4/30下午受邀參加審計部「各級政府推動社會住宅興辦計畫執行情形專案調查計畫」專家訪談，沒想到只有邀請我一個人，由副廳長主持，共有七位審計部同仁一起諮詢面談，感覺好像接受博士論文口試一般，很特別的經驗。

審計部事前準備工作詳細，業務單位報告初步調查內容，然後提出：政策推動、法規制度及實際執行四大面向七項問題諮詢內容。相關報告內容及討論題綱如下：

業務單位報告

我國當前住宅與房市問題包含高房價、高空屋、高自有率及社會住宅短缺，難以滿足青年及弱勢家戶的基本居住需求。為解決上述問題，政府推動只租不售之社會住宅政策，結合政府興建與包租代管的供給方案，增加政府住宅政策供給面資源，同時透過包租代管民間閒置住宅，讓租屋市場成為無力購屋者正常居住消費之選擇方式，進而發揮租屋與購屋市場相互調控的均衡機制，並健全租屋市場以制衡房價過度上漲的效果，對穩定住宅市場與安定人民居住，具有重大意義。內政部爰報經行政院於106年3月6日核定「社會住宅興辦計畫」，預計於106至113年，由住宅基金支應約307億6,000萬餘元，分2階段辦理，第1階段（106至109年）目標於109年達成直接興建4萬戶、包租代管4萬戶，合計8萬戶社會住宅；第2階段（110至113年）目標於113年達成直接興建12萬戶、包租代管8萬戶，合計20萬戶社會住宅。

據內政部不動產資訊平臺網站所載，第1階段社會住宅興辦計畫執行情形，其中社會住宅直接興建部分，截至109年10月13日止，包含既有、新完工、興建中、已決標待開工、規劃及招標中之社會住宅計4萬2,665戶，與第1階段計畫目標尚符；社會住宅包租代管部分，截至109年9月30日止，媒合計1萬1,055戶，分別為第1期5,157戶及第2期5,898戶，惟其執行情形與計畫目標1萬戶及2萬戶有大幅落差。又為落實社會住宅第2階段目標，行政院於109年9月28日原則同意內政部所報「社會住宅興辦計畫」第1次修正草案。據載，直接興建社會住宅部分，增加中央協助辦理先期規劃、內政部營建署協助地方政府代辦工程或代為營運管理，由國家住宅及都市更新中心（下稱住都中心）直接興建及營運管理、協調國營事業參與興辦等模式，預估將由中央主導推動300處約6萬戶之社會住宅，經內政部指示由住都中心興辦。

鑑於住宅法及行政院國家永續發展委員會108年7月「臺灣永續發展目標」、核心目標11「建構具包容、安全、韌性及永續特質的城市與鄉村」之第1項具體目標為「確保所有的人都可享有適當、安全及可負擔的住宅及基本生活所需的服務，並改善弱勢棲所」，已揭櫫我國住宅政策為使全體國民居住於適宜之住宅且享有尊嚴之居住環境，以保障國民居住權益。本部爰辦理「各級政府推動社會住宅興辦計畫執行情形」專案調查，期發掘其問題癥結，俾提出適切建議意見，增進執行效能，發揮審計積極功能。

一、政策推動面向：

(一)為使國民居住於適宜之住宅且享有尊嚴之居住環境，政府目前係透過住宅補貼（包含租金補貼、自購住宅貸款利息補貼及修繕住宅貸款利息補貼等）、直接興辦社會住宅、社會住宅包租代管等協助機制辦理。

諮詢重點：鑑於目前住宅補貼、社會住宅、社會住宅包租代管之申請及補助條件均不相同，請問政府目前政策擬定或執行方向是否可以達到保障或改善經濟或社會弱勢居住權益並提升其居住環境品質之目標？有無待檢討或加強策進的地方？

(二)99年開始之社會住宅運動，聚焦於爭取保障弱勢者之基本居住權益，挑戰政府長期傾向「市場機制」之住宅政策思維，經過10年努力，我國社會住宅存量占總住宅存量之比率，從99年之0.08％，提升至109年10月之0.19％。現政府訂定8年20萬戶社會住宅政策目標，推估其數量仍僅占全國住宅存量之2.23％。

諮詢重點：請問我國社會住宅存量占總住宅存量之比率多少才適宜？政府應如何於保障弱勢者之基本居住權益與國家財政負擔間取得平衡？

二、法規制度面向：

(一)住宅法於106年1月11日修正，將原第3條社會住宅應提供至少10％以上比率出租予具特殊情形或身分者之規定，修正為第4條提供至少30％以上比率出租予經濟或社會弱勢者，另提供一定比率予未設籍於當地且在該地區就學、就業有居住需求者之規定。又據「我國少子女化對策計畫」支持生養的住宅策略，將積極協調地方政府於後續完工之社會住宅，保留一定比率提供新婚、育有子女者優先承租。

諮詢重點：請問就目前供需情形，前開規定提供至少30％以上比率出租予經濟或社會弱勢者是否足夠？另如再保留一定比率提供新婚、育有子女者優先承租，是否會造成資源排擠效應？

(二)依住宅法第11條第3項規定，中央主管機關應於105年12月23日修正之條文施行後2年內，完成相關租金資料或價格蒐集、負擔基準及補貼金額計算方式之建立等規範。

諮詢重點：請問政府對上開法令規範修正情形，是否能滿足或確保弱勢家戶取得減輕經濟負擔之居住機

三、執行面向：

(一)近來臺北市明倫社會住宅44坪三房型月租（含管理維護費，4萬500元）引發社會關注，使得各界對於社會住宅之租金計算訂定方式有諸多討論。

諮詢重點：
1.興建社會住宅自償率之訂定標準將連帶影響租金計收金額，合理及妥適之自償率為何？又無法自償部分之資金缺口應如何填補，才不會加重政府之財政負擔？

2.住宅法第25條第3項規定：「社會住宅承租者之租金計算，主管機關應斟酌承租者所得狀況、負擔能力及市場行情，訂定分級收費基準，並定期檢討之」。又據內政部興辦社會住宅出租辦法第10條規定：「社會住宅之租金訂定方式如下：一、本部得評估成本效益，參酌國有財產相關規定租金計算，或委託三家以上不動產估價師事務所查估後評定市場租金水準。二、本部得參酌社會住宅所在地直轄市、縣（市）政府所定分級收費規定，及承租者所得狀況、負擔能力訂定分級收費，不得逾市場租金水準。」惟查目前各地方政府對社會住宅租金訂定原則及分級收費標準不一，是否會影響經濟或社會弱勢之居住權益？另社會住宅租金應如何計算及訂定較適當？承租者的負擔能力及市場行情應如何評估？是否應有一致性的評估標準或原則？

(二)政府鑑於全國各市縣除臺北市以外，住宅供給率均呈現供應大於需求之情形，且部分市縣低度使用住宅數量略多，爰推動以包租代管方式興辦社會住宅，於社會住宅興辦計畫中訂定8年8萬戶之目標。106年先由6直轄市政府辦理試辦計畫，目標1萬戶；108年第2期擴大由6直轄市、14縣（市）政府及住都中心辦理，以提供弱勢租屋能有更安穩的居住環境。惟據內政部不動產資訊平台資料顯示，截至109年9月30日止，媒合計1萬1,055戶，分別為第1期5,157戶及第2期5,898戶，執行情形與計畫目標1萬戶及2萬戶有大幅落差。

諮詢重點：請問包租代管執行成效不佳之問題癥結為何？政府應如何因應？

四、綜合面向：
諮詢重點：請問您認為社會住宅要達到永續經營，須具備之條件及考量因素有那些？對於我國目前社會住宅興建及營運有何建議或應改善之事項？


我花了一整個下午二個半小時很詳盡分享我的看法。七位同仁輪番提出問題，我則從理論研究到實務經驗分析各項諮詢重點。這是一場難得詳盡的討論對話，我能夠暢所欲言，大家相談甚歡。個人退休之後，參與這次諮詢的感覺非常不錯。

希望透過這次審計部的諮詢意見，最後能對社會住宅的未來政策有所助益！

201121蘋果 買房不能只靠實登 自比柯南四處查價
蘋果原址→https://tw.appledaily.com/property/20201120/XVZSC754TNBMRLPPMEMLFOHDMY/

民眾買房如何抓出正確的行情，實價登錄雖有參考性，但是遇到屋主想賣高價，以不同的話術，例如精美裝潢、屋齡較新，又該如何判斷正確的行情，避免當冤大頭？專家表示，民眾買房要有警覺心，除了查實價登錄，可善用房價參考工具如《樂居網》、《台北市地政雲》及各式比價平台、或是拿屋主開價詢問附近不同仲介，找到實際可行的成交價、優先用同一棟樓參考行情、租金投報回推房價、甚至找銀行估價、實際訪查鄰居或管理員等，以利判斷正確的行情價。

（林佩萱／綜合報導）……↓

中和一婦人在今年9月以總價1920萬購買景平路的華廈，卻在之後發現該房在6月才以1435萬成交，賣方在短短3個月賺了485萬差價，婦人因不會看實價登錄，房仲也未善盡責任告知附近行情，讓她成為投資客賺差價的肥羊，害她氣得提告。

查詢實價登錄已是基本功，然而實登雖有一定的參考性，卻也不能只依賴實登，買方總會碰到屋主或房仲各式各樣的話術，究竟該如何，才能避免當冤大頭？

對此，美商ERA不動產資深經理陳泰源表示，通常房屋交易，房仲有義務提供區段近3個月成交行情，民眾還可善用房價參考工具，除了內政部實價登錄網站，建議也可參考《樂居網》揭露實登至門牌、北市民眾可參考《台北市地政雲》的實登資料，範圍已縮小至5個門牌號，比內政部實價登錄資訊30個門牌號還要精確。

陳泰源提到，面對屋主的話術，例如拿前後左右的大樓來比較，建議聽聽就好，畢竟應該用同一棟樓的成交價來做比較；此外，屋主也可能拿成本來提高賣價，例如屋主會說附近的賣價較低是毛胚交屋，或裝潢老舊屋況差，「我的房子是精美裝潢，一卡皮箱即可入住」，建議民眾應到附近剛成交的社區多向鄰居、管理員或房仲打聽查證實際情況，請人幫忙確認。

台灣房屋九份子加盟店店東林志豪表示，實價登錄價格透明化是公正參考行情的工具，包括交易年份、屋齡、地段、物件類型、特殊交易註記、車位價格等，條件設定與計價條件越精細，行情也就越準確。此外，也可透過資料數據計算房價，例如一般常用租金投報回推房價，租金能反應客群接受度與區域行情，從周邊同類物件一般以2%投報率推算總房價，但不同縣市條件不同，基準值也有差異。另外也可透過房貸銀行估價，銀行估價通常保守，如果買價在估價範圍內，等於是低於行情購入，民眾也可透過實際訪查鄰居或現今網路各種查價平台交叉比價，尋找合理安心入手的房價。

天時地利不動產總經理張欣民補充，民眾買房要有警覺心，除了查詢實登，可以將該房價格拿去問附近不同房仲，探取合適的行情，避免買高，淪為價差肥羊。

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