【有長線投資價值的領展】

領展房地產投資信託基金
LINK REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

股票代號：0823
股息率：3.9%
每股股息：$2.90
市值：$1500億
業務類別：地產業
集團主席：聶雅倫
主要股東：貝萊德（8.98%）

5年業績
年度：2017／2018／2019／2020／2021
收益（億）：92.5／100／100／107／107
盈利（億）：177／478／203／-171／11.9
每股盈利：7.93／21.7／9.56／-8.17／0.57
每股派息：2.28／2.50／2.71／2.87／2.90
（截至31/3為一個財政年度）

--企業簡介--

領展房地產投資信託基金，擁有一個包括位於香港、北京、上海及廣州之零售商舖、停車場及辦公室物業的多元化物業組合。

物業組合的零售設施主要為日常所需的需求，而停車場設施則主要為使用零售設施的租戶、顧客及鄰近居民提供服務。

以市值計，領展是亞洲地區最大型房地產投資信託基金，亦是全球以零售為主的最大房地產投資信託基金之一。

--房地產投資信託基金（REIT）--

【圖1】--領展物業組合

領展為一隻房地產投資信託基金，而根據信託契約，領展需確保每個財政年度、向基金單位持有人派付之分派總額不少於可分派收入總額之90%，另亦可加管理人酌情決定為可供分派之任何其他額外款項。

在上述財務數據中，見到盈利數字反而比收入數字大，由於收入主要為租金收入，盈利則包括投資物業公平值變動，即物業賬面上的升值都會反映，由於物業估值近年上升了不少，故反映在盈利數字中。盈利每年有較大升幅，就是由於香港近年的物業價值上升。

資產淨值只是評估領展價值的參考因素，估值上升雖令盈利數字上升，但不會為領展帶來實質收入，沒有真正的現金流，而在可分派給股東的部分亦不計算。

雖然估價有參考作用，但對實質盈利並非有直接幫助，故盈利數字未必能反映領展的賺錢能力。股本回報率亦是相同原理，故同樣難以反映真實面。

--去政府化。釋放價值--

【圖2】--物業分派資料

【圖3】--物業收入資料

領展在過往10年，租金保持上升，每年均有不錯的增幅，雖然不是暴升，但這種平穩上升的情況，證明是價值的逐漸釋放。

這反映領展在不斷市場化的前提下，賺錢能力不斷提升，能以市場價格去調整租金，而估值亦能與市場看齊，因為領展在上市前的賺錢能力很低，但上市後能提升賺錢能力，這正是價值的逐漸釋放，亦令領展成為優質股的特點之一。

不過要注意，領展已上市逾10 年，雖然釋放價值的過程仍未完結，但釋放較多價值的時期已經過去，即是高增長年代已過去，往後雖然仍有增長力，但將進入較為中度增長的年代。

--翻身商場提升價值--

自2005 年上市以來，領展已為數十個項目進行翻新，而接下來的5年，領展亦計劃花30億為約30個項目進行翻新，令資產價值及租金得以保持上升。

領展除了將原有的物業進行翻身，近年亦更進取地發展，近年完成的旺角彌敦道700號，就是其中一個例子。

領展以收購的模式取得物業，由於位置十分優質，於是領展將物業然後進行翻身，低層的部分，改建為商場「T.O.P」，善用了位置的優勢，大幅提升租金，從而令物業的價值上升。

【圖4】--「T.O.P」商場

在領展上市初期，可能因加租而令出租率受影響，但近年已轉成市場主導，加上領展管理亦已有一定經驗，故出租率不斷提升，由2009 年的87% 升至近年的96%。可見領展無論在資產價值、租金收入，又或是賺錢能力，多年來都不斷進步。

【圖5】--5年租金及租用率

由於領展擁有不少優質地點的商場，而這些商場只需翻新就能將價值大幅提升，雖然不少已完成，但餘下的商場仍有這個優勢。

同時由於領展有一定規模，成本較易控制，在融資或其他方面都有一定優勢；領展的債務組合實際利息成本由2010 年3 月31 日的4.30% 降至近年的2%、3%，成本絕對不高。

--發展前景--

發展方面，領展仍有空間。於2012 年，領展擴大其投資範圍至涵蓋香港所有可持續提供收入之非住宅用途物業類別，包括但不限於單幢式資產及綜合用途（以零售為主）之發展項目，但不包括酒店及服務式住宅。

2013 年，領展與中國內地其中最大的房地產發展商萬科簽訂戰略合作意向書，共同發掘中國零售物業的投資機會。現時中國的物業部分，按估值計約佔領展超過1成，而領展本身已有資產本身已很龐大，發展其他項目相比整個領展來說，影響暫時未算明顯。

另外，由於領展對自由行等的依賴比其他商場少，始終較為貼近民生，因此租金收入相對其他市場物業會較平穩，就算整體物業市場租金下跌，對領展的影響亦只會有限，故往後的租金收入及派息都能平穩發展。

領展過往年代的管理策略，是持有物業，翻身物業，到了近年，開始變得較為進取，會進行物業買賣，亦會買入物業翻身，雖然領展在翻身物業有一定的經驗，但近年的策略，難勉令風險度略有提升。雖然可提高長遠的增長力，但又同時增加了風險，投資者要明白這點。

--疫情因素--

領展的核心業務是收租，疫情對業務都會有少少影響，但從領展的財務數據分析，影響並不算大。

加上疫情只是中短期情況，並不是長期性，因此，只是疫情慢慢過去，領展就會回到更理想的業務水平，投資者只是忽視中短期情況，集中分析長期價值，就可以。

--投資策略--

綜合而言，領展是理想的優質股，有一定規模，坐擁不少優質商場，而餘下仍有一些有條件提升的商場，故仍有一些潛力。加上此股派息穩定，因此無論是收息又或是增值方面，領展都擁有條件，長線甚至永遠持有都可。

由於此股優質，因此市場估值往往不平，而息率有時會處3.5% 以下，雖然預期股息會逐漸上升，但較有耐性的投資者，宜等息率達4% 才投資，而最起碼的要求也要有3.5% 以上息率。

現時的股息率水平，可理解為合理區約中間位置，對於追求平穩增長及收息的投資者，已可以分注投資，長線持有。如果本身有貨的投資者，只要長線持有就得。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

#高雄驛 帝冠式建築回家了！

如此值得紀念的日子，不禁想起19年前，當年我還在《台灣新聞報》擔任採訪主任，也曾經針對高雄驛的遷移問題，寫下相關的評論文章：

📰「高雄市諸項重大交通建設即將開工，尤其是捷運系統及鐵路地下化備受矚目，無論是工程的規模，還是對城市發展的影響，捷運及鐵路地下化將是改變高雄城市風貌的關鍵建設。

高雄火車站現址，未來將是重要的交通匯集地，所以在施工的過程中，火車站都必須面臨拆除或遷移的決定，才能讓捷運及鐵路地下化工程順利進展。

高雄火車站的建築屬於帝冠式建築，從日據時代至今已有相當的歷史，無論在其藝術價值或市民記憶的層次上，都具有相當的價值，所以市府一直朝向保存的方向研究，甚至已開始在規劃如果必須暫時遷移，可以舉辦全市性萬人拔河的社區營造活動，創造高雄市民的新共同記憶。

然而在昨天的一場地鐵處有關帝冠建築的遷移計劃說明會上，市府有關單位從顧問公司的報告中發現，遷移一座古董級的火車站，再將其於重大交通建設完工後遷移回來，必須花費二億多元，所費不貲。所以工程相關首長或主管，莫不鬆動原先遷移、保存的決定，甚至還有人表示折除重蓋比較便宜。

二億四千萬元貴不貴，真的很貴，假牙、年金、幼教券都可以加碼補助，從務實的面向來看，幹嘛為了一堆破舊瓦厝「浪費」這麼多錢，分給市民花用不是很好嗎？

其實，台灣就是在這種唯物的價值觀主導下，搞得每一座火車站長得一模一樣，從台中下車或從台南上車，城市風貌都是雜亂、無章，賓館、排班計程車，再來就是數以百計的名產店，不抬頭看看車站名稱，還真的不曉得自己身在何處？

高雄市難得有這樣一次藉由重大建設來重塑城市風貌的機會，但同時也是禍福相倚的危機。帝冠式建築不僅是文化資產，更是連結廿世紀與廿一世紀高雄子弟間的情感聯繋，換言之，百旬老翁與嗷嗷待哺的孩兒，都能同時依著高雄火車站找到對高雄市的情感。這種無形的、文化的價值固然難以數計，但卻是無價。

由於英國政府及民間對文化保存願意投注重大成本，使得今天台灣人遠赴英倫留學時，尚能在劍橋大學的校園建築中，俯拾徐志摩的愛情；回頭看看高雄火車站的保存問題，期許主事者決策時天平的法碼，除了單純的數字計算外，能再加上對文化的尊重與重視，也能展現對文化無價的認知。」

再次看完仍是無限的感動，見證光榮城市日漸蛻變茁壯，而我們想為這座城市奮鬥打拼的心境卻始終不曾改變！讓我們繼續攜手同行，一起向前邁進更精彩、更美好的高雄💪🏻

【龔成問答信箱】（Q22641-Q22660）

Q22641：

老師，一隻股票股價跌5成，係咪買入時機？通常最危險嘅時候入貨是最好？

龔成老師：

簡單來說，投資者要睇三大要點。關鍵位不是睇股價。

第一：「企業質素」，無質素的企業跌9成都不會買。

你要分析股價下跌的原因，是市場情緒？中短期問題？企業核心有問題？

要從長遠的角度分析，例如3年後，企業是否正常翻，如果這刻只是中短期問題令股價大跌，就是機會。

但如果企業核心有問題，就絕對不要投資。如果質素減少，就不要因為股價跌而買入，要小心分析。

第二，考慮平貴度，如果一間企業之前好貴，下跌5成後仍是略貴，就仍未值得投資。

第三，你個人情況，自己是否持有好多這類股，現金的情況如何。

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Q22642：

sir你好，首先多謝你 之前上咗你嘅股票班 買咗比亞迪賺咗一筆錢

眼見樓市升得好犀利 我哋有賣樓嘅念頭，現在我們租一個三房單位住另外有一個兩房物業出租(還要補貼兩千蚊才夠扣按揭支出)

因為有小朋友所以正考慮兩三年後移民英國，如果而家賣樓應該會淨賺三至四百萬。但賣咗物業後怕現金貶值，想請問一下賺到嘅錢應該投資什麼.

資產如下:

香港物業市值八百萬 有$18000租金收入
英國物業市值一百萬(港幣) 有$4000租金收入
股票市值一百萬 / 現金五十萬

感謝您

龔成老師︰

唔好客氣，大家都能從投資中獲益就好。

由於本身會2,3年後移民，若你要將香港的資產清倉，其實慢慢找機會變賣物業，都係可以。

因為不論港股定港樓，我地都唔會知佢中短期點走，所以若價格合理，其實沽左佢都可以。

套現得來資金，你可以投資一些「平穩增值股」+「收息股」。

以下股票，現價都合理，可以分注。但大市暫時只算合理水平，故資金不宜盡用，你可以先用3至4成，去分注入貨。餘下的資金，等大市有明顯回調，才慢慢加注。

若你想進取些，可集中「平穩增值股」，相反你想保守少少，可以集中在「收息股」上。

但由於2-3年唔係好長，我建議保守少少較好。若你相再穏陣D，你可以將部份資金放在定期存款上，去平衡風險。

到你要離開前半年，就慢慢沽出手上股票套現，但唔好一次過沽，以免回報被價格波動所影響。

例如收息股部分，目標是5%、6%的股息率的收息股，例如港燈（2638）、深高速（0548）、香港電訊（6823）、工行（1398）、恆生（0011）、置富（0778）、陽光（0435）。收息基金(3110)，都可以。

另外，有些更有超過8%的高息股，但股價就略有風險，你可以小注考慮，例如佐丹奴國際（0709）、中石化（0386）、互太紡織（1382）、富豪產業（1881）等（記住，股價略波動，不能太過大注）。

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Q22643：

1.老師其實好多謝你 ，睇完你d書系定立左目標同埋睇股票睇股價真系無咩用，雖然睇估值未算叻，但都會用多左歷史市盈率 同行業前景 企業質素出發，減低左高位入貨機會。

2.老師而家我28歲了， 100萬都突破左，3年收埋股息都賺左11萬，不過系呢排股票跌賬面輸6萬，但系我覺得都無咩大問題

而家持股如下：

2388 平均價29.71 （29.3%）
823 平均價 69.55 （13.6%）
1109 平均價32.89 （12.7%）
1448 平均價7.3 （10.8%）
1093 平均價8.79 （10.4%）
914 平均價43.4。 （7.6%）
384 平均價25.55。 （7.3%）
700 平均價448.8。 （5.6%）
3918平均價8.71。 （2.8%）

老師你認為組合有咩可以改善？

3..3918呢排都受疫情問題影響，但總括都系環境問題，唔系企業質素出事，我見 柬浦寨疫情而家都回落緊，而且當地接種疫苗率好高，好似系出現左入市機會。
thx老師

4.組合中打算加入以下股票

1.信義光能
2.愛康醫療
3.小米
4.中軟國際

但計算估值上全部都未達到合理水平，因此未買入

龔成老師︰

1) 非常好，但緊記估值要做得好，係要時間磨鍊。所以，你一定多做企業分析，你就會發現估值愈來愈準繩。

2) 選股係有質素，但有2點要注意翻。首先，個別企業和行業，不要佔組合15%和30%以上，銀行業更加不要高於組合20%，否則會有過度集中性風險。

你現時中銀(2388)好明顯係超標，你最好沽少少，換碼至其他優質股，咁會較好。

第二，這個組合有少少保守。以你年紀計，潛力股比重(現時只有1448, 0700和3918係潛力類)，其實最多可以去到4-5成。

但如果你現時無太多投資經驗，就先維持2-3成。到你學到一定投資知識﹐潛力股比重可以相應調高至4-5成，視乎你投資經驗多寡和了解這些股票程度而定。

潛力股︰安碩恒生科技(3067)、比亞迪(1211)、阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382）、小米（1810）、中生製藥（1177）、福壽園(1448)、ＧＸ中國電車基金（2845）、三星FANG ETF（2814）。如果有投資美股，可投資QQQ。

但潛力股，部份係略貴。現時只有安碩恒生科技(3067)、ＧＸ中國電車基金（2845）、騰訊（0700）、阿里（9988）、中生製藥（1177）、福壽園(1448)、QQQ勉強算在合理區中上至頂部，可分注入貨，其餘都略貴，想買就要等一等。

3) 金界控股（3918）有質素的，但始終新興市場，因此點都有風險。

佢會因全球的疫情，而影響左生意，但這只是中短期。

長遠計，佢仍然正面，佢之前有項目獲當地政府批准發展5幢建築面積共逾580萬平方呎的物業，包括提供共4700個房間的酒店群、娛樂場所及公寓等。我相信長遠對佢仍正面。

現價算係合理區中下部，有投資價值。但我地無人知，疫情幾時先真正受控，令經濟和旅遊活動回復正常。因此，你預佢中短期一定會十分波動。

另外由於市場新興，在注碼上也不能投資過多，你預佔組合5%左右好了。

4) 信義光能(0968)和小米(1810)你預回多1,2成，才開始慢慢入貨，值博率會較好。

中國軟件國際（0354）企業本質不差，但行業有少少波動，略有風險，但前景正面。現時已經略貴，同樣建議等回到1,2成，才再考慮。

佢太多收入來自華為，這是核心風險，因為這是客戶集中的問題。華為久不久因中美因素，從而影響到這股，大部分都是中短期，當然有一些會發展至長期性。

長遠仍算正面，但無可避免存有風險，你如投資，就要分注，控制注碼，同時明白這股股價較為波動，前景可以的。

愛康醫療（1789），以長遠業務分析，正面的。

佢以「愛康」品牌從事設計、開發、生產及銷售骨科植入物，並專注於髖關節及膝關節置換植入物。

睇翻佢的資料，佢的產品包括用於初次手術的骨關節植入物，以及為置換、修復或升級前次手術的植入物或部件的翻修手術而專門設計的骨關節植入物。都是有前景的業務。

這股業務不差，有增長潛力，盈利增長，這反映企業有實際的價值提升。

不過，投資時要考慮價格風險。現價合理區頂。小注都可。

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Q22644：

龔成老師想問一下：

1.如果想就證券提供意見，成為持牌人會比較好嗎？

2.考資格考試卷1,2,7,8 就可以？還有其他需要考嗎？

龔成老師︰

1) 若你係要從事《證券及期貨條例》下的受規管活動，包括證券及期貨合約交易，以及就有關投資產品提供意見，就必需要向證券及期貨事務監察委員會（證監會）領牌。

2) 其實要睇你從事什麼業務和工作，去考取相應的試卷，你可以去證監個網睇翻。

如果你只係做證券提供意見，基本上1,2,7,8係足夠。但其他期貨之類，就另外。

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Q22645：

老師聽了太多，可以比4-5隻你覺得現價又平，又係優質股我參考

龔成老師︰

之前我講過的，平穏增長股︰金沙（1928）、恆基（0012）、平安(2318)、中銀（2388）、港鐵（0066）、長建(1038)、領展(0823)、粵海(0270)。如果有投資美股，可投資VOO。

潛力股︰安碩恒生科技(3067)、比亞迪(1211)、阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382）、小米（1810）、中生製藥（1177）、福壽園(1448)、ＧＸ中國電車基金（2845）、三星FANG ETF（2814）。如果有投資美股，可投資QQQ。

這些股票，全部都係有質素和增長力。若你係年青至中年人士，這些股係合適的。

平穏增長股，現處於合理水平，可分注入市。但潛力股，部份係略貴。

現時只有安碩恒生科技(3067)、ＧＸ中國電車基金（2845）、騰訊（0700）、阿里（9988）、中生製藥（1177）、福壽園(1448)、QQQ勉強算在合理區中上至頂部，可分注入貨，其餘都略貴，想買就要等一等。

但緊記，這些股票現時大多只在"合理"水平，唔係平。所以，資金唔好盡用，你要留有部份等大跌市機會。

其實有質素的股票，特別係高質的潛力股，好少會回到平宜區。所以，你要用分注策略，係合理區開始慢慢入，以免令自己最終一些貨都無。

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Q22646：

你好，請問藥明生物值得持有嗎?

什麼價位 是合理買入價位？ 波動頗大！

龔成老師︰

藥明生物（2269），主要提供有關生物製劑藥物發現、開發與生產服務。

佢涵蓋生物製劑發展過程的所有五個階段，即藥物發現、臨床前開發、早期臨床開發、後期臨床開發及商業化生產。

潛力是有的，因為過往的財務數據的確理想，但現時的估值唔平，這刻投資值博率一般。

不過，這類股好難話現價一定貴，因為佢有好高的增長，只可以話現價唔平，但如果之後有高增長，那就未算太貴。

只可以話，如果你真的想投資，小注好了，你要明白業務有不確定性，同時股價會好波動。

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Q22647：

阿sir, 您在書中比5分優質度的領展(00823.hk)什麼價位是便宜水平?

龔成老師︰

領展(0823)是優質股，有一定規模，坐擁不少優質商場，而餘下仍有一些有條件提升的商場，故仍有一些潛力。加上此股派息穩定，因此無論是收息又或是增值方面，領展都擁有條件，長線甚至永遠持有都可。

再加上早前斥資收購悉尼甲級商廈，和洽購倫敦商業區甲級寫字樓。可見集團開始在海外尋找有潛力物業，預期由本地化進一步國際化，這都是潛力所在。

同時由於此股優質，市場估值往往不平。但此股最少要求要有4%以上息率，才有投資價值，股息率達5%會更理想。

因此，以現價計算合理區中間至中上，已可以先小注儲貨。

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Q22648：

龔成老師,我嘅另一半係一個及時行樂型嘅人,唔識儲錢投資。我勸咗佢好耐,佢終於肯賣車買樓,但佢而家又不停怨我當我衰人……

我覺得咁做係為佢好,因為佢本來係租樓,但租金唔太可能跌,而樓買咗就每月供款唔會相差太大,唔怕老來俾人加租逼遷無地方住。

但佢就不停話老咗先算,又話而家供款貴過租金,個單位又細咗一半,無晒生活質素……佢都有睇你嘅問答,話你解釋得清晰過我好多。

你可唔可以幫我話佢知,其實咁係對佢比較好嘅選擇？謝謝你~

龔成老師︰

其實我地每個人，都一定有自住需要，因此物業會係我地財富其中一環。

香港樓市由於供求失衡，中短期雖然會有波動，但長線我預都係維持上升，故租金都較難有明顯下跌。

如果維持租屋狀態，其實等同沽空樓市，當樓市一直升，而你收入升幅又無樓市升得咁快，你只會愈來愈難置業。令自己要長期承受租金波動，所帶來之風險。

當然，你做高成數按揭的話，有機會係個供款高於租金。但你要記住，按揭供款除了還息外，都包含左歸還本金部份。而還本金，其實就係幫你儲緊資產。

因此，唔好單單覺得供款大過租金，就係唔抵，因為有一部份係去左累積資產。

物業到你老來，除了可以給你們一個無憂的安樂蝸外。如果你們無傳承物業給家人的需要，也可以用來做逆按揭，釋放價值，為退休生活增加額外本錢，所以物業係有佢投資價值存在。

作為一間自住屋，你最重要係留意2點。第一，是否適合你們長線生活需要，講緊係未來10-20年。第二，就係有信心，長線都可以"供得起"，咁就無問題。

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Q22649：

龔sir早晨.請問3119/0038入邊隻好.謝謝

已經入左小米2000股.可再入嗎？

2845琴日入左一手

另1177/1448/3067睇緊

龔成老師︰

第一拖拉機股份（0038）佢係中國內地在香港上市的唯一農機製造與銷售企業，其前身為第一拖拉機製造廠，創建於1955年，是中國農機行業唯一的特大型企業。

但質素只是中等，現價算合理，可分注。

ＧＸ亞洲半導體(3119)目標旨在提供在扣除費用及開支前，與FactSet亞洲半導體指數表現緊密相關的投資回報。

其3大持股，為台積電(TSM)、SONG和三星，佔基本比重近3成。

此股有投資價值，但行業令其有一定波動性和風險。現價算合理區頂部，可以小注，利用月供模式儲貨，會更好。

2者相比下，ＧＸ亞洲半導體(3119)投資價值會較高，但要留意佢有一定風險，股價會較為波動。若你係年青至中年人士，才適合投資此股。

GX中國電車（2845），這基金的目標是追蹤Solactive中國電動車指數NTR「相關指數」表現緊密相關的投資回報。

持股中最重就係比亞迪A股（002594），以及與中國電動車產業有關的股票，中國因為能源問題，長遠一定要發展電動車，這是大方向，故此股有一定投資價值。

此股現價合理區頂至略貴，故暫時不要再加注，等到有明顯回調才再慢慢加注。

此股潛力度是有的，但會比較波動，你只要長線投資，就無問題。

至於中生(1177)、福夀園(1448)和安碩恒生科技(3067)都有投資價值，現價算合理區較近頂部位置，無貨可先小注。

另外，你上述問我的，都係潛力股。佢地雖然有增長潛力，同時風險都較高，因此不宜持有過多。

假設你係年青人，潛力股可佔約5成，餘下應用以下平穏增長股。若你投資經驗較淺，或者年紀較近中年，潛力股比重，要再調至3成以下。若你係近退休之年，潛力股就太高風險，不宜你用作投資。

未來時間，你可以加入以下平穏增長股部份，令組合更平衡。

平穏增長股：指數基金、盈富（2800）、金沙（1928）、恆基（0012）、港鐵（0066）、平安（2318）、粵海（0270）、領展（0823）、希慎（0014）、太古地產（1972）、長建(1038)。如果有投資美股，可投資VOO。

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Q22650：

龔成先生，你好，我好想向你請教一下, 我係一個單身, 45 歲人士 ... 已錯過左置業機會 ... 依家都唔知點佈署自己財富好.

我月薪有 6 萬左右, 父母 1 萬, 可以儲 2 萬, 有 1 萬用於政府年金保險交稅等等. 現金有 70 萬左右, 債卷股票有 20 萬左右, 我依家係同兩老居住, 但兩老百年歸老後, 樓亦要買而分給兄弟.

如果我想買樓既話, 我應該點佈署好 ? 定係我應該放棄買樓 ?

龔成老師：

其實你45歲，依然有時間可以做增值，去實行置業計劃。只要你用正確方法投資，相信係可以。

以你情兄，投資選股上應以增值為主。我建議你用「平穏增長股」 + 「潛力股」作組合，並以「平穏增長股」作主力，去創造一個增值平台。

現在你每月先用5成儲蓄，即$10000做月供。其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。

大市現處於合理水平，那70萬資金，你可以先用一半，以"分注"形式慢慢入貨。餘下一半和每月儲蓄，就等大跌市機會出現，才大力度掃貨，並長線投資。

另外，債券主要係現金流產品，無增長力，比較適合退休人士。若你持貨不大，都可以。如果較多，最好將部份換至優質股，財富增值能力會較好。

我假設投資回報有10%（連股息再投資），你每月投資$20000 + 70萬資金，5年後大約會增值至250萬。

相信這筆資金，對你置業上會有一定幫助。

若情況許可，係你置業同時，最好可以留少少優質股，去保持增值。因為你全數用晒去置業，你成個財富組合會偏重晒係物業類，造成過度集中性風險。

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Q22651：

老師你好啊，我之前完全唔識股票理財，幾年前擺曬d錢去買中移動（70蚊x1000)同創維(3蚊x20000）

宜家我基本上我咩儲蓄，月入23k，應該可以開始月儲1k，唔知點解可以增值財富呢？

龔成老師︰

我地投資增值會運用「先增值，後現金流」作方法，初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票，為自已創造穏定現金流。

假設你係年青至中年人士，應以增值為主，建議你用「平穏增長股」 + 「潛力股」作組合，去創造一個增值平台。

中移動(0941)只係收息股，增長力不高。而創維數碼（0751）增長力不強，質素只係不過不失，不宜持有太多。建議你沽出部份，換碼至以下優質股。

現在你每月用$1000做月供，去估月供股票。

月供方面，你可以選擇投資在平穏增長股︰指數基金如盈富(2800)、金沙（1928）、恆基（0012）、平安(2318)、中銀（2388）、港鐵（0066）、長建(1038)、粵海(0270)、領展(0823)、希慎(0014)、太古地產(1972)。如果有投資美股，可投資VOO。

或潛力股︰安碩恒生科技(3067)、中生(1177)、福壽園(1448)、小米(1810)、港交所(0388)、舜宇光學（2382）、阿里（9988）、騰訊（0700）、ＧＸ中國電車基金（2845）、三星FANG ETF（2814）。如果有投資美股，可投資QQQ。

但由於你每月資金不多，建議全數月供盈富(2800)。

以你現時收入，你儲錢比例好少。若你較年青，每月儲蓄最好可以去到收入一半。

之後，每月用一半儲蓄做月供，另一半就儲起，等大市出現一定程度的下跌，就可以動用現金去投資，在平宜價加大力度掃貨，然後長線投資。

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Q22652：

龔老師，請問GX中國生科(2820)與華夏恆生生科(3069)邊隻較為好，現價合理嗎？謝謝！

龔成老師：

ＧＸ中國生科(2820)基金是被動ETF並旨在提供在扣除費用及開支前，與Solactive中國生物科技指數NTR(指數)表現緊密相關的投資回報。

華夏恒生生科（3069）主要係追蹤恒生香港上市生物科技指數之表現。

指數包含51隻成份股，當中有「藥品」、「⽣物技術」等公司。較為人熟識的，有藥明生物（2269）、京東健康（6618）、中生（1177）等等。

其實兩隻都可以的，3069都可以。

隨著人口老化和人均收入增加，對優質醫藥的需求只會有增無減。此股都有質素，可作長線投資。但你預佢會較波動，最好用月供模式儲貨，並長線持有會較好。

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Q22653：

你好sir 6060 37.8有6手 請問咩位可加貨？

龔成老師：

眾安（6060），業務都有發展力的，但業務仍有不確定性。佢最近開始由虧轉盈，反映之前的投資開始有收成，暫時睇是正面的，但之後的發展仍有未知，這一定會令股價波動。

佢做這類互聯網保險公司，的確有潛力，同時背後有支持，所以有發展，這部分產生了「概念價值」。

現時市值有部分是概念價值，而這個價值值多少錢，其實無人知，市場對這價值的看法不一，同時經常改變，所以令股價大上大落。

初步睇，企業有發展力的，不過風險同時存在，因此唔建議太大注投資，這股都可考慮長線持有的。現價合理區頂。是否加注，要睇你本身持貨佔組合%，如多，就不要加。如不多，就跌多1成加少少。

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Q22654：

老師，請問富-Futu 120買入了現在掉到100值得繼續持有嗎？

新手一開始學就差不多交了10萬學費😴

龔成老師：

富途（FUTU）業務變化較大，是有風險，有潛力的股票。這類股，不是不可持有，但不宜持有太過多。

佢係一家在線經紀公司，提供一站式在線投資服務，騰訊（0700）為股東。該公司通過網上平台提供服務，其中包括香港、中國大陸，以及美國股市的市場數據、交易服務和新聞源。

佢以經紀佣金，以及手續費服務的形式產生收入。

這企業雖然有發展，但現時市盈率好高，股價變化大，要留意風險。

這股小注持有可以，長線有增長力。

如果你現時持貨比例大多，宜減。減持的原因不是股價下跌，而是你持貨比例。

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Q22655：

龔Sir, 請問如果買樓，你會看好奧海城，還是將軍澳天晉呢？想看看老師你的睇法，謝謝！

龔成老師：

奧海城的質素會較高，因為較近商業區，交通配套等質素較好。

同時若政府日後發展大嶼山，將會有第三個核心商業區，奧海城相對會較受惠。當然，將軍澳近年配套開始成熟，加上有新道路出九龍東，都會加分，但本質始終不及奧海城，但如果你資金有限，將軍澳不是不能考慮的。

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Q22656：

我富途股票應該加注嗎？520呷哺我$9.10買咗有半年了，一路跌，請問佢仲係資優股嗎？

阿里健康及京東物流也輸好多，有得守嗎？謝謝老師先。

我持有3690、6626、0520、2618、2359、2126、0241、0027、0003、1024、1177、9988。

買咗你好多本書都有睇，吾知點解一買就跌，重新組合又係蝕好多，希望老師可以幫下我，遲啲一定會搵時間嚟上你既堂，謝謝龔Sir

中銀戶口，快手、阿里巴巴也是蝕好多，我應該點做，前幾日又重組咗啲股票，而家中銀戶口得呢4隻，請老師指教下是否加注，感謝

龔成老師︰

你要記住，投資係一個好長線架過程。因為就算再有質素股票，中短期都受好多不同因素影響，令個股價出現波動。

另外，如果你在貴的價位買入，就算優質股都未必有好回報，你要加強學習平貴技技及企業估值。

但長線計，只要佢地係有質素，股價一定會將其實際價值反映出來。

近期大市受中央政策影響，出現較大波動，好多股票都有不同程度的下跌。但你要做的，就是冷靜分析到底佢地長線質素，有無出現改變。如果無，咁你照長線持有就可以。

你現持有股票，都係有質素，暫時未見核心質素出現問題，你照持有就可以。

但美團(3690)、阿里健康(0241)、快手(1024)、藥明生物(2269)、藥明巨諾(2126)、京東物流(2618)不確定性較高，不宜太注。

另外，你而家太偏重左係潛力股，佢地雖然有增長潛力，同時風險都較高，不宜持有過多。

假設你係年青人，潛力股可佔約5成，餘下應用以下平穏增長股。若你投資經驗較淺或者較近中年，潛力股比重，要再調至3成以下。

未來時間，你就要加大翻平穏增長股部份，令組合更平衡。

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Q22657：

師傅，以你咁多年投資經驗，發現一隻優質股不難，難在是超值價位買入？

所以，不會all in，就算建議月供或分段吸納，就算1830，去年一月時都係分段吸納而不是all in?

感覺上，現在的股市很難投資，主因內地政策，所以感覺上今年冇乜投資機會

龔成老師︰

其實依然有不少優質股，現價都有投資價值。

但好多優質股，特別係潛力股類的優質股，真係好少會回到平宜區。所以，我地投資這類股票，必需要月供或分注進行。由合理區開始入貨，每回調就再加注。

雖然平均價會比直接平宜區買貴左，但就可以避開左開唔到貨風險，所以係值得咁做。

近期中央有不少政策出台，影響不少行業，令成個市況都變得波動。但我地要做，就係去分析翻，到底這些政策有否令企業質素，出現長線改變。

如果無，這些股價下跌情況，反而係造就左我地入平貨機會。

當然，政策不確定性高左，我地投資相關受影響股份時，暫時不宜太進取，要控制注碼。

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Q22658：

龔sir，你好，朋友介紹我睇你的文章，睇左一個月左右，獲益良多，謝謝你。睇左你的文章之後，心理質素強左，早幾日跌市都冇恐慌，而且仲入左啲貨，都是多得你文章的點化

本人46歲，因疫情由2020年開始，被迫停工，已經接近2年冇收入，靠積蓄過生活。

持有資產如下：

「1」自住物業$1,200萬左右，已供完，我佔一半業權

「2」現金 120萬

「3」股票戶口（A) 約$25萬貨

（27）銀河娛樂1 手 @$52
（270）粵海1 手 @$10.84
（386）中石化2 手 @$3.55
（548）深高速1 手 @$7.48
（700）騰訊1 手 @$504.5
（1177）中國生物製藥1 手 @$6.72
（1398）工商銀行1 手 @$4.39
（2628）中國人壽1 手 @$13.16
（2638）港燈1 手 @$7.85
（2800）盈富基金2 手 @$26.62
（3067）安碩恆生科技2 手 @$14.35
（6823）香港電訊1 手 @$10.68
（9988）阿里巴巴1 手 @$185

「4」股票戶口（B) 約 $33萬貨

（5） 匯豐 2手 現價$42.6
（883） 中國海洋石油 3手 現價$7.75
（939） 建設銀行 19手 現價$5.43
（1398） 工商銀行 11手 現價$4.37
（1929） 周大福 10手 現價$16.42
（2038） 富智康集團 10手 現價$1.1
（2628） 中國人壽 1手 現價$12.96
（2800） 盈富基金 4手 現價$26.66
==========================
（330） 思捷環球 0.6手 現價$0.66
（985） 中譽集團 5手 現價$1.73
（2858） 易鑫集團 1手 現價$2.05

問題（一）

本人現在失業，沒有收入，辛苦了咁多年，身體狀況大不如前，打算順便退休。

$120萬現金 應如何配置？心目中想買收息股，製造現金流，但又想股市再跌多啲才掃貨，心大心細，經常見龔Sir你寫，現時股價是合理區，留cash 等股價到平價區再大手入貨

咁我現時入貨，請問是否等於買貴了？

有少少兩難：

1）現金放係度 = 冇利息= 不斷貶值

2）現在買收息股 = 可以製造現金流 = 但遲啲股價跌，差價 Vs 股息 可能得不償失

問題（二）

股票戶口（B) 約 $33萬貨，當中$1萬左右（最尾3隻：（330）（985）（2858）我好想放左佢，請問放左佢合適嗎？我應該現在放？還是等下先放？

這個戶口是2007年開的，因我當時工作忙，自己又懶得打理，所以交由一朋友幫我管理，最近才由我自己負責返，好想執靚佢

唔好意思，問題比較多，如蒙解答，感激不盡

龔成老師︰

我文章幫到你就好，只要你明白自已投資股票，其實係投資緊企業，只要佢質素不變，我地係唔會因為個價波動，而去賣出。

1) 股票永遠係低位買，長線回報一定較好。但幾時係會低位，甚至會唔會去到你心目中低位，無人知。

所以，我地投資係唔會"估"走勢，而係用平貴，去定買入策略。係合理區開始慢慢入貨，再回調就再加注。到平宜區，才大力掃貨。

這樣做，雖然平均買入價會高左，但同時都避免左你完全入唔到貨架風險。

所以，係現時大市只在合理水平的情況，現金只宜佔比約3-5成，用來等大跌市出現，才加大力度掃貨。

雖然用現金持有，係無息收。但同時間，佢流動性較強，有利於我地把握市場機會。

2) 你現時持股好多，好雜亂，長線集中係10隻以內，會較理想。若你預算短期會退休，我地就以此作為目標，去調整你現時組合。

由於退休後會無收入，我地財富組合上，應以收息資產為主。去為自己創造穏定現金流，支援退休生活開支。

你現時持股中，粵海(0270)、中石化(0386)、深高速(0548)、工商銀行(1398)、港燈(2638)、盈富(2800)、香港電訊(6823)、匯豐(0005)，建行(0939)都適合你長線持有。

而中譽集團(0985)和思捷環球(0330)無投資價值，建議沽出。

其餘股票，都係有質素，但對退休的你而言，唔係太適合。你可以將佢地，慢慢換碼至其他收息股。

目標是5%、6%的股息率的收息股，例如港燈（2638）、深高速（0548）、香港電訊（6823）、工行（1398）、恆生（0011）、置富（0778）、陽光（0435）、高息基金（3110）都可以。

另外，有些更有超過8%的高息股，但股價就略有風險，你可以小注考慮，例如佐丹奴國際（0709）、中石化（0386）、互太紡織（1382）、富豪產業（1881）等（記住，股價略波動，不能太過大注）。

同時間，你要留意組合平衡性。個別企業和行業，不要佔組合15%和30%以上，銀行業更加不要高於組合20%，否則會有過度集中性風險。(但盈富係一個組合，不受此限。)

你現時銀行股明顯超標(0005, 0939, 1398)，但你唔洗沽出佢地，可以利用新資金，將個比例慢慢平衡翻，咁就可以。

最後，你係投資前，最好額外為自己預留大約半年開支，作應急之用，咁會較為穏當。

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Q22659：

工程好 定係 揸的士好？電機工程

你有什麼見解

龔成老師︰

你可以多從「長期」視點去分析，就工作來說，無論做那份工作，我地的主要目的都是薪金，以及興趣。

你可以想想，10年後你希望自己的薪金如何，職位是甚麼，當你有左這個大方向，就知道這一刻的情況。

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Q22660：

老師,請教345前景如何？又發了盈警，你對此公司有何睇法？

龔成老師︰

其實都係主要受之前的事件，你預維他奶短期股價一定不利，但長遠，我相信影響又未算核心性，但回勇的路仍長，現時仍要睇事件發展程度，中期的影響，當中仍有未知數，只可以話短期股價上落都大。

長遠來說，佢仍有質素，有品牌、有銷售網絡。

不過現價仍未唔平，大約為合理區中上，若考慮風險因素，小注或月供可以，但回多1成投資會更有投資值博率。

這股可長線的，如果本身有貨，只要貨不多，可守，但有心理準備中短期弱，要耐心持有。

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若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。

另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。

由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。

又到了每年五月，面對稅金的的報稅季節了
一整年下來的收入都要曝光讓國稅局準備收租稅
都說自提勞退可以節稅，但是效果到底好不好？

今天我會跟你分享關於自提勞退節稅的三大重點
你會知道自提勞工退休金節稅這個投資的真正利益
還有勞退績效＋勞退節稅真正的好處和壞處
以及最重要的…你該不該自提勞退

章節：
00:00 前言
01:06 勞退會不會破產？
01:59 勞工退休金對你的真正利益
02:39 自提勞退省稅實際計算
03:16 自提勞退的優點和缺點
04:15 自提勞退的好處＆壞處
05:15 自提勞退的第二個壞處
06:37 如何評估該不該自提勞退
07:15 高收入族群該不該自提勞退？
07:54 自提勞退要做的前置準備
08:55 關於比勞退更好的投資方式

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領勞工退休金要課稅？但不是說自提可以節稅嗎？
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00:00 前言
01:00 勞工退休金如何課稅？
01:28 勞工退休金課稅級距
03:22 投資美股課稅30%的標準
05:53 台灣人投資美股最重的稅
06:25 企業投資可能連補帶罰
07:36 報最低企業稅，反而被追稅
09:06 政府如何勾稽追稅？

107年的公教人員年金改革，所得替代率確定打八折
再加上薪資計算平均基準年限拉長，退休金再下修
倒數五年就要破產的勞保，年金改革勢在必行
你一定要先知道最壞的情況，才知道要怎麼做準備

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時間軸：
00:00 前言
00:20 三個年金改革的重點
01:06 年金改革可能的樓地板數字
03:48 即將退休，能不能調整領更多？
04:42 公保、勞保年金會不會一改再改？
05:43 不會破產的政府退休金制度
06:18 逃離年改雷區應該做的事
07:54 用本身優勢另外增加退休金
08:58 逃離雷區的下下策

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