香港住宅地產的看空者，忽略了什麼關鍵數據？- 夏春 + 鄭梅玫

香港高地價與基本法下需保持自由港地位和低稅制密切相關，除非香港找到新的經濟發展模式與政府收入來源，矛盾仍然難以化解。

作為進化的產物，人類天性悲觀，更樂於傳播「壞消息」。4月8日，一篇題為「寸土寸金的香港，住宅空置率激升17%」的文章（作者為博士與資深投資專家）在微信群廣泛傳播，給人留下作者強烈看空香港房價的印象。

香港住宅市場迎來交易熱潮

但4月9日公布的代表香港二手房價整體表現的中原城市領先指數，不僅超越了2020年初新冠疫情開始時的房價水平，而且也是2020年8月以來的最高點位，儘管這離2019年7月的歷史高點尚有5.5%的差距。

香港住宅地產的熱潮更集中體現在交易量上。2020年下半年，一手及二手市場的總成交量較2019年下半年增長了29%。今年一季度的成交量繼續回升，尤其是2、3月的成交量更是打破了自2010年底，香港政府推出「三辣招」以來的同月新高，其中3月二手房的成交金額已經突破政府出手前的2010年8月的高位，這樣的數據無疑令看空者非常意外。

所謂「三辣招」，是自2010年底到2013年初，香港政府為了控制樓市過熱而陸續徵收的三種特别印花稅。這導致市場交易活動大幅下降，從2009、2010年的每年十萬宗以上的成交量，一路下降到2013年起至今每年成交量只有大約五六萬。

市場普遍認為，如果住宅市場面臨明顯回調壓力，政府會陸續取消「三辣招」。2020年，香港商業地產受到疫情嚴重衝擊，政府就取消了針對商業地產的部分印花稅。

香港房價回暖與全球房價普漲的原因一致，也與近期各大銀行放寬貸款限制的措施有關。最令看空者意外的是，去年8月至今的房價上漲，與移民英國及其他國家和地區人數明顯增加同步發生。有分析認為這與移民整體較為年輕，擁有住宅的比例不高有關。而有賣必有買，港區國安法與選舉制度改革都有利於香港社會穩定前行，樓市向上正是留港發展的人，對社會局勢和經濟前景樂觀的合理反應。

經濟專家為何長期誤判房地產走勢？

去年疫情衝擊，經濟封鎖，和超級寬鬆政策組合拳下，全球主要國家房價大漲已經不是什麼新聞，「事後諸葛亮」式的總結分析比較容易，但事前預測到這一結果的專家卻是鳳毛麟角。

房地產市場最戲劇之處在於，多年來，非地產行業的經濟專家和主流媒體通常是看空派。香港投資銀行這些年發表的房地產趨勢報告，通常充滿悲觀的預測；連續看錯十幾年的「末日博士」不但沒有失去聽眾，粉絲反而更多。相反，地產界長期預判準確的專家，往往被污名化。

即使積極買房，收穫甚豐的家庭，同樣最關注「房價泡沫什麼時候破滅」之類的話題。例如，人們在谷歌上搜索「房地產市場什麼時候會崩盤？」的次數，在過去的一個月里上漲了2450%。除了人性悲觀，歷史上的房價泡沫和崩盤的確給人留下深刻的印象，因為「先入為主」和「訊息的詛咒」，非地產行業的經濟專家，更容易發出錯誤的預判。

專家看不準更深層的原因是，在貧富差距擴大的環境下，許多宏觀數據與房價走勢逐漸脫節。在2019年的社會暴亂和新冠疫情的連續衝擊下，香港整體的經濟、零售和就業率等都還沒有完全恢復，但住宅房價的走勢卻非常穩健。儘管香港失業率已經上升到7.2%（2003年SARS之後的最高值），但集中在低收入人群，高收入人群反而成為疫情的受益者，因此住宅地產幾乎不受失業率影響。

此外，專家通常依賴公開的宏觀數據例如收入平均值或者中位數，習慣從估值和需求角度預判房價走勢，但往往不掌握對房價影響更大的財富和供應數據。相反，地產界對財富分布理解更深刻，並以此調整供應變化，更能準確匹配市場需求。

當然，不看數據，拍腦袋做預判的專家比比皆是，但這不在本文討論範圍之內。

香港住宅空置嚴重嗎？

以開篇提到的文章為例，儘管「住宅空置率激升17%」符合政府公布的數據（實際上政府只強調了空置數量增加了7480套，並未突出17%這一比例），該文作者卻刻意淡化了香港住宅空置率仍然維持在與2018年同為4.3%的低水平。

空置量是差餉物業估價署在年底普查實際使用情況統計出來的，去年空置率的上升，原因之一是留港工作和學習的外地僱員和學生的大幅減少，這也直接反映在去年的租金價格回落上。

但更主要的原因是， 2020年私人住宅的落成量由2019年的一萬三千多，大幅增加至去年的兩萬多套，增幅高達53%。不僅如此，去年落成單位中有約一半未取得政府同意，而無法進行銷售，但同樣被計入了空置率，這佔到了全部空置單位的20%。看空者完全忽略了這些底層關鍵數據。

上表顯示，類似的現象在2017-2018年同樣出現過。可見，香港的住宅市場遠遠沒有「空置率激升17%」顯示的那樣不健康。

當住宅空置率上升，很多人憑直覺認為豪宅遇到的衝擊更大。但出人意料的是，去年大型單位（實用面積在1076平方英尺/100平方米或以上）的空置率已經跌至二十年最低，中小型住宅的空置率反而明顯上升。這同樣和落成量有很大關係。去年大型單位的落成創六年最低，僅1140套，連跌兩年。而這與地產商針對房價上漲，改變供應結構，傾向多建中小型單位有關，而這些關鍵數據往往是看空者忽視的。

實際上，香港回歸以來，每年超過100平米的新住宅供應量最多2579套，最少僅738套，年平均僅1613套。對於香港這個人口超過750萬，非常富裕的城市來說，大型單位的供應量實在是太少（即使算上中小型單位，也總是供不應求的），價格節節攀升有著深刻的原因。與經濟專家習慣從平均購買力角度思考需求，習慣看空不同的是，地產商更懂得財富的分布不均，並調整供應結構以維持價格溫和上漲。

香港差餉物業估價署更預測，今明兩年大型單位的落成量將進一步下降至每年一千套以下，香港「豪宅」市場恐怕供需關係更為緊俏。

私人住宅空置率

香港住宅嚴重依賴外地買家嗎？

上面提到的供需失衡，還僅僅是計算來源於本地的需求，假如算上來自外地的需求，失衡可能更加嚴重。許多看空者認為在社會暴亂和新冠疫情的連續衝擊下，來自外地的買家大幅減少，會對香港住宅市場造成重大衝擊。但關鍵數據顯示這樣的想法同樣不切實際。

最新公布的數據顯示，2020年來自外地個人買家的交易僅有116宗，這的確比2018年的611宗大幅減少了81%。但出人意料的是，本地買家的數量卻從2018年的60909宗上升到了2020年的64446宗。可見，本地買家才是推動住宅市場重新活躍、量價齊升的主要動力。更讓人意外的是，即使沒有社會暴亂和疫情影響下的2018年，外地買家也僅占本地買家的1%。

當然，劃分本地人與外地人的標準為是否持有香港居民身分证，因此，被歸為本地人的買家的確有較高比例（約20-30%）來自於國內，但他們中的許多人或親屬的確在香港工作和居住，並非投機炒作的主力。從2012年起，政府對非香港永久居民買家徵收15%的買家印花稅「辣招」以來，外地買家在個人買家中的佔比，就從2012年的4.3%明顯下降到2013年的約2%，再逐年下降到2018年的約1%。

數據顯示，無論是細分一手或二手市場，還是細分個人與公司買家，香港住宅市場對外地需求的依賴，都沒有一般人想象的那麼大。隨著疫情逐步受控和下半年逐步恢復通關有望，內地買家的迴流對於香港房地產市場，更像是錦上添花而非雪中送炭。

影響香港房價未來走勢的獨特因素

作為開放自由的經濟體，影響香港房價走勢的通常是全球與本地因素的結合，除了常見的宏觀微觀指標，值得特别關注的有兩點。

第一，根據稅務局數據，香港僅有165萬人擁有一個物業，佔總人口約22%，另有45萬人擁有超過一個物業，合計也不過佔總人口的不到三成。而以家庭為單位，香港的住房自有率雖已從2017年的低位49.2%升至今年初的51.6%，但仍然低於2004年的高位54.3%，也遠低於全球其他發達地區的水平。隨著未來經濟逐步改善、失業率有機會回落，如果家庭住房自有率繼續維持近幾年溫和的升勢，將有利於香港住宅地產保持穩定上升的趨勢。

第二，選舉制度改革後，中央明確要求香港政府著手處理好香港的房屋問題。最新的政府施政綱要提出將在未來10年滿足約30萬個公營房屋單位的目標，但這也只是較上一個十年期增加3到4萬個單位供應，顯然是杯水車薪，遠水難解近渴，短期私人住宅市場的供需關係仍然緊張。

即使政府通過填海，或者回收私人土地，來增加土地供應並解決高地價的問題，仍然需要兼顧政府財政收入來源和保持居民家庭財富的穩定。追根溯源，香港的高地價與基本法下需要保持的自由港地位和低稅制密切相關。除非香港找到新的經濟發展模式與政府收入來源，否則矛盾仍然難以化解。歸根結底，國內高地價的形成，同樣是獨有經濟發展模式下的自然產物。

原文：金融時報

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#年度回顧
〔#8張圖超渡2020？#2020ciao 〕

政經八百跟大家一起走完了2020，我們選出了8個主軸，看完就一起超渡這一年吧....

❶ How to zoom? 2020的勝利組

爛到有剩的一年，還是有一票人生勝利組 — 遠程辦公軟體、半導體、資訊科技、海運...

疫情加速電子化的趨勢，科技業因而受惠，標普500中，IT產業以超過40%的成長推高指數。

企業客戶增加，Zoom第一季使用量暴增20倍，第三季營收也比去年同期成長近四倍，下半年則可以看到微軟的Team成長幅度趕上腳步。線下產業則被迫趕上潮流，公部門、傳統媒體、零售業都得找到網路發展的策略，造福系統承包商～

台灣最有感的莫過於半導體業盈收成長，雲端、數據處理等都依賴晶片發展，除了促成臺灣GDP成長，想必工程師朋友們分紅也多一袋？今年半導體業更貢獻了三樁大型收購案，是本世紀最佳成績！

❷ 脫歐協議出爐：金融城換人做？

花了四年，英國和歐盟終於在聖誕前夕達成史上最大的自由貿易協議。雙方貿易可以減少繁雜的程序、商品幾乎都能免於關稅與配額。爭議不斷的漁產與水域上，兩邊折衷同意了五年的過渡期與配額縮減。

然而倫敦金融城的前景不明朗！早在疫情開始前，倫敦的大型投行就計畫大規模減少辦公室租賃面積。如巴克萊銀行考慮退出金融區的大樓，減少脫歐、景氣波動的風險。

歐盟執委會有權利隨時取消非會員國的「金融市場准入」，讓在英國的銀行不能繼續在歐洲提供服務，導致許多銀行漸漸把各部門人頭移到巴黎、法蘭克福與阿姆斯特丹了:c

❸ 台幣連破防線：該換了嗎？

新台幣兌美元進逼28元的關卡，這波升值已經持續十個月了，但好像還沒到盡頭？

升值不利外銷，大立光、晶圓廠、外銷傳產等的毛利率都得承受匯率損失。台積電更改以美元出財測來避免失真。

隨之而來，台灣被美國列入《匯率操縱國觀察名單》。然而，因為疫情影響，美國短期內會持續寬鬆的財政與貨幣政策，美元供給過剩必然會繼續弱化、壓迫台幣升值。接下來央行會如何執行貨幣政策避免被列入操縱國呢？

❹ 大到不能倒？反壟斷當道

2021年對幾家公司可能不好過：谷歌、臉書、蘋果、亞馬遜、阿里巴巴。

美國國會歷時一年多進行四大科技巨頭的反壟斷調查，7月眾議院更召開了聽證會。公佈了超厚的調查報告後，各州與政府部會首先對谷歌與臉書提告，討論反壟斷法是否需要與時俱進。

四大巨頭與微軟過去都依靠收併購與研發資本擴大存在感，自疫情爆發，線上產業大搶市佔率，電子廣告、通訊、電商等都讓它們市值水漲船高，蘋果與亞馬遜市值將近翻倍，利潤也有所成長。

中國監管單位不知道是否被美國啟發到？在聖誕節前夕以「二選一」為題對阿里巴巴立案反壟斷調查，加上螞蟻集團上市被喊卡的風波，讓人摸不清中國最大公司的未來如何。


❺ 美中拉鋸？大選完的觀望

這一年來美中關係持續惡化，川普讓挺台法案通過、官員訪台就已經捅中國好幾刀。雙向投資額繼續減緩，如果沒有騰訊對環球音樂的投資，中國在美直接投資將會創向十年來新低。

不能不提的還有華為與TikTok的波折。商務部今年大力封鎖華為，不讓華為拿到晶片，造成麒麟晶片停產。原本可能被迫出售的TikTok官司告捷，商務部目前暫停制裁。共患難的還有中芯等數十家中國企業都在年底被納入實體清單。

另外第一階段美中貿易協議今年2月生效，不過截至11月採購目標達成率只有大概六成。

❻ 致我們：疫情下的市井小民

上半年疫情爆發讓各地失業率一度飆上歷史新高，然而拆解來看，還有社會與勞動市場結構造成的問題。

在美國每四位20-24歲的人就有一位因疫情失業，這也是因為基層員工、自由業與餐飲零售業首當其衝。要如何讓失業人口能進入後疫情職場成為一大難題～

另外，高教育背景的人口中，更多人能以遠程辦公應對疫情，相對於此許多服務業職缺可能就此消失。另一方面，新加坡的案例更是高度集中在衛生環境比較差的移工宿舍，裡外如同兩個世界。

❼ 美股最震盪的一年：熔斷與新高

「還沒到底啦！」

玩股票的壯士還在等到底嗎？都說2008後的美股熱度是量化寬鬆（QE）的成果，一路漲到今年疫情大恐慌，兩週內四次觸發熔斷。

然而，當時我們肯定沒想到市場這麼樂觀。在美國財政政策、大選明朗、以及大型科技股的支持下，V字型回升，道瓊更站上三萬點。科技股其實只佔美國 GDP 8%，市值卻佔超過35%，美股持續邁向新高～

❽ 繼續過日子：後疫情生活

有些工作成為舊時代的回憶，新的可能浮現，2021年我們得投身於變化。

疫情除了加速零售業電子化、辦公模式改變，還重塑了財金行業的樣貌。電子支付的發展趨勢本來就很清晰，而這場疫情更讓金融科技以倍速成長～

在美國，4月的網銀新用戶就成長了200%。年初以來，傳統銀行的市場佔額減少了近10%，防疫更大力帶動非接觸式支付系統的應用，金融界市值成長最多的Visa、Mastercard、PayPal等全是支付科技大戶。

回到台灣，法規要如何因應全球趨勢？今年我們看到樂天拿下第一張純網銀牌照，傳統銀行得積極發展網銀服務應戰，競爭激烈令人期待。

小結：2020快走開～