#桃園蓮花季 推出國際景點，來觀音賞花就像出國！

桃園蓮花季開始了！今年蓮花季和6個農場合作，打造出不同風格的國際拍照景點，有法式花園、日式鳥居參道、巴西亞馬遜雨林、泰國紅蓮花水上市場、越南河內西湖蓮花池、印尼峇里島以及神似澳洲墨爾本莫內湖的場景，讓大家來桃園觀音賞花，就像到國外一樣，新鮮又好玩。

從今天開始一直到8月底，大家可以來觀音蓮花園休閒農業區賞花、參加農事體驗、欣賞劇團表演；今年有百葉蓮、紅蓮花、白蓮花、香水蓮、大王蓮、大賀蓮、睡蓮等約7公頃大的各式蓮花；市府也與饗賓集團的果然匯餐廳合作，聯手推出9道蓮花特色餐點。今年夏天，桃園的蓮花季很精彩，歡迎大家一起來共度美好夏天！

🌿2020桃園蓮花季：http://2020taoyuan-lotus.com.tw
觀音區蓮花園休閒農業區

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#2020桃園蓮花季 7月5日登場，一起相約觀音賞蓮趣

今年疫情趨緩，桃園恢復辦理第一個大型活動「2020桃園蓮花季」，將在7月5日到8月30日舉辦，以「#國際蓮花園」為主題，在觀音區蓮花園休閒農業區內的6個農場，仿造7個國外的特色景點，讓大家不用出國，也能享受到異國風情，在精彩的盛夏，歡迎大家來賞蓮打卡，一起遊桃園！

市府打造7個國際主題，有法式風情「莫內的花園」、日式風格鳥居參道「林家古厝」、巴西亞馬遜雨林大王蓮田的「康莊蓮園」、泰國紅蓮花水上市場的「荷竹農場」、越南河內西湖蓮花池的「蓮荷園」、印尼峇里島的「青林農場」，還有神似澳洲墨爾本莫內湖的「蓮花故事館」等場景，並全新改造遊客熱門打卡景點「擎雨步道」，讓大家彷彿來到日本姆明谷公園，就像去國外一樣好玩。

蓮花季期間，市府規劃在每週假日推出特色活動，串聯周邊蓮園提供大家來農事體驗，今年更和饗賓集團的「果然匯」餐廳合作，從7月1日開始，推出9道用蓮花製作的餐點，展現在地美食特色，讓大家炎炎夏日消暑氣。我們歡迎大家來桃園賞蓮、享用美食，更鼓勵多多使用 #振興三倍券、#農遊券，今年就是要來桃園玩一夏！

171116跌勢才剛開始而已！？買店面你該停看聽？◎文/陳泰源

【前言】

不論是金管會主委顧立雄，還是央行總裁彭淮南，甚至是部分房仲業者，皆表示房市已軟著陸、進入打底階段。

的確，部分豪宅漲跌互見，而中古屋因建商之新成屋讓利受到擠壓間接下修但幅度縮小，公寓、國宅等低總價高CP值產品已觸底回升，現階段雖然投資客已退場，但少了競爭，剛性自用需求的買家反而可以趁機好好談價。

不過，以上指的都是住宅產品，而商用不動產呢？

隨著科技的進步、產業結構的改變、民眾消費方式的進化，買店面，你該停、看、聽？

【房仲業經營生態改變】

從業者店頭來看，過去都以人潮最多的一線店面為主，後來陸續收掉改退居二線店面，不然就是改租「形象展示用」的小店面，另外再租同棟樓上或附近的辦公室，提供營業員作業。

店面迷思逐漸被打破，有的業者甚至完全放棄店面型態，改走樓面式經營，例如我現在待的公司─《美商ERA不動產》。然而，放棄傳統店面營運模式，規模並沒有因此萎縮，反而不斷壯大，像我們公司因為加入的夥伴越來越多，最近又租下了一間破百坪的辦公室，持續擴張營運。

而店面效益越來越弱，店面租金成本依舊佔整個營運開銷很大的占比，導致許多業者因此收攤轉換經營型態，想想，實在沒必要將利潤給房東吃掉。

然而作為一名「現代業務」，多半已靠人脈資源與網路行銷了，就連預售屋購買習慣也改變，像某代銷業者善用網路科技，使用「互動3D傢配」，消費者在家就可透過720度全景攝影，而網路客成交比例，光是今年跟去年相較，同期就增近3成！

【民眾消費習慣進化】

談到買衣服、鞋子，我身邊有越來越多朋友，都是去實體店面試穿，然後回到家裡網購，畢竟店面有租金成本，商品通常可能會比較貴一些，加上網購有些免運費，而且還宅配到府，不用提著重物逛街，方便又輕鬆，這樣的現象，讓很多店家感到非常無奈。

而網路理財、行動支付與借貸、虛擬貨幣，也都正在改變傳統的消費模式。

【蛋黃區店面拉警報】

以東區的一線店面來說，目前仍有十間左右閒置招租中，當蛋黃都不蛋黃了，買店面你該更小心謹慎。

現象一：東區店面持續蕭條，最近位於忠孝東路四段的街邊店「班尼頓」也收攤，全面轉進百貨專櫃。

現象二：大坪數店面首當其衝，因租金總價過高，導致不少房東開始將一個門牌拆成2~4個小店面出租，分割不了的，目前也只能繼續閒置著。

現象三：特賣會、品牌快閃概念館充斥，相較於長期租約，短期的租金可以便宜約一成左右，對房東而言，至少有短期租金可以收，有總比沒有好，而最主要的原因是避免店面冷掉，空太久實在不好。

現象四：僅剩需要打知名度的品牌才會願意入駐。像近期日系雜貨品牌「Niko and...」以月租金320萬元承租，排名東區實價揭露月租金資訊第三高紀錄，另一側是空租超過3年，近期「王道銀行」以每月130萬元承租，而這兩個店面，剛好都是三角窗，招牌效應若不夠醒目，人家還不願意租呢！

以「Niko and...」來說，因為是進駐台灣的第一家店，需要曝光度；而王道銀行，主要業務都在網路處理，實體店面主要是採取形象概念的展示方式，主要是攬客功能和形象推廣，現場並不提供現金交易，因為是新型態的銀行，正需要廣告效益強的店面提升知名度。

【福禍相倚，店面弱，帶動商辦行情上漲？】

說到商辦租金行情，以台北101大樓為例，近五年租賃交易紀錄，大樓平均每坪月租金在2014年以3871元站上新高，之後隨著房市緩跌，隔年租金下跌14.1%，平均每坪月租金3324元，去年行情回升至3483元，今年持續攀升至3792元、年增8.9%。

而台中市商辦市場也開始強強滾，2016~2018年間台中七期商辦供給量預計可達近10萬坪，除「豐邑市政都心」因量體高達3萬坪，空置率超過3成外，其餘「順天經貿廣場」、「全球運籌中心」、「親家T3」、「鼎盛BHW」的空置率僅有1成上下。

不只租金行情，連商辦的交易量也明顯增溫，以加工絲廠「宜進」為例，近期董事會決議斥資5億元買下台北忠孝東路四段商辦樓層，估計創造每年租金收入約1300萬多元。目前宜進一年租金收入約1.5億元，包括台南廠部分場地出租給嘉里大榮物流，以及台北內湖辦公大樓部分樓層。

還有印尼「紡織大王」宋良浩，其孫子宋大江，去年5月砸下近10億元搶進大直金泰段約340.3坪土地，預計規劃為「虹光大直」案，興建地上7層、地下3層，樓地板面積約2千坪的餐飲商業大樓，該案主要承租給餐飲與零售業者，以長期收租及提供服務為主。

而長虹建設於台北市內湖區「長虹新世紀企業總部」整棟廠辦大樓，也以64.2億元賣給中華郵政。

總而言之，隨著業者的經營型態的轉變、民眾消費方式的進化、網路科技所帶來的便利性，導致店面空置率逐年攀高，而租金行情目前也正在龜速緩跌中，跌勢恐怕「才剛開始而已」，但需求動力仍在，只是轉移至商辦，因而帶動商辦產品的租售行情雙漲。

【結論】

店面目前仍有待時間補跌，因此：

若要買店面，不如買商辦；
若要買店面，買大不如買小，買大最好選可以分割成多間小的；
若要買店面，不如買透天型店面，至少土地坪數不是「持分」，未來都更、合建較容易；
若要買店面，招牌廣告效益擺第一，人潮多寡放第二（因為人潮漸漸未必等於錢潮）。

另外，餐飲業允許進駐的店面也是不錯的參考項目之一，因為餐飲業通常比較難「往上」開店，用餐人潮一樓與二樓以上相比明顯有差，而且科技再進步，餐飲業也無法在「雲端」開現做料理網路餐館。

因此，若店面可開餐廳，其實算是一種「加值」，畢竟現在的店面規定限制多，最常見的就是拒絕餐飲業，而可出租的對象較多元，也能間接縮短閒置招租期。

筆者為 美商ERA不動產大安營業處副理

【參考新聞】

拉警報 北市店面爆招租潮→https://money.udn.com/money/story/5621/2810155

商辦選址不再只看地點 數位科技更重要→http://estate.ltn.com.tw/article/4214

買預售屋改走這條「路」 網路來人增3成→http://www.chinatimes.com/realtimenews/20171113002444-260410

台中商辦強強滾，台商回流七期多→http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20171115/1241437/rtn/

東區店面冷 短租特賣會撐場→http://home.appledaily.com.tw/article/index/20171112/37843497/news/

台北東區店面蕭條，最後1間「班尼頓」街邊店也收攤→http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20171111/1231739/rtn/

王道數位化銀行，東區再展店→http://home.appledaily.com.tw/article/index/20171106/37836908/indexnews/

北市忠孝東路三角窗店面 日商每月320萬租走→http://news.ltn.com.tw/news/business/breakingnews/2164314

商辦租賃 內湖擠下信義 101穩居樓王→https://udn.com/news/story/7241/2800220

長虹內湖廠辦，賣給中華郵政→https://money.udn.com/money/story/5612/2788075

印僑返台 宋大江擴大房產布局→http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/1149827