【只要經我處理，絕對唔允許香港人比人搵笨】
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我：🧒 客人：🇭🇰

🇭🇰「石仔Billy你好,我準備同屋主買樓,有咩要注意?」

🧒「要搵代書寫合約,價錢傾好?要貸款?」

🇭🇰「屋主話代書由佢安排，另外因為屋主宗教問題開價就係實價，我需要貸款啊。」

🧒「嘩!冇可能!!!邊有可能開價就係實價，有冇準確門牌地址?有冇591網址?」

攞哂所有資料後...

🧒「拿...你想買個間就15樓有裝修,成放價958...另外同一棟有間3樓就開價838冇裝修,仲要838仲有得議價...咁我查左實價登錄，個邊行情大概750左右。而銀行就估價15樓700萬 貸8成」

🇭🇰「3樓同15樓個價差咁遠...?銀行都估咁少...」

🧒「我唔係講人壞話定係咩...只係我覺得個屋主有啲唔老實，冇可能話係開價就實價，就算樓層高啲有裝修，都唔會賣貴成200萬咁多...一係就同佢傾價錢，一係就搵第二間啦」

🇭🇰「石仔啊?我可以委託你代表我去同屋主傾嗎?」

🧒「當然得，我盡力去議價」

結果屋主唔願意降好多，另外銀行都貸唔到咁多
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經過一個月後

🇭🇰「石仔!!我又需要你幫忙，今次都係屋主自售」

🧒「地址、網址、屋主想賣既價錢，幫你做左銀行估價先」

查完做左輪功課~~

🧒「屋主就開850，銀行就估800，都好貼行情OK啊!!屋主想賣幾多?」

🇭🇰「佢就係想賣830，咁而家要點做?」

🧒「而家佢想賣830，而銀行估到800，我覺得已經好OK，你都冇問題就我幫你約代書去簽約嫁啦」

🇭🇰「但係屋主話講佢自己有準備代書」

🧒「唔得唔得，賣方從來都唔可以準備代書，我之後再解釋比你聽，但係你一定要企硬要自己既代書」

又溝通左一輪，屋主同意
咁我開左個群組 邀請哂 買賣雙方，我，代書入黎

屋主:「代書您好，麻煩你先把合約書傳上來看看，另外我要現況交屋而且「免瑕疵擔保責任」」

見到呢句又即刻打比客人

🧒「你有冇睇到個信息?好唔對路喎」

🇭🇰「佢個句咩意思」

🧒「我詳細小小同你解釋，搵代書除左佢係第三方公證人之外，另一個重點係【履約保證】，因為屋主要簽一份【現況書明書】要寫明目前有冇漏水、係咪凶宅、住宅有冇同第三者有業權紛爭等等40幾項要填，要簽埋名確定，【履約保證】就係保證當買完樓後發現有問題而屋主又冇講，你就可以向去求償。而家佢要求【免瑕疵擔保責任】即係話你就算發現有問題都冇辦法求償」你地明嘛???

🇭🇰「咁我咪好冇保障囉?可以點做?」

🧒「一係呢就搵驗屋公司驗好哂先簽約，二係叫佢冇得免瑕疵擔保責任」

最後屋主比我說服佢要負返瑕疵擔保責任

終於終於成交啦

完~
#其實仲有好多細節位
#對付屋主真係好攰
#歡迎各位搵石仔BILLY做買方代理
#估價議價一流服務

🎉再次上台北簽約
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今次係姊妹一齊移民黎台灣
又係想新樓乾乾淨淨
第一年黎台灣想適應左先就住台北
之後有可能搬黎台中
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做埋公證
加明年幫手入戶籍
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😎
有任何租樓買樓疑問
或需求可以inbox
我 或者 Billy

200823【凱鈞的專家會客室】房客、房東都要看！挑房秘辛，遠離租屋糾紛不怕踩雷
原刊登網址→http://kaijun.com.tw/master-5/

台灣房價高漲，許多人都會選擇「以租代買」，對租客來說，看房時除了考量居住環境、租金外，最怕的就是遇到惡房東產生糾紛。反之，房東其實也怕遇到惡房客，像是拖欠房租、製造屋內髒亂、隨意轉租等，雙方該如何保障自身權益？如何找到合拍的房東、房客？這次凱鈞的專家會客室特別邀請到有超過十年房仲經驗的陳泰源老師，針對租屋、出租常見的問題提供專業的解說，幫助大家遠離租屋糾紛不怕踩雷。......↓

【陳泰源老師】

現職美商ERA不動產資深經理，擁有超過十年的房屋仲介豐富經驗，曾任華視教育節目《甲上學園》數學科主持人、普釋傳播有限公司專案執行、中華電信MOD頻道旅遊節目《愛上台灣》主持人，也曾於Money錢出版《一眼看穿房仲賣屋手法，讓房仲為你賣命！》，為人真誠熱情，各種房屋問題問他最專業！FACEBOOK：陳泰源-大直專任約房仲/作家/歌手/主持人

【租客注意事項】

Q：租屋簽約的注意事項？

租客在簽約時，通常需要攜帶兩個月押金及第一個月份的租金，而身份證影本及工作名片，則是用來裝釘在房東的租約裡，讓房東覺得放心，找得到人，若為房仲帶看，則還需要房仲服務費，通常是半個月。為了避免假房東詐騙，最好能請房東出示身份證名及房屋權狀，若簽約對象非房東本人，也可請二房東出示「房東授權書」，保障自己的權益。

Q：可自行裝修租屋處嗎？

原則上是不行的，但若是在不破壞房屋結構的前提下並取得房東的同意，是可以的。若租屋後想要進行裝修，建議雙方要以書面為之，以保障彼此的權益。此外，裝修通常是一筆不小的費用，倘若花錢裝修之後，房東突然要提前收回房子，對房客的財損不小，建議可以事先白紙黑字寫明，除了違約金之外，裝修費另計，或者是直接在租約明訂「雙方協議不得提前解除租約」。

Q：房東可提前收回房子？

這就要看當初簽約的內容是否有寫。基本上，制式版本的租約，都會有所謂的「違約條款」，也就是假設房東要提前收回房子，或者是房客要提前退租，罰金是多少？通常是一個月租金作為違約金。如果是房東要提前收回房子，就是退還押金之外，還要倒賠一個月租金給房客。如果是房客要提前退租的話，就是違約金一個月，房東可以直接從押金扣除，剩餘金額再退還房客。

Q：如何避免遇到惡房東？

在看房時，除了觀察房屋周遭的生活機能、房子格局設備外，也得要把房東為人列入考慮。如果實在不安心，建議可以透過仲介租屋，雖然要多花一筆仲介費，但值得。因為，有問題的房東不會找仲介；相反的，有問題的房東，仲介也不願意服務。簽合約時租客也務必仔細看清租約內容，若合約有多張，應要求編上頁碼，並在最後一頁註明合約共有幾頁，最好還要蓋上騎縫章，避免合約內頁被抽換。

Q：房屋修繕責任該歸誰？

假若遇到冷氣、洗衣機、門鎖等屋內設備壞掉時該誰負責？陳泰源老師說明基本上要看壞掉的原因是什麼？只要東西壞掉，通常會請原廠廠商或者是水電師傅過來檢查。假設檢修人員判別「明顯人為使用不當造成損壞」那就是房客要負責。若回覆：「這是自然折舊的耗損，用久了就是會壞掉」則由房東負責。此外，也得要看壞掉的東西大小，如果是小如電燈泡，實務上，通常是房客自行處理，如果是大型諸如冷氣或冰箱，則由維修廠商判斷。

Q：若不提供入戶籍怎辦？

基本上，房東不得拒絕房客遷戶籍，但實務上，如果你有設戶籍的需求，房東不願意，也只能摸摸鼻子找下一間。不然，檢舉房東出出氣，又如何？如果有小孩念學區考量，一定要設戶籍，偏偏房東不願意的話，可以請求里長的協助，看看附近是否有鄰居願意讓你設戶籍，另外，坊間有一些「遊走法律灰色地帶」的「出租門牌」的資訊，或許也可留意，只是相關的合約內容最好看清楚比較有保障。

Q：要不要爭取報稅權益？

1.房客可以申報「租金抵扣額」是以12萬元/年為上限，換句話說，如果你的房租1年加總起來，12萬元抵扣額佔一定明顯的比例，那就很有幫助。相反的，如果你租的是豪宅，月租金1～2個月就超過12萬元了，其實效果就不大了。

2.如果房東明訂「含稅價」假設1.1萬元與「未稅價」假設1萬元，每個月少1千元，那，不報稅換取降租金，房東也因此減少稅費負擔，或許就可考慮不報稅。畢竟羊毛出在羊身上，有報稅的房子通常租金就是比較貴。

3.原則上還是建議要報稅，因為除了1年有12萬元的租金抵扣額之外，現在各地方政府還有額外的租金補貼，每月補貼2～5千元不等；另外對房東而言，政府其實也鼓勵房東報稅，假設月租金1萬元，實際上可以扣除53％的養房必要費用，實際上報稅的金額才4700元/月而已（47％），所以報稅對房東的負擔，其實沒有想像中那麼大。

【房東注意事項】

Q：與房客常有的糾紛？

雖然新聞報導過惡房東張淑晶事件，但實務上惡房客的比例遠遠超過惡房東，畢竟房東是有資產的一方，所以通常來講是比較不會亂來才是，反而是房客沒有資產，隨時可以拍拍屁股走人。惡房客常會有的糾紛如，欠繳房租、退租時屋況受損嚴重或像垃圾堆、房客未經房東同意自行當二房東、房客是罪犯或毒蟲，屋內放槍砲彈藥等違禁物品、房客職業背景關係導致作息日夜顛倒，影響鄰居安寧。

Q：篩選優質房客的方法？

不是只有房客會挑房子，房東也需要挑優質的房客！特別是新手房東，別急著想把房子租出去，若不小心遇到爛房客日後更讓人頭痛！

1.建議看屋時，房東可以親自帶看，房客一邊看屋，同時與他聊天對話，藉機觀察這名租客素質優不優？

2瞭解房客的職業，目前待在哪家公司？判斷收入是否穩定？（是否會定期繳房租？）

3盡量避免「看完當下立刻決定要租」的房客，按照過往經驗，這類租客通常有問題，不是後來反悔太快決定而悔租，不然就是被前任房東趕出去，總之，避免租給「急著要租房」的租客就對了。

Q：準備合約該注意面向？

1.基本上，不要用來源不明的租約，或者是便利商店、書局買的租約，因為那都經過簡化，建議民眾上網搜尋「內政部版本」的「房屋租賃定型化契約」，內容條文記載詳細，保障房東與租客雙方。

2.建議租約做公證，雖然要額外花一筆公證人的費用，但是，如果遇到惡房客，惡意拖欠租金不繳，可以省略曠日廢時的訴訟程序，直接將公證過的租約送去法院的執行處申請「強制執行」，直接從房客的銀行帳戶扣款。

【宅妝】

若要出租或是出售，運用幾點方法，宅妝大出擊，低預算改造房子，吸引好買方好租客。陳泰源老師舉例，可以買漂亮的棉被套、地毯、植栽、木偶或洋娃娃，做「示意圖」廣告，確實可以加分。只是，要注意，刊登廣告時，一開始就要清楚告知那些擺設用品只是裝飾用，實際上出租後哪些東西會撤走，這些要講清楚，別讓房客誤會以免被檢舉廣告不實。

此外，很多投資客確實會買很破、很糟糕屋況的房子，這類房子通常很便宜，只要結構沒有遭到破壞、沒有漏水或者是嚴重壁癌，買完之後大改造，再轉手出租或轉賣，通常都有不錯的獲利，往往投資客都有固定配合的裝修工班，所以常常以較低的成本，把房子弄得美輪美奐的。

而且許多投資客會專門投資套房、小宅，坪數越小、總價越低、負擔較輕鬆、坪效越高，以台北市為例，許多小套房月租金都高達2萬多元，但是如果是三房產品，租金頭報率反而拉低，所以，小宅收租是很受市場青睞的。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/08/200823_24.html

180916三立 惡房客做這些事 房東有權趕人走
影片網址→https://youtu.be/LVZwAoKxhj4

租屋族在簽約時，有些房東會明訂不能養寵物或是抽菸，一但房客違反雙方合約或是在房內做違法勾當，房東有權益提前終止合約。但房客房東若有糾紛，訴訟往往曠日廢時，就是因為缺了公證步驟，如果簽約時有找公證人，一但租房有問題發生糾紛，雙方都能拿公證書強制執行，但不少房東因為擔心被課稅簽約時沒找公證人，糾紛發生時恐怕也會損害雙方權益。

記者何冠毅、顧元松／台北報導......↓

受害房東（2016.06.07）：「他在扯我東西。」

租約到期，房東不想續租，但房客趕不走拆看板還放鞭炮，嚇得房東不得安寧。

受害房東王媽媽（2016.06.07：「他拿刀已經拿第二次了，一來就踢我們板子。」

還有房客把家當垃圾場，垃圾酒瓶、塑膠袋，甚至機車零件堆滿整間房，甚至做違法勾當在租屋處開起賭場，房東傻眼不租了，該怎麼辦？

房仲業者陳泰源：「不是說趕就趕，他勢必要經過一些程序，因為你違反了某些條文，說我們的租約已經終止了，所以再來我必須要把你趕走。」

租房時什麼能做什麼不能做，簽約就該有白紙黑字，最常見的禁養寵物、抽菸、租金不繳，更誇張的在家藏毒藏槍或當起二房東，房東有權提前中止合約。

房仲業者陳泰源：「他可能也會禁止租客在裡面有這個燒香拜拜的行為，因為每個人宗教不同，比如說房東可能是基督教，但房客他可能要拜祖先。」

就怕有爭議，簽約時可以找公證人確保條約公平，且當房客違約不繳租金也趕不走，房東就能拿公證書到法院強制執行，相反的房東若是不還押金，房客也能用公證書申請強制執行。

租屋公證人鍾振光（聲源）：「公證的話會有些公證費用，房東的話就會比較怕說，可能經過公證以後會有一些課稅的問題，怕去支付那些費用，他反而後面發生那些問題的時候就會比較得不償失。」

儘管會多一筆費用，但透過公證可不必透過訴訟就能強制執行，若沒公證一有糾紛，訴訟好幾年，曠日廢時結果也不見得滿意，租房還是做好公證，發生糾紛省時省力也能確保雙方權益。

新聞網址→https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=430491&From=Search&Key=惡房客做「這些」事

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.com/2018/09/180916.html

160612東森 穩當包租公婆 教你防惡房客五撇步
影片網址→https://youtu.be/KDZIpvVeT40

大門的門座整個被拆掉，露出鋼釘，置物櫃也壞掉板子通通傾斜，再看看最慘的客聽。天花板被挖空，牆壁也被敲到漆都掉下來，整個殘骸散落滿地。

午間新聞，記者賴正鎧、楊凱採訪報導……↓

比照一下之前與現在，原先牆壁上的櫃子跟電視櫃完好如初，如今卻被敲到殘破不堪，這樣的破壞疑似是因為房東與房客的租屋糾紛導致。

記者賴正鎧：「這起租屋糾紛，就位在於台北市這間房子裡面，當時房東看到他的房子，被弄得亂七八糟之後，是氣到直接上網po文。」

房東po文指控，這名做木工的張姓房客，住了第二個月就跟房東說，門做了7000元要從租金扣，後來又因為裝潢房子要2.8萬，承諾退租時會恢復原狀，但沒有想到，租金沒付就勞跑，還在門鎖裡灌了膠。

受害人蕭姓房東：「我覺得就是他很不滿意這邊，他跟我說，他一來住的時後就說，希望我換一個馬桶，我沒有答應他，我一定會告他，出面來跟我整理善後，就好了。」

蕭姓房東光想頭就痛，但其實遇到這種狀況，還是有事先的預防方法。

房仲業者陳泰源表示：「如果遇到惡房客的話，沒關係阿，你的租約當初有做公證，到時候你可以直接進入這個強制執行，那這樣的話，房客基本上對於有做公證的租約，他們也都會格外的慎重。」

租屋糾紛屢屢發生，不論是房東房客，最好在一開始的契約上面，就寫清楚，多一道手續，多一層保障。

晚間新聞，記者吳奕靖、黃淳璟採訪報導……↓

記者吳奕靖：「這年頭賺錢好困難喔！所以有人要選擇當包租公、包租婆，不過最怕的就是遇到惡房客，有沒有預防的方法呢？」

一般惡房客的類型可以分成五大類，最常遇到的是不繳房租，偷搬走家具，還有時間到了死不搬走，甚至還破壞房子、把房子拿去賣，怎麼辦？東森新聞教你破解法。

擔心房客欠繳房租，最簡單的，簽約之前，就是愛注意！

房仲業者陳泰源表示：「請房客出示他的名片，確認他的工作怎麼樣？是屬於收入不穩定的？還是說每個月固定穩定收入的工作？」

還有曾經發生過，房客把房東的家具搬走，監視器拍得清楚，不要擔心！只要簽約前把房屋內的家具拍照列冊，簽約的時候一併附在合約書中，到時候東西不見就可以提告。

這是以前發生過的情況，這是香港兩名女子，來到台灣租房，把人家的房子變成垃圾堆，還有發生過毀損塗鴉的情況，這個時候又該怎麼預防？

房仲業者陳泰源表示：「房客入住之前就是要拍照，而且照片下面要有日期的印記，就可以做比對。」

遇到佔屋不還的租霸，真的很頭痛，因為要趕人，還要透過法院強制，碰不得，所以簽約前可以透過公證的方式來保障彼此的權益。

最後一個最誇張的，就是房子租給人，房客把自己當成所有權人，直接賣掉，別以為不可能，在新竹，就曾經發生過，那該怎麼辦？專家你怎麼說？

房仲業者陳泰源表示：「權狀給你看，但是你沒有必要權狀影本就附在租賃合約裡面，就給房客帶走。」

記者吳奕靖：「俗話說得好，知人、知面、不知心，所以要避免出租糾紛，還是奉勸你，先小人後君子，公證這道程序，真的不能少。」

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/150472470