210622工商 如何讓銀行看得起你？買房新手必看6大重點
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買房除了自身的喜好及挑房哲學，買房之前如何培養財力證明以爭取優惠房貸更是重要！尤其我買的是限制更嚴格、權狀未達15坪的套房，讓我來分享與銀行交手的過程中，究竟有哪些眉角是要特別注意呢？

堅守預算上限

雖說買房是一個妥協的過程，但有些底線不能退讓。以條件設定來說，過去我（房仲）都以「符合客戶需求」找房，預算其次，畢竟出錢的不是我，何況買家通常對房仲也會有所保留，所以剛開始我總會介紹價格超出一點或接近上限的房子。

如今換成我是買家，反而以「預算」為最優先前提。一朝被蛇咬，十年怕草繩，投資是該有壓力，但不該壓得讓人喘不過氣，我曾經高估自己的賺錢能力，買了高額儲蓄險，帶來長達6年的自虐式生活，但我不願再為了置產而影響生活品質。因此我堅持預算不調升，改放寬其他條件後繼續找房，畢竟銀行最後給我「搞什麼花招」我不會預先知道，唯有保守評估才能守住安穩的心。

談到房貸，主要分4大項目：還款年限／年期、貸款成數、房貸利率、只繳利息不繳本金的寬限期／寬緩期。以我從業10年的心得，影響這4個項目的因素，屋況其次，購買人本身才是重中之重！

如何讓銀行看得起你？

還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款99％」的新聞嗎？那時因為還沒有「豪宅限貸令」（台北市總價超過7000萬元以上房貸上限6成），所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣最高貸款至85成，而頂新魏家的財力已經大到銀行不怕它倒，又渴望賺取客戶的利息，兩情相悅最終取得超優惠貸款成數。

我想表達的是，房子條件再爛或是總價超高，導致銀行不願意放款太多時，如果購買人的財力證明夠雄厚，通常貸款仍不是問題。然而，每個人的工作性質不同，培養財力證明的方法自然也不一樣。

以我為例：我待的公司規模並不大，又是零底薪的業務型態，像我們這種人在買房時，銀行給的條件通常不太好，所以我努力在其他財力上培養證明。除了買房自備款的活存加定存共上百萬元，長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢；還有2張在2018年已繳清的6年期高額美元儲蓄險保單，且不解約亦不申請保單質借；以及每月的信用卡帳單都繳清不拖欠，也沒使用過最低應繳金額，維持零負債及良好的信用評比。

我發現，現代銀行普遍已與時俱進，知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」，所以在申請貸款時，有的專員甚至不要求看存摺，而是請我簽名授權，讓銀行直接向國稅局調閱我近2年的年度綜合所得稅申報紀錄。

像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講，縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明，他們也會因為我的職業是業務員而不採信。講更直白點，對於收入不穩定的職業，如果希望爭取好的貸款優惠，財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「2年前」就開始培養！

還款年限

目前市面上主要有20年期及30年期兩種，有的銀行為了搶客甚至推出40年期專案，而還款年期的長短，攸關屋齡與購買人的年紀。

以人來說（通則非一定）：銀行會以法定退休年齡為依據（也就是65歲），假設購買人年紀低於25歲，那麼65−25＝40，也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲，那麼買房還款年限最長就是20年了。

以房來說（通則非一定）：銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據判斷房子的壽命。加強磚造為約35～40年，RC（鋼筋混凝土）、SRC（鋼骨鋼筋混凝土）、SC（鋼骨）的耐用年限為約50～65年。算法跟人的退休年齡一樣，簡言之，屋齡越新，貸款年限越長。

以我為例：我買的是SC結構，屋齡約10年的房子（代表建物壽命還有至少40年），雖然我已37歲（距離法定退休年紀尚餘28年），但由於我具備「首購」身分，所以銀行經綜合考量之下仍願意給我30年期。

要注意的是，雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕，但銀行賺的利息也就越多。所以我的策略是，30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力，但不代表真的要繳滿30年，只要有賺到較多的獎金或意外之財就早點繳清。因為時間可以換取金錢，但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。

貸款成數

一開始，我找的是中國信託，才知道原來它們不承作套房，縱然我是VIP客戶，最高也只能貸6成，後來換國泰世華，沒想到它們最高能貸85成，這樣一來一回就差了25％，也就是將近250萬元的自備款！

不過每家銀行的政策都不同，且每年都在變動，今年國泰世華銀行承辦小套房最優惠，並不代表明年也是喔！

房貸利率

每家銀行略不同，甚至同一家銀行會出現2種方案。像我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一，核貸下來後竟端出2種方案讓我選擇。

方案1：貸款7成，利率1.48％，無寬限期。

方案2：貸款8成，利率1.31％，3年寬限期，但要加收1筆48600元的房貸型壽險。

起初，兆豐為了引誘我找它們申貸，只講方案2卻絕口不提「房貸型壽險」，直到核貸下來後才說因為我買的是套房，加上我本身是零底薪的業務等因素，因此必須加保才可以啟動方案2。原本我被唬住了，後來問朋友才知道，這筆費用其實在一開始申貸時就該讓客戶知道，當然也有可能是我誤會兆豐了，所以我要苦口婆心勸讀者，不管如何，買房一定至少要找2家銀行，貨比三家不吃虧。

寬限期

還沒有買房經驗的人，或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金，但這樣代表你並沒有完全搞懂。

以20年期搭配2年寬限期來說，我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息，等2年過後再啟動20年的本利攤還，也就是2＋20＝總共22年。正解是，頭2年只繳利息，剩餘的18年本利攤還；換句話說，原本可用20年攤還的本金，卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點錢，先樂後苦的概念。

我要強調，這並無所謂對或錯，只是偏好使用寬限期的人與我觀念不同罷了。以我朋友為例：他的房子價值1000萬元，月租金行情約2萬元，如果啟動寬限期，每月只需負擔約1萬元利息，只要寬限期一到，就轉貸（換銀行）並持續使用寬限期，就這樣無限循環，他可以永遠不繳本金，每月只付1萬元的利息，就能住在月租行情2萬元的房子裡，如果有閒錢，還可以去享樂或投資。從這個角度看，買房似乎比租房划算，差別只在能否湊出自備款而已。

最後我選哪種方案？

兆豐的方案2：貸款8成，利率1.31％，3年寬限期，房貸型壽險48600元。

國泰世華：貸款85成，利率1.31％，無寬限期。

以上是銀行核貸下來的2個方案，最後我選擇了國泰世華，而我的想法是這樣的。

如果選兆豐，代表未來3年期間我可以光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息，每月還有1萬元零用錢可花用，同事也附和說：「3年很長，3年內會發生什麼事不知道，只繳利息，及時享樂，等3年後說不定房價漲了，到時再賣掉，獲利了結，豈不爽快！」聽起來似乎很有道理。

只是，寬限期並不符合我的價值觀。一來我的個性偏好「先苦後樂」；二來這是我人生的第1間房子，算是「起家厝」，我本來就打算長期持有；三是我把買房當存錢，所以沒有不繳本金的打算；四是小套房可以貸款85成，且不需購買房貸型壽險，某個角度也算證明自己的財力被銀行認可的里程碑。

還有1個觀念也很重要：只做自己擅長的投資。我的強項就是不動產，如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或其他，反而可能虧錢。寬限期會讓人留下更多的現金在身上，而閒錢越多則越想作怪，這是人性。既然這樣，不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧！

省出一棟房：24招易上手的存錢絕技(本文摘自陳泰源著《省出一棟房：24招易上手的存錢絕技》，台灣遊讀會股份有限公司提供)

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一分鐘閱讀
歷史不止一種寫法
我曾經寫過一句話：「歷史，除了人名和年代是真的之外，其他都是假的；小說，除了人名和年代是假的之外，其他都是真的。」這不是準確的研究判斷，而是一種極而言之的講法。因為正如意大利歷史學家克羅齊所說：「一切歷史都是當代史。」歷史都是由當代人按掌權者意圖而撰寫的。本朝人寫上一朝的歷史，多是貶多於褒；本朝人寫本朝歷史，就是褒多於貶。英國作家奧威爾的話說得更清楚：「誰能控制過去，就能控制將來；而誰能控制現在，就能控制過去。」所以我有那種極而言之的想法。

近日我讀到一本由十篇書評組成的書，分別介紹十本關於近代史的另類書寫。跳出由掌權者設定的框框，提出了不一樣的歷史景觀。這本書就是由任教於香港嶺南大學歷史系的毛升博士所寫的《歷史不止一種寫法》。

中國近代史常被表述為一部血淚史，充斥著被列強欺凌的敗戰、國恥、苦難和悲痛，都是「痛史」。但有一本書就講述清季民國還有一種喜劇化的表達方式，把當時的社會、政治寫作「連串的笑話」，作者根據這些笑話寫成「笑史」。

近代史講到二戰時淪陷區的汪政權，總書寫為「水深火熱」，管治者都是賣國求榮的「漢奸」，但有一本書就敘述名城蘇州在淪陷區時期更加繁榮，更享有「天堂」盛名。

十本近代史的另類書寫，包括：以小人物書寫大歷史、以笑代淚重寫近代史、以邊疆定義中國、以底層角度審視現代化，等等。撕破歷史的假面，讓我們看到部分歷史真相。
《中國近代新笑史》
在毛升的《歷史不止一種寫法》這本書中，我選其中一篇文章介紹。這篇文章講述一本叫做《大不敬的年代：近代中國新笑史》（The Age of Irreverence: A New History of Laughter in China）的書。

《大不敬的年代》是加拿大英屬哥倫比亞大學亞洲研究系副教授雷勤風（Christopher Rea）的著作，2018年台灣出版了中譯本。毛升以《走出「痛史」》為題作介紹。

晚清以來的中國充斥著敗戰、國恥、割據、苦難、悲痛，近代史常被表述為一部血淚史。那個時代的文學作品，也常以「痛苦」為底色。西方研究中國現代文學的著作，也記錄了十九世紀以來中國所經歷的一連串創傷，強調歷史遺留的暴力如何宰制了現代文學的主題，更有把近代中國歷史比作積累多年的一堆殘骸。在這一主流的經驗下，是否還有另類但重要的體驗呢？加拿大教授雷勤風的研究指出，清季民國還有一種喜劇化的表述方式，即把歷史「當作一連串的笑話」。笑與淚是硬幣的兩面，正如晚清文人吳趼人既寫了一部《痛史》，亦寫了一部《新笑史》，「不見得因為有苦難所以不需要笑聲，有時苦難甚至正需要笑聲」。

英文學術界已經出版的中國幽默研究，討論的對象主要是老舍、魯迅、林語堂的作品，豐子愷的漫畫，以及侯寶林的相聲。雷勤風這本書用了更多關於中國笑話材料，附錄列出從1900年到1937年出版的中文幽默笑話文集就多達一百多本書。此外，還有漫畫、電影、傳記資料、學術著作、辭典、廣告等惹笑的出版品。

《大不敬的年代》通過呈現二十世紀前四十年中國人的笑，重構在現代化所造成的陣痛中，一些中國人如何用玩世不恭的方式，不僅熬過去，還能從中找到樂趣？

近代新笑史的起源是十九世紀晚期小報媒體的興起。義和團動亂之後，白話報紙大量出現，下層社會的啟蒙運動就開始於清末的1901年。為達啟蒙一般人之效，精英們放下身段，在報刊內容的通俗和嬉笑上下足功夫。吳趼人曾說，「竊謂文字一道，其所以入人者，壯詞不如諧語」，寓意好笑才能發揮最大作用。為將笑話從傳統上純粹只為娛樂提升為社會改良的工具，吳趼人提出「笑話小說」一詞，試圖利用小說，將笑話連接，以達改造時風的最佳成效。1905年科舉廢除，使得文人斷了學而優則仕的念頭，開始依賴小報媒體謀生，寫笑話是一種職業。《大不敬的年代》一書指出，從晚清到民國，一股笑話潮長盛不衰。晚清的譴責小說《二十年目睹之怪現狀》，就是以笑話貫穿了整部小說的所謂「笑話小說」。民國報刊上充斥笑話，副刊、專欄中笑話既是賣點，亦為補白的好材料。如果說晚清的笑話主要是趣事軼聞，那麼民國的笑話則主要是文人編寫的、類型化的笑話書。

「遊戲」在1890年末成為印刷媒體的一個流行詞彙，同時也被其他大眾文化所借用。文人在印刷媒體玩「文字遊戲」，寫諷刺文章、笑話、謎語以及鬼故事。他們不再以道德模範自居，而是以賣遊戲文章為生，同時也麻醉自己。

晚清的遊戲文字催生了梁啓超的《新中國未來記》和李伯元的《新石頭記》。這兩個作品涉筆成趣，想像奇特，但論旨卻是嚴肅的政治話題。
辛亥革命前後，遊戲文字流傳到了各大報，打趣式的口吻成為當時時評的主要風格，揶揄是上海小報的重要特色，機智的笑罵文章也為各大報紙編輯所喜聞樂見。

接下來是石版印刷與攝影技術的發展，使報紙副刊出現了大量的漫畫。漫畫在有關政治議題的表達上更為直接、有力。
晚清以降，中國的政治文化論壇就充滿了尖刻的諷刺與惡毒的謾罵。

《大不敬的年代》一書指出，各種政治事件中，都是謾罵在主導輿論，如排滿運動中罵滿人、五卅運動中罵西人、1937年抗日戰爭爆發後罵日人、1945年光復後討伐漢奸。文人之間的鬥嘴、詛咒也從來沒有停過。文人互罵，更在1920年到1930年出版的文學雜誌中成為常態。白話報刊的發達給了罵人以登報的機會，同時文人的筆戰更是銷量的保證。文人都以批評謾罵作為辯論問題的主要方式。一旦有人罵到自己頭上，則絕不嘴軟，一定要罵回去。雷勤風特別提到一本充滿粗言穢語的小說《何典》，指出受白話文運動影響後的文人，反對用典，以粗俗為美，反認為雅是中國產生不了好文學的禍首。

《何典》以「放屁放屁，真正豈有此理！」為廣告語，因其風格粗俗又具極高文學價值，在1920年代重版後，受到了文人積極的回應，並成為教人如何粗鄙地罵人的範本。
到了1920年代，「遊戲」一詞逐漸失去了喜劇性，報紙期刊也紛紛迎合小市民的口味，逐漸培養出了一股滑稽風。滑稽風創造了一個惡作劇的世界。笑話、遊戲、罵人、滑稽，發展到惡作劇，逐漸激起人們的厭惡、鄙視、焦慮甚至是慎防被戲弄的恐懼。不安情緒逐漸匯成一股輿論，催生出1930年代的幽默。

「幽默」是林語堂對英文「humor」一詞的翻譯，在他的努力下，逐漸成為一種新的喜劇形式，開始改變之前惹笑的各種粗鄙。林語堂通過《論語》雜誌，將這種講究「同情」、「有理」、「從容」的「幽默」加以推廣，並試圖說服中國人，幽默其實是生活的一部分。幽默文學影響了多位作家，影響力持續了至少十年，並引發文學界的討論：什麼是幽默？孔子幽默嗎？中國需要幽默嗎？需要怎樣的幽默？如何從幽默的角度，重新評價、發掘中國的傳統文化？「幽默」理念在當年的影響是如此深遠，以至於有人提出，對文學家來說，1933年不是「憲政年」，不是「國貨年」，而是「幽默年」。

《大不敬的年代》把中國近代史的「痛史」翻轉，書寫出笑史，寫得妙趣橫生。除了豐富的材料、細節、圖像，睿智的觀點，精心設計的章節，作者在寫作風格上也在努力復原當時的幽默感，如模仿民國小報的風格寫序言，大量使用中國笑話中常見的雙關語。本書原是英文著作，中譯本有些直接用了原中文。笑依賴語言，讀原文常比讀譯文好。因此作者雷勤風在中文版序言中說：「本書的中文版比英文版更好。」這句不是笑話。

「一分鐘閱讀」推介書籍
《大不敬的年代》
作者：雷勤風
由　麥田出版股份有限公司　出版
https://podcast.rthk.hk/podcast/item.php?pid=23&eid=182364&year=2021&list=1&lang=zh-CN

健康新視界》疫情升溫 疫苗在哪裡（潘懷宗）

台灣近日新冠疫情升溫，民眾期望能夠盡速打到新冠疫苗，為了讓讀者全盤掌握，特將報章雜誌和網路新聞有關疫苗的資訊，統整出一份簡單的報告，讓大家進一步瞭解。

台灣新冠疫苗預估的來源，有三個，(1)國際疫苗分配平台(COVAX)，約500萬劑。(2)自行採購，美國莫德納(Moderna)約500萬劑，英國牛津(AZ疫苗)約1000萬劑。(3)國產疫苗，粗估約1000萬劑，但到底最後是來自高端疫苗或聯亞生技，以及何時會批准上市，仍未定。總計可以得到3000萬劑新冠疫苗，為國人施打。

但除了疫苗的來源外，讀者更期望知道的是，何時可以拿到? 台灣於3月初收到自行採購的牛津疫苗11.7萬劑，之後在4月初獲得第一批「疫苗分配平台」的牛津疫苗19.92萬劑，5月19日又獲得第二批牛津疫苗41.04萬劑，總計約有72萬多劑。由於疫苗數量仍然太少，必須優先施打醫療與第一線工作人員，在民眾期望施打疫苗情緒升高的強大壓力下，衛福部表示，自行採購的500萬劑莫德納疫苗會努力向美方爭取，期望能按原定計畫6月抵台。另外，媒體也提到，國產疫苗的高端與聯亞生技，預期 7 月底可以開始供應(事實應該是尚未確定)。而自行採購的牛津疫苗則幾乎看不到有媒體提及。

由於疫苗短缺，國產疫苗似乎是媒體文宣上最期望與依靠的來源，但情況究竟如何呢? 首先，高端與聯亞的國產疫苗都是「次單位疫苗」，「次單位」的意思就是只取新冠病毒的一部分結構製成疫苗(像是刺突蛋白)，打入人體後，讓免疫系統經由偵測到病毒的刺突蛋白，進而產生免疫力。

高端疫苗生物製劑股份有限公司成立於2012年，當時的名稱是基亞疫苗生物製劑股份有限公司，後於2017年更名為高端，成立至今，仍屬投資階段，未有產品面世。高端的疫苗最初是由美國國家衛生研究院所設計出來的，於2021年2月16日雙方簽約合作進行開發。目前進行二期臨床試驗，自今年初在全台灣共 11 家醫院啟動，截至4月底共 有3800 名受試者完成第二劑接種，媒體報導， 5 月底將有臨床試驗分析結果出爐，若數據達到預期目標，今年 6 月可以依據台灣法規申請緊急使用授權(第二期臨床試驗人數達3000人，而且追蹤確認安全性與有效性達1個月)，如果一切順利，7月底開始供應國內新冠疫苗。

聯亞生技是在1998年受台灣政府邀請，由聯合生物醫藥公司(UBI)和政府共同投資所設立的，母公司UBI是於1985年在美國紐約成立的。聯亞生技的疫苗進度，目前也是正在執行二期臨床試驗，4月中旬已有 3874 位受試者施打第一劑，5月中所有受試者可完成兩劑疫苗施打，觀察一個月後，力拚 6 月底向食藥署提交第二期臨床試驗報告，並提出緊急使用授權申請，也是由媒體宣稱，可望在7 月獲准開始供應國內疫苗。

綜上所述，國產疫苗要能在7月供應國內民眾使用，仍須經過幾道手續，首先是第二期臨床試驗報告達標，再來是通過衛福部的緊急使用授權許可。姑且先不論這兩道手續是否都能如期順利完成，以目前不用做第三期臨床試驗即可緊急使用的情況下，國產疫苗的保護率顯然是沒有辦法知道的(輝瑞95%、莫德納94.5%、牛津76%)，根據BBC報導，病毒學家賈米爾(Shahid Jameel)就認為，只通過臨床二期，沒有做臨床三期的疫苗，在不知道保護率的情況下施打，如果最後保護率低於50%的話，也就是說沒有達到WHO設定的最低標準，豈不是變成了白打。

另外，在安全性方面，二期臨床大概只能看到機率在千分之一左右的副作用，很難看得到萬分之一左右的副作用(臨床三期需要萬人以上)，更遑論能夠看得到牛津疫苗腦血栓的副作用了(約百萬分之一)。因此，日前就有台灣的專家提出，不要讓國產疫苗急著上路，應該採用與時俱進、最新的世界新冠疫苗準則，依歐美同樣嚴格的國外標準來評估國產疫苗，不知讀者以為然否。(作者為陽明大學兼任教授，佛光大學講座教授)

https://www.chinatimes.com/amp/opinion/20210521002982-262110