<民法第 425 條之法經濟分析>

大家好，我是賴川。上週我在個人的 FB 和 IG 限時動態，發了一篇文問「立法者制訂民法第 425 條背後的經濟考量」可能是什麼？

之所以問這一問題，是因為以往我們提到民法第 425 條規定時，多數同學馬上會想到「使用借貸得否類推適用民法第 425 條」這一爭點。但卻很少去思考「立法者為什麼要制訂民法第 425 條」這一更基本的問題。

上週我發問後，有許多同學參與討論，我也在 IG 分享了同學們的看法。這一篇短文，是我試著以法經濟分析的方法，初步回答我自己的提問。

▎民法第425條為任意規定

在進入對民法第 425 條的具體經濟分析前，須先說明的是，民法第 425 條租賃契約債權物權化的規定，解釋上應認為其僅是一任意規定。亦即，出租人與承租人得以契約約定排除民法第 425 條之適用。例如，出租人本有出售房屋予第三人之計畫，出租人在與承租人交易時，自可與承租人約定，如出租人將房屋所有權移轉第三人時，第三人無須繼受租賃契約，承租人須配合搬遷。此時，租賃契約通常亦伴隨如承租人須允許出租人所委託之仲介業者帶看房屋等相關約定。

民法第 425 條作為一任意規定，使出租人與承租人得選擇是否使租賃契約發生債權物權化。出租人如有移轉租賃物之需求，自可以契約約定排除該規定。由此可知，民法第 425 條之規定，並不會限制出租人與承租人間的交易安排，反而是擴大了出租人與承租人在交易上可利用的法律工具，使出租人與承租人得事前以契約使租賃物之受讓人繼續受原租賃契約之拘束。

▎無民法第425條規定時可能產生之成本

如立法者未制訂民法第 425 條之規定，出租人與承租人自無法事前以契約創設對抗租賃物受讓人效力之交易安排。因為物權效力之創設，只有倚賴立法者的明文規範才得可能。

此時，承租人如欲達成繼續使用租賃物之目的，僅能依靠單純的契約安排。如承租人事前與出租人約定高額的懲罰性違約金，使出租人遵守不移轉租賃物之約定，或在出租人將租賃物移轉予第三人後，與第三人另協商而成立租賃契約等。但不論是事前與出租人約定或事後與第三人協商，這些過程都必須耗費交易成本。

更重要的是，在沒有民法第 425 條之規定下，承租人繼續使用租賃物之目的無法被完全確保，而仍須承擔無法繼續使用租賃物之危險。此危險將使承租人事前對租賃物之投資不足，進而導致社會損失。此一租賃物事前投資不足的損失，在租期越長，承租人前期須投入越多固定資金在租賃物上時，影響越顯著。如須大幅裝潢的店面租賃，或租地建屋等典型情況（這也是租地建屋契約法律另賦予承租人優先購買權之原因）。

當然，承租人與出租人事前約定的賠償條款越詳細以及條款越容易執行，則承租人事後面對租賃物被出租人移轉的危險就越低。但事前進行條款的約定本身帶來交易成本的支出，這可以說是交易成本和投資不足不利益之間的取捨（trade off）。

▎民法第425條規定本身帶來之成本

如有民法第 425 條之規定，可能帶來的成本是什麼？此時第三人在承租人符合占有租賃物等要件後，第三人即須繼受出租人與承租人之租賃契約。如此一來，第三人在向出租人購買租賃物時，須另支出資訊成本，以得知該租賃物上是否已附有租賃契約以及其契約條款內容為何等資訊。

▎綜合比較

綜上，如有民法第 425 條規定，從整體來看，將帶來兩類型的利益，即節省交易成本，並增加租賃物事前投資。但也對第三人產生資訊成本。因此，如第三人所支出的資訊成本，低於因此得節省的交易成本及增加租賃物事前投資所帶來之利益時，立法者制訂民法第 425 條之規定更有效率。在承租人已占有租賃物時，既具一定公示基礎，得降低第三人所支出的資訊成本，此時使租賃契約發生債權物權化，或許能獲得更多的節省交易成本及增加事前投資的利益，進而最大化整體社會的利益。

#寫在最後

「立法者為什麼要制定民法第 425 條？」過去我詢問同學時，最常得到的答案是「為保護承租人」。這是我國立法理由給的標準答案，肯定不能說是錯的，但在我看來就是有點偷懶。不太能說服人。

因為法律基本上應該沒有刻意要保護誰的問題，法律要保護的應是整體的社會利益。所以當我們宣稱某一法律的制定是為保護 A ，或宣稱某一法律應採某一解釋方法以保護 A ，我們都必須進一步追問為什麼要保護的是 A 而不是 B （甚至其他的 C、D、E等人）？保護 A 可能帶來哪些成本？不保護 A 而選擇保護其他人又會帶來哪些成本？長期而言的影響又是什麼？也只有如此進一步追問或思考，才能幫助我們更深入掌握規範背後的價值與要領。

#民法第425條
#法經濟分析

【民事裁判精選】　
　
陳忠五教授篩選、簡析22則最高法院裁判，其中6則裁判涉及的法律問題或見解，理論或實務上具有重要意義，值得注意。以下摘要本期部分裁判涉及爭點：
　
📌人壽保險契約的要保人，在保險契約未終止或特定情事未發生前，對於保險人可能享有的「保單價值準備金」利益，是否屬於一種要保人對於保險人所得主張的「債權」或「權利」，構成其「責任財產」的一部分，從而其債權人得依強制執行法相關規定，聲請執行法院就該「債權」或「權利」核發扣押命令？
　
📌實務上所謂「不法行為不得成立表見代理」，有時係混淆「代理行為的客體」與「代理人無權代理的原因事實」二者的結果，應予釐清。
本次挑選的最高院裁判廢棄原審法院判決，明確釐清相關疑義，具有參考價值。
　
📌土地法第104條第1項規定有關基地承租人優先購買權的規定，其適用，解釋上當然以「基地出賣時」，承租人對基地之「承租權仍屬存在」為必要。問題是，基地出賣時，承租人對基地之承租權仍屬存在，且已行使其優先購買權而與出賣人成立基地買賣契約，惟在「基地所有權移轉登記前」，承租人對基地之承租權已喪失者，此時承租人是否仍得主張其對基地有優先購買權？或者，該原已成立的基地買賣契約，其效力如何？
　
📌「給付不當得利」與「非給付不當得利」的類型化標準為何？或是，具體個案中，如何判斷某一不當得利為給付類型或非給付類型？
此項問題，將影響在多數相互牽連且變化複雜的財產變動關係中，如何「界定不當得利的當事人」，亦即在何人與何人間成立不當得利的判斷，同時亦將影響受益人受有利益有無「法律上原因」的判斷及其「舉證責任」的分配。
　
📌系爭權利質權設定通知C銀行時，C銀行對A公司已有具備抵銷適狀的借款債權存在，惟B公司並不知其事，A公司未告知B公司此事，C銀行辦妥設定權利質權註記函覆B公司時，亦未加註「本銀行不拋棄行使抵銷權」或「本銀行得依法行使抵銷權」等文字，以致B公司無從評估系爭權利質權設定可能的風險，而未採取降低風險或維護自身權益的措施，於此情形下，C銀行嗣後行使抵銷權，是否與誠實信用原則有違？
　　
完整內容：#月旦法學雜誌 第313期（2021.6），民事裁判精選／陳忠五教授　
　　
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✔作者近年常在學界、司法實務界與地政實務界演講「不動產優先購買權總論」議題，本書為作者長期研究此議題的成果，為台灣第一本關於此議題的專書，將近年相關各家學說及實務見解、2017年修正的土地法第三十四條之一執行要點等最新修正規定，以及內政部2017年土地法部分條文修正草案相關部分納入探討。本書以台灣法為中心，於相關處尚一併論及美國、德國、瑞士、日本、中國大陸與其他國家法制，並提出不少解釋論與立法論上的新觀點，對學術界與實務界均有極高的參考價值。

【章節簡介】
🔹第一章　導　論
　第一節　不動產先買權的規定、類型
　第二節　不動產先買權的基本法律關係
　　壹、先買權人與出賣人的法律關係
　　貳、先買權人與原承買人的法律關係
　　參、出賣人與原承買人的法律關係
　第三節　不動產先買權與契約自由
　第四節　不動產先買權與選擇權法理論──補償法則的運用

🔹第二章　不動產先買權的共通要件
　第一節　出賣不動產
　　壹、是否以有效出賣於第三人為前提
　　貳、是否包含贈與或半買半送
　　參、是否包含法院因執行金錢請求權而強制拍賣
　　肆、出賣於同順位或先順位先買權人的情形
　第二節　以同樣條件行使
　　壹、引　言
　　貳、以同樣條件行使先買權的理由及基本認定
　　參、依物價指數等調整價金的可能性
　　肆、流抵契約與先買權同樣條件的認定
　　伍、與其他客體一併出賣
　　陸、主張先買權之人指定第三人為權利取得人
　　柒、小　結
　第三節　第三人未提高價金

🔹第三章　不動產先買權的效力
　第一節　債權效力
　　壹、引　言
　　貳、原承買人請求移轉登記
　　參、先買權人請求損害賠償
　　肆、先買權人依民法第二四四條訴請塗銷登記
　　伍、先買權人聲請假處分
　第二節　物權效力
　　壹、引　言
　　貳、先買權「相對」物權效力的分析、檢討
　　參、第三人將標的物移轉於原出賣人的特殊情形
　　肆、請求塗銷登記是否基於代位權
　　伍、得否聲請假處分

🔹第四章　登記機關就不動產先買權的審查
　第一節　引　言
　第二節　登記機關的審查權限、審查能力
　　壹、我國實務與學說就審查權限、審查能力見解的整理
　　貳、外國審查權限、審查能力見解的整理──以日本為主
　　參、本書分析
　第三節　現行規定中登記機關審查先買權的相關問題
　　壹、登記機關審查先買權的原則性分析
　　貳、登記機關就單獨申請登記時之先買權審查的特殊問題
　　參、相關行政爭訟與民事爭訟問題
　第四節　現行土地登記規則第九十七條前二項區別的檢討
　　壹、「視為放棄先買權」、「出賣人已通知先買權人」區別的檢討
　　貳、「檢附證明文件」區別的檢討
　第五節　小　結

🔹第五章　不動產先買權的預告登記

🔹第六章　結　論

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