210515蘋果 房仲交易糾紛漏水屋最多 專家揭常見隱匿凶宅手法
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民眾買中古屋通常須透過房仲居中協調，卻也發生不少買賣糾紛，根據內政部不動產資訊平台統計2020年全年房屋仲介交易糾紛（不含建設及代銷業），前3名包含房屋漏水問題共169件、終止委售或買賣契約共162件、隱瞞重要交易資訊共119件，除了常勝軍的漏水爭議之外，隱瞞重要資訊則以凶宅漂白、產權糾紛及安裝手機基地台較常見，專家提醒，一定要重視驗屋過程，事先存證。

（林佩萱／高雄報導）……↓

在房屋交易糾紛中，漏水問題很常見，屋比房屋總監陳傑鳴表示，目前台灣平均屋齡高達31年，老屋漏水相當常見，建議民眾一定要重視驗屋的過程。如果驗屋發現瑕疵一定要提出，因為依《民法》規定，如果在交付過戶之前已經知道有瑕疵，購屋者卻沒做任何表示，表示買家對於該瑕疵可以接受，事後不得再以此為瑕疵而主張賣方應負瑕疵擔保責任。

因此若在交屋前發現房屋有漏水、設備毀損等問題，陳傑鳴建議，購屋者可先拍照、錄影，留存證據，要求限期改善，若屋主未改善，可向法院訴請解約或是減少價金。若民眾驗屋缺乏經驗，可請設計師幫忙驗屋，或請驗屋公司處理，驗屋費用根據「坪數大小」和「房型」而定，30坪左右約需花費1~2萬元。

美商ERA不動產資深經理陳泰源補充，常見漏水問題被刻意隱匿，尤其室內有過多裝潢時更不容易被發現，或是天花板鋼筋裸露造成滲漏水，屋主卻只在天花板上放接水盤，根本沒有修復漏水源頭問題，便可能造成爭議。

陳泰源也藉此釐清，「發現漏水」與「發生漏水」狀況完全不同，若發現漏水情況在賣屋之前就有，賣方就有保固責任；倘若買房之後因發生地震，或是自行裝修敲打導致漏水，就跟賣方沒有關係，但也容易產生爭議，雙方抝來抝去。

至於隱瞞交易資訊，陳泰源指出，政府有規定，房屋交易時需在不動產說明書上揭露清楚，屋主持有期間，該房是否曾經發生非自然死亡情事，如凶殺、自殺、一氧化碳中毒事件等，以保障購屋民眾的權益。

但是在市面上，「隱匿凶宅」的爭議仍層出不窮，陳泰源解釋，主要是有投資客買下凶宅之後，先過戶給其他人頭，重新登記回自己手裡，再進行轉售，讓自己符合持有產權期間無發生兇案事件的假象，以此手法漂白，導致產生交易糾紛。因此建議民眾應請房仲追查清楚，該房的現任、前一手、甚至前前手的屋主持有期間，是否曾經發生非自然死亡事件。

另外，儘管依據內政部《不動產委託銷售契約書範本》函釋，「凶宅」是指於建築物專有部分(包括主建物及附屬建物)，曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)的事實，及在專有部分有求死行為致死，但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處的行為，但多數買方仍會在意大樓社區是否有凶宅，或社區是否曾經發生跳樓事件，避免購買到「凶樓」，因此而產生認知上的糾紛，建議介意的民眾，看屋時向鄰居和管理員打聽清楚。

陳泰源補充，大樓頂樓安裝手機基地台也是常見被隱匿的資訊，仲介通常也容易忽視，只在意賣房所在樓層的情況較多。還有物件產權糾紛的問題也可能被隱匿，例如屋主在外欠錢，房屋陷入民事上的法律糾紛，遭到假扣押，或是夫妻離婚，涉及財產分配的問題，先生背著太太私下處理房產，隱瞞仲介，也有可能發生。

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「聽說.....遺產配偶可以先分一半，其他由子女平分，是嗎？」
「好像不是喔！我聽說配偶繼承權跟子女是一樣的，應該是大家一起平分遺產才對吧！」

大家覺得呢？你又是『聽說』什麼呢？

其實這兩個答案都不算正確。到底配偶死亡時，另一方可以分多少財產？

關鍵在於當夫妻其中一方先死亡時，有關於財產分配的部分其實牽涉到兩個權利。

一、夫妻財產差額分配請求權
你沒有看錯喔！不只是離婚，當夫妻的其中一方死亡時，另一方在跟其他繼承人分配遺產之前，可以先主張夫妻財產差額分配，只是這部分的分配比例，並非配偶所留下的財產的一半，而是夫妻財產差額的一半，也就是說，還是回歸法定夫妻財產制的規定，計算完婚後財產差額並扣除後，所剩下的錢才是由繼承人分配的遺產範圍。這就是很多人會「聽說」或「誤以為」，生存的配偶是分一半財產的原因。

二、遺產繼承權
等到生存配偶先拿走可以分配的婚後剩餘財產差額後，剩下的部份才是依民法的順位來分遺產，第一順位就是跟子女一起平分。

因此假設生存配偶名下完全沒有財產，而死亡的配偶名下的全部都是婚後賺的的財產，生存配偶可以分到的錢其實是超過財產一半的。

因此，最近就看到一個有趣的法院判決（台灣高等法院104年度家上易45號）

一位丈夫死亡的妻子在跟其他繼承人（或許是子女或其他順位的親人）辦完遺產繼承登記後，起訴請求其他繼承人要將所繼承的房屋土地移轉一半的應有部分給她，請求的依據就是夫妻財產差額分配請求權，法院因此判其他繼承人們應該配合辦理所有權移轉登記。

雖然很多母親其實還是會將亡夫的遺產直接登記給子女，但是還是提醒大家，其實在財產的分配上，遺孀可以分的可能比你想的多更多。

另外，我們還常常被問到的問題有：

一、離婚再嫁後，如果單親媽媽單獨監護，小孩還可以繼承前夫的財產嗎？
可以的喔！只要父親欄還是前夫，小孩對前夫就有繼承權。

二、那如果幫小孩改姓呢？會影響對生父的繼承權嗎？
同上，只要父親欄還是前夫，小孩對前夫就有繼承權。

三、那離婚後有什麼可能性小孩會沒有繼承權嗎？
如果繼父收養了小孩，父親欄就會更改為繼父，小孩就會喪失對原生父親的繼承權，但相對的，也會變成繼父以後的繼承人。

四、如果離婚後前夫過世了，但前公婆還健在，小孩對阿公阿嬤有繼承權嗎？
有的，只要父親欄還是前夫，小孩對阿公阿嬤還是有繼承權，這叫代位繼承（爸爸的繼承地位）。

五、既然有繼承權，那不就代表也可能會繼承債務？
是的，所以要記得去拋棄繼承喔！

六、聽說拋棄繼承要在知悉三個月內，萬一我都跟前夫沒有來往，也忘了幫小孩拋棄繼承，有一天才被銀行或其他債務人追債，怎麼辦？
只要到國稅局調遺產清冊，證明沒有繼承到財產，回函給銀行，通常他們都會不了了之，但千萬不要把支付命令丟到垃圾桶裡，記得閉著眼睛異議就對了。

其實，我也聽過不少後妻來諮詢，怎樣可以讓前妻的小孩不要繼承自己現任丈夫的財產，原則上，除非生前就過戶，即使有遺囑，還是有特留分問題，也就是一定要保留部分遺產給法定繼承人，我想如果現任丈夫不想做那麼絕，或許也只能接受那也是他的過去，那就回到本文最前面跟大家分享的夫妻一方死亡時的剩餘財產分配，先多拿一點留給自己的小孩囉！

講真的，據不負責任觀察，我發現有時父母留給小孩越少財產的，兄弟姊妹感情反而好，不知道大家有沒有這種感覺呢？

｜ 親愛的房客 Dear Tenant　｜

（整篇爆雷和劇透）

這部電影的好看程度已經反映在票房與口碑上，然而，我寫這篇文章是要給還在猶豫、考慮的朋友，一個去感受台灣電影和其他亞洲國家電影不同的機會。

尤其台灣已經可以討論「同志」組成「家庭」，及在社會中更廣泛的層面及深入的層次。

但對於「同志電影」有疑慮，擔心自己會莫名產生排斥的朋友也別擔心，與其說這是一部同志電影，更該將其定義為一部描述「人性中愛與恨、寂寞與原諒的電影。」

同志只佔電影中的三個角色，其他的角色都是異性戀，希望透過這樣描述可以舒緩這些朋友的緊張。李安導演在宣傳《斷背山》時也曾喊話：「帶你（妳）的異性戀朋友、男朋友、老公來看，他們會更懂得愛。」（大意）

李安和鄭有傑導演都是有結婚生子的異性戀男性，但兩人為何能把有同志符號的電影拍這麼好？
這樣的問題李安也曾經被問過：「身為直男怎麼拍出《斷背山》？」

李安的回答很詩意：「做藝術的有一些天份，能利用假借形容的方式，達到真情跟寫真的境界，讓大家能體會。」

鄭有傑導演自己同時是演員，且在《繁花盛開》飾演過扮裝皇后的角色，要「演」這樣的角色，演員得做的角色功課就是先「成為」這樣的人。

所以當“她”以這樣的身份出現在大庭廣眾下，這種赤裸地身份暴露的方式，就能理解社會刻板印象中所謂的“異類”或“不正常”。

《親愛的房客》演員的戲都達水準之上，但鄭有傑導演本身絕對做足角色與劇本的功課，這個騙不了觀眾的。（可能監製楊雅喆導演本身是Gay菜也有幫助，他常出現在同志運動場了支持人權，透過體驗換成經驗。）

囉唆了一堆，我再講幾句就進入電影討論。關於這部電影多好看，或是在講什麼已經有非常多相關文章，所以，我想討論一些不一樣的。

這些不一樣不太算是腦補，而是緊扣電影劇情來發展，當然，這沒有什麼正確答案，歡迎大家參與討論。

從官方釋出的未剪進電影內的片段開始，莫子儀（飾林健一）的廚藝原先並不符合老人家的胃口，到電影開始他像個好媳婦一樣燒了一桌年夜飯，而將健一是鋼琴老師的身份放入劇情，這樣的文化資本“大多”是中產階級才能有資源栽培出這樣的小孩。

姚淳耀（飾王立維）是的兼兩份工作才能養家與幫弟弟是元介（飾王立綱）還債的勞動階級。大家試想把世俗印象中好人家的女兒嫁到勞動階級、離婚單親、又有小孩的家庭中，還得賺錢養家。

今天把健一換成女性角色，婆婆陳淑芳（飾周秀玉）應該開心到要鋪紅地毯了吧⋯⋯（當然人家會離婚，是因為莫子儀隨便去幫人家跟老婆出櫃真夭壽。）

所以當林健一回檢察官訊問說：「今天如果我是女生，妳還會這樣問我嗎？」莫子儀演技好的地方就在於「悶著演」，即便是洩慾的戲也只讓觀眾感覺到他好苦，連高潮時都好悲傷。

如果大家在二刷時，可以仔細看檢察官的表情——雖然我是國家機器的一部分，但我也是女人，你講的我能體會。

這也是我說鄭有傑導演導戲的細膩之處，他只用一幕就就讓女性溫柔、智慧、同理的人格特質表現出來，而不是為了強調同志角色，就讓同框的女性角色扁平化，變成只是點綴的工具性而非增加戲劇（畫面）張力。

婆婆要白潤音（飾王悠宇）好好讀書，像是元介一樣讀建中、台大一樣，但卻被小孩吐槽：「可是他在外面欠很多錢」，結果婆婆還是袒護自己的小兒子。

這回扣到是元介回來吃年夜飯，小孩子不是那麼喜歡他的原因之一，也跟他一開口跟媽媽說基隆有新建案，就被洗臉別肖想這間祖厝。

即便這樣，婆婆對小兒子還是疼愛，但同時腦袋很清楚不能把房子過戶給他，一定會敗光光。像這樣理性又感性的女性佔多數，她們比誰都知道自己生的孩子是什麼德性。

關於是元介的角色有一些說法他是「深櫃」，罵莫子儀「不正常」只是因為他對莫子儀闖入他家可能會讓他身份曝光感到恐懼。

雖然電影中沒有這個角色的其他線索，但媽媽在吃年夜飯時都沒問他：「交女朋友了嗎？」、「什麼時候要結婚啊？」是元介的角色恨林健一不單只是表面上房子、姪子被奪走，同時，他還能在自己的阿母面前“當”男同志等三重的斷然否定，阿母愛外人比愛你還多是很沈重的打擊。

換句話說，電影也讓我們去思考「家人」的意涵是不是跟「血緣」有這麼絕對的關係？反同方有一個說法是「沒有血緣的你（妳）不會愛！」現在社會大眾可以回：「敢按呢！！！！！！」

高山症的意外對我而言沒有那麼意外，姚淳耀的角色因為長期過勞工作，且在工作環境與家庭生活中又得掩飾自己的同志身份，「矇混通關」就是一種情緒勞動。

體力與精神上長期的負荷，久了人一定會出狀況，高山症只是致命的結果，但卻不是原因。

愛人死在自己的懷裡，莫子儀的角色扛起了養家的壓力，抽掉男同志的標籤，他就是一位努力養家照顧長輩和小孩的單親家庭好爸爸。

同樣地，他在職場上都隱藏自己的同志身份， 不然下場就是家長把他當怪物，不讓小孩靠近他，這樣的行為暗示社會上的刻板印象同志就會對小孩怎樣，當然，孤立他的原因同時交纏著他是謀殺嫌疑犯的可能。

鄭有傑導演功課做得深的地方在很多地方都能看見，同樣討論「一夜情」、「約炮」、「交友軟體」、「迷幻藥物」他不會拍成刻板印象或通通化約成一種象徵意義，人跟社會都是複雜的集合體，任何社會現象都不會只有單一解釋及一種可能。

就好比當新聞播報上述標籤，媒體不會特別強調「異性戀約炮、異性戀嗑藥、異性戀愛用的交友軟體」，因為優勢階級不需要特別強調，這種觀念已經內化到日常意識中。

這沒什麼不對，但假設今天媒體要處理「同志」新聞時，通常就會強調「同志標籤」，這就是人為操縱要將同志與負面連結在一起；試想，如果今天同志造橋鋪路，媒體下標還在強調性向，是不是超詭異。

性向到底跟新聞事件本身有什麼關係？人就是人，大家都一樣，不用特別強調性向 。

回到婆婆身上，因為我阿嬤也因糖尿病過世。

在我讀小學時，她當時不要截肢在醫院裡嚎啕大哭，一樣的台詞為什麼她這麼命苦，一個人照顧小孩長大，老了還要洗腰子、截肢、洗腰子、截肢這樣循環。

當時還沒有全民健保，後來醫生只鋸掉她壞死的幾根腳指頭，就接回我家住。我媽嫁進來時，我阿嬤對我阿母非常苛刻，尤其第一胎生女兒時更是講了不好聽的話。

但當她躺在我們家為了照顧她隔了小隔間裡，哭著跟來探望她的婆婆們說她以前對我阿母真的太壞，沒想到現在卻是我阿母在照顧她。阿嬤在臨走前我阿母說早就原諒她了，要她不用再感到愧疚，但是每次過年媽媽提到年輕時阿嬤怎麼欺負她的，還是會眼眶泛紅。

所以拜託那些娶妻的直男朋友們，好好處理婆媳問題，不要讓女人為難女人。

我阿嬤躺在小隔間時，她身上常常混著體味（不方便每天洗澡）、尿騷味（她會尿在床底下的臉盆內），有時候她會呼我名字要我扶她起床，我扶著阿嬤的後腦勺讓她順勢坐起。

離開後，我認不住去聞了手掌，我覺得那是一個人接近死亡的味道。

電影中，婆婆躺在病床上聽著賣藥的廣播邊吃餅乾，但看到旁邊的截肢的床友就吞不下去了。我阿嬤也會偷偷泡泡麵吃，但不曉得是沒胃口還是罪惡感，最後她會叫我來幫忙吃掉，但眼前的麵不曉得泡多久，早已經吸乾湯汁泡爛了，我也不敢吃都偷偷倒掉。

如果婆婆真的截肢，莫子儀的角色得獨自負擔手術費、住院費用及之後的照護費用。不要說是沒有血緣關係的陌生人，就算是親生的子女都未必能做到這樣的程度，大家可以回想一些社會事件，或是發生在自己、親戚身上的故事。

導演鄭有傑也讓觀眾知道小朋友比我們以為的承受更多，當他拿著聯絡簿跟導師的對話，以及同學說：「那個才不是你爸爸」。

電影想討論社會結構中對於「父親」、「爸爸」角色的認知，並非大家都一樣，但當事者卻很難用三言兩語解釋這些不一樣。

別說小朋友的詞彙少或表達能力還不成熟，大家可以試著用幾句話來跟別人解釋電影角色的關係，就會明白少數、不一樣的人（族群）面臨的社會壓力，以及語言及知識上的不正義。

譬如，當「GAY」、「同志」還沒被發明出來與指涉它的意思時，同志該怎麼自我介紹？可以簡單一句話就讓大家知道「我到底在講什麼？（而且還是不附帶歧視及污名的意涵）」

最後，電影選擇「基隆港」與「合歡山」這兩種時間感截然不同的場景很有意思，港口給人繁忙有秩序的時間感，而山嶽中卻能有打破時間感的無時間感。所以當林健一與王立維逃離日常（港口），到兩人最能放下束縛回歸自我時，就是到山裡去。

健一帶著小朋友想逃離世俗的紛擾，且回答孩子在港口的問題：「你到底是誰？」回到山裡就是健一的回答，也是自我介紹。

《親愛的房客》用心處理人之間情感的細膩之處，從導演與剪接師用日常聲響的說故事方法，堆疊各種情緒後然後靜默，這樣的拍攝手法能帶著「看電影」的觀眾連接回到「現實」，也就是為何後勁如此強烈，猶如一杯長島冰茶。

而我自己最喜歡這部電影哪個部分？我會說導演處理「帳篷」的手法，拍出人的情緒變化有一定的難度，但能把沒有生命的物體拍出情感，那絕對下了一番苦心（當時應該想破頭了吧）。

帳篷在一開始就出現，讓觀眾以為那只是擺飾或小朋友遊戲的地方（先忘記你看過預告或影評），後來劇情發展，帳篷卻成了串起兩人與小孩親密關係最重要的「物」。

導演讓觀眾看到的是「房契」繼承問題，其實更明顯的隱喻在那不起眼的帳篷。對於健一而言，他的家並非那間房子而是那頂帳篷，有愛的地方就是家。

是元介的角色只是在嘲笑我們這些俗人，念茲在茲的就是那間物質上的房子，而非精神上的家。
不過，我是俗人有人要過戶房子給我，我還是會很愛你啦昂