[ 台北老公寓愛與恨：兩年租房漂泊，像談了幾場戀愛 ]

前陣子，手機滑到一篇網路文章，在講現在台北租屋有多荒謬的事情。
筆者以一種插科打諢看好戲的語氣細數這些北市怪房，還附上 591 租屋網截來的照片，其中印象最深刻的一間，是把老公寓一進去那個擺鞋掛雨傘的狹長空間改成一個小房間，原本該是鐵窗的部分被封了起來，角落有點無濟於事地裝了一台獨立冷氣，地板上硬是塞了一個床墊進去，一路推到底。這樣一間房，印象中一個月索價 7000 多台幣。
這種離譜的住屋我自己也在 591 上看過不少，例如整間房子因不明原因全貼滿白色的浴室磁磚，臥房、客廳、廚房、廁所的分界都用便宜的簾子隔出來（對，連廁所部分都是），空間感非常怪異，感覺像電影《發條橘子》會出現的場景，犯了幾條風水大忌已經數不清，覺得住在這裡人要麼開始倒楣要麼發瘋，而且吃飯前必須禁止任何人上廁所，那些簾子應該是擋不住廚衛氣味流通的。
有兩年時間，我也在外租房，親身經歷的光怪陸離也是不少。
我曾經住過捷運文湖線旁邊的公寓，這個「旁邊」真的是字面上的旁邊，我的臥房陽台外面，就是文湖線鐵軌，如果你曾經坐捷運到大直、內湖一帶，極有可能看過我晾在外面的內衣褲。
那間公寓吵到不行，人在室內卻老覺得置身室外，每隔幾分鐘就是捷運轟隆隆駛過的噪音、底下復興北路永遠喇叭車流聲不絕、隔壁棟鄰居上來曬衣服總是聒噪擾人，又老愛往我們這邊偷窺（可能好奇究竟哪種人會租這間破爛的頂樓加蓋）。但問題最大的還不是噪音，而是整體屋齡。這間房子實在是太老，修什麼壞什麼，有人說神給你關一扇門一定會再幫你開一扇窗，但我的神卻讓我壞了熱水器並一定會再讓管線故障。我曾經寒冬臘月洗冷水澡，因為水電下午來修了晚上又壞掉，我又不能不洗澡，洗到最後悲哀情緒一湧而上，一個人在氣溫九度的簡陋廁所裡流下冰涼的淚來。誰說 Young 就會 Wild and Free，我想大部分人都是 Young and Broke 吧。老公寓不堪使用，無論怎麼清理過沒幾天就又髒掉，那時我在媒體公司工作，常常有品牌贈送的精美禮品，那些在外要價幾千幾百塊、放在展示架上看起來很高級的東西，帶回我家看起來和二手垃圾沒兩樣，我想如果有人想要消除物慾，只需要來我家一趟，就能頓悟物件定價都是浮雲、價值在於個人眼中的道理。
好不容易撐完了一年租約，我和男友幾乎是倉皇地租下另外一間公寓。現在回想，我和他應該都是性格矛盾的怪人吧，原本就是因為那間房子太破所以想搬走，但我們接下來租的，卻是一間屋齡更老、超過 40 歲、隔壁棟曾經鬧過鬼的老國宅。
會做這個決定有幾個原因：

1 這間國宅雖然相貌黝黑老舊，但我們租的那一戶內裝卻非常乾淨高級，裡外宛如兩個世界。房東明顯花了一番心思整修過，浴室熱水穩定有力、馬桶沖水乾脆強勁、水泥隔間安靜防噪，除了對街公寓偶爾傳來的夫婦大吵聲外，大致平和安靜。品質如此，夫復何求。

2 台灣老國宅的格局像迷宮一樣大而複雜，從走廊起點望向整個建築的尾端，幾乎是深不見底，一路看過去都是家家戶戶堆在走廊上的鞋子、雜物、腳踏車，還有人在天花板上拉一根線晾衣服，在照不到日光的地方嘗試種植花草。一種逆境求生的巨大生活感掩面襲來，就像水泥地裂縫長出來的小花，帶點勵志感。對我和男友來說，看起來藏了很多故事的東西，永遠比乾淨亮堂的事物更吸引人。

3 客廳旁邊的牆上有個按鈕，一按下去，一個小木桌就會從地面緩緩升起，原來是個隱藏的日式暖桌。這個精巧設置實在是太令人驚喜，平日可以圍桌打牌，冬天可以圍坐吃鍋，不租不行。

事後證明，這間公寓雖然看似青面獠牙，卻是我住過最舒服、最滿意的地方。更不用說我家樓下就是一整排夜不眠的夜市，一條街有五間以上的台式早餐店，夏天有傳統刨冰，冬天有羊肉爐薑母鴨，酒足飯飽後走幾步路清醒過來發現自己已經在溫暖的日式暖桌旁，這樣的生活，真是棒。
但住在人口組成複雜的區域還是有些小尷尬，例如我不時會在階梯上發現殘留不明白粉的小夾鏈袋，看到走廊上一排瓦斯爐有點緊張因為讓我聯想到未爆彈，然後有天晚上回家，看見兩個警察一前一後在一門前蟄伏，氣氛緊繃，似乎正準備逮捕某個即將從屋內走出來的人。於是我繞道上樓。
我一直不敢跟我媽說我住在這裡，直到現在事隔兩年才有膽寫出來。租這種房子就像交了一個外表萎靡頹廢，35 歲存款三萬說在搞藝術，脾氣有點陰晴不定的男友。妳看到了他毫無修飾的生命力，洞見了他身上誠實並存的善與惡，又對他怪異中帶著溫柔的性格湧生獵奇的愛意。更重要的是，你知道無論當下陷得再深，其實大格局來看都不關你事，因為妳早知道這段愛情不會持續一輩子。
但說這些，無論說得再多，旁人還是不會懂的。在台北租公寓就是這樣，像一段又一段長長短短的戀情。你可能是屈就著湊合著住下了。明明已經不愛不適合了卻因為習慣了而繼續耗著。總是眼巴巴羨慕別人的三房兩廳，但太高級的你高攀不上，只好降低標準小確幸於小套房。有的人幸運一點，平常不會有人擅入你家，運氣差一點的，房東老阿嬤每周三五日侵門踏戶來澆花。有時候，你其實不真的愛一個人，卻願意因為對方住的很高級，於是周末和他回家。
為什麼會租一間房子，有時候和為什麼要和某個人交往一樣，很難解釋。但時間會讓悲劇變成喜劇，兩年前和我媽坦白，她應該會直接讓我強行搬家，但兩年後講出來，人終究沒事，再暗黑的故事都會變得有點好笑。租房是這樣，愛情是這樣。
這就是我和台北公寓們的愛與恨，有好有壞，有淒涼有輝煌，但終究是無可取代的生活記憶。
還記得搬離老國宅的最後一晚，散佈整屋的物品全都收拾裝箱，一切光禿禿空蕩蕩的，好像什麼也從來沒留下。我跑到外面的露臺去，往遠處眺望就是星火閃爍的台北河川，耳裡聽見家家戶戶尋常夜晚的電視聲，空氣中還殘留一點晚飯剩下的味道。看著萬家燈火螢螢閃爍，即便我樓下可能住著某個毒販，但一切看起來還是無可救藥地美。
最美的是，搬家前清出來幾大箱的雜物，正愁不知該怎麼丟棄，隔壁深居簡出的老太婆突然現身光天化日，說這些不要的東西，她都要了。
走的時候，瀟灑清爽。

#寫到最後怎麼有點變成兩性作家
#照片攝於復興北路老公寓
#曾經拜訪過我家的朋友看到這篇創傷記憶可能被勾起
#有人也要來分享難忘的租屋故事嗎？
#taipei #apartment #台北 #生活

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這種離譜的住屋我自己也在 591 上看過不少，例如整間房子因不明原因全貼滿白色的浴室磁磚，臥房、客廳、廚房、廁所的分界都用便宜的簾子隔出來（對，連廁所部分都是），空間感非常怪異，感覺像電影《發條橘子》會出現的場景，犯了幾條風水大忌已經數不清，覺得住在這裡人要麼開始倒楣要麼發瘋，而且吃飯前必須禁止任何人上廁所，那些簾子應該是擋不住廚衛氣味流通的。
有兩年時間，我也在外租房，親身經歷的光怪陸離也是不少。
我曾經住過捷運文湖線旁邊的公寓，這個「旁邊」真的是字面上的旁邊，我的臥房陽台外面，就是文湖線鐵軌，如果你曾經坐捷運到大直、內湖一帶，極有可能看過我晾在外面的內衣褲。
那間公寓吵到不行，人在室內卻老覺得置身室外，每隔幾分鐘就是捷運轟隆隆駛過的噪音、底下復興北路永遠喇叭車流聲不絕、隔壁棟鄰居上來曬衣服總是聒噪擾人，又老愛往我們這邊偷窺（可能好奇究竟哪種人會租這間破爛的頂樓加蓋）。但問題最大的還不是噪音，而是整體屋齡。這間房子實在是太老，修什麼壞什麼，有人說神給你關一扇門一定會再幫你開一扇窗，但我的神卻讓我壞了熱水器並一定會再讓管線故障。我曾經寒冬臘月洗冷水澡，因為水電下午來修了晚上又壞掉，我又不能不洗澡，洗到最後悲哀情緒一湧而上，一個人在氣溫九度的簡陋廁所裡流下冰涼的淚來。誰說 Young 就會 Wild and Free，我想大部分人都是 Young and Broke 吧。老公寓不堪使用，無論怎麼清理過沒幾天就又髒掉，那時我在媒體公司工作，常常有品牌贈送的精美禮品，那些在外要價幾千幾百塊、放在展示架上看起來很高級的東西，帶回我家看起來和二手垃圾沒兩樣，我想如果有人想要消除物慾，只需要來我家一趟，就能頓悟物件定價都是浮雲、價值在於個人眼中的道理。
好不容易撐完了一年租約，我和男友幾乎是倉皇地租下另外一間公寓。現在回想，我和他應該都是性格矛盾的怪人吧，原本就是因為那間房子太破所以想搬走，但我們接下來租的，卻是一間屋齡更老、超過 40 歲、隔壁棟曾經鬧過鬼的老國宅。
會做這個決定有幾個原因：

1 這間國宅雖然相貌黝黑老舊，但我們租的那一戶內裝卻非常乾淨高級，裡外宛如兩個世界。房東明顯花了一番心思整修過，浴室熱水穩定有力、馬桶沖水乾脆強勁、水泥隔間安靜防噪，除了對街公寓偶爾傳來的夫婦大吵聲外，大致平和安靜。品質如此，夫復何求。

2 台灣老國宅的格局像迷宮一樣大而複雜，從走廊起點望向整個建築的尾端，幾乎是深不見底，一路看過去都是家家戶戶堆在走廊上的鞋子、雜物、腳踏車，還有人在天花板上拉一根線晾衣服，在照不到日光的地方嘗試種植花草。一種逆境求生的巨大生活感掩面襲來，就像水泥地裂縫長出來的小花，帶點勵志感。對我和男友來說，看起來藏了很多故事的東西，永遠比乾淨亮堂的事物更吸引人。

3 客廳旁邊的牆上有個按鈕，一按下去，一個小木桌就會從地面緩緩升起，原來是個隱藏的日式暖桌。這個精巧設置實在是太令人驚喜，平日可以圍桌打牌，冬天可以圍坐吃鍋，不租不行。

事後證明，這間公寓雖然看似青面獠牙，卻是我住過最舒服、最滿意的地方。更不用說我家樓下就是一整排夜不眠的夜市，一條街有五間以上的台式早餐店，夏天有傳統刨冰，冬天有羊肉爐薑母鴨，酒足飯飽後走幾步路清醒過來發現自己已經在溫暖的日式暖桌旁，這樣的生活，真是棒。
但住在人口組成複雜的區域還是有些小尷尬，例如我不時會在階梯上發現殘留不明白粉的小夾鏈袋，看到走廊上一排瓦斯爐有點緊張因為讓我聯想到未爆彈，然後有天晚上回家，看見兩個警察一前一後在一門前蟄伏，氣氛緊繃，似乎正準備逮捕某個即將從屋內走出來的人。於是我繞道上樓。
我一直不敢跟我媽說我住在這裡，直到現在事隔兩年才有膽寫出來。租這種房子就像交了一個外表萎靡頹廢，35 歲存款三萬說在搞藝術，脾氣有點陰晴不定的男友。妳看到了他毫無修飾的生命力，洞見了他身上誠實並存的善與惡，又對他怪異中帶著溫柔的性格湧生獵奇的愛意。更重要的是，你知道無論當下陷得再深，其實大格局來看都不關你事，因為妳早知道這段愛情不會持續一輩子。
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#有人也要來分享難忘的租屋故事嗎？
#taipei #apartment #台北 #生活

171116跌勢才剛開始而已！？買店面你該停看聽？◎文/陳泰源

【前言】

不論是金管會主委顧立雄，還是央行總裁彭淮南，甚至是部分房仲業者，皆表示房市已軟著陸、進入打底階段。

的確，部分豪宅漲跌互見，而中古屋因建商之新成屋讓利受到擠壓間接下修但幅度縮小，公寓、國宅等低總價高CP值產品已觸底回升，現階段雖然投資客已退場，但少了競爭，剛性自用需求的買家反而可以趁機好好談價。

不過，以上指的都是住宅產品，而商用不動產呢？

隨著科技的進步、產業結構的改變、民眾消費方式的進化，買店面，你該停、看、聽？

【房仲業經營生態改變】

從業者店頭來看，過去都以人潮最多的一線店面為主，後來陸續收掉改退居二線店面，不然就是改租「形象展示用」的小店面，另外再租同棟樓上或附近的辦公室，提供營業員作業。

店面迷思逐漸被打破，有的業者甚至完全放棄店面型態，改走樓面式經營，例如我現在待的公司─《美商ERA不動產》。然而，放棄傳統店面營運模式，規模並沒有因此萎縮，反而不斷壯大，像我們公司因為加入的夥伴越來越多，最近又租下了一間破百坪的辦公室，持續擴張營運。

而店面效益越來越弱，店面租金成本依舊佔整個營運開銷很大的占比，導致許多業者因此收攤轉換經營型態，想想，實在沒必要將利潤給房東吃掉。

然而作為一名「現代業務」，多半已靠人脈資源與網路行銷了，就連預售屋購買習慣也改變，像某代銷業者善用網路科技，使用「互動3D傢配」，消費者在家就可透過720度全景攝影，而網路客成交比例，光是今年跟去年相較，同期就增近3成！

【民眾消費習慣進化】

談到買衣服、鞋子，我身邊有越來越多朋友，都是去實體店面試穿，然後回到家裡網購，畢竟店面有租金成本，商品通常可能會比較貴一些，加上網購有些免運費，而且還宅配到府，不用提著重物逛街，方便又輕鬆，這樣的現象，讓很多店家感到非常無奈。

而網路理財、行動支付與借貸、虛擬貨幣，也都正在改變傳統的消費模式。

【蛋黃區店面拉警報】

以東區的一線店面來說，目前仍有十間左右閒置招租中，當蛋黃都不蛋黃了，買店面你該更小心謹慎。

現象一：東區店面持續蕭條，最近位於忠孝東路四段的街邊店「班尼頓」也收攤，全面轉進百貨專櫃。

現象二：大坪數店面首當其衝，因租金總價過高，導致不少房東開始將一個門牌拆成2~4個小店面出租，分割不了的，目前也只能繼續閒置著。

現象三：特賣會、品牌快閃概念館充斥，相較於長期租約，短期的租金可以便宜約一成左右，對房東而言，至少有短期租金可以收，有總比沒有好，而最主要的原因是避免店面冷掉，空太久實在不好。

現象四：僅剩需要打知名度的品牌才會願意入駐。像近期日系雜貨品牌「Niko and...」以月租金320萬元承租，排名東區實價揭露月租金資訊第三高紀錄，另一側是空租超過3年，近期「王道銀行」以每月130萬元承租，而這兩個店面，剛好都是三角窗，招牌效應若不夠醒目，人家還不願意租呢！

以「Niko and...」來說，因為是進駐台灣的第一家店，需要曝光度；而王道銀行，主要業務都在網路處理，實體店面主要是採取形象概念的展示方式，主要是攬客功能和形象推廣，現場並不提供現金交易，因為是新型態的銀行，正需要廣告效益強的店面提升知名度。

【福禍相倚，店面弱，帶動商辦行情上漲？】

說到商辦租金行情，以台北101大樓為例，近五年租賃交易紀錄，大樓平均每坪月租金在2014年以3871元站上新高，之後隨著房市緩跌，隔年租金下跌14.1%，平均每坪月租金3324元，去年行情回升至3483元，今年持續攀升至3792元、年增8.9%。

而台中市商辦市場也開始強強滾，2016~2018年間台中七期商辦供給量預計可達近10萬坪，除「豐邑市政都心」因量體高達3萬坪，空置率超過3成外，其餘「順天經貿廣場」、「全球運籌中心」、「親家T3」、「鼎盛BHW」的空置率僅有1成上下。

不只租金行情，連商辦的交易量也明顯增溫，以加工絲廠「宜進」為例，近期董事會決議斥資5億元買下台北忠孝東路四段商辦樓層，估計創造每年租金收入約1300萬多元。目前宜進一年租金收入約1.5億元，包括台南廠部分場地出租給嘉里大榮物流，以及台北內湖辦公大樓部分樓層。

還有印尼「紡織大王」宋良浩，其孫子宋大江，去年5月砸下近10億元搶進大直金泰段約340.3坪土地，預計規劃為「虹光大直」案，興建地上7層、地下3層，樓地板面積約2千坪的餐飲商業大樓，該案主要承租給餐飲與零售業者，以長期收租及提供服務為主。

而長虹建設於台北市內湖區「長虹新世紀企業總部」整棟廠辦大樓，也以64.2億元賣給中華郵政。

總而言之，隨著業者的經營型態的轉變、民眾消費方式的進化、網路科技所帶來的便利性，導致店面空置率逐年攀高，而租金行情目前也正在龜速緩跌中，跌勢恐怕「才剛開始而已」，但需求動力仍在，只是轉移至商辦，因而帶動商辦產品的租售行情雙漲。

【結論】

店面目前仍有待時間補跌，因此：

若要買店面，不如買商辦；
若要買店面，買大不如買小，買大最好選可以分割成多間小的；
若要買店面，不如買透天型店面，至少土地坪數不是「持分」，未來都更、合建較容易；
若要買店面，招牌廣告效益擺第一，人潮多寡放第二（因為人潮漸漸未必等於錢潮）。

另外，餐飲業允許進駐的店面也是不錯的參考項目之一，因為餐飲業通常比較難「往上」開店，用餐人潮一樓與二樓以上相比明顯有差，而且科技再進步，餐飲業也無法在「雲端」開現做料理網路餐館。

因此，若店面可開餐廳，其實算是一種「加值」，畢竟現在的店面規定限制多，最常見的就是拒絕餐飲業，而可出租的對象較多元，也能間接縮短閒置招租期。

筆者為 美商ERA不動產大安營業處副理

【參考新聞】

拉警報 北市店面爆招租潮→https://money.udn.com/money/story/5621/2810155

商辦選址不再只看地點 數位科技更重要→http://estate.ltn.com.tw/article/4214

買預售屋改走這條「路」 網路來人增3成→http://www.chinatimes.com/realtimenews/20171113002444-260410

台中商辦強強滾，台商回流七期多→http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20171115/1241437/rtn/

東區店面冷 短租特賣會撐場→http://home.appledaily.com.tw/article/index/20171112/37843497/news/

台北東區店面蕭條，最後1間「班尼頓」街邊店也收攤→http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20171111/1231739/rtn/

王道數位化銀行，東區再展店→http://home.appledaily.com.tw/article/index/20171106/37836908/indexnews/

北市忠孝東路三角窗店面 日商每月320萬租走→http://news.ltn.com.tw/news/business/breakingnews/2164314

商辦租賃 內湖擠下信義 101穩居樓王→https://udn.com/news/story/7241/2800220

長虹內湖廠辦，賣給中華郵政→https://money.udn.com/money/story/5612/2788075

印僑返台 宋大江擴大房產布局→http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/1149827

160923夢想街57號 好市多進駐等於房市利多？預售、新成、中古、公寓挑哪個好？
影片網址→https://youtu.be/VcJm9aNSJDI

【好市多促進中壢房市分析】

答：基本上像這種「大賣場」進駐，一定是趁生活機能還不是那麼樣成熟、完善時就會進駐，因為附近相對點燈率比較低，房價、租金、土地取得成本也都相對會比較便宜。如果是在人潮密集之處，再進駐，那就來不及了，東西也無法薄利多銷。例如：內湖五期的好市多也是如此。反觀中壢也是如此，那附近的空屋率也是相較整個中壢來講是偏高的。

【現在的時間點，買什麼划算？】

答：......↓
第一-價格取向
其他條件都一樣的情況下，挑新成屋，特別是預售屋，因為建商在這樣現在這樣的景氣下推案，都會有比較大的「賣不掉、銷售期拉長」的心理壓力，以前賣一間就少一間，現在是擔心價格在可口也未必能賣掉，所以現在建商推的案子多半會以「最短時間之內完銷」為第一目標，其次才是「價格」。
因此，在這樣的前提下，新成屋、預售屋價格極有可能出現比周邊中古屋還來的便宜的情況發生！在比價效應下，未來周邊的中古屋也就不得不跟著降價了。所以如果從置產、投資角度切入，房子越新越好。

第二-一定要是接近滿分的好房子
如果擔心資產縮水的話，在各方面條件都差不多，只有屋齡新舊的不同，當然是選新的。可是如果是在蛋黃區、大安、信義、大直，一些土地取得成本已經很貴的地方，就算是新房子，可能也會因為地點、房型格局、基地過小等等，導致有明顯的抗性，反而中古屋社區評價優，住戶們共識極高，選中古屋就是不錯的選擇。

舉例1：內湖區有一個新建案，豪宅規格、大樓外觀也很氣派，而且建商也很願意讓價，可是基地位置在山坡地可能有土石流的疑慮，然後景觀看出去雖然樹景一片、鳥語花香，但也看得到福地景觀，像這樣子情況，如果附近有中古屋，格局、採光等等其他條件也都不錯，而且還沒有福地景觀，那當然就選中古屋了。

舉例2：在房市盤整期，房子再便宜，也都還是會被市場質疑，像是基河國宅，房市最高檔與現在的實價登錄相比，差距將近快三成。所以記得，無論新舊，一定要買「缺點最少的好房子」，其次才是價格。

【砍價絕招】

A.實價登錄再砍價法
答：基本上現在多數人都是這樣來砍價的，實價登錄往下出價已經是相當普遍的談價法，多半只要有誠意出售的屋主，心態大約都會是「最高紀錄的八折、最新紀錄的95折」為成交區間。
B.銀行估價砍價法
答1：實務上的觀察是，現在銀行都會估得比較高喔！？因為銀行都是參考已經成交的時價登錄，而現在買家出價，都是低於實價登錄，成交價也是低於實價登錄，所以只要是自住型的買家，現在進場其實都是相對比較可以安心的。

答2：銀行估價砍價法，比較適合用「豪宅」。

2-1.因為總價越高，下修壓力/幅度比較明顯，銀行會評估得更保守、謹慎。

2-2.現在「豪宅限貸令」仍然是沒有解除的，對「財力證明雄厚」的「首購族」而言，6999萬的房子最高可以貸到八五成，也就是5949萬，但只要多1萬變成7000萬，最多只能貸六成，也就是4200萬，一來一回就要想辦法多準備1749元的自備款。

2-3.所以如果你是豪宅買家，「自備款多」，可能其實沒那麼在意銀行可以貸多少，可是你想買的房子總價超過7000萬，那你就很適合用「銀行估價砍價法」，假裝自己籌錢很辛苦，跟賣方多議一點價。
C.東扣西扣砍價法(扣車位、扣管理費...)+房屋謄本算屋主買價算出屋主利潤

答：
【車位砍價法】

不管任何一個地方，車位都有一個「固定的“行情”」，請注意，重點在“行情”這兩個字，很多仲介都會跟你說：「車位是『死豬仔價』，通常沒有人會砍車位價錢，車位價格該是多少就是多少，只能針對房屋價格去砍價。」但是，
1.一樣是坡道平面，因為坡度的不同，有的社區無法停低底盤的跑車，消費者知道嗎？
2.還有一樣是車位，B1、B2、B3的價格，應該是一樣的嗎？
3.同樣樓層的車位，你是靠邊邊牆壁、夾在中間車門很難開，跟你單獨在空曠角落、動線好停、車門好開，價格應該一樣嗎？
4.有的機械車位是上中下三層輪動式的，有些機械車位位置在中間/平面層，簡直跟平面車位沒啥兩樣，有的車位在下層有限高不能停休旅車，一樣是機械車位，價格應該一樣嗎？
所以，請記得，車位價格不是死豬仔價，不是固定價，而是固定行情，可以參考行情，依照車位好不好停，再做一些加加減減。說不定又殺了50萬。

【扣管理費】

豪宅社區的管理費一坪動輒200元以上，中午屋目前平均落在100元上下，有些一層一戶、獨棟、有游泳池的，管理費特別貴，長久下來養房的成本就差很大！像這次的故事主角，就是利用「他們認為合理、他們可以負擔的」管理費是多少，與想要購買的標的物去做10年、20年的累積計算，然後將這些多出來的養房成本，放進斡旋談判議價裡面。

【房屋謄本算屋主買價、算出屋主利潤】

答1：其實這一招比較無效，因為屋主當初買得便宜，難道就要便宜賣給你嗎？那屋主當初買貴了，你是否願意用比較貴的價錢承接呢？不過基本上還是秉持一個原則，民國101年之後取得的，因為成本較高，而且是屋主賺多少的問題，應該賠多少的問題，所以會比較難殺價。

答2：從謄本算出屋主成本，前提是
2-1屋主是在101年6月以前購買的房子，實價登錄查不到，再用此招。
2-2必須要有貸款。
2-3屋主設定抵押的類別是「最高限額抵押」。如果只是「一般的抵押權」，就代表當初屋主自備款比較多，並沒有把房子的價值完全給貸出來。
2-4通常銀行都是「成交價的八成」去做設定最高限額抵押，換言之，如果你在謄本看見設定1200萬，加個兩成上去，就代表屋主當初大約是用1440萬去購買這間房子。而設定1200萬打八折等於960萬，大約是屋主「實貸」的金額。

【斡旋絕招不藏步】

1.交易安全：有太多案例層出不窮了，有些房仲一心只想成交，有些買家對於自己的財力證明過於自負，每隔一段時間就會發生「貸款貸不到買家要的成數，籌不出自備款，只能解約，而被賣家沒收訂金。」的慘劇，所以在斡旋的一開始，我們會建議消費者，在出價談之前，請算清楚自己到底有多少自備款，然後記得在斡旋書上註明「如果貸款未達？成，買家可主張無條件解約」等字樣來自保。

2.不要斤斤計較服務費，買賣房子是三方面的事情，絕對不是只是買賣雙方的事情而已，試想三國時代：劉、孫、曹，其中的兩方只要真心團結合作，第三方必死無疑！

所以，買家可以用力跟屋主砍價，賣家如果不甘心當然也可以堅持不讓價，請記得很重要的一件事情「服務費，多給，也只是多給1~2%，少給，也只是少給1~2%」，我們會建議消費者訂出一個目標、級距，如果價格滿意，服務費給滿%，把「服務費」放進談判技巧裡面。只要利用服務費，讓房仲替你賣命！或許你多給了1~2%服務費，我絕對相信，房仲幫你砍的價錢絕對不止1~2%。

(以上部分內容，出自陳泰原的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》。)

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/171393914

150518東森財經 地上權夯 內湖出現單價4字頭建案
影片網址→https://youtu.be/ebuvkSAm7yc

1.「派樂地」近期規劃21年地上使用權產品，價格約僅該案正常產品的65折。換算下來有比較划算嗎？

實際換算購買21年使用權的產品，每月支付額包括貸款、地租及房屋稅，約3萬元左右；而周圍新成屋大樓的租賃行情，每月每坪1000~1200元，合計租金每月2萬至2.4萬元左右，相較之下租屋的負擔較輕。

內湖四期一帶，目前生活機能還沒有很成熟，所以現在來看，可能租比買划算；但是未來生活機能成熟後，人潮多了，捷運民生汐止線也興建通車了，未來租金行情勢必上漲(風險1)，另外，一般租房子，續約時也要承擔房東要調漲房租或收回房子的可能(風險2)，所以地上權21年產品，可以當做是跟房東簽長期租約，而且租金保證不調漲，也因為是自己的房子，愛怎麼裝潢就怎麼裝黃，多方因素考量後，也未必一定真的租比買划算。

2.脫手容易嗎？

容易的角度：沒有土地持份，房子又會折舊，房價會逐年遞減，同享一樣的生活機能，卻享受低總價。

不好脫手的角度：因為沒有土地持份，房子又會折舊，所以很多銀行不願意承做貸款，或者貸款金額很少，自備款現金需準備的水位要很高。

以下是新聞報導……↓

記者 陳文婕：在內湖區這棟大樓，每坪開價就要8字頭，但現在隔壁的預售案因為是地上權的關係，每坪只要4字頭，現在更出現了隱藏性產品。

原本設定50年的地上權案，最低22坪，總價1100萬，建商腦筋動得快，趁勢推出更便宜的方案，年限縮短到21年，總價也砍了快一半。

縮短年限賣，合不合法，其實建商收回，再出租或出售，和政府的規定沒有牴觸，千萬有找，入住內湖新大樓，難怪年輕人都心動。

有屋沒有地，類似長期租屋，實際換算，購買21年使用權的產品，每個月包括貸款、地租、房屋稅約3萬元；而周邊新成屋大樓的租屋行情，每月每坪100~1200元，租金每個月約2萬~2.4萬，租屋看似負擔比較輕。

房仲業者 陳泰源 表示：我又不用像一般短租的，可能會遇到惡房東，甚至可能每次要續約的時候，房東漲租金嘛！
但買地上權，貸款最多只能貸五5成，轉手有一定難度。

房仲業者 陳泰源 表示：房子會逐年的折舊，所以它的房價是逐年遞減的。
台灣建商面臨成交量危機，沒想到大陸建商也碰壁。

大陸房地產龍頭，萬通地產集團，在淡水小坪頂的公寓住宅號稱賣了九成，但是現在70多位陸籍買家，半年來沒有一戶通過內政部審查，面臨交屋卡關，一旦最後都退屋，公司也將面臨倒閉。

台灣房市烏雲罩頂，台陸建商各自面臨危機。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/91935277