消費者向高雄 #東名建設 購買小港區「東名知音悅」預售建案，詎料，交屋後發現 #權狀短少兩坪餘，經高雄市消保官消費爭議申訴協商，違法違約事實明確，建商仍拒不認錯，後續將陪同消費者報案提告詐欺、訴請減少價金暨損害賠償，並向公平會檢舉違反公平交易法，給傲慢建商一個教訓！

1️⃣按內政部「預售屋買賣契約書範本」及「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，明訂預售屋買賣契約應載明主建物面積占本房屋登記總面積之比例，並 分別揭示主建物、附屬建物及共有部分等三部分之面積及價款。因此，現行以房屋總價除以房屋登記面積換算出每坪房屋價格之平均單價之方式，將不再採行。
新法規定契約中對主建物、附屬建物、共有部分 #必須分開列價，並新增車位價款，與過去只寫總價不同，避免建商灌虛坪，若未分開列價，#買方可主張契約無效。

2️⃣次按主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分，#賣方均應全部找補，以彰顯零誤差之精神。
至找補之基準，因應分別計價，故面積誤差之找補，應分別以主建物、附屬建物、共有部分價款除以各面積所計算之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時一次結清。
主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分超過百分之三者，#買方得解除契約。

3️⃣再按消保法第11條之1規定：企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則。定型化契約條款如有疑義時，#應為有利於消費者之解釋。

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#警政時報
#勞工司法正義聯盟
#親民黨台中市黃朝淵服務團隊
#服務專線0928225530

【城規「新秩序」？】林鄭要精簡城規程序　是要精簡什麼? #肢解城市規劃 #8月專研

近日林鄭一反過往「香港缺地論」，指「香港有足夠的土地，但（發展）速度要加快」，以「程序繁複」的理由，開始將土地問題的矛頭轉戰「壓縮城規發展程序」。有大量近年已開始/即將落實就建築物高度限制、園景及綠化上蓋面積、樓宇間距及樓宇後移等精簡審批的措施，亦有各種地產界、建制政黨及智庫提出更激進建議，包括修改城規條例、《收回土地條例》、《道路工程條例》，甚至揚言「簡化」公眾參與程序、「改革」補地價制度等，近日發展局局長黃偉綸更提議大規模放寬濕地緩衝區周邊的高度限制，向既有城規制度進行大手術，以期加快土地發展。

以上精簡流程的討論，流於實際的技術操作討論，艱澀難明，所以目前民間缺乏面向公眾的說明，使大家無法掌握相關技術改動，究竟正將香港城市規劃帶往何方。是次 #肢解城市規劃 專題特意邀請了幾位富有參與規劃程序的前線專業人士，透過深入小組探討各項精簡措施的關鍵課題，深入淺出解讀以上精簡城規措施對土地發展的成效、含義與潛在影響。

▌現行城規流程簡明透視

要掌握精簡措施的關鍵，需要先知道現時一個土地發展項目，由白紙一張到取得新地契，直至完成樓宇興建整個發展流程，究竟需要經過多少部門、法規及程序。

簡單來說，一般住宅發展申請主要涉及三個審批部門：規劃署、屋宇署及地政總署。

一、由規劃署支援的城規會根據《城市規劃條例》審議發展申請的各種內容，當中會有公眾表述及聽證會表達意見。

二、地政總署會負責就該發展項目，製訂/修訂一份用以發展管制的地契條款合約，有需要修訂地契條款就要計算出補地價的金額，樓盤發售前，須獲得地政署同意地契條款已經完成的「滿意紙」(Certificate of Compliance)。

過程中亦會因應不同情況牽涉不同部門 (例如運輸署、環保署等) 的參與，包括在城規會審議及批出許可條件或者在製訂地契條款時徵詢部門與局方的(技術)意見。

三、建築圖則的審批就會由屋宇署作部門協調，主要檢視圖則是否符合規劃申請時的訂下的要求，與及有否符合《建築物條例》標準，及後會獲批建築圖則 (或叫「開工紙」)，工程便可以正式動工，最後工程完成滿足《建築物條例》要求，項目取得「入伙紙」屋宇署的角色就大致完成。

現在不少審批程序，例如高度限制、園景設計等，規劃署、屋宇署和地政總署之間被認為「疊床架屋」，且準則不一，故此政府先透過「簡化」尤其地政總署參與在內的「重覆審批」，從而加快土地供應。

可是，即將出爐的精簡修訂建議，卻不止是關乎城規流程的重覆審批，亦透過修例或放寬發展限制，聲稱能達到加快土地供應的效果，但這個聲稱的目的真的能夠達到嗎？

▌精簡程序　是否重疊　有否加快？

一個發展項目主要涉及三個審批部門，過往被批評部門審批角色重疊。現時精簡規劃程序有意刪走地政總署參與在內的審批角色，為求加快審批效率。

以建築物高度限制為例，以往一直以法定規劃圖則和地契兩方面規管，精簡安排後除了特別情況，建築物高限制不會出現在新訂立或修訂的地契內。

有建築業界覺得是項精簡某程度上合理，因為有時地契上的高度限制，有時來自舊的規劃圖則，規劃方面而言，分區規劃大綱圖不斷修改，不必又再重新找地政修改地契，只要規劃署把關就可以了。有規劃師甚至會提出地契中「建築物高度限制」本身多餘，因本身已有總樓面面積和地積比等規劃工具控制建築物的體積。可見，以上業界人士普遍認為目前的精簡程序措施是嘗試應對處理規劃申請時職能重疊的「官僚化」問題。

問題是，透過精簡審批這個少少的程序，是否能加快整個房屋發展的過程？

有業界人士質疑，現時地政審批地契條款的程序，會多大程度影響房屋工程的進度。因為地契其實只是政府與發展商之間的一紙合約，不會令工程不乎合法規要求，似乎不太會影響工程進度。發展商只要在最後階段賣樓前滿足地契的要求就足夠，簡單刪去幾個條款，會有多大程序影響整個工程時間表？結論是，到目前一刻的精簡城規流程措施，對加快建屋過程有多大幫助，仍然是個大問號。

過往亦有就地政層面的「加快」嘗試，效果亦是一個大問號。以發展商極為關注的補地價問題為例，政府早於2014年推出的「補地價仲裁先導計劃」，嘗試加快處理農地改劃為住宅用地的地契修訂申請，但直到2021年的6月，地政總署回應立法會質詢時，卻沒有備存實際處理申請個案時間的整體統計數據，並解釋指「每宗申請的時間取決於該個案的複雜程度及所牽涉的問題」。就此，似乎政府都無法評估「加速」措施前後的成效。

▌審批程序以外的建屋能力限制

現時精簡規劃程序的措施，似乎就不能簡單地加快整體房屋供應，因為建屋步伐其實更多是受制於其他大環境因素，而非地契上的幾條條款。根據業界人士的觀察所得，舉例說現時公營房屋供應的速度更多跟工程部門的負荷能力有關。

過往公屋工程進度緩慢，其實不是全然是覓地問題，更多是覓地後卻無人可跟進工程。據業內人士稱，由於很多「靚地皮」已被政府賣地予私人發展商起豪宅或商廈等，剩下可供建公屋的地皮若不是「盲搶地」得來，就是先天條件不佳，需要平整土地。而負責平整土地的土木工程拓展署，內部有今年工程量的清單，若超出今年工程量的話，就會排後一年再處理，結果房屋署不是沒有土地建屋，而是有了土地，卻等了一整年才得以開展工程。

業界人士推測工程部門長期欠缺人手，其中一個原因可能是政府大型基建過多，當然這亦包括公眾所理解的「大白象工程」。如果將政府工程部門的人手吸引到明日大嶼等大型基建，似乎亦會令到整個工程界別的人手短缺，倒過頭來拖慢房屋供應，猶如搵石頭砸自己隻腳。

以上的例子顯示，現在政府「發展速度太慢」的定調似乎忽略了規劃程序之外的其他決定性因素，單單強調精簡加快城規程序，或者無助改善現時房屋供應不足的問題。

▌犧牲質素的「精簡」趨勢？

政府除了推行現時一系列的精簡措施外，不斷加快審批整個發展流程亦成為各個部門內部的首要任務。此時需要思考，這個「谷催加速」趨勢會對政府部門對於城市發展的把關及引導角色帶來什麼的負面影響？會否削弱本身監管下應有的質素？我們的城市景觀及生活質素，會否因而下降？

以園境規劃程序為例，過往一個發展項目的「園景設計總圖」(Landscape Master Plan)分別交由規劃署及地政署審批。2019年發展局發佈聯合作業備考第3號(Joint Practice Note No. 3)，提出精簡園境的規劃申請程序，將規劃申請中園境設計一般交由規劃署作為主要審批，並交由屋宇署審批綠化覆蓋率(Site Coverage of Greenery)。

有園境建築業界觀察所得，過往規劃署及地政署的審批準則不一情況時有出現，亦有批評政府部門審批發展項目的園境設計十分主觀。上至發展項目的通風、園藝移樹、園境美化以及開放空間的佈置，下至會追問項目中種植一顆樹的品種類型，當中不時涉及主觀的判斷。相應地，這亦反映出部門會仔細監管園境的具體設計。若將審批準則統一，精簡成「點心紙式」的硬性要求，會不會使發展商出現「湊數交貨」的情況？

對於現時政府「總加速」的綱領下，除了精簡規劃程序，有部門因審批不透明屢次被官媒狙擊拖慢土地供應，而政府部門內部亦被要求加快工作效率，否則將輕易「中槍」，成為現時「鬥官僚」的目標。有業界亦表示公營房屋項目的園境設計也需要配合加快，我們必須小心，會否因而犧牲園境設計時應有的全面質量。

有園境業界人士有聽聞，政府部門為求加快公營房屋供應（或需要彌補因土木工程署工程吸納量不足而導致的延誤），現時在制定某些公營房屋的園境圖則時，往往鼓勵採用「直線型」的模組化(modular)設計，嫌其他風格（包括曲線型）的設計興建速度慢，而這些曲線型設計對於整體景觀很多時有助益作用，甚或乎是個別地盤的實際需要。

透過犧牲因地制宜的園境規劃考量，而所換來的「精簡」成效，卻只是加快數天的制定工作，省時很少。這樣只會製造出更多倒模型公屋屋邨，而屋苑社區亦欠缺特色及變化，在地住戶的生活質素相信隨之而會被「精簡」。

▌公開補地價計算的雙面刃

發展商開發項目時，必須經歷修訂地契上的限制條款/改變土地用途等申請，因而須向政府就修訂前後的土地價值進行補地價，有發展商指這太浪費時間了。

現在開始有媒體吹風，政府正考慮列明「補地價」不同細項的計算方法，作為精簡城規流程的一個辦法。然而，「補地價」牽涉公帑收入，公眾利益影響極大，所以政府需要謹慎的補地價計算程序，避免公帑損失或招致官商勾結嫌疑，花這些時間站在公眾利益立場看似是必須的。

但現時，發展商正積極撼動這個多年來的安排。有不少發展商指很難預計政府會提出的補地價水平（業界一般理解是扣除所有成本後，政府會預留發展預期收益的20%給發展商以訂出補地價的金額，大型項目補地價金額可動輒上百億），所以以當發展商察覺到某些時期有條件接近的地皮的補地價金額便宜時，就會出現一窩蜂為數個不同項目申請補地價的情況。

因此有業界認為，對發展商而言，補地價計算準則更透明，發展商理論上有機會更主動向政府申請補地價。但同時，正如前面所述，「補地價」牽涉公帑收入，公眾利益影響極大，如果被地產商得知補地價的計算準則，亦可以預期發展商會針對每個細項數字向政府「拗數」，若然發生，這將必然拖慢發展程序，有發展商甚至會有理據，就政府開出的補地價及其安排司法覆核（相對於補地價的天價金額，司法覆核的律師費用可說是九牛一毛，若然覆核成功一次半次，發展商已經「賺到有突」，增加了發展商挑起法律挑戰的誘因），引起更長時間的爭拗，所謂「精簡」程序能夠加快發展的期望落空，欲速不達。

而無論是對政府還是地產商，補地價問題也是兵家必爭之地，前者是關乎龐大的土地收益，後者是巨大的土地利潤，若然挑起補地價的紛爭，這爭拗將沒完沒了，除了公帑有機會蒙上損失，更要命的是，發展商看似很關心的發展速度，很可能會被拋諸腦後。

▌最壞的還未到臨

最後，精簡發展管制督導小組現在正考慮推出最具爭議亦係土地利益核心﹕涉及總樓面面積以及補地價方法的精簡措施。連同一系列政府官員以及建制團體，針對濕地緩衝區大幅度放寬的發展管制，以及城規程序的民主參與部分。精簡發展管制小組的動態，即將成為新界北及明日大嶼等大型發展計劃以外，直接改變本地土地發展玩法，具相當技術性，同時亦最具爭議性的城市議程之一。

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#1100817市政總質詢

#高端疫苗
衛福部食藥署公告高端疫苗中文說明書，內容記載可提供的保護效期不明，仍須由進行中的臨床試驗進一步確定。
雅靜將市民朋友質疑高端疫苗是否有保護力的問題帶進議事廳，徵詢具專業背景的陳其邁市長。
無奈
雅靜今日在市政總質詢中請教陳其邁市長，高端是否有保護力？是否推薦市民施打高端疫苗？很遺憾，市長未能正面回應，僅回應經過政府許可的疫苗，有什麼就打什麼，不要挑有就打；針對市長的答詢，雅靜非常不滿意，畢竟關係到市民的生命安全，豈可輕忽。
雅靜嚴正呼籲陳市長，身為高雄市民的父母官，請以市民的利益做最大考量，市民的健康優於政治利益，疫苗施打進人體內，必須慎重再慎重，對於未知保護力且尚未取得國際認證的高端疫苗，陳市長應該勇敢說不!!

#聯亞疫苗
聯亞疫苗未通過EUA審核，聯亞公司隨即發布新聞表示將是國人重大損失，將提出申訴。
雅靜認為聯亞疫苗未通過EUA審核，的確是國人重大的損失，怎麼說呢?
雅靜曾在今年6月踢爆政府在高端、聯亞尚未進行二期解盲，就偷偷與兩家公司簽訂採購合約，除了以高於國際認證疫苗的價格採購，更簽訂極不平等的採購合約，據採購合約內容記載「廠商證明其已盡商業上最大努力而仍無法履約者，機關同意不對廠商追償已支付之契約價金」，政府竟然簽訂如此不平等合約，這段條款表示聯亞就算未通過EUA，疫苗無法上市，也不用賠償甚至退還政府已經支付的契約價金，民脂民膏就這樣打水漂，真的是國人的重大損失，國人也要提出申訴，要求聯亞退回採購價金。
雅靜請教市長，簽訂這樣的採購合約適當嗎??簽訂這樣的採購合約對得起國人嗎??很遺憾，市長未正面回應，僅回應國際在做疫苗採購的時候，類似這種合約精神是很正常的事情，要去看整體國際在疫苗採購常規的做法到底是怎麼做，不能用一般商品合約採購的訂定方式來看。
雅靜特別強調，高端、聯亞是領有政府補助研發的國產疫苗，並非國際疫苗，豈可與國際採購相提並論。

#疫後經濟
雅靜質詢市長，人民紓困、振興經濟，哪個重要？市長答詢先紓困再振興。
雅靜認為人民紓困、振興經濟都重要，具體建議市長，紓困、振興兩者必須並進，紓困、振興並進，人民才會興。
雅靜認為認為振興券只是強迫人民消費、活絡經濟，對廣大的民眾而言，下個月開學，即將面臨的是學費、房租等支出，振興券不是及時雨，現階段民眾最需要的是現金。
疫情期間民眾收入減少，但房貸、房租、油錢、三餐等常態性支出卻一文不少，民眾真的很苦。普發現金對於民眾來說才是及時雨。
本席認為普發現金＋振興券兩者並進，人民一定興。
所以，雅靜特別拜託市長，向中央提出人民紓困、振興經濟兩者必須並進的建議。

#高雄券
針對陳其邁市長規劃印製高雄券1千元普發市民，以277萬市民人口數計算，每人發1000元，市庫約支出27.7億。
若是以經濟部針對三倍券的效益基礎預估，陳其邁市長提出的高雄券效益僅僅約80億。
雅靜認為發放現金1千元更勝於高雄券，不僅節省高雄券印製經費，市民消費可找零，可靈活使用支出。
雅靜同時請市長不必擔心市民會存起來，生吃都不夠了還會曬干嗎?

#把振興券留在高雄
中央預計發振興券，各縣市已經在摩拳擦掌規劃方案如何吸引外縣市振興券來消費，高雄市各局處也正在擬定相關促銷方案。
雅靜在市政總質詢提出一項「搶券大作戰-把振興券留在高雄」方案與市長研究，探討效益能高於高雄券的方案。
雅靜以商業模式來探討，將市府比喻為公司，商家比喻為業務員，商家收取的1000元振興券，可向市府換得1200元現金，市府也不必砸錢辦活動刺激消費，讓商家自行規劃吸引消費方式，化身搶券高手。
雅靜認為重賞之下必有勇夫，這樣的措施對於商家是誘因，能促使各個商家想方設法推出促銷方案，想盡辦法讓各地民眾拿出振興券消費。
讓各個商家使出渾身解數策畫促銷方案，總比經發局單打獨鬥規劃方案，會更有效率，而且商家策畫的方案都是量身打造，比起經發局的單一方案更具彈性。
雅靜推估假設本市商家搶券100億，以1.2倍兌換現金，市府僅以20億就能獲得百億效益，並且省下高雄券印製成本，並還能增加稅收，效益更勝於高雄券，市民、商家、市府都是大贏家。

#大東轉型 鳳山轉運
鳳山大東轉運站地理位置為鳳山的蛋黃區，轉運站周邊文化底蘊深厚，各行政單位都比鄰而居，商圈、文教、政治、歷史人文都圍繞著我們的大東，而如何善用這片占地將近3千820坪的市有地，發展經濟、增加地方建設為現階段的重要課題。

雅靜具體提出市府該思考在保有市有地的基礎上進行地方建設，而不是一昧選擇可能會變賣土地的聯合開發，建議市府應在保有土的基礎上，研究商圈發展與建設的可能性，如BOT、OT或是其他可行方式，既能保有市有財產又能創造地方繁榮，而聯合開發應列為最後的選擇，再其他方式皆不可行之後，再來考慮。

#中油高雄廠汙染整治
雅靜肯定市長對於加速高雄煉油廠第三區土壤及地下水汙染整治工作，目標由122年提早至111年且已完成招標。
目前土壤汙染整治分為【現場處裡】及【離場處裡】，其中因為南部並無油汙染土壤再利用處理機構，所以相關汙染土壤都需要往北輸送，導致增加碳足跡、增加碳排放量，如此反而與環保的理念背道而馳。
雅靜建議市府應該藉由輔導磚窯廠轉型，建立高雄在地油汙染土壤再利用處理機構，如此一來既可減少整治汙染時所產生的碳排放，也可以輔導在地夕陽產業轉型提高當地就業率，形成三贏的局面。


#高雄市議員李雅靜

購買泰國曼谷MRT的影片說明^^~
目前對於影片的編輯還在學習階段
先用文字說明-日後在補充上完整影音版


1.首先到入口處 都有買票劵販賣機
泰文界面看不懂沒關係，可以點選右邊的英文介面

2.先選擇目前的站，一開始就自動挑選你在的站點
會顯示紅色，你必須點選一下確認
(你也可以選擇其他站點開始)

3.接下來選擇 要到達的站點，點選第二次

4.然後顯示票價金額

5.投入硬幣或紙鈔

6.取回票卡以及找零

7.這個圓形的磁扣 就是MRT的票卡

8.進站時，跟刷悠遊卡一樣 ，感應一下即可進站

9.出站時，不是感應，是將票卡投入後 就可出站離開


希望簡單說明，搭配影片，大家可以了解^^~


RayTV勇敢的第一次泰國曼谷自由行!不會泰文、英文也不好~也是可以自己一個人自由行
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