【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

◾助長發展商加速圈地

多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

◾散播土地「荒」言

由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

◾「土地共享」度身訂做兼送基建

作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

◾傾向避開發展商土儲收地

若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

◾助長囤地自肥兼送發展權

過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

◾批准無底線開則

回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

◾放任樓市縱火

面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

◾卸膊公營房屋予私人參建

除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

◾讓地產利益滲入城規會

董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

◾增加發展商土儲的「活化」政策

除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

◾小結

回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

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小幫手就自己吃掉了2瓶，明顯覺得掉髮少了！
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🔹能夠有效幫助脂肪、肝糖和氨基酸在人體內進行正常的合成與代謝。
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主要成份：
每片含：生物素：150mcg
適用人群 ：適合於成年人群。
使用方法 ：成人每日1粒，飯後服用或遵醫囑。

從感謝身邊的人開始，你的命運就會真的改變！
只要說出兩個字，解放僵固的頭腦。

作者：川﨑康彥
書名：為何我們喜歡興奮，需要緊張？
——哈佛醫學院研究員的53個活化大腦練習

各位今天說了幾次「謝謝」，向他人表達感謝之意呢？

我們對於家人或朋友這些親近的人為我們做些什麼時，久而久之好像會變得理所當然，不覺得需要感謝。但是，若平時養成親口向對方道謝的習慣，就能隨時對任何人說出「謝謝」了。

眼前對方的情緒，其實會對自己造成影響。如果身邊有個人整天板著臉，好像大家都對不起他似的，不知不覺地自己也會開始看什麼都不順眼。我想大家都有這種經驗。相對地，你應該也有曾經被對方的笑容感染，自己也跟著眉開眼笑的時候吧！

說聲「謝謝」，向對方表達感謝，就是對他人敞開心胸。養成時時感恩的習慣，就能保持對任何人都能敞開心胸。如此一來，大腦就會開始自由地想像。相對地，一旦封閉心靈，大腦便停止自由想像，就容易陷入自我封閉的惡性循環。

道理是這樣的。人的大腦一旦被情緒束縛，思考就會停滯，裹足不前。思考僵化後，對大腦傳遞訊息的突觸功能會變得模式化。結果，想像變成只有固定的模式，缺乏想像力的人，人生是黑白的，不是彩色的。

要解放僵固的頭腦，最好的方法就是
「常懷感恩之心，對任何人都敞開心胸。」

心胸一開放，就不會被固定的觀念或信念束縛，跟隨自己的直覺行動。對於期待興奮的心情，也會直率面對，提升實現期待的熱情。
說「謝謝」還有一個重要的效果，就是消弭阻礙大腦發展的情緒。諸如被害妄想、憎恨他人、感覺痛苦等負面情緒。

不過，越是跟自己親近的人，「謝謝」二字越難說出口，總覺得很難為情。所以，我要介紹一個練習方法，讓我們可以簡單就說出感謝。這是我在哈佛研究所每當有會議之類大家聚集在一起的場合時，都會舉行的一個儀式，叫做「感謝遊戲」

——　感謝遊戲開始了　——

在我所屬的麻醉科，參加聚會的人必須盡可能想出要感謝的人，並對著他說出來。這個活動的目的是為了活化大腦。感謝遊戲的主要步驟如下：

STEP①　與坐在附近的同事至少兩人一組
STEP②　輪流說出自己想要感謝的事
STEP③　限時兩分鐘，盡可能深入思考，快速表達

這個遊戲可讓平常不習慣對他人表示感謝的人，自然地養成感謝習慣。習慣了以後，與周遭的人關係改善，心裡就會更加感謝，產生良性循環。

話雖如此，或許有人身邊沒有同事，或是突然要對親近的人表示感謝實在很不好意思，那也請放心，一開始可以先自己悄悄地列舉想要感謝的人，效果是一樣的，請試著做做看。

我的一位人生導師，竹田和平先生，他被稱為「日本第一的個人投資家」，曾經是一百零四家上市公司的大股東。這位竹田先生也很重視對他人說聲「謝謝」。

他甚至建議我們保持每天說三千次「謝謝」的習慣。我身邊聽了他的話並付諸實行的人，據說後來全都「大發」了。當然，不是一定對所有人都要說出口，在心裡默默地說也不要緊。連續說個一小時，很快就三千次了。如果是一秒一次的話，其實五十分鐘就結束了。

——　常說謝謝的人，運氣特別的好　——　

直率地對他人說出「謝謝」，就能幫助自己敞開心胸、活化大腦，而人與人之間的信賴關係也因此建立。

每個人都有自己擁有但他人沒有，或是他人有而自己沒有的東西。被固定觀念束縛的大腦，會排斥擁有自己所沒有的東西的對象，例如拒絕接受與自己不同的想法。

但是，如果能對自己身邊的所有人都敞開心胸，不被固定觀念束縛，就會願意嘗試接受與自己不同的人。如此一來，我們就可很自然地與對方產生共鳴。

不要老是只朝著一個方向，只接受一種思考，接納各種思考或事物的刺激，大腦就會產生變化，甚至進化。這些變化和進化，是神經細胞遇到外部刺激，就會臨機應變的一種稱為「突觸的可塑性」所引發。

突觸是支援大腦功能的神經細胞相互傳遞訊息的部位。人的大腦有一百四十億個神經細胞，他們藉由突觸形成網絡，執行大腦複雜的活動。人的大腦原本就會因興奮或心跳加速而進化，所以與許多人產生共鳴、接納對方，大腦活化就會更加速地進行。

懷抱「感恩」的心，對大腦還有其他好處。其中之一就是安定心靈。當與他人之間產生互信時，大腦會從下視丘與視上核分泌一種腦內神經傳導物質，被稱為幸福激素的「催產素」。不只是對別人好，受人感謝或我們主動感謝別人時，也能得到很大的安慰，這就會促進催產素的分泌。近年的研究發現，催產素有以下功效：

1. 增加與人的親近感、信賴感
2. 消除壓力，感受幸福
3. 抑制血壓上升
4. 提升心臟機能

如上述，催產素的分泌，的確能撫慰人心。相對地，被負面情緒占據的大腦充滿憤怒和不安，無法保持興奮，以及投入對事物的熱情。因此，即使是瑣碎小事也要心懷感謝，並將這份心意說出來，不僅是為對方好，對自己也非常有益。

——　經常感謝家人　——

我們總不吝對公司的主管或同事表示感謝之意，卻往往忽略對身邊的人同等對待。那是因為我們都有撒嬌心態，認為對方做什麼都是理所當然，不用特地道謝。要正經八百地說「謝謝」是很難為情的事吧。還有，因為關係太親近，也可能都只看到缺點。

我想起在哈佛研究所擔任研究員時期，常會看到許多人大大方方地說出對家人的愛與感謝。或許是因為國情關係，和多半不擅表達情感的日本人比起來真是大不同。但是，我也發現正因為能夠對親近的人表達感謝，他們才能保持開放心胸，找到令他們興奮的研究主題。

每年到了耶誕假期，哈佛都會舉行派對，邀請同仁闔家參與，藉此機會對家人表示感謝。這場由教授們主辦的派對，會準備許多佳餚和活動，款待研究夥伴的家人。參加者為了讓這一整年在背後支持自己的家人玩得盡興，無不盡心準備。對家人和夥伴的感謝能量，讓會場氣氛熱烈。

除了這樣的派對，我也推薦另一種方法，可以感受這種感謝的能量。那是我為了探尋讓自己興奮的事而參加的一場講座，我在那裡學到「感恩浴」的練習。

首先，讓一個人站到正中央，其他人圍成圓圈，齊聲對著站在中央的那個人訴說一分鐘感謝話語，宛如沐浴在「謝謝」當中。參加講座的二十人同時發聲，其實聽不清楚誰說了什麼。話雖如此，感受這種砲彈一般的感謝能量，站在中央的人會覺得「原來自己這麼棒！」這不僅令人得到自信，心中也會湧現對別人的感謝。

最後，大家都對彼此更加感謝，道謝與被道謝的人也加深彼此間的信任。如此一舉兩得的效果，是多數人在同時間內一起達成的。
二十人算是很大陣仗，其實五、六人的小團體也可以充分感受感恩的能量。這時，不要只是說「謝謝」「感謝你平常幫我」「謝謝你為我這麼做」，請連為何感謝的理由也一起說出來吧。

當然，不是要請大家刻意做這個練習，其實只要平常向家人或夥伴道聲「謝謝」，就能提升彼此間的信賴。所以，請先從身邊的人開始，向他說聲：「謝謝」吧。「一天至少說十次」，實行起來其實毫不費力。

——　不能什麼都不想，但也不要想太多　——

先前說過，當我們被僵化的觀念束縛，大腦就會失去自由想像的能力。不僅思考被綁住，大腦的迴路也會模式化。

在這樣的情況下，當我們想要「找到自己真正想做的事＝興奮」時，大腦會自動踩剎車。我們在尋找興奮的事的時候，不要被太多理性分析思考牽著走，憑直覺是很重要的，不能想太多。

當我們在尋找讓自己興奮的事時，思考通常會變成阻礙，不過一旦找到，就必須考慮該如何行動才能實現。「怎麼做才能實現？」「怎樣才能更進一步接近自己的理想？」，這時候再發揮思考力吧。

要各位平時做到凡事憑直覺，但當找到讓自己興奮的事後反而得要靜下來思考，這不是很難嗎？不過，一旦找到興奮的事，就有「一定要到達目標」的熱情，此時就能憑著直覺開始各種行動。如此說來，我們要當心不要因為考慮太多，而造成直覺力低落才好。

這本書挺有意思的，隨意翻翻也很有收穫。
推介給大家《為何我們喜歡興奮，需要緊張？：哈佛醫學院研究員的53個活化大腦練習》先覺出版／作者：川﨑康彥

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「臉盲症」（Prosopagnosia / Face Blindness）是一種認知功能障礙，具體症狀是認不出人臉。世界上約有2%的人是臉盲症患者。（影片拍攝時間為2021年3月，非三級警戒期間）
想看更多資料點這裡👉 https://www.thenewslens.com/article/155118
*特別感謝 台大心理系副教授、《大腦簡史》作者 謝伯讓博士 擔任諮詢顧問

重點搶先看：
00:00 臉盲是被醫學認證的疾病！
00:27 臉盲其實是認知功能的障礙
00:41 臉盲有兩種：統覺障礙和聯想障礙
01:24 臉盲症的成因
03:36 催產素可以改善臉盲症狀！
04:22 機器視覺也有機會改善臉盲造成的尷尬
05:09 小知識

#臉盲
#你是誰
#醫鍵解壓縮

#期貨
#證券基金會

證基會為了要帶領民眾了解台灣期貨市場的發展歷程，特別製作《期貨知多少》的節目，敘述各個時期影響期貨市場的大事件。

在金融全球化的時代，國際金融市場間具有高度依存關係，不同市場間存在著微妙的互動關係，這集讓我們來看911恐怖攻擊與美國次貸危機對於台灣期貨市場的衝擊。

00:00 開始
00:12 全球經濟連動 台金融市場連帶受衝擊
00:45 美911恐攻 造成全球股市大幅震盪
01:53 恐攻震驚全球 台股休市仍擋不住跌勢
02:22 期貨賣壓沉重 政府祭出跌幅減半政策
03:11 流動性風險高 跌幅限制反不利於市場
04:00 內外因素影響 台經濟成長率創下新低
04:25 金融危機恐慌 交易人搶賣使期貨重挫
04:49 國際金融連動 做好風險管理方為上策
05:10 次級房貸釀災 美國金融風暴全球埋單
05:20 次貸風暴籠罩 台股如吃瀉藥一路狂跌
06:07 美聯準會降息 次級房貸增加帶動房價
06:51 通貨膨脹問題 美升息導致房地產崩跌
07:45 次級房貸風暴 蔓延造成全球金融危機
08:45 價格大幅波動 台灣期貨市場陷入危機
09:16 台股期貨下殺 破六千點大關跌幅達5%
09:39 次貸風暴爆發 台指期波動率高達6成
10:33 政院救市兩招 進融券放空及跌幅限制
11:22 限制跌幅3.5% 期貨避險功能無法發揮
11:44 連續四跌停板 四大期指走勢持續疲弱
12:10 市場缺流動性 期貨交易人陷信用風險
12:35 期貨賣壓沉重 縮小漲跌幅措施難紓解
12:55 提升市場動能 金管會推證券揚升計畫
13:22 檢討風險控管 從次貸風暴看金融監理
14:13 制定專法機構 催生金融消費者保護法
15:14 期貨交易注意 評估風險及控管保證金
16:11 建立交易策略 期貨交易人應靈活運用
16:25 全球經濟連動 交易人應做好風險管理
17:28 結束


精彩回顧:
《期貨知多少#1》：台灣期貨兩大重擊事件-921地震、319事件
https://youtu.be/1ETTirghw8Q

FOURum - https://www.facebook.com/hkfourum/

主持：女皇
嘉賓：Chris Wong、大文

Timecodes
0:00 Intro - 生酮廣告時間
0:57 牛油果油的有益之道
4:18 白松露油煮食推介
5:24 本地有機農作，改善便秘情況
7:00 紅茶菌
9:14 消化功能減弱的原因
12:27 本周生酮烘培介紹
19:00 生活壓力引致腎上腺上升
26:45 持續疲勞的症狀
39:45 腎上腺的功能
45:45 血糖與腎上腺的關連
49:17 為何生酮人士斷食起來比較輕鬆
50:38 胰島素的作用
52:14 Energy Level 提高後效果顯著
57:50 脈輪阻塞的影響
01:01:03 大學指出血糖高與情緒有關
01:06:16 全港最有愛的身心靈社區中心的服務日常
01:16:02 生酮 VS 營養師的話，以及經驗分享
01:23:40 清理脈輪完成後的反應
01:29:30 父母管教不當，亦不應再不斷打擊小朋友的自信
01:33:58 血清素不足？精神科醫生沒告訴你的事

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