181103TVBS 慘賠一條街 內湖「新富街」爆賠錢出脫潮
影片網址→https://youtu.be/mfCsJaJLTkA

今年房市慘淡，尤其內湖重劃區更是明顯，像是新富街因為去年有7個賣家寧可慘賠出售，甚至有人損失1700多萬也要脫手，被稱作慘賠一條街，不過對照金湖路一帶，因為AIT進駐維安升高，反倒是變得很搶手。

記者 葉韋辰 / 攝影 鐘尹倫 報導……↓

記者葉韋辰：「這一個建案今年3月有一個賣家寧可賠760萬也要脫手，就是內湖新富街，最新一筆賠錢出脫紀錄。」

新富街是內湖五期重劃區，建案一個接著一個蓋，也吸引名人徐乃麟、林俊傑、潘若迪等人置產，不過近期根據實價登錄，今年房市差，14筆交易扣除新賣出，2筆都賠錢，去年甚至有7筆慘賠紀錄，最多損失1700萬，這因為是重劃區，幾乎都是投資客買房。

當地居民：「目前都是企業主住在這裡，他們大概都同時有好幾間的房子，很多企業者都在海外工作，回國就住在五期重劃。」

周邊就連基本的便利商店都很少，更別說沒有店家願意進駐，但內湖除了新富街被說是慘賠一條街，周邊的行善路和四期重劃的民權東路六段也有慘賠500萬的例子，而最近整個內湖最慘的一戶就在成功路二段，明明101年以5000萬購入，今年賣出時只剩4000萬。

房仲陳泰源：「106年剛好股市是反向往上，萬點盤旋這麼久這種情況，很多人就覺得反正賠多賠少都無所謂，房地產賠但是我可能股市是賺的。」

不過內湖也有地方逆勢喊漲，像是AIT新館因為維安規格高、鄰近內湖分局，金湖路一帶幾乎有人拋售就有人接，每平均價比去年高3%，還有屋主在6月賣出，大賺500多萬。房市是否活絡，除了機能之外，鄰居是誰也很重要。

新聞網址→https://news.tvbs.com.tw/life/1022424

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181103TVBS 慘賠一條街 內湖「新富街」爆賠錢出脫潮
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今年房市慘淡，尤其內湖重劃區更是明顯，像是新富街因為去年有7個賣家寧可慘賠出售，甚至有人損失1700多萬也要脫手，被稱作慘賠一條街，不過對照金湖街一代，因為AIT進駐維安升高，反倒是變得很搶手。

記者 葉韋辰 / 攝影 鐘尹倫 報導……↓

記者葉韋辰：「這一個建案今年3月有一個賣家寧可賠760萬也要脫手，就是內湖新富街，最新一筆賠錢出脫紀錄。」

新富街是內湖五期重劃區，建案一個接著一個蓋，也吸引名人徐乃麟、林俊傑、潘若迪等人置產，不過近期根據實價登錄，今年房市差，14筆交易扣除新賣出，2筆都賠錢，去年甚至有7筆慘賠紀錄，最多損失1700萬，這因為是重劃區，幾乎都是投資客買房。

當地居民：「目前都是企業主住在這裡，他們大概都同時有好幾間的房子，很多企業者都在海外工作，回國就住在五期重劃。」

周邊就連基本的便利商店都很少，更別說沒有店家願意進駐，但內湖除了新富街被說是慘賠一條街，周邊的行善路和四期重劃的民權東路六段也有慘賠500萬的例子，而最近整個內湖最慘的一戶就在成功路二段，明明101年以5000萬購入，今年賣出時只剩4000萬。

房仲陳泰源：「106年剛好股市是反向往上，萬點盤旋這麼久這種情況，很多人就覺得反正賠多賠少都無所謂，房地產賠但是我可能股市是賺的。」

不過內湖也有地方逆勢喊漲，像是AIT新館因為維安規格高、鄰近內湖分局，新湖路一帶幾乎有人拋售就有人接，每平均價比去年高3%，還有屋主在6月賣出，大賺500多萬。房市是否活絡，除了機能之外，鄰居是誰也很重要。

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161007Part3-第6招-虛灌坪數、公設比過高 該如何杜絕？
漫畫─中信房屋中壢鎮中店營業員-李美娟
影片網址→https://youtu.be/7UK8ByTg0Uk

2014年10月24日有則房地產新聞，談到台北市的新建案公設比平均超過34%；換言之，花1000萬元買房子，其中將近350萬是花在公設上面。

這樣的現象起因於2003年8月31日新北市蘆洲區「大囍市」社區發生嚴重火災後，營建署在2005年修正《建築技術規則》規定，8樓以上的建築物至少須設置2座公共逃生樓梯，為了加強逃生與消防設施，間接提高了住宅的公設比。然而，除了法規限制外，也有某些無良建商，為了牟取暴利而虛灌公設坪數。......↓

【案例1】

有一棟位在內湖區康樂街的華廈，基地只有48坪，加上要設置電梯、逃生梯、機房、地下室、天井等等，公設比竟然高達53%，以一戶平均總價2200多萬元來計算，買家等於要砸下1200萬的鈔票來買公設！

【案例2】

高公設比的社區近來很常見，因此，碰到老屋改建，或是建商整合地主戶要推動都更時，地主戶通常會提出要求，希望建商蓋房子時可以調降公設比，目的當然是希望實際使用空間越大越好。有些黑心建商面對地主戶提出這樣的要求，竟想出一套讓地主戶難以抗拒的「完美話術」。

幾年前，我曾經陪一個朋友去聽一場都更座談會，因為他們家也是老舊公寓，且有建商在洽談整合都更。

我問建商：「為什麼公設比要那麼高？可不可以低於30%？」

建商代表回答：「你怎麼那麼笨啊！假設你實際使用空間是20坪，你要用20坪來賣？還是我多灌10坪的虛坪給你，你可以改用30坪來賣？哪個對你（地主）比較有利？顯然是30坪嘛！所以只要我們蓋的房子，公設比通常都會設定在社會大眾『能接受的極限邊緣』，目前看來是35%，將來你們賣屋時，不是可以賣更多錢嗎？」

當下我啞口無言……內心深處嘆了一口很長的氣，只能說，這套「無敵話術」，任誰也難以抗拒。

【買房，你該這樣做！】

制度上的缺陷，讓貪婪的人性有漏洞可鑽，地主們被無良建商利誘，台灣近年蓋的新房子公設比越來越高，為了杜絕這樣的亂象，其實有兩種做法。

首先，修法改變制度，參考先進國家，像日本、中國的房子公設是不計價的，皆採用實際坪數計價，可惜現階段似乎難以執行；其次，在制度改變之前，可以用「總價除以實際坪數」算出來的單價，做為擇屋的參考。

舉例來說，總價1億、權狀100坪的房子，單價為100萬/坪。假設公設佔35坪，換算實坪65坪，單價為每坪153.8萬元；若是公設只有20坪，換算實坪80坪，單價則是每坪125萬元，也就是說，使用坪數越大，單價越低。

其二的做法，是近年來我所接觸到的客戶們，有越來越多買家開始用這樣的方式做為擇屋的標準，如果大家都漸漸習慣用這樣的計算方式來判斷房屋價值，相信日子久了，無良建商虛灌公設坪數的社會新聞案件就會消聲匿跡。
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本文收錄在陳泰源的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》第6招
陳泰源的新書發表會，歡迎報名參加喔！
日期：10/16(日)
時間：下午2:00~3:30PM
地點：私儲空間-台北市南京東路二段36號七樓

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/174949236