⚠️Tues金法尤物Day⚠️

    日前發生震驚全台的花蓮台鐵出軌重大事故，造成多人死傷，檢察官經過調查後，認為軌道上方包商的工地經理嫌疑重大，且有羈押原因及羈押必要，向花蓮地方法院聲請羈押。但，花蓮地方法院審理後認為，李姓男子雖有羈押原因，但應有其他可替代的手段。因此裁定具保 50 萬元，並限制住居，限制出境、出海兩個月，也禁止與本案相關人士接觸。隨後，檢察官不服，提起抗告，原裁定遭花蓮高分院撤銷，發回地院，花蓮地院法官裁定羈押。
　　說了這麼多，到底羈押與否的判斷標準是什麼？什麼又是具保、責付？不予羈押是否就是偏心壞人，就是恐龍法官？有錢人是不是真的如傳聞中的比較不會被關呢？
　　羈押只是一種確保司法程序能夠順利進行的手段，只是要確保被告不會有逃亡、湮滅、偽造、變造證據或勾串共犯或證人的可能，並不是最後確定的判決；換句話說，受羈押的人，經過司法審判程序，其實最後有可能是清白的，沒有被羈押的人，最後也有可能經有罪判決，入監服刑。
    另外，因為羈押一關就是三個月，是為了確保審判公平的手段中最為強烈的，所以一定要有非常高度的懷疑被告會有逃亡、湮滅、偽造、變造證據或勾串共犯或證人，才能羈押被告，如果只是輕微的懷疑，法院也可以責付給一定之人，受責付者，需出具證書，載明如經傳喚應令被告隨時到場，有點類似保證人的概念。
    至於具保，就是強度介於羈押和責付之間的替代手段，這邊也有一個很常被大家誤解的地方，就是具保並不等於罰金！具保的意思有點類似保證金，只要被告在審判程序終結前沒有逃亡、湮滅、偽造、變造證據或勾串共犯或證人的行為，是會全額退還的；而具保的金額，法院會參考被告為上述行為懷疑程度以及被告的資力決定，所以具保金額多寡跟最後審判結果是完全無關的喔。
其他替代手段：
    還有其他像限制住居，限制出境、出海，都是屬於羈押以外的其他替代手段喔，往往也會與具保或責付搭配裁定，以確保在保障被告權利的同時也可以確保審判的公平性。
    最後，來做個小小的結論，其一，羈押與否取決的是被告有沒有可能逃亡、湮滅、偽造、變造證據或勾串共犯或證人，跟實體犯罪的審理是完全無關的；其二，交保的金額多寡，也不代表犯罪的輕重，其性質趨近於擔保的概念，以上兩點小小的法律觀念借最近的新聞跟大家分享囉！

201027蘋果 別怪房東歧視「這6類是租屋拒絕往來戶」
蘋果原址→https://tw.appledaily.com/property/20201027/NAXSQPKWLRASTNV5EXQJV6DASI/

租房給哪些族群要當心會有風險？雖然租屋是每個人的權利，但房東會盡量過濾哪些族群，避免產生糾紛或日後雙方都無法承擔的風險？就有房東在臉書上直言「外籍、年長者、輪班者、職業不穩定者、特殊要求者、低收入戶」這6類是他的「拒絕往來客」，怕引起無謂的糾紛，不想面對的就只好避免。專家表示，這是挺無奈的，但也不能說房東歧視房客，建議房東可在簽約時要求房客提供連帶保證人，也會比較有保障。

（林佩萱／綜合報導）

一名高雄房東無奈提及，她出租套房給單親媽，每月租金8000元，單親媽帶著念國中的小孩，依靠在小吃店打工的微薄薪水，還有前夫每月的贍養費，負擔生活費、房租和小孩的學雜費，十分不容易，但誰知道最後她的前夫沒有按時匯款贍養費，導致單親媽持續欠租好幾個月，後來只好先搬走，房東很無奈，基於同情也沒有討房租，只好自認倒楣。臉書社團曾有房東求助，遇到奇怪的一對老年房客，宣稱看到鬼要退租，還要求補償。

甚至就有房東在臉書社團《房東包租公包租婆經驗交流超級大平台》直言，外籍、年長者、輪班者、職業不穩定者、特殊要求者、低收入戶都是他的「拒絕往來房客」，「因為怕引起無謂的糾紛，畢竟自己不想面對的就避免。」

對此，美商ERA不動產資深經理陳泰源表示，這是挺無奈的，但也不能說房東歧視房客，確實不同背景族群的房客，會連帶影響造成房子的一些問題，例如喜歡噴香水、養寵物、祭拜祖先要燒香、宗教、單親、老人族群等，就會造就不同的屋況甚至產生不同問題。至於單親或老人族群或工作不穩定者，站在房東的立場會擔心收入不穩定而影響交房租，也會擔心老人生病在屋裡無人照料，甚至孤獨終老的情況發生，畢竟租屋糾紛多，房東會有顧慮。

陳泰源說，市場上也出現租屋當事人租屋時沒有出現，例如由子女來承租，說要跟爸媽同住，結果只有老人爸媽來住；甚至有房客偽造名片租屋，營造高薪和工作穩定的形象；也有職業背景較複雜，請文質彬彬的朋友來租屋的情況發生。因此，建議房東可在簽約時要求房客提供連帶保證人，可能是爸媽或朋友，萬一出事或繳不出房租，可請保證人來處理，對房東也比較有保障。

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/10/201027-6.html

191005「履約保證」與「價金信託」的百密一疏及深度剖析◎文/陳泰源&游璿樺

【前言】

無論是從報章雜誌、電視新聞、網路媒體報導，多數消費者已被教育「買房子一定要做履約保證」這樣才安心。其實「履約保證」就是一個專門且獨立的第三方專戶，讓買家可以把錢匯入，等到過戶手續辦妥後再「一手交錢、一手交屋」的概念，對雙方來講都蠻有保障的。

只是，有了「履約保證」機制，買房的交易流程是否就真的萬無一失？除了履約保證，還有一種制度叫「價金信託」，這兩者之間究竟又有何不同？

【案例1】

2018年1月的新聞，安新建經被一狀告上法院。根據原告表示，勤德股份有限公司於104年6月時就新竹縣湖口鄉總價5億多元之土地買賣，委託安新建築經理有限公司辦理買賣價金履約保證，並於105年6月30日完成土地分割及移轉登記。

殊不知在進行交款過程中，安新建經公司委託的毛姓代書，竟以要繳1.3億元土增稅為由（事實上稅款只有三千多萬元），自安新建經申請了這筆款項，而安新建經不知因何緣故，在未查證清楚的情況下就將客戶的錢撥付代書，導致勤德公司遭受損失，因此依法向安新建經求償。

相關新聞→https://news.housefun.com.tw/news/article/147062186079.html

【案例2】

2018年7月的新聞，中華地政士事務所負責人陳國帥涉嫌向銀行詐貸、詐取房屋等不法，至少13人被害，不法獲利超過2億元。

檢方查出，陳從去年起即以此手法雇用朱克立等業務員，尋找低於行情、急欲求售的房屋，先由沈姓代書（沈咨凡）出面說服屋主捨棄「履約保證」改採用國泰世華銀行的「價金信託」，並在買賣合約書的內容做手腳，騙走賣家房子，再以人頭名義貸款取走現金，讓檢方認為該集團簡直是「詐騙進階版」。

相關新聞→https://www.nextmag.com.tw/realtimenews/news/419240

【履約保證與價金信託的差別】

看完上述兩個案例之後，是否發現，無論是「履約保證」還是「價金信託」，只要遇上黑心代書，其實都有漏洞可鑽。

究竟哪種制度比較好？且讓我試圖盡量持平、客觀地說給你聽。

《帳戶有別》

履約保證：由四方成立的契約書，上面清楚記載著委託人是「建經公司」，受託人是銀行，買賣雙方只是被保證人，而銀行扮演的只是「管理價金」的角色。買方所匯的錢，進的是建經銀行的價金信託帳戶。

價金信託：單純扮演「管理價金」的角色，買賣雙方直接就是「委託人」而非建經公司（沒有建經公司的存在），錢匯入的是銀行設立的、買賣雙方共同聯名的信託專戶。

《便利性》

履約保證：因為錢存入的是建經公司預開的銀行價金信託帳戶，因此在簽約當下就能立即給帳號戶，比較便利。

價金信託：銀行專員要在簽約當下才能協助買賣雙方申請臨時專戶，因此帳戶通常需隔一天才能給，最快也是上午簽約、下午給帳號，這的確是稍微麻煩一點的地方。

《撥款效率》

在撥款文件事先準備好的前提下，

履約保證：代書通知建經公司已完成交屋→建經公司再通知銀行撥款。

價金信託：代書通知銀行→銀行與買賣雙方確認已完成交屋後撥款。

小結：看起來履約保證多了一道程序，實則不過就是多一通電話通知而已，所以其實差不多。

《簽約形式》

履約保證：建經公司100%不會派專員到簽約現場，都是代書直接處理，因此，只要碰上黑心代書，漏洞便出現。

價金信託：銀行規定一定要確認是買賣雙方本人親簽的關係，因此會派專員到現場，至於派哪家分行的專員去，代書無法事前掌握，而且，簽約現場除了買賣雙方、房仲、代書之外，也會多1方（銀行）見證，這樣的簽約形式，對黑心代書多少有震攝的效果。

《買賣契約書》

履約保證：由建經公司出，契約書內的條文採統一格式，較難在內容做手腳。

價金信託：銀行沒有「買賣契約書」，所以，若找A代書簽約，就會採用A代書事務所版本的買賣契約書；若找B代書簽約，就會使用B代書事務所的買賣契約書，因此，倘若出現黑心代書，漏洞便出現。

《代書代繳稅的方式》

履約保證：代書將撥款單交給建經公司，建經公司會把錢出款到代書指定的帳戶，通常是代書事務所或代書的個人帳號，也因為代書能經手到錢，倘若代書黑化，漏洞便出現，這也是上述案例1會發生的主要原因。

但自從案例1事件發生後，建經公司開始有了新規定，一旦稅金超過50萬元，會改出到代書就近的分行，請代書直接在分行繳納，不入代書指定帳戶。

價金信託：請代書把稅單交給信託銀行，由信託銀行繳納，或是出款到代書指定的價金信託銀行的分行，直接到分行窗口繳稅；換句話說，代書只要憑藉稅單直接去離他事務所最近的銀行櫃台繳稅即可，代書在全程是碰不到錢的。

《收取相關費用》

履約保證：費用通常為總價的萬分之6，買賣雙方各付萬分之3。

價金信託：因為少了建經公司這一層的「服務」存在，價格會比較便宜，費用通常不到總價的萬分之3，有的甚至才幾千塊錢而已，至少便宜一半以上。

《服務有別》

履約保證：一旦發生交易糾紛，能提供主動調解的服務。例如，買家延遲不匯款，這時建經公司就會代替賣方，提供相關的法律行動，比方說催告（寄存證信函）、甚至是訴訟程序。若雙方事先已談好、判決前已取得和解，建經公司也可以配合提前出款給買賣雙方。簡言之，建經公司靈活多一些、主動多一些、服務多一些。

價金信託：單純管理價金，發生糾紛時銀行亦不介入，買賣雙方自行看要怎麼處理。若能私下商議圓滿解決最好，若真進行訴訟程序，銀行就得等法院判決下來，再依照結果執行價金去向。

小結：這也是履約保證的費用比價金信託貴的最主要原因。

【買房，你該這樣做】

無論是「履約保證」還是「價金信託」，概念都是把錢放在銀行保管，可一旦出事了，差別就會出現。但強調，履約保證提供的並非「保證」而是「服務」（法律面的催告程序、主動調解交易糾紛），這也是為何有立委提出應該正名為「價金託管」的原因。

再回頭細讀案例1與2，不曉得讀者注意到了沒？遇到「履約保證」，只要一名黑心代書即有漏洞可鑽；但遇到「價金信託」，由於代書全程碰不到錢，因此，除非買家亦是共犯，才能破解。

再試問大家：銀行跟建經公司，誰的資本額比較大？誰比較容易出現財務危機？誰承擔風險的能力比較強？誰又比較有可能私下挪用客戶的資金做周轉？採用「履約保證」制度把錢存進建經公司的帳戶，還是用「價金信託」制度把錢存進銀行，到底哪個讓人覺得比較安心？答案呼之欲出。

不過，你還是可以視情況去選擇要不要享有建經公司提供的法律服務，假設此次的交易金額不大且相對單純，你委託的房仲、仲介公司、代書也是認識且長期合作的，基本上可以選擇比較省錢的「價金信託」（如果仲介公司能讓你選擇的話）；但如果交易金額龐大且案件本身較複雜，委託的房仲、仲介公司、代書完全不熟，或許選擇履約保證可能比較好。

話又說回來，兩種制度皆有漏洞可鑽，與其這樣，不如採用「雙代書制」，找你信任的代書陪同，並與負責簽約的代書一同審視買賣契約書及商議交易程序，這樣更能萬無一失。

===法律教室：台灣房屋加盟總部法務協理─游璿樺===

【法律教室】

依銀行的不動產買賣價金信託契約之約定，銀行因可歸責之事由致信託關係終止或信託財產損失時，對賣賣方負損害賠償之責。建經公司的履約保證申請書之保證責任約定，賣方於產權移轉登記與買方後，買方未依約結清尾款或辦理代償時，建經公司於保證限額內代為支付賣方應得之價款。

代書（地政士）受買賣雙方委任辦理產權移轉登記相關手續，因故意或過失觸犯《刑法》第216條行使偽造私文書、第339條詐欺取財、第336條第2項業務侵占等罪，除受國家刑法制裁外，並應依地政士法第26條之規定，因地政士有不正當行為或違反業務上應盡之義務致委託人或其他利害關係人受有損害時，對買賣方負損害賠償責任。

【透過價金信託或履約保證保障價金、規避風險】

買房是人生大事，誰都希望過程能順利。但買賣方只要是簽訂買賣契約，就有不履約的可能性。因此，越來越多人會選擇銀行的價金信託或建經公司的履約保證來規避風險，保障交易安全。萬一遇到買賣方違約或交易糾紛出現，才能做到「有事無恐」，除向違約方求償外，若可歸責於銀行或建經公司，也可連帶請求損賠。

【履約保證增添違約處理簡易流程】

買賣契約簽訂後，最不願遇到就是買賣一方違約或房屋發現重大瑕疵。當賣方一屋二賣另行賣給出高價的買方、簽約後房屋突遭法院查封而無法移轉登記，或買到凶宅、海砂屋，身為買方的你，該怎麼辦？辦完產權移轉登記後，但買方遲遲不付尾款或辦理代償，身為賣方的你，又該怎麼辦？

遇到上述情況，最怕就是違約一方避不見面、置之不理，尋求法律訴訟途徑，耗時冗長，徒增金錢、時間、機會成本。相對於銀行價金信託，非有買賣雙方書面協議或確定判決書之認定，不得返還或沒收價金。履約保證增添「違約處理簡易流程」，若買賣之任一方發生違約情事，一般經他方七日以上催告未履約，再經建經公司最終催告仍未履約，亦未提起訴訟，未違約一方得書面通知解約。作為公正第三方的建經公司，得將價金返還給買方或交由賣方作為違約金沒收，以維持買賣契約之公平性，並提昇交易糾紛解決效率。

【慎選合法代書】

在上述案例1、案例2中，受任代書因一己私心，觸犯《刑法》行使偽造私文書、詐欺取財、業務侵占等罪，除受國家刑法制裁外，並應負起相關損害賠償責任。

然，在現行不動產交易制度下，無論選擇銀行的價金信託或建經公司的履約保證，買賣雙方通常都需委任代書，協助簽訂買賣契約及辦理產權移轉登記相關事宜。除了勿用來路不明或非合法的代書外，若經由品牌房仲業者成交或承作建經公司的履約保證者，買賣雙方可共同協商選擇房仲業者或建經公司推薦的特約代書，可獲得較好的制度監督及保障。

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