#房地合一新制懶人包 2021年又過了一半，時光飛逝，竟然來到7月，今天是「房地合一2.0」、「實價登錄2.0」新制上路的第一天。

很多人還是搞不懂「房地合一稅2.0」到底是什麼，幫大家整理一個懶人包，簡而言之，要杜絕投機客短期炒作課重稅，原本2年內課稅獲利35%~45%，新制拉長到5年。

另外之前有很多投資客，成立人頭公司炒房，新制法人比照「個人」課稅標準。

對自住客的我們來說，基本上新制對我們沒有任何影響，但如果要「換屋」怎麼辦？記得要用「重購退稅」喔！

📌「重購退稅」三大要件要符合：
第一：是出售前一年沒有做為租賃、營業或執行業務使用。
第二：個人或配偶、未成年子女設有戶籍並居住。
第三：出售舊房地與重購新房地的移轉登記日要在兩年內。

注意：如果選用重購退稅，5年內所購房屋不得改作其他用途或再行移轉。

📌【房地合一2.0懶人包】7月1日新制上路
適用對象：個人出售房地而獲利者
預售屋換約也要課徵房地合一稅喔！

Step 1.【先算課稅所得有多少？】
成交價-取得成本-相關費用-土地漲價總數額=課稅所得

※自住房地持有並設籍滿6年出售：免稅額400萬元，超過部分稅率10%

Step 2.【再算要繳多少所得稅？】
課稅所得ｘ稅率(10~45%)=所得稅

※非自願因素（如調職、房地產強制執行）交易 、自有土地與建商合建分回後出售、都更危老重建取得房地後第一次移轉：稅率20%

📌【案例說明比較清楚】
Alex購買一間房1000萬，持有1年半轉售，賣了1460萬，另外支付仲介及代書費用約45萬，這段持有期間計算土地增值稅的土地漲價總數額約15萬。

請問Alex持有1年半，出售房地產，房地合一稅要繳多少？

1460萬-1000萬-45萬-15萬=400萬
400萬Ｘ45%＝180萬

答案：繳稅180萬

但Alex如果不轉手，若持有6年後符合自住優惠並以相同條件出售，可享有400萬免稅額，超過部分再以稅率10%計算，Alex這次不用繳稅 #提醒6年並非一生只能一次

資料圖片來源/財政部網站

#地產秘密客

田大權老師也在他的粉絲團開砲了，相信周六的演講一定會很精采了

【免稅門檻400萬 產學界全炮轟】

　房地合一稅政院版出爐，自用住宅免稅門檻訂為持有6年以上、獲利400萬元以下，但產學界全不埋單，巢運發言人呂秉怡直嗆將提民間版，把免稅額門檻降到117萬，與政院版對決；不動產業者卻抨擊這是「跟世界各國相比最嚴苛」版本，連學者也忍不住直說政院版會錯殺一般自住客。

　巢運︰應降到117萬

　淡大產經系副教授莊孟翰說，台北房價是南部3~4倍，甚至10倍以上，400萬元免稅額在台北根本不算什麼！他建議考慮國外課稅方式，持有5年內出售房屋，不論增值多少，以獲利25％課稅；5~10年出售，課獲利20％；10年以上出售，課獲利15％，稅率用遞減方式，較易理解。

　中華民國不動產開發公會全聯會秘書長于俊明說，自用住宅不應課所得稅，這是國民安身立命基礎。他舉例，法國人賣掉自用住宅可一戶免稅、德國處分持3年以上自用住宅免稅、日本自用住宅有相當新台幣近800萬元免稅額等，台灣400萬以下免稅顯得嚴苛；且自用標準還須6年內適用一次，換總價較貴房子可全額退稅，但換總價較低房子，只能部分退稅，重購5年內還不能移轉。

　業者︰全世界最嚴苛

　于俊明說，台灣用賣屋所得課稅，但個人持有房屋期間，所繳房屋稅、地價稅、融資利息、管理費應視為「成本」，新制卻不能扣除，全部歸「獲利」相當不合理。同時，財政部未對繼承、受贈房地成本認定做解釋，若採土地公告現值、房屋評定現值當成本，民眾繳交稅款相當可觀。

　于俊明也反對外資來台買辦公室或住宅，不論幾年後轉賣，都要被課35％至45％重稅，他認為現在台灣吸引外資來台投資已處相對弱勢，如今又歧視外國人，將扼殺台灣國際競爭力。

　學者︰恐錯殺自住客

　東森房屋董事長王應傑怒批，中華民國課稅以來，沒有45％這麼高的稅率，現在房市已被打垮，北部成交量重挫3、4成，未來新制通過更雪上加霜，房價至少跌7年，他近期一定聯合其他業者與政府溝通。

　景文科大財金系教授章定炫質疑，訂出400萬免稅門檻，「立法意旨反不明確。」原版本交易金額4000萬元以上課稅，是打擊豪宅與大戶，新版本反可能打到自住客。

　信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德說，新版針對有增值的資本利得課稅，和奢侈稅動輒課徵房屋總價10％~15％相比，至少不會侵蝕到本金，可提升非自住短期持有屋主釋出意願。

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