【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

◾助長發展商加速圈地

多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

◾散播土地「荒」言

由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

◾「土地共享」度身訂做兼送基建

作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

◾傾向避開發展商土儲收地

若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

◾助長囤地自肥兼送發展權

過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

◾批准無底線開則

回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

◾放任樓市縱火

面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

◾卸膊公營房屋予私人參建

除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

◾讓地產利益滲入城規會

董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

◾增加發展商土儲的「活化」政策

除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

◾小結

回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

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這是台灣能源轉型第二梯次進化相當重要的起手式之一，2050年淨零轉型 經部設定中油轉型氫能供應商.... (09/20/2021 中央社)

（中央社記者梁珮綺台北20日電）企業製造朝向碳中和目標，政府單位也力拚淨零轉型，經濟部旗下2大國營事業中油、台電為排碳大戶，同樣面臨綠色轉型。經濟部正設定中油未來經營朝向氫能供應商；至於台電則全力發展儲能系統。

經濟部次長曾文生接受中央社專訪時表示，國營事業多屬基礎工業，台電、中油是排碳大戶，「從他們開始，絕對是對的」。根據規劃，中油將轉型為氫能供應商，年初已成立先進觸媒中心，研發先進材料及減碳觸媒。

他指出，雖然氫能技術尚未成熟，應用上仍有很多想像空間，現階段已有各國研究與開發，都是很好的參考範本；技術研究就如同種下一顆種子，注入心血栽培，最終會等到開花結果的一天，如同幾十年前，也難以想像離岸風電在這幾年蓬勃發展。

按照期程，中油的氫能供給將採三步驟進行，第一階段仍以「灰氫」為主，第二階段為「藍氫」，最終為「綠氫」。經濟部能源局副局長李君禮說，傳統化石燃料、天然氣在產氫的過程中，會排放二氧化碳，所以叫做灰氫。

藍氫則是在灰氫產出後，利用碳捕捉技術將碳拿走，可能存起來或加工；綠氫的製程完全不含二氧化碳，依現行的技術，再生能源產電後，再透過電解水方式得到氫，過程相當耗能，成本非常高，目前透過研發盼能降低生產成本。

至於台電，曾文生表示，路徑很清楚，要朝低碳電力技術發展，並在2025年要達到燃氣占比50%、燃煤30%、再生能源20%的「532」架構，再循序漸進，隨著碳捕捉技術成熟、電動車使用愈來愈多，無碳能源就能逐步替代低碳能源。

攤開二氧化碳產出結構，高達90.4%屬於能源排放，僅有9.6%來自非能源，像是科技產業製程會使用特殊氣體等。在9成的能源排放當中，又有56.4%來自電力；34%則是其他能源，多為汽機車燃料所產生。

因此，再生能源必須極大化，但因再生能源有其侷限性，要穩定供電就必須整合電力系統與儲能，「儲能設備跟再生能源如何匹配，是下階段要做的工作」。

台電發言人張廷抒說明，2025年前將建置1000MW儲能系統，將在台電自有場地建置160MW，向儲能業者採購840MW，台電電力交易平台在今年7月成立，以競價方式進行，有多家業者表達有意願投入。

距離2050年仍有將近30年的時間，曾文生說，風電、光電、水力發電等再生能源技術已漸成熟，在台灣可率先應用，並快速發展與在地化。新的技術則要積極推動產業化，創造商機，就目前狀況來看，最有潛力的是地熱及海洋能。

曾文生說，在2025年時，再生能源的占比要提高到20%，而這比例會不斷提升，進而達到「淨零轉型」。（編輯：潘羿菁、康世人）

完整內容請見：
https://www.cna.com.tw/news/afe/202109200044.aspx

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#農業 #低溫
雖然寫過很多次，多寫一次無妨。
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幾年前去田野過一次台灣農業，不太正式，跟農人談到這種低溫儲存。這終究還是回到農業的附加價值在哪？以及台灣的農業政策系統運作的方式有調整空間。
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第一是價格。能低溫保存成本當然會墊高一點，那就要看賣不賣得出更好的價格了。
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第二是稻米品質。如果賣得好，市場需求大，有沒有必要一定要放在低溫倉庫？如果賣得不好，放倉庫有沒有幫助？
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第三是收稻子。為什麼是跟A收而不是跟B收？收的標準是甚麼？到底是把賣得好的藏些起來，等著賣更好的價格？或者是幫忙把銷不出去的稻子藏些起來，等著價格好時銷售？又，如果一直等不到呢？
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好像聽了幾次問題都差不多。不曉得現況變得怎樣？畢竟也只是幾個小時的訪談而已 ...

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在過去兩天的分享當中，我們談到《匱乏經濟學》裡面的「稀缺心態」。

「稀缺心態」呢，會導致我們進入一種「隧道效應」，而且呢會大量的佔據我們的認知頻寬。

那可能很多人聽完了過去的分享，會有個感覺，你就是挖了一個大洞，讓我覺得很恐懼，你沒告訴我該怎麼做啊！

關於這個不用擔心，我一向都很負責任的，我會挖一個洞給你，我一定會告訴你，怎麼樣把這個洞填好的方法！

那就是今天要分享的，我們到底要怎麼樣擺脫「稀缺的心態」？

在《匱乏經濟學》裡面呢，它談到三個，這三個呢，我可以說是觀念、也可以說是具體的技巧和作法，擺脫稀缺心態的三個具體的觀念跟做法，各自是什麼呢？

第一個叫做「節約自己的認知頻寬」，要怎麼樣節約認知頻寬呢？其實就是減少日常生活當中，需要做決定的一些繁瑣的事情。

舉個例子吧，比如說臉書的祖克伯，你會發現噢，他每天要穿一樣的衣服，那蘋果的賈伯斯其實也是一樣。

簡單來說呢，就是你的生活裡，你能不能幫自己設計一些方法跟流程，讓自己避免掉重復的決策。

就像以我自己來說，我的衣櫃裡也有我自己的邏輯，所以我每天出門的時候，我就按照那個邏輯去搭配我身上要穿的衣服。

那如果以花費上來看，你能不能幫自己設定多少錢以下，就不用想太多，該花的就花，過了某個數字的水位以上，這個時候才去認真的思考。

這些無論大小事，都能夠有效的節約你的認知頻寬，讓你把注意力放在真正值得重要的事情上，讓你可以把焦點聚焦在長期可累積的事情上。

其實認知頻寬的節約，就像是我們在心理學裡常說的「建制意圖」是一樣的，就是你要幫自己建立一個心態，叫做「如果怎樣…我就怎樣…」。

這個部分，就讓我想到嘉玲老師的【理財心裡學】，其中有一個單元，在教我們怎麼花錢，怎麼樣越花越有錢？

它裡面就有分享到，為什麼我們去買東西，一定要寫購物清單？因為購物清單本質上就是，讓你在走進賣場的時候，不會因為要做很多的選擇，一方面進入選擇困難症。

二方面你的認知頻寬，因為這些大小的選擇全部被佔滿之後，你就有可能買了一堆，其實不是你本來最需要的東西回家。結果等你一回家，把東西放好之後你才發現，最需要買的根本沒買！

所以呢，你可以想想，在你生活當中，無論是時間的運用，還是財務的運用，你可以怎麼樣幫自己節約認知頻寬？

或許你可以開始去設計，不管是購物清單，還是時間的「時間帳」，這些都是一種建置意圖的指向。

讓你在事情還沒發生之前，就有一個心理準備，叫做「如果怎樣…我就怎樣…」；當真的遇到的時候，你在那個當下就不需要再花你的意志力，去做重新的決定。

那第二個觀念是什麼呢？叫做「留下餘裕」。

這裡面是要告訴我們，你怎麼樣都要刻意的留一些餘裕出來，如果你再沒有錢，你都要留一小部分出來投資，這有一點像是什麼？「心理帳戶」！

在嘉玲老師的【理財心理學】裡，她有教我們記帳的基本方法，她也教我們怎麼樣去設定自己各個目的的帳戶。

當這些心理帳戶規劃出來之後，你不管每個月領到多少錢，你就是有一部分的把它直接存在，不管是定期的儲蓄也好，或者是存在你某個未來，要去使用的項目也好。

當然了，你也可以幫自己存在「投資學習」這個帳戶裡面，這個帳戶我建議你不要用想像的、自己用記的、自己用感覺的，不要！

你要真的去開一個銀行帳戶，那個帳戶就是專款專用。

因為這樣子，其實當你在拿到任何一筆錢的時候，你就先把餘裕留下的空間，就像我自己做時間規劃的時候也是一樣。

不管我一個禮拜的工作時間有多麼忙碌，我一定會先留下，我要放空、我要休息的時間；這樣子，我反而整個禮拜的工作效率會更好。

因為當你沒有留下餘裕的時候，其實幾乎就註定了，你不管用錢還是用時間都會透支，而且都會借用，你都要付出很高的利息。

其實如果把人生放長來看，你犧牲了休息的時間，你付出的成本其實是非常、非常高的；因為那些休息的時間，不只是你心理上的享受，也是你身體的恢復！

然而有些傷害，當它造成了之後，請問你現在的努力，你現在賺到的這一切，是為了等到幾年之，後把它用在醫藥費上嗎？這應該不是你要的吧！

那第三個觀念跟具體的做法就是「設置提醒」。

有時候我知道真實的狀況，沒有那麼理想化，我就是那麼忙、我現在就是沒錢，那怎麼辦？

其實「提醒」是你很好的朋友！窮人哦，通常認知的負荷太大了，認知的頻寬嚴重不足，所以常常會忽視了「重要，但不緊急的事情」。

那如果在這個狀況底下，設置「提醒」就是非常重要的。比如說吧，每個禮拜開始之前，我都會先設定這個禮拜最重要的工作是什麼？

每一天開始工作之前，也就前一天晚上，我都會把隔天最重要的事務，放在第一位；而這些放在第一位的事情，就是我眼睛一打開，當我足夠清醒要進入工作狀態的時候，第一個要去完成的事情。

其實現在手機的工具非常方便，運用手機裡面的鬧鐘的設定，來幫我提醒來，幫我記得我在什麼時候要做什麼事。

那當然了，如果你是一個領薪水的朋友，你的薪水每個月幾號會入帳，這個時候你也可以幫自己設定鬧鐘。

當它已入帳之後，第一時間直接線上轉帳，直接把它轉到你要留下餘裕的那些戶頭，或者是你投資未來的戶頭裡面。

有時候我們不要太相信自己的意志力，更不要去相信自己的記性，好好的、老老實實的「設下提醒」，會是你最好的朋友。

所以呢，我們來總結一下，談到這裡要怎麼樣讓自己跳脫出「稀缺的心態」，讓自己越來越富有呢？

第一個節約自己的認知頻寬，透過建置意圖，透過減少選項，讓自己的認知頻寬能夠被保留下來。

第二個留下一些餘裕，怎麼樣哦，都要留下一點錢來投資自己；怎麼樣哦，都要留下一點時間來讓自己能夠喘息。

而第三個設置提醒，透過提醒的機制，讓自己那些重要、但不緊急的事情，能夠最有效的進入你的認知第一排，讓你能夠馬上的去做它。

我想當你能夠開始有意識的執行這三個要點，「稀缺心態」就會離你越來越遠，你就可以漸漸的活出自己想要的富足人生。

當然了，這背後一定在過程當中，你會發現自己的一些信念，和一些務實做法上面的不足，那麼在這裡，我就一樣不厭其煩的鼓勵你，加入【理財心裡學】這門線上課程。

我們從現在，一直到6月30號的晚上12點前，都有1399的優惠，你加入了嗎？

我們歡迎你的加入，這門課是嘉玲老師，把自己過去這麼多的個案經驗，整理下來，特別在我們協助別人去建立自己的財務自由的過程當中，的一些經驗跟具體的作法。

無論是信念的調整，還是具體的做法，你都可以在這門課裡，得到深刻而且很具體的前進。

然而不管你會不會加入我們的課程，我都希望你活出自己想要的富有。希望今天的分享能夠帶給你一些啓發與幫助，我是凱宇。

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更期待知道你學習之後的發現，那麼今天就跟你聊這邊了，謝謝你的收聽，我們再會。