要買預售屋的朋友 這一集真的要仔細聽！
房子正在蓋 甚至還沒蓋 就要給他買下去？
就算事前再謹慎 再小心 但是你知道嗎🤔
預售屋合約 本身就有4大不合理的地方喔..
究竟哪些陷阱藏在契約呢? 跟著591一起看下去吧!🙏

底下也歡迎大家留言討論，
大家有看過哪些奇怪的預售屋契約呢？
通通來！讓591聽聽你的聲音🤭

#預售屋 #契約 #消保法

建商倒閉的事件越來越多，之前在中和有數十名苦主，繳了百萬頭期款買預售屋，把錢全都信託到銀行，總計3622萬元，但沒想到建商無預警倒閉，原本信託在銀行資金卻只剩下624萬，錢拿不回來。

前陣子有跟大家分享，我去參加了中山區某個與日商百年營造廠合作的建案記者會，每坪一度喊價130萬元，在當年市場不景氣創下熱銷，但建商卻在完工前夕申請破產，坑殺住戶與地主，不幸淪為爛尾樓。

內政部的預售屋履約保證機制，總共分為「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會連帶保證」，以及「不動產開發信託」這五種，其中以「不動產開發信託」最常見。

以「不動產開發信託」來說，建商將興建資金信託給建經公司或是銀行，建商再依工程進度提用資金。

但大家知道嗎？

信託只是在確保興建資金「不會被挪做他用」，也就是「專款專用」，並無保證錢一定拿的回來。

舉凡建案廣告、建築師設計、工程施作等費用，都可以向第3方保管機構支用這個信託資金。

一旦信託資金被支用，建商營運岀問題、建案無法蓋下去，信託及債權銀行居中協調，卻沒有其他建商願意繼續承接此建案，因此債權銀行才決定拍賣土地、拿回已抵押的債權，所以民眾因此拿不回購屋款。

最近疫情的衝擊，工人避免群聚、施工期拉長，看房人來少，建案的銷售期拉長，槓桿大、風險高的公司可能就承擔不了，可能會淘汰許多不良小型建商，大家買房要特別留意。

可以點開下方連結聽聽我們的podcast，邀請游嵥彥律師 聊關於建商倒閉錢拿不回來？搞懂預售屋「履約保證」，「專款專用」有用嗎？

我們的新書裡，也會有關於預售屋履約保證的內容。#努力寫書中

#點開聽【地產秘密客ft. 游嵥彥律師】Podcast：
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#地產好學聲
#地產秘密客

圖說：疫情期間翻翻之前去荷蘭一個人旅遊的照片，好想念曾經的美好。

『對此，本刊向消基會請教，消基會房屋委員會委員林旺根表示，所謂的信託是指財產放在一個專戶裡面，由信託業、建經公司或銀行負責管理，如果要用於建築，就只能專款專用在建築上。而一份不動產開發信託契約裡面，所謂的「財產」包含了建商自備款、建商向銀行融資款項，以及民眾的購屋款項，「今天會發生民眾權益受損的狀況，最主要的原因是，動用信託款的『指示權』常常在開發商身上，也就是說，由建商決定哪種款項先用。」林旺根點出關鍵。

原本建商動用信託款項的合理順序，應該依序是建商的自備款、銀行的融資款，接下來才是消費者的購屋款。但實際上，民眾的購屋款多半會先被建商拿來使用，一旦哪天房子蓋不下去，如果連融資款、自備款都被用得差不多了，消費者能拿回來的錢就會只剩下一點點。「一般來說，消費者的購屋款不該先用，但這部分卻偏偏沒有明文規範，金管會沒有規範銀行對信託契約進行管理，是造成消費者受害的最大元凶。」林旺根直言。

到底消費者購買預售屋要如何不踩雷？林旺根提醒，信託有5種安全機制，其中又以「價金返還保證」最有保障，即使房子蓋不起來，民眾的錢也能全數領回，「問題是，民眾不能自己選擇要哪一種信託方式，是由建商決定的。」

「實務上，預售屋買賣還是以『不動產開發信託』及『價金信託』最常見，依然會有風險。所以，較可行的做法，還是消費者在買房前，盡量對建商的信用做好評估，這會更實際。」林旺根建議。』

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170131東森 建商話術多 房仲提醒注意契約
影片網址→https://youtu.be/SdrZrHZpgRU

濃濃的義式風格，讓人感覺彷彿來到歐洲，新北市新店區有不少像這樣子的別墅社區，其中一個社區還號稱是請英國百年歷史建築師事務所打造，住戶可以享有500坪的溫泉會館跟游泳池，但是有28位住戶住進來之後才發現自己根本被騙了，聯合起來要對建商提告。

記者 魏于恬 採訪報導……↓

而新北立院依鑑定報告認定，的確有16項瑕疵，包括游泳池的水源非溫泉水、加溫設備不足，甚至到了冬天就沒有運作功能，還有住戶大門未設置臉部辨識系統跟影像對講機，當時法官也判定建商須賠償1e1800多萬元。

但遭到廣告不實的建案還不只這一間，翻開廣告宣傳單，上面畫的明明是一幅有花園、水池跟烤肉區，讓人看了好心動。沒有想到上面記載的公共空間，竟然是農地，根本不能拿來蓋景觀設施，買下去，住戶還有可能因此被罰6~30萬元。

房仲業者 陳泰源 表示：「大家都把違規住宅還是當作住宅來做銷售，建商其實就是有一點僥倖的心態啦！」

以為沒被抓到就沒事，這樣的狀況也出現在台北市大安區，這棟大樓也被住戶提告建商隱瞞違建，還在廣告上刻意標榜一樓雙庭院、大戶大享受，結果後來發現是把陽台往外推，而且還遭到市府勒令拆除。

房仲業者 陳泰源 表示：「那如果白紙黑字都寫進去了，跟當初跟你說的還是沒有的話，那當然就是可以提起訴訟，可以要求建商返還部分的價金。」

建商話術百百種，因此民眾買屋之前，最好還是要把契約給看清楚，免得入住之後才發現被騙，自己還花了冤枉錢。

網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2017/03/170131.html