#裁判時報第109期 📌從東海翰林苑案談「營業行為」的涵攝／李惠宗（中興大學法律系教授）
　　
本文評析最高行政法院108年度判字第116號判決，分析案例事實之爭點，涉及預計以多數套房「出租」可否視為「營業行為」，最後「出售該房屋」的一次性行為，應如何認定為「營業行為」的問題。就此，涉及營業稅法及所得稅法如何涵攝的問題。李惠宗老師逐一分析法律爭議，精準說明營業稅法以及所得稅法規範內容之適用與涵攝，就具體個案以及判決內容進行分析，執得一讀。
　
✏關鍵詞：稅疑惟輕原則、反面解釋、信賴保護、一時貿易所得、法律不強人所難、稅捐適用選擇權、特種營業人
　
✏摘要：
本案事實徵、納雙方並不爭執，乃納稅義務人於民國（下同）95年1月1日購買位於臺中東海大學附近土地及地上物，嗣改建為8層樓之建物，其內設有45間套房，於96年1月19日取得該建物之所有權後，持續出租收取租金（下稱「東海翰林苑」）；復於99年8月31日將系爭房地以總價新臺幣（下同）50,000,000元出售與訴外人梁○○。納稅義務人就租屋收取租金行為，於97至99年申報綜合所得稅，並經國稅局核定在案，其後出售該房屋，亦申報個人綜合所得稅。
　　
✏試讀
🟧「租屋」與「售屋」行為認定為營業行為之理由
　
私人以出租營利之目的而斥資購建房屋，於購建之後，又長期出租，收取鉅額租金，即屬事實上經營租賃業務，為營業行為，自屬經營租賃業務之營業人。另營業人銷售其非經常買進、賣出而持有之固定資產，亦屬整體營業行為之一部分，除屬於依營業稅法第4章第2節規定計算稅籍之營業人，免徵營業稅外，仍應課徵營業稅，此稽之營業稅法第8條第1項第22款規定自明。且參酌行為時商業會計處理準則第17條亦規定：「固定資產，指為供營業上使用，非以出售為目的，且使用年限在1年以上之有形資產；其科目分類與評價及應加註釋事項如下：……二房屋及建物：指營業上使用之自有房屋建築及其他附屬設備……。」
以上判決，就長期租屋構成營業行為，應可贊同。再者，營業人」，故其「銷售其非經常買進、賣出而持有之固定資產」……
　
🟧就經核定綜所稅是否構成信賴保護之理由
　
就納稅義務人針對「租屋所得」，已先行報繳個人綜合所得稅及針對售屋行為報繳「財產交易所得」，是否構成「信賴保護」而言，最高行政法院認為：
（四）次查，上訴人購地建屋出租及出售系爭房屋，符合以營利為目的，且持續性從事一定經濟活動之營業行為，亦不符合免辦營業登記，免課營業稅及營利事業所得稅之情形，自應辦理營業登記，課徵營業稅。縱其出租套房租賃所得部分，上訴人雖自行申報綜合所得稅，惟因營業稅與綜合所得稅屬不同稅目，尚不得因本件課稅事實已先受有綜合所得稅之核定，就認為出售系爭房屋非營業行為，而可免除其就該銷售行為負有申報繳納營業稅義務等情，經原判決論述甚明（參見原判決第22頁2）。是依上訴人經營模式以觀，乃該當於營業稅法第2條第1款所稱之銷售行為，上訴人依規定負有開始營業前辦妥營業記，並申報銷售額之義務，並不能因其自行申報年度綜合所得稅，將出租系爭套房之租金收入列為租賃所得，經被上訴人誤依其申報而核定，而免除其法定義務。
　
🗒全文請見：從東海翰林苑案談「營業行為」的涵攝／李惠宗（中興大學法律系教授），裁判時報第109期
　
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營利事業110年度出售房地，3種制度大不同！2021/07/20
財政部高雄國稅局2021/7/20

財政部高雄國稅局表示，房地合一稅2.0自110年7月1日開始實施，營利事業比照個人依持有期間按差別稅率課稅，境內營利事業交易持有2年以內房地，稅率45%；持有房地超過2年，未逾5年，稅率35%；持有房地超過5年，稅率20%。

該局近來接獲營利事業詢問電話，表示110年度出售之土地該如何判斷及適用何種稅制，稅率及申報方式有何差異？該局說明，110年度出售之土地，依其取得日及交易日而有3種課稅制度，出售取得日為104年12月31日以前之土地，為舊制課稅範圍，其出售所得適用所得稅法第4條第1項第16款免納所得稅之規定；而出售房地合一稅1.0課稅範圍之土地（取得日105年1月1日以後，交易日110年6月30日以前），稅率維持為營利事業所得稅稅率20%；至於出售房地合一稅2.0課稅範圍之土地（取得日105年1月1日以後，交易日110年7月1日以後），則需依持有期間按差別稅率課稅。

該局進一步提醒，無論是出售舊制、房地合一稅1.0及2.0之房地，申報期間皆為營利事業所得稅法定申報期間，惟房地合一稅2.0之申報方式，原則上係採分開計算稅額及合併報繳方式，僅有符合所得稅法第24條之5第4項規定，營利事業交易其興建房屋完成後第1次移轉之房屋及其坐落基地，始採合併計算稅額及報繳方式申報。

房地合一稅2.0修正重點報你知2021/07/19
財政部高雄國稅局2021/7/19

財政部高雄國稅局表示，有關房地合一稅2.0所得稅法部分條文修正業經總統公布，自110年7月1日起實施；修正重點如下：

一、擴大房地交易適用範圍：交易105年1月1日以後取得之預售屋及其坐落基地、交易符合一定條件之股份或出資額，視同房地交易課稅。

二、延長個人短期交易房地適用高稅率之持有期間：境內居住者交易持有2年以內之房地，稅率45%；持有房地超過2年，未逾5年者，稅率35%。非境內居住者交易持有2年以內之房地，稅率45%；持有房地超過2年，稅率35%。

三、營利事業依持有期間按差別稅率分開計稅、合併報繳：營利事業交易持有2年以內之房地，稅率45%；持有房地超過2年，未逾5年，稅率35%；持有超過5年，稅率20%。

四、修正土地漲價總數額減除規定：得減除之土地漲價總數額，以交易當年度公告土地現值減除前次移轉現值所計算之土地漲價總數額為限，超過部分不得減除，但其屬超過部分土地漲價總數額計算繳納之土地增值稅得以費用列支。

五、調降推計費用率，並增訂上限金額：為使稽徵機關對未提示證明文件之費用基礎更符實情，推計費用率由5%調降為3%，並增訂上限金額為30萬元；如實際支付超過該上限者，仍得提出證明文件核實認定。

六、獨資、合夥組織交易房地，按個人課稅規定辦理：獨資、合夥組織交易之房地，修正前計入獨資、合夥組織營利事業之所得額，由獨資資本主或合夥組織合夥人列為營利所得，課徵綜合所得稅；修正後改按個人課稅規定辦理，由獨資資本主或合夥組織合夥人依個人規定申報及課徵所得稅，不計入獨資、合夥組織營利事業之所得額。

高雄國稅局說明，110年7月1日起交易符合一定條件之股份或出資額、105年1月1日以後取得之房地、房屋使用權或預售屋，適用房地合一稅2.0的規定，所有權人如為個人，應於房地完成所有權移轉登記日之次日、房屋使用權、預售屋及股份或出資額交易日之次日起30日內申報，避免逾期申報遭受裁罰。