190316哈囉房東，家具家電別調包喔！◎文/陳泰源&游璿樺

【案例】

去年成交一間租案，不論是招租帶看時，還是簽約當下，房東與房客雙方都有再次確認會留下來的家具、家電有哪些。簽完約後，看似一切順利，沒想到，當房東與房客相約交屋時，竟然發現東西全被更換：

1.詩肯柚木的床架，變成普通的床架。
2.牌子是LG的洗衣機，也成了二手國產品牌。
3.與儲櫃空間相符的雙門冰箱，變成縮小版二手貨，與櫥櫃尺寸不搭、格外突兀。

當下為了以「交屋順利」為前提，房客忍住選擇暫時不跟房東計較，畢竟房客已經跟前房東辦理退租，搬家計畫也都已準備就緒。

只是，這次的租屋經驗，實在讓房客感受上相當不舒服，身為房仲的我也覺得相當錯愕，畢竟，這是我從業8年多來，第一次遇到這樣的房東。

【房仲必學訣竅】

過往處理租賃案件時，契約所附的「交屋清單」通常只會記載會附哪些家具、家電，例如：床組X1，餐桌椅4張，沙發1組、電視機1台。

從現在起，請同業務必記得，以後當你詢問房東會留下哪些東西時？請務必要順帶提問：請問是哪個「牌子」？是「房屋現況裡面」的那一個嗎？同時，記得在清單中，不要再只寫「冰箱X1、洗衣機X1」了！以後都要註明是哪個牌子，甚或是型號、噸數、尺寸，這樣，就能對企圖調包的房東產生嚇阻作用。

萬一事情真的發生了，房客沒打算息事寧人，縱使錯不在房仲，房仲不僅要傷神持續居間溝通協調之外，也勢必要有得罪客戶的心理準備了。

以這次案例而言，房客雖然選擇息事寧人，但我良知過意不去，決定在事後寫一封信給房東，清楚地告訴她哪裡不對，雖然，我的Line後來被房東給封鎖，從此再也做不到這名房東的生意，但至少房客覺得感激，而我自己也覺得心安理得多了。

以下是==【法律教室：台灣房屋加盟總部法務經理─游璿樺】==

《前言》

租賃，為房東提供房屋給房客使用，房客支付租金的一種契約。

一般，在都會區出租的住家或套房，房東經常會添加一些生活必要家具、家電、網路、第四台、停車位等附屬設備，標榜「一卡皮箱即可入住」，以吸引房客入住，同時也提高房屋租金收益。

承租有租賃附屬設備的房屋，入住前點交步驟，是非常重要一個環節，除確認附屬設備如同租約之約定外，將來還會連動租約屆期後之回復原狀交屋，卻往往被租賃雙方所忽略。

《租賃附屬設備清單》

依內政部107年6月27日所公布的《住宅租賃契約書範本》第一條第2項第3款之「租賃附屬設備」，除了約定有、無附屬設備外，另有附件「租賃標的現況確認書」及「附屬設備清單」，提供房東房客在簽訂租賃契約時，能清楚揭露出租房屋之現在屋況，也明白標示點交時房屋所提供的附屬設備。

《租屋，拍照+做點交》

房客入住前點交步驟，首先，先按照「租賃標的現況確認書」檢查屋況是否有瑕疵，例如：停車位是否清空可停？屋內牆壁、角落是否有滲露水痕跡？水、電、瓦斯是否正常…等等。若發現問題，應請房東儘速修繕。

其次，再依「附屬設備清單」逐一核對家具、家電的廠牌、數量，並拍照存證；若為家電，亦應逐一啟動測試，若核對時發現與清單不符，或測試功能異常，應立即請房東更換。

唯有依「租賃標的現況確認書」及「附屬設備清單」逐一確認核對，拍照存證，才能確保房客入住房屋後的品質；爾後租約屆期後之回復原狀交屋，亦是依當初現況確認書及清單所載點交。萬一遇到記憶模糊不清、雙方有爭議時，亦可提出當時存證照片比對，可有效避免無謂的糾紛。

《租房，你該這樣做》

租賃糾紛如遇到爭議時，可依下列幾個常用管道尋求解決：

方式1：向直轄市縣(市)不動產糾紛調處委員會申請調處。
方式2：向鄉、鎮、市(區)調解委員會聲請調解。
方式3：向法院聲請調解或起訴。

其中，我個人最建議的是方式2，除了省錢有效外，另外最重要的好處是，經鄉、鎮、市(區)調解委員會調解成立之「調解書」經法院核定後，與民事確定判決有同一效力。

本案例中，房東與房客相約交屋時，房東所應提供的附屬設備，如床架、洗衣機、冰箱，遭到房東偷龍換鳳，與租賃契約之約定不同，涉及契約之不完全給付與詐欺。

房客在第一時間應立即提起問題，請房東更換回原約定設備，甚至停止點交，直至改善後再入住。若房客情非得以，已將原本租屋退租，選擇忍耐暫時入住，亦應限期請房東更換回原約定設備。

若房東執意不肯發生租賃糾紛時，房客可向鄉、鎮、市(區)調解委員會聲請調解，協議換回原約定設備、調降月租金或解除租約。

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好消息！租屋的朋友照過來👀
想高額超收電費可不行
房東也得守規矩
看看還有什麼新規定呢😏
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#租屋 #二房東 #電費
#租賃規範

#惡房東退散🙅‍♀️－＃租屋必讀

政府政策近年力推「包租代管」制度，但「二房東」之包租業者與房客、屋主間關係一直無明確規範。內政部108年2月24日公布俗稱「二房東條款」之定型化契約條款，於108年6月1日生效，即是為提供包租業與房東及次承租人間更全面性的保障，依租賃條例的授權，內政部公告2個規定，第1個是「住宅包租契約應約定及不得約定事項」，適用「包租業與房東」間；第2個「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」，則是依消費者保護法訂定應記載及不得記載事項，適用「包租業與房客」間。明定轉租房屋押金、水電費與修繕義務，且不得超收電費、強制告知凶宅資訊等。即將上路的「住宅轉租新制」，在押金、水電費和修繕義務等事項，一旦遇有租賃契約內容與「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」規定未合部分，可請求包租業修改或拒絕簽約，以保障自身權益，希望透過相關法令落實「居者有其屋」。

因曾發生知名惡房東低價先租賃老公寓等再轉租，卻出現超收高額電費、隨意威脅及對房客提告等情事。消保處為避免糾紛，公布「二房東條款」之定型化契約條款，增訂之重點如下：

1、規範對象
「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」係用以規範「包租業者」承租房屋後再行轉租予「承租人」之法律關係，與直接第一手房東房客間之房屋租賃關係有別。

2、租屋期間
為防止不法「日租套房」，明訂租賃期間不得少於30日，但也不得逾包租契約之租賃期間。

3、收取押金上限及應返還時間
為防止包租業者超收或拒不返還押金爭議，明訂押金數額最高不得超過「2個月租金之總額」。押金應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人交還房屋時返還。

4、相關費用分擔
包租業者與承租人相互間可約定水、電、瓦斯等費用由何人負擔。但特別明訂「電費」若約定由「承租人」負擔時，計算基礎不得超過「台電夏季用電量最高級距之每度金額」，以避免包租業者假藉收取高額電費，謀取不當利益。

5、房屋修繕責任
未來房屋或附屬設備損壞時原則上由包租業負責修繕，惟損壞係因可歸責於承租人之事由所造成時，包租業即不負修繕義務。包租業者修繕期間，房屋若無法居住使用者，承租人「得請求扣除該期間之租金」，即當房屋設備需要修繕（漏水、水電故障）主要由包租業者進行修繕，但若是因租屋者使用損壞則包租業者不負修繕義務。需修繕房屋而無法居住時，承租人可以請求扣除無法居住期間的租金。

6、租約終止相關規範
（1）法定終止：規定包租業者與承租人得提前終止租約之法定事由，並規定應於一定期限前（依不同情形有3個月及30日等2種期限）以書面通知他方。但有危害公共安全或危及承租人安全健康時，得不先期通知。
（2）意定終止：即使無法定終止租約之事由，租賃雙方亦可在權利衡平之前提要件下，約定是否得提前終止租約。提前終止租約應於「至少一個月前」通知他方，未為先期通知而提前終止租約者，應賠償他方最高「一個月租金額」之違約金。

7、告知義務
包租業者也需事先告知是否為凶宅、海砂屋。

8、明訂禁止約定事項
為防範包租業利用契約條款限制或剝奪房客應有的權益，故訂有不得記載事項，包括有：
（1）不得約定廣告僅供參考。
（2）不得約定承租人不得遷入戶籍。
（3）不得約定應由包租業者負擔之稅費轉嫁至承租人，即不得限制承租人。
（4）不得約定免除或限制民法上出租人故意不告知之瑕疵擔保責任。（例如：凶宅）
（5）不得約定出租人須繳回契約。
（6）不得約定本契約通知僅以電話為之。

9、爭議處理
針對專業包租業者也提出所謂的公會協助義務，未來當房東提前終止包租契約，包租業者應該自五日內通知承租人需終止轉租契約，並且要協助承租人優先承租其他租賃住宅。若包租業因故停業、解散或他遷不明時，承租人並得請求租賃住宅服務商業同業公會或其全國聯合會協調續租事宜，公會或其全國聯合會「不得拒絕」。

「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」之定型化契約條款若未遵守依消保法有處罰規定，包租業者提供之租賃契約內容應符合「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」之規定，新制上路後若違反者，除契約條款無效外，還可依消保法規定倘租約內容與前開規定未合，經主管機關令限期改正而屆期不改正者，主管機關可依消費者保護法第56條之1規定，處包租業者3萬元以上30萬元以下罰鍰，且可連續處罰。大家不能不注意喔。（台灣司法人權進步協會關心您！！！）💕

（本文由協會會員基隆地檢署檢察官劉彥君提供）

181126免費搬家期的灰色地帶@文/陳泰源

【案例】

最近成交一間租案，租約內容載明：起租日是12月1日，給房客的免費搬家期為11月28、29、30日，共3天。

這樣的文字記載，一般人的理解應該是，28號當天上午以前就能拿到鑰匙，房客可以順利進行搬家。所以，房客與房仲不疑有他，也沒細問，就這樣簽完約了。

回去後，房客開始規劃搬家，把自己的公事、私事做了安排與調配，並預約好搬家公司到府搬家的日期。

到了11月27日，也就是免費搬家期的前1天，房客問房東「何時可以拿到鑰匙」？沒想到，房東卻說要到28號的晚上才行，這讓已經安排好搬家規劃的房客相當困擾，晚上才能交付鑰匙，等同實質上可搬家的日期僅剩29、30這2日而已。

但是沒辦法，因為租約只載明免費搬家期是從28號起算，卻沒有詳細規範什麼時候交付鑰匙？因此留下了「條文漏洞」，房東只要在28號晚上11:59以前給鑰匙，也能勉強算依約進行。

【租屋，你該這樣做】

這次之所以會發生房客權益受損的情事，是因為房東出租自住中的房子，所以為了讓房客有房子可住，房東也在忙搬家，導致互有拖延。

而一般租屋提到「免費搬家期」，通常只有明訂日期，少有規範房東要交付鑰匙的最晚期限是何時？所以在此提醒租屋族，為了避免自己的權益受損，建議搬家規劃時，請事先跟房東確認何時可取得鑰匙？以免安排好的計畫被打亂。

【房仲必學訣竅】

一般而言，家具家電全配、房客一卡皮箱即可入住的房子，免費搬家期是1~2日；有附基本配備的通常是3日，若是房客要自備家具、家電的空屋，通常是5日~1個禮拜，當然，這也要看實際屋況、坪數大小及雙方和議的結果為何。

至於租約明訂11/28是免費搬家期的第1天，通常是27號交付鑰匙，又或者在28當天上午、中午之前，這樣至少下午還能搬家，若是晚上才交付鑰匙，等於白白浪費房客整整1天的時間。

照理說，這應該算是一種無須強調的「默契」，只是若租約沒有載明清楚，事先也沒提前再確認，房東想在當天晚上才給鑰匙，又能怎麼辦呢？

記得，以後在租約中，除了要寫明免費搬家期共有幾日之外，還要進一步註明，房東最晚什麼時候要交付鑰匙給房客，並在簽約當下提醒、協助確認彼此可配合的時間是否清楚且有共識？以免造成房客權益受損有所抱怨。

【法律教室：台灣房屋加盟總部法務經理─游璿樺】

《免費搬家期為租賃契約之附加契約》
按契約自由原則，由租賃雙方自由約定，在約定之租賃期外，由出租方額外提供3個完整日無償免費給承租方作為搬遷之用，並不應再收取任何租金或費用，為主租賃契約之一種附加契約。

免費搬家期為出租方提供一小段無償優惠期概念，目的主要為激勵承租方快速締約，或推動其加速履約的談判手段，但不可解讀為試住期或鑑賞期，作為承租方將來不想履約的解約事由。

《交付錀匙為提前點交租賃物》
免費搬家期為租賃契約之附加契約，出租方應於”107年11月28日0點0分前”交付錀匙給承租方，提前點交租賃物給承租方，提供完整3日作為搬遷之用。

縱然，承租方提前完成搬遷，亦不用交還錀匙，剩餘期間可移作原租賃目的使用。例如，承租方隨身物品較少，搬家迅速，已於11月28日當日完成搬遷，剩餘的11月29至30日共2日，就可作為居住使用。

《租賃糾紛可至該地區公所申請調解排除》
於本案例中，出租方因個人認知不同，於11月28日晚間方交付錀匙，或甚至不依約定遲延1~3日才交付錀匙，未能提供完整3日給承租方，有損承租方權利。

倘若承租方向出租方反映免費搬家期縮短，未符合契約約定，仍未得可接受方案或賠償; 亦或出租方僅回覆免費搬家期是多給的優惠，並未影響租期入住權益，承租方實質上未受損害，不必賠償。

承租方另外申訴管道，可準備相關資料，免費向租賃物所在地之區公所申請民事調解，排除租賃糾紛，維護自身權利。

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