總統任期即將展開，算算自今年1月11日當選開始，在這4個半月的任期交接期間，正好碰上全球新冠疫情肆虐，全國公務人員協會榮譽理事長李來希不免驚呼，這真是「天佑台灣」，還好韓國瑜落選，否則若重演2008年民進黨執政團隊輸了就躺著不做事，部會首長請假出走，台灣疫情還能處理控制得那麼好？

李來希今日直播時表示，檢視過去4年，蔡政府究竟做了哪些事？蔡英文4年執政，除了製造社會對立與鬥爭，對台灣沒有太大貢獻。現今台灣對新冠疫情的控管，也只是災害控管，並沒有為台灣社會產生紅利，也就是沒有向上走，只是維持平盤，讓台灣疫情不似國外嚴重而已。

隨著下週就職典禮即將到來，李來希回想起過去政黨執政輪替，在交接期間的執政卡卡情況。2008年1月10日中國國民黨馬英九當選 ，離520就職有4個半月的交接期，當時民進黨政府任內的政務官眼看選輸大勢已去，幾乎都跑掉了，好多人都跑去出國旅遊度假，薪水照領躺著不做事。他說，假如今年是韓國瑜當選，民進黨複製2008年現象，所有蔡政府官員都不能續任，請問陳時中部長還會每天開記者會處理疫病相關事項，每天坐陣指揮中心召開跨部會會議，台灣疫情能處理得當？所以他事後諸葛地認為「還好韓國瑜落選」。

李來希再舉例，2016年大選，民進黨取得立法院三分之二多數，當時馬政府執政下的行政院長為毛治國，在輸了後立即請辭，使得張善政副院長臨危受命擔任4個月過渡期間閣揆，只是礙於選罷法相關規定，執政方若敗選必須人事凍結，所以張善政無法任命部會首長及政務官，當時正好發生台南大地震，所幸為了救災，勝選的民進黨當下願以合作態度配合災害處理。

如今總統大選結束，選後，全球爆發新冠疫情大流行，舉國上下傾全力在防治疫病，但仍有一群在搞政治活動，搞罷韓。李來希認為，台灣目前要面對的問題不是韓國瑜，也不是只有新冠病毒，而是疫情後所產生的經濟文化負面影響及兩岸關係未來發展對人民的衝擊。其實誰來當高雄市長，對整個台灣發展影響不是太大，可是隨著罷免日期接近，民進黨中央地方聯手配合，結合時力、基進等附庸政黨，從北到南都投入鼓吹罷韓，讓罷韓成為社會亂象，這是整個政治體制出了問題。

李來希說，社會要和諧，必須要擺脫藍綠情結，藍綠要和解，而和解要從停止罷韓行動開始。他也點出，今天台灣其實已經沒有藍綠了，因為只要支持藍，就會被說成舔共，被打成紅色，因此，台灣只剩下紅色跟綠色。

李來希也要大家回頭檢視 ，過去4年蔡政府執政下，經濟有沒有變好，日子有沒有變得更好，所得有沒有增加，社會有沒有變得和諧？檢視之後就會發現，台灣這4年不僅在倒退，社會族群對立氛圍日漸加劇，兩岸緊張關係形成負面效應。所以他期待蔡總統下週在就職演說中能有新的宣誓，為台灣未來發展產生正向作用，不要再製造仇恨與對立，不要再鬥爭，放下藍綠情結，不要區分你我，以平常心對待2350萬人。

＃全世界處理紓困只一國有差別性：台灣。

李來希表示，對立延續下去，沒有贏家。在民進黨全民執政下，未照顧到人民，反而在區分族群製造對立，連現在的疫情紓困方案，排富條款一出，都可以把2千萬人排除掉，而得到紓困的3百萬人，又要區分成不同階層分領不同金額救助，連領錢都可分成有些人不需要申請，不需要排隊，不需要審核，比如說99萬個農民紓困金直接滙入戶頭，一般人申請提出證明審核後還不見得領得到。領到紓困金的人，又查出有許多是重複領取，這使得在口罩之亂後，又多了一個紓困之亂。如果特殊期間紓困只救窮不救急，對經濟穩定是沒有什麼幫助的。

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各位久等了！已經做好功課的想必正準備要以火箭速度噴射下單了，沒關係你可以先請💁‍♀️。還沒有頭緒或還在觀望的請聽我娓娓道來⋯

我們家是KidsRead點讀筆重度使用者，所以我後來備了第二支以防沒電吵偉大崩潰。他每天早上起來第一個找的是筆、吃飯要配音檔聽、繪本教材被cue的次數比玩具高、出門絕不忘帶在身邊⋯要說KidsRead已是我們家不可或缺的必需品也不為過。

我以前不明白為什麼每次一開團大家都瘋搶，用過後終於明白為什麼了。不過我必須強調的是，入手KidsRead後最重要的是可以帶著孩子一起使用，千萬不要掉入「筆和書丟給他就可以玩一整天不煩你」的美好想像，沒這種事喔！

但親自帶了一段時間的甜美成果是，你一路來的陪伴會讓孩子感興趣進而培養自主閱讀的習慣，當他可以開始自己點自己看的時候，才是歲月靜好啊⋯

我和吵偉使用KidsRead已有八個多月了，在這段時間裡我用點讀筆搭配繪本教材帶著吵偉一起共玩共學，每天都過得很充實！

坦白說我對於玩中學這件事沒有抱太大的期望，就是讓孩子在快樂的氛圍搭配有趣好玩的教材（自然發音字卡+JPR）接觸英文，沒想到吵偉從一個不常把英文掛在嘴邊當作第二語言的孩子，到如今已會：
✔️只要是教材有帶過的英文單字都能記得。
✔️跟讀（唱）或完整說出一個英文短句。▶️https://youtu.be/qEfyiJNa5d8
✔️學會了自然發音。▶️https://youtu.be/jsUbyjSZajE
✔️用簡單的英文和我溝通。

我們後來也迷戀上他們家的錄音貼紙，把家中所有的童書繪本變成有聲書是每晚睡前一本的任務，不僅如此我也會把之前買的有附CD的教材通通轉檔製作成有聲教材，點讀就能互動孩子真的很買單！如何變有聲書？▶️https://youtu.be/sKb7vKXgNpw

不管你是喜歡自製點讀繪本教材，還是偏好已設計好的精彩教材，KidsRead都可以滿足你。如果你有點迷惘不知道要如何入手，阿秤特別為大家整理了本次快閃團的KidsRead繪本教材重點以及入手攻略，新手請先花點時間爬文，老手也可溫故知新後再補貨！

💁‍♀️首先最重要的是你必須先有筆✏️，「KidsRead魔法錄音點讀筆套組」文章裡詳細介紹了點讀筆功能，以及如何自製有聲書善用隨身聽小卡等，請看這裡👉 https://bit.ly/32quAYG

🆕新品🌟 New Baby Animals幼兒科普英文教材（適合0-6歲）：從歌曲、唸謠、故事、動手做就完整地幫你規劃好一切，讓你和孩子只需要打開點讀筆就能徜徉在小動物主題的世界中！它打救了像我這種科普，用這套作為入門帶著孩子共學小動物主題科普知識，讓我不會因為擔心答不出來孩子的「為什麼」感到很落漆而很有壓力！詳細介紹文👉 https://bit.ly/3bCuGRJ

💁‍♀️自然發音遊戲字卡 Phonics Cards（適合2歲以上）
自然發音遊戲字卡是一套用正確的Phonics幫助孩子很快地記下英文單字、拼字及閲讀的幼兒英文啟蒙字卡，透過説説唱唱、隨點真人發音、錄音功能和闖關互動考驗記憶的游戲互動，讓孩子輕鬆學習自然發音，累積拼讀技巧，是自主英文閲讀很重要的入門學習！
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💁‍♀️JY Phonics Readers 英文自然發音說唱點讀教材（適合0-7歲）
這套超澎湃的，有畫風可愛故事精彩的36本點讀繪本、CD光碟收錄完整的繪本説唱内容、隨點隨聽的點讀小卡和在家輕鬆聽的曲目點讀卡和孩子愛不釋手的精美點讀海報。年紀小一點比如0-2歲的孩子可以先點讀小卡或播放CD聽音樂熟悉這一套童謠，3-4歲可以開始拿出點讀繪本親子共讀，再讓孩子自己用點讀筆點歌曲或唸謠聽邊讀邊唱，5-7歲的孩子約幼兒園中大班到國小低年級生則可將JPR當成初階讀本，開始自主閱讀的練習，掌握更多單字的發音。
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💁‍♀️ JY經典英文點讀繪本系列（適合1.5-8歲）
來自韓國的JY Books出版社秉持著「會聽就會唱，會唱就會念」的理念，選書非常經典，每本都是聘請專業的美國老師與編曲家， 精心將繪本韻文搭配歌謠製作成有聲書籍，讓孩子有效學習並樂在學習。每本裡頭皆有標準美式發音的歌曲（Song）、故事朗讀（Story）、唸謠（Chant）、伴奏（Melody）四種音軌，由於一本涵括了多項功能，因此不管是用洗腦歌曲還是有節奏押韻的朗讀方式，孩子一下子就上手而且非常買單！

因爲畢竟不是每個人都會兩個系列25本全包，所以在有限的預算之下買到適合自己與孩子的書很重要！阿秤特別在文末👉 https://bit.ly/33qA9WF 幫大家就這25本整理出三大分類，讓你有一個概念知道該如何選書。

💁‍♀️Kiboomers英文童謠唱學專輯第一&第二輯（適合0-7歲）
這兩本是內容豐富、玩法多元、質感很優、歌曲好聽又有趣的互動書，KidsRead與加拿大專業兒童音樂創作品牌Kiboomers獨家聯名攜手合作，精選了15首Kiboomers最受歡迎的英文兒歌，收錄為點讀專輯，讓幼兒和父母可以透過童謠、貼紙小遊戲和問答互動的方式玩中學英文，誰說英文很難？一點也不！
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💁‍♀️四語圖解字典（適合1.5-6歲）
這本圖解字典有中英日韓四國語言模式和問答遊戲，共24種情境主題、每種語言有531個常見單字搭配生動的音效，操作直覺輕鬆上手，不易折損的全彩光面硬頁非常適合作為幼兒的第一本入門圖解字典。
詳細介紹文👉 https://bit.ly/2x8PCkj

💁‍♀️《溫馨的提卡音樂家族》（適合1.5-7歲）
來自法國的《溫馨的提卡音樂家族》中文版音樂繪本：《我也是個音樂家！》、《尋找樂譜歷險記！》和《搖滾派對開始囉！》是由法國知名童書作家Christelle Saquet、插畫家Peggy Nille以及巴黎知名音樂家們共同製作的音樂繪本，於去年推出全新的繁體中文版深獲好評後，KidsRead與禾流文創聯名出版中文點讀版，將整套繪本升級變得更生動有趣！除了可以透過CD聽音樂、掃QR Code檔聽音檔、還能直接用KidsRead點讀筆聽曲目和中文故事，像吵偉這個年級的孩子都可以自行操作，不用再勞煩老娘我播放CD還要指定哪一首煩死人，要聽什麽自己點讀就可以了！
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💁‍♀️Jazz for Kids親子晚安爵士樂專輯（適合Everybody）
這張集結了暢銷全球的親子爵士樂專輯《絕世寶貝》（Jazz for Babies）精選12首膾炙人口的經典好歌，内容包含1張音樂CD、12張音樂點讀小卡和2張音樂點讀海報。我沒有想到給孩子聽的Jazz也可以改編得這麽好聽，與其説Jazz for Kids，不如説它是Jazz for Everyone，家長與孩子一起沉浸在爵士樂的氛圍裡，彼此的心情都可以放鬆。
詳細介紹文👉https://bit.ly/2Q9Ary4

💁‍♀️ 「與狗店長樂讀詩」之春夏秋冬、日月星空、遊山玩水（適合1.5-8歲）
KidsRead與Smohouse携手合作推出的唐詩啟蒙操作書「與狗店長樂讀詩」三套系列分別以「春夏秋冬」、「日月星空」和「游山玩水」為主題，收錄了共十二首耳熟能詳的唐詩，每本書都有四個跨頁和五個趣味硬頁厚紙操作機關，搭配KidsRead點讀筆就能唱童謠、吟詩歌、說中英雙語故事，是孩子的第一套唐詩啟蒙書！
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🔺你可以參考看看的入手攻略：

1⃣️ 若你想開始讓家中1.5歲幼兒磨英文耳，可以從自然發音遊戲字卡和JPR 英文自然發音說唱點讀教材開始先聽音檔，等到熟悉歌曲後再慢慢導入點讀筆開始跑教材。

2⃣️新品New Baby Animals非常適合親子共學，補充科普知識之餘還能學英文，重點是歌曲好聽討喜！1.5歲以上就可以先從聽歌曲開始，兩歲之後再慢慢帶Story和Chant，再大一點就能聽懂科普小知識了，非常實用啊！

3⃣️沒有頭緒JY經典英文點讀繪本要買哪一本的可以考慮Child’s Play童謠洞洞書系列（14本全包），每本裡頭除了有好聼的歌曲，還有大量的英文單字重複句，不管是三歲以下小小孩當作兒歌聽，還是幼兒園中大班的孩子練習朗讀英文繪本都非常實用！

4⃣️喜歡高歌熱舞和音樂的孩子，不要錯過Kiboomers英文童謠唱學專輯第一&第二輯和《溫馨的提卡音樂家族》，孩子非常買單！

5⃣️ 幾乎每個KidsRead用戶都會有四語圖解字典，因為孩子一拿到這本完全不用帶就會自己點個不停，媽媽追日劇韓劇也很好用，可以說是老少咸宜居家必備啊！

6⃣️ 雖然說書是選給孩子看的，但畢竟是你要陪讀所以你也要真心喜歡才有辦法帶著孩子共讀共學下去，所以就先從自己有興趣的主題和類型入手吧！

🌟以上有開箱文記錄的繪本和教材是阿秤真實帶著吵偉一起讀過玩過的心得分享，其他有在本次團購選單中但未介紹過的品項等我用一陣子後再慢慢補上心得，等我嘿！

🔸東西拿到手不知怎麼開始？請有跟團的你拿到筆和書後再憑購買證明申請加入這個KidsRead交流社團：https://bit.ly/2SN3zed ，我會協助你把手上的點讀筆發揮極大化功能，共創與共享學習資源，帶著孩子歡樂共讀。只要跟我團不限金額都可憑購買證明加入，一起來玩吧！

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