營建署長的智商，我的老天爺，怎會有這樣的人來當署長？公設比的高低，都在建商的良心，我家啥公設都有，公設比26%(十年前也不算低的)，怎現在新案啥都沒有只有大廳，然後公設比就35%？？

營建署抓的都不正確，枝微末節，應該要規定地下室停車位、車道、車道旁的空間等等，不能變成房屋的公設，這樣公設比才能降到合理值。

不然建商都在亂登記，尤其是如果你的平面停車位低於十坪，你全社區的公設比都被建商A走了。

【公設比之亂／上】哪裡虛坪最多？營建署抓出「管委會空間」作怪
聯合報 ／ 記者何醒邦
政府雖然開始打炒房，房市今年升溫已是不爭事實，進場買屋的不少民眾質疑，買到的房子坪數被灌水，立委高嘉瑜與內政部次長花敬群，也一度為此在立法院舌戰「實坪制」，讓建案「公設比」過高問題再受關注。營建署開始研究如何減少虛坪，初步方向指出，最虛之處就是「管委會空間」，要「適度限縮」。

北市新建案 公設比突破35%門檻
據《住展》雜誌調查，今年台北市新建案平均公設比約35.3%、新北市約33.1%，雙創新高。因購屋族對公設的容忍值約是30至35%，北市等於直接突破35%「魔王關卡」這臨界點。

在內政部訂定的預售屋或成屋買賣契約書範本中，建物權狀上，就是登記主建物、附屬建物（陽台）、及共用部分。「公設比」則是業界慣用的用語，就是「共用部分（扣除車位面積）除以建物總坪數（共有部分+主建物+附屬建物）」。譬如一間總權狀坪數30坪房子，共有部分若10坪，公設比就是33.3%。為什麼公設比有的是28%、或33%，甚至高到50%？由於法律沒有規範，這一切都取決於建商的良心。

減少虛坪 花敬群：免計容積空間再檢討
花敬群說，如果是社區基本使用需求，及必要的消防避難空間，沒有理由說那是「虛坪」；某個空間「虛不虛」、多大空間才合理，要靠「免計容積」空間的再檢討，來減少虛坪。

「建築技術規則」中的免計容積項目，包括陽台、梯廳梯間、機電設備、逃生設施、停車空間等，其目的是鼓勵建商提供住家必要的設施，但同樣也讓建築物體積增加，因容積率代表建物的身材有多高或多胖，體積愈大的建築當然愈賣錢。

「管理委員會使用空間、機電設備空間、梯廳、停車空間是目前最需要檢討之處，又以管委會空間，是建商最容易作怪之處。」內政部營建署長吳欣修說，上述這些地方的總量都應「適度限縮」，但後續還會與建築師公會及地方政府討論。

建管官員說，管委會使用空間、機電設備空間、安全梯的梯間、緊急昇降機的機道、特別安全梯與緊急昇降機的排煙室，這5項雖不計入容積，但其面積的總和，也不得超過該基地容積的15%，「但後3項是整套的固定設備，建商也不會多做，不過既然都免計容積了，所以管委會、機電設備當然就要蓋好蓋滿，銷售空間才會更大，公設比就愈高。」

吳欣修說，管委會空間原本是社區開會、辦活動的辦公室，後來就被建商變成圖書室、健身房、KTV、遊戲室之類的，這類案例太多了，也是最常被檢舉濫用的；而機電設備空間，也會刻意做很大提高公設，但裡面通常只放小機器。

他指出，梯廳則是電梯到門口之處，面積上限是該層樓面積的10%，他看過一些豪宅，就把這類通道做得很浮誇、很滿；而增設獎勵停車位原本是好意提供公眾使用，結果卻加重住戶負擔公設比；而建商自行增設停車空間，得不計入容積，可是沒買車位的民眾，也要一起負擔公設。

張金鶚：應推建物、公設分離計價
房地產教授張金鶚表示，現在虛坪登記情況不合理，但完全實坪制也不合理，因為公設仍須花成本興建。他認為，政府要改革，除了完整揭露資訊，讓消費者判斷，也應推動建物、公設「分離計價」。而他根據實證研究結果，發現公設價格只有主建物價格的3成左右。

賴正鎰：是買房誘因 公設有其必要
商總理事長、鄉林建設董事長賴正鎰說，公設是建商吸引消費者買房的誘因之一，例如有建案標榜飯店式管理等，但公設會增加，是政府及業界對消防逃生的嚴格要求，這些設備都有必要存在；且管委會空間變成圖書室，也還是屬於全體住戶共有，官方顯然多慮了，也不甚瞭解市況。至於分離計價，他認為意義不大，買房還是看「總價」，「如果這邊少、那邊就會多啊！」

「根本無濟於事、劃錯重點！」房市作家SWAY指出，重點是建商亂挪用空間，例如車位公設為何能移到房屋的公設？應約束這種行為；且這些分配合不合理，要有一套檢視標準，官方不能任由建商濫灌虛坪，還裝死不管。

【公設比之亂／下】為何持續飆高？營建署說豪宅是肇因
營建署評估 將可逐步降至30%
近年公設比持續飆高，目前台北市新建案平均公設比約35.3%、新北市約33.1%，皆雙創新高。而其背後原因，營建署認為，應是大坪數豪宅帶動所致，但目前豪宅不好賣，紛紛改成小坪數，預估往後3年，公設比可望慢慢降回30%左右。

內政部營建署長吳欣修說，這兩年公設比確實飆高，直達32至35%，快超過一般人忍受範圍，但他調閱2016到2020年的新成屋使用執照統計資料，發現戶數成長了35%、達12.8萬戶，但每戶的平均樓地板面積約從178平方公尺（53坪）降到93平方公尺（28坪），降幅近5成。

他後來請同仁分析新成屋坪數由大改小的原因，「豪宅太大不好賣，結果都變更設計，改成中小坪數了。」

官方認為推案坪數轉小 將讓公設比下降
他舉例，他看到豪宅一樓大廳刻意做得很氣派浮誇，但lobby愈大，圖書館、KTV、三溫暖、交誼廳等休閒設施做得愈多，公設比就愈高；甚至連二樓以上的梯廳，為了彰顯氣勢，都做到法定面積的上限。

吳欣修說，目前住宅市場都規劃中小坪數產品，以此產品定位，應不會有太多浮誇公設，不然只會更難賣。例如每戶20、30坪的產品，公設還這麼高，消費者難以接受，所以他估計往後3年，公設比應該會慢慢降下來到30%左右。

專家不認同：公設比難回頭 要靠法規限制
但房市作家SWAY對吳欣修的說法不以為然，他認為，豪宅之所以公設比高，是因豪宅有許多不同的設備、公設的面積也多，但就算改成小坪數產品，不代表公設比就會變少；且近5年房市走空頭，坪數下修的不只有豪宅，市場上每家建商都推小坪數建案，「同樣有氣派大廳。但公設比沒有比較少，」他認為制訂合理分配公設比、不任由建商濫灌虛坪的法規，才是正辦。

對於公設比攀高，SWAY指出，消費者可注意「這設施有無必要」。因建商為讓消費者覺得建案很高貴，就做一些毫無尺度的公設，如超大的圖書館與交誼廳等，進而拉高公設比與房價。

建商在地下車位動手腳 公設比更增
建商也會在空地上增加假山假水庭園造景，來增加居住空間的舒適度，但消費者的負擔自然會增加。還有麻將間、撞球場、三溫暖泡澡池，最終都可能因使用次數少、疏於清潔保養而作廢。

SWAY指出特別提醒，地下室車位是最容易動手腳之處，有的建商會擅自挪用地下室機車格，當成湯屋或健身房，最終被檢舉而拆除。而建商把地下室車位的面積設定愈少時，地下室其他部分，分攤做為全體共有公設的面積就會愈大，公設比也因此增加。

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#失控的公設比
#年輕人怎麼可能買得起新成屋
#今晚十點直播一起來跟婉鈺聊聊
　　
這時代，想買房的人真的很為難。
　　
新成屋，環境品質高、單坪價格超高、公設比超超高；中古屋，貸款成數低、結構安全係數低、社區服務品質低，但最關鍵的、公設比也低。
　　
同樣一筆金額，你要買高品質、安全消防有保障、但室內空間小如鴿舍的新成屋？還是發生緊急危難時單靠老天保佑，卻是低公設、低總價，可以坐擁十足室內實坪的中古屋？
　　
我認為，現代人買房必須面臨這樣的「大決擇」，正是失控的公設比、所帶來的世代不公。
　　
我們的上一代，住在四、五層樓沒有電梯的公寓，唯一公設就是樓梯。這類型的建物，公設比約僅5％。
　　
我們的下一代，他們想住新成屋，但政府基於安全、消防、逃生等理由，規範應設置的公設項目越來越多。
　　
尤其2005年、蘆洲大囍火災後，基於逃生安全，更進一步要求「#八樓雙梯」，八樓以上建物須有兩座直通避難層或地面樓梯，更加拉高「公設比」、動輒來到30％至40％。
　　
等於花1,000萬買房，當中有300到400萬是用在購買梯間、走道、電梯、機房等這些沒辦法睡、沒辦法躺的公共空間。
　　
建築法規與時俱進，消防法規越趨嚴格，居家安全係數隨之提高，這沒有錯。錯的是，唯一必須為此付出「鉅額代價」的是，購屋的消費者。
　　
這真的很諷刺，中央與地方政府拼命鼓勵都市更新、獎勵危屋重建，但在真正的購屋市場，許多年輕人被迫選擇購買比他們年紀還要大的中古屋。這就是建管制度所造成的時代悲哀。
　　

因此，Dr.LEE 要來開處方囉！也歡迎各位朋友留言建議指教。

《Dr.LEE 開處方》
婉鈺認為，針對失控的公設比，我提出的解方是:降低建物「免計容積」比例。
　　
免計容積，是在基地的法定容積之外，再往上疊加，可以蓋出更多的樓地板面積。
　　
目前「建築技術規則」規範，包括陽台、屋突、防空避難設施、機電設備、安全梯之梯間、管委會使用空間等，都是免計容積項目，總計不得超過該基地容積的15％。
　　
許多建商為了取得最大「坪效」，都會拼命將免計容積蓋好蓋滿，然後再將這些「公共設施」以每一坪都等同於室內空間的價格賣給消費者。
　　
意即，越高比例的免計容積，可以蓋出越多的公共設施，這就是「失控公設比」的由來。
　　
婉鈺主張，建物免計容積比例應當有所調整，大基地、小基地分規模管理。
　　
小基地：因母數小，可以維持現行15％免計容積比例，滿足建物基本公共設施。
　　
大基地：將免計容積比例調降到8％-10％，適度降低建物公設比。
　　
讓民眾可把辛苦錢花在購買室內實坪！讓年輕人也有權利購買更加安全的新成屋！讓都更後的房屋不至於被公設削減過多室內空間！

#面對問題解決問題
#拒絕藍綠惡鬥 #停止經濟空轉
#專業的問題讓專業的婉鈺來
#不為政黨不為派系只為您
#分享支持婉鈺 👍🏻
#北投天母好立委 😊 #台灣好立委

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Znen Cruise 125及Veracruz 125是由總部位於浙江台州的中能汽車集團所製造，該集團早於1987年成立，最初主要是代工生產電單車機器和零件，後期和國內外企業合作，生產自己的電單車品牌產品，到了2018年更收購了義大利老牌高端電單車廠Moto Morini，收購後便積極改良電單車品牌ZNEN的技術質素和外觀設計，同時自行生產電動電單車Modern；所以Znen Cruise 125 & Veracruz 125本身是中國製造，但技術支緩和設計顧問都是來自義大利團隊，說Znen Cruise 125 & Veracruz 125骨子裡擁有濃厚「意大利魂」一點不假。

「勝價比」就是優勢
Znen Cruise 及Veracruz 125 採用典型穩定125cc強制風冷單汽缸雙氣閥機器作為動力核心，配自動無段變速V型皮帶驅動，按照廠方提供的參數而言，最大馬力為5.40kw，而最大扭力是7.50Nm，中規中矩，作為一部代步「平地臺買餸車」來說，不驚喜是自然的事，但爆點在於售價，香港代理以「兩萬有找」心動價強推前後碟煞加CBS連動裝置的全新車就是驚喜所在，作為一部有意大利團隊作質素上的撐腰，又是零手落地全新車，確實是有「勝價比」優勢。如果你是一名優遊玩家或市區上班的實惠一族，可以考慮2019 Znen Cruise & Veracruz 125。

中國很多製造業者都按標準不斷進化，而在汽車和機車行業內更是磨拳擦掌，而今天為大家介紹的2019 Znen Cruise就是近年最受海外市場歡迎的最佳例子。另外中能汽車又和佛山佛斯弟摩托車合作出品Fosti、Motowin和Fuxianda等品牌電單車。

中能汽車基於子公司Moto Morini的百年老牌背景，所以它們在意大利米蘭設有電單車研發中心和生產線。而當中的Moto Morini雙缸1200cc的傾角87度V型機器更是聞名歐洲的設計。優點在於其意大利百年工業DNA做支撐，所以Znen Cruise 125 & Veracruz 125不單有顏值同時也有實力，這些都是用家對Znen品牌的加分項目呢！

另外Znen品牌已取得ISO9000、ISO14001和OHSAS18001國際認證。所以ZNEN能夠在歐洲大陸打開自己的天地，也獲得歐洲用家的價廉物美稱譽。目前Znen產品有50％出口到歐洲、拉丁美洲，中東和北非等100多個國家，在全球擁有400多個經銷商。

兩部綿羊均以廉價作招徠，加上零件及保養費經濟，對預算有限及喜歡復古羊的騎士有一定吸引力。不過要留意一點，兩部羊承傳意式綿羊特質，座椅較高，所以駕駛視線與正宗意大利羊相似，停車雙腳落地也難免有少少吊腳。此外，兩部綿羊仔都好輕，對於未熟練推車的新手來說，最大好處可操練推車技巧，萬一跌車都會因為車價廉宜可減輕心痛感覺。

Znen Veracru 125外觀設計傾向典雅設計，與時尚簡約圓渾Cruise，走另一風格。Veracruz與Cruise兩者同時採用電子噴注efi 125cc引擎，符合歐四廢氣排放的規格，屬入門及代步腳車的級別。

Znen Veracru 125 座位下可放一頂開面頭盔，而駕駛艙下亦有儲物箱及內置USB插頭，方便智能電話或其他電子充電。還有實用的平地台，可提升更大的載物能力。在掣動上，此Veracru 125採用前後碟剎後鼓剎車，前輪胎 110/70-12及後輪胎 120/70-12、前後LED指揮燈、LED尾燈、前六邊型的頭燈等等......。多邊型的咪錶備有指針式轉數錶及電子屏幕速度及油量顯示組合而成，簡潔清晰。

Znen Cruise 125座位下可放一頂開面頭盔，而駕駛艙下亦有儲物箱及內置USB插頭，方便智能電話或其他電子充電。還有實用的平地台，可提升更大的載物能力。在掣動上，此Cruise採用前後碟剎加CBS連動功能，對小綿羊來說，相當不俗。選用前輪胎 110/70-12及後輪胎 120/70-12、前後LED指揮燈、LED尾燈、前大圓復古頭燈等等......。咪錶由圓型指針式速度錶及電子油量錶組合而成，簡潔清晰。

兩部綿羊的車身好輕，對5呎6吋的編者來說她們的車身細小，扭軑好容易，所以轉向十分靈活，在交通擠塞下特別容易攝車罅，這是大部份細cc綿羊仔的共同特質。簡單來說兩部車除了高座姿外，同樣好容易操控。

但由於兩部車都是125cc排氣量，受到引擎容積所限，加速力並非這類綿羊仔的賣點，而我們一般都稱為「識行識走」，大概可應付市區代步的需要，以及給新手操車或日常粗用，隨處擺放亦因為低廉車價才不會造成提心吊膽，生怕車子被偷走。

雖然兩部車的規格大致相同，不過白色的Cruise卻採用平地台設定，運載力較佳，而Veracruz的地台隆起，如果要擺放類似小型行李箱的貨物不及Cruise方便。