「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」部分規定修正草案，全案經內政部公告後即刻施行，往後預售屋停車位將計入「共用部分」，且不分配土地持分。

【買車位注意／上】內政部拿車道試刀 減少無買車位者分配到不合理公設
房市升溫、房價居高不下，民眾買房當然要計較有無虛坪，有不少民眾質疑房子坪數被灌水，讓建案「公設比」過高問題再受關注。內政部開始研究如何降低虛坪，將先從「車道面積」試刀，要減少「沒買停車位者」分配到不合理的地下室公設，預計下半年推動。

先前瓏山林建設在大台北地區的不少建案，就因在預售屋買賣契約中，並未揭露「車道」屬公共設施的資訊，直到交屋時才把車道面積分給住戶，並要求補交價款，讓沒購買停車位的住戶也要多付錢買公設，後經住戶檢舉，被公平交易委員會裁罰上千萬元。

車道由買車位人還是全體共同分擔？ 買賣契約寫清楚
業界人士說，一般建案的停車場車道，有些由買車位的人共同分擔，也有些由所有住戶共同分擔，重點是看買賣契約有無寫清楚，不能隱匿重要交易資訊。

內政部營建署長吳欣修說，建案公設比過高問題再受關注，民眾最常反映的就是「我又沒買車位，怎還分攤到這麼多車道面積公設」。他認為，地下室兼具防空避難與停車空間，現行多數建商的作法是，扣除掉所有停車位之後，剩下的車道公設面積，就由全體住戶分擔，但依照「使用者付費」原則，有買車位的人，當然要多負擔一些車道面積公設。

建案「公設比」過高問題不斷受關注，有的建案在廣告看板上都會載明公設比，尤以「低公設」的推案更會詳列數字。

不過，內政部地政司則說，雖有人沒車位，但也會用到地下一樓的垃圾間、機電設備室等，怎樣的登記規定比較合理，將繼續研究，但有車位者，確實應多分攤一點公設。吳欣修也說，現已著手檢討「建築技術規則」，會在上半年與業界充分討論，預計下半年推動此制度。

此外，另一個常被詬病的浮濫公設就是「管委會空間」，也是建商最容易作怪之處，常被建商變成圖書室、健身房、KTV、遊戲室等。吳欣修說，管委會使用空間、機電設備空間、安全梯的梯間、緊急升降機的機道、特別安全梯與緊急升降機的排煙室，這五項雖不計入容積，但其面積的總和，也不得超過該基地容積的15%。吳說，現研議兩種「適度限縮」作法，一種是整體降低這15%，另一種是限制管委會空間的比率，像是最多只能有5%。

住展雜誌研發長何世昌指出，車道面積最常被建商灌水，只要地下室車位的面積設定愈少時，地下室其他部分，分攤為全體公設的面積就會愈大。

房市作家SWAY則提醒，地下室車位是最容易動手腳之處，一些看不到的角落、閒置空間，都常遭建商擅自挪用，如當成湯屋或健身房，最終還被檢舉而拆除。他建議官方應表列清楚，哪些設備屬於全體可分攤的公設。

【買車位注意／下】買房被讓價別開心太早 小心是漲在車位
聯合報 ／ 記者何醒邦
大台北地區不只房價貴，車位價格也令人咋舌，自有實價登錄以來，最貴的停車位落在北市信義區豪宅皇翔御琚，一個要價870萬元，近期車位價格也有持續拉高趨勢。專家表示，其實車位一直是用來「喬房價」的好工具，有的銷售人員會故意不漲房價，卻在車位動手腳，消費者一定要留意。

此外，內政部地政司說，為了解決停車位過小的問題，曾在6年前建議建築業界，停車位空間至少要8點多坪才屬正常合理，所以若小於8坪，有可能是被灌入到公設中；而為配合民法規定，今年起預售屋買賣契約中的共有部分停車位，已經無土地持分。

車位價格不太會因屋齡而減損 近年有拉高趨勢

房市作家SWAY說，一般停車位的價格都是固定的，不太會因建物屋齡而減損，但最近車位價格漲價很多，有持續拉高的趨勢。住展雜誌研發長何世昌表示，很多人會殺房價，但停車位鮮少有人殺，常常是「不二價」，現在卻有不少預售建案邊賣邊調高停車位價格，新北市郊區甚至已開出200萬元一格的行情；桃園青埔重劃區竟出現一格要價220萬元，直追雙北市。

何世昌說，車位是調節房價的好工具，尤其是在眾多建案競爭激烈的重劃區，有的銷售人員會故意不漲房價甚至讓價，卻默默在車位上動手腳，消費者要留意；而先前房市大多頭時，很多豪宅的單坪價格不敢超越每坪300萬元的「彭總裁防線」（指央行前總裁彭淮南對房價的最高容許限度為300萬元／坪），就刻意將車位價錢拉高，使每坪房價落在290多萬元、不超過300萬元。

停車位小於8坪 恐是車道被算在公設中

房產專家SWAY表示，最常被建商灌水的公設就是「車道面積」，一般平面停車位約8到15坪，機械則為5到8坪，若登記的車位坪數過小、在8坪以下，很可能是車道被灌入到公設中，等於被扒了兩層皮。

目前停車位大致有三種類型，分別是法定車位、增設車位與獎勵車位；法定車位原本就多計入共有部分內，沒有獨立權狀，必須跟隨房屋買賣而移轉。增設車位與容積獎勵停車位則有獨立權狀，可以登記為專有部份，可以單獨買賣。

修法將車位列入「共有部分」 無土地持分
內政部地政司表示，依現行民法規定，土地持分以「專有部分」，像是客廳、廚房、臥室等主建物，及附屬建物如陽台等面積去計算比例；但修正後、已在今年上路的預售屋買賣契約中，停車位是屬於「約定專用」，並非「專有部分」，所以此次修法將車位列入「共有部分」，未來不管買多少車位，都不會分配到土地持分。

內政部也表示，本次契約修正僅是配合民法規定辦理，不會影響已完成產權登記的原有建物。但業界人士指出，因修法到上路較為倉促，許多賣到一半的預售建案，就出現去年的買方適用舊制、配有土地持分，而今年的買方適用新制、沒有土地持分，這種「一樓兩制」的怪象。

迎接新年的到來，內政部也公布七大項新政策即將上路，易餘整理完也將資訊分享給鄉親！

👉確保混凝土品質
電弧爐煉鋼爐碴（石）遇水膨脹的特性，可能迸裂建物結構、牆面，形成裂縫、影響建築結構穩固。因此修正「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，明定電弧爐煉鋼爐碴（石） 不得用於建築物結構體；「建築物結構用混凝土細粒料中電弧爐煉鋼爐碴（石）檢測及訓練實施要點」也要求混凝土相關業者自主管理，避免建築物結構用混凝土細粒料混摻電弧爐煉鋼爐碴（石）。

👉享有居住品質，減低公寓大廈樓上、樓下噪音糾紛
修正「建築技術規則」規定，要求新建建築物樓板，需符合「建築技術規則建築設計施工編」規定，達到一定隔音性能，讓民眾有寧靜的居家生活品質。

👉法定停車位不予分配土地權力範圍
為使預售屋買賣契約與民法規範一致，以避免消費糾紛，配合民法規定刪除法定停車位（共有部分停車位）得分配土地持分的相關規定。

👉役男服務多元選擇
明年1月12日起，開放83年次以後役男在申請服 #替代役 時，也能選擇「#警察役」及「#消防役」，以確保協助維護社會治安、災害防救人力充足。

👉綠建材使用比率再提高
「綠建材設計技術規範」2019年修正，規範自2021年1月1日生效。 提高建築物裝修面積綠建材使用率的下限，室內從45%提高至 60%、室外從10%提高至 20%，落實建築物「健康」、「生態」、「再生」、「高性能」的目的。

👉友善外來人口新措施
現行外來人口統一證號 由2碼英文字母與8碼數字組成，120年將全面停用；新式統一證號將比照國民身分證字號，由1碼英文字母與9碼數字組成。
2021到2030年的過渡期間，如未換新，舊式證號依然可以使用；並採「併同汰換機制」，在辦理資料異動、換補發同時換成新式證號。

👉新款查驗章戳啟用
除了定期變更圖像、字型等外觀設計，以增加防偽功能。新增免簽章空白天數設計，旅客入境時由移民官手寫填入14、21停留天數，讓警政人員、移民官進行查驗時資訊更明確。2021年1月1日啟用。
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201225三立 明年元旦起新規上路 購買車位取消土地持分僅有使用權
三立原影→https://youtu.be/p6K37CQATf4

代銷人員賣房推銷車位，但常見的另購車位，面積、價格怎麼計算爭議不少。

記者/謝抒珉、郭翊軒 採訪報導……↓

行政院消保處修正定型化契約規範，取消停車位的土地持分，因為回歸民法，停車位屬共有部分，能買的只是使用權。

行政院消保處簡任秘書/陳星宏：「所有的住戶都有使用權在，由購買停車位使用權的人來專用，但是專用本身不是所有權的專用，是使用權上的專用。」

停車位坪數一般包含停車格和車道，但目前預售屋市場常見亂象，把機電房、儲藏室都灌進停車位坪數，有些甚至標出15坪藉此墊高價格，修正後讓車位回歸使用權，杜絕虛灌坪數，對購屋族來說，少了車位土地持分也不影響貸款。

房仲業者/陳泰源 表示：「有時候建商它自己本身就是地主或住戶之一，它可能多分配到幾個車位，卻分配的大量的土地持分，遇到要都更的時候才會發現，民眾就會變相地被稀釋了土地持分。」

不能再透過多買停車位來增加土地持分，避免日後都更談判爭議，另外消費者也不用再繳車位的地價稅，規範修正後2021年元旦上路，再出現不合規定的契約，最高能開罰50萬元。

陳泰源youtube→https://youtu.be/hbPv15OcAOo

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/12/201225.html