【高市都委會第94次會議 啟動高雄TOD模式 加速推動公辦都更】

今日適逢中秋假期前夕召開市都委會。先祝大家中秋佳節愉快、月圓人團圓。本次市都委會審議通過鳳山捷運O13(大東)站聯合開發、凹子底機20用地變更、台鐵站東宿舍區都更計畫、雄中東側道路寬度調整等6案，加速高雄再發展新契機。

#大東O13站TOD開發，活絡鳳山舊城區
高雄捷運除了有紅、橘線、輕軌外，後續尚有岡山路竹延伸線、黃線及小港林園線，市府將今年定位為捷運聯開元年，積極盤點捷運沿線18處具潛力開發基地，希望透過公私部門攜手建設，翻轉高雄城市發展。
捷運橘線O13大東站，位於鳳山早期開發地區，周邊生活機能完整，緊鄰大東公園、鳳山轉運站、大東文化藝術中心等設施。為活化公有土地，透過大眾運輸導向發展，與鳳山轉運站整體規劃利用，因此將1.19公頃商業區及交通用地整合變更為捷運開發區，以強化土地最適開發規模，提高土地使用效率。考量本基地應作為鏈接鳳山區公所、大東文化中心，以及地區轉運之樞紐，都委會大會決議未來開發須透過立體連通設施予以串聯周邊重要設施，包含鳳山區公所丶大東文化中心等，並提供地區所需的長照、日照設施、青創空間等設施空間，促進鳳山城區再現活力；另基地西側臨經武路退縮留設8M空間，以服務周邊住宅區。

針對招商開發方式，大會決議除捷運聯合開發外；建議本案後續得提案市府促進民間參與公共建設推動委員會，評估討論最適之開發方式。

#機20用地公辦都更，帶動左營地區再發展
機20用地(1.81公頃)位於大中二路及民族路口，原供作水肥處理廠、瀝青廠等嫌惡設施使用，當地民意期望能遷移再利用，市府於今年初拆除前述設施後簡易綠美化，先行提供居民作為休憩開放空間。

本次審議通過變更為住宅區、公園、廣場等使用，並劃定都市更新地區，後續將以公辦都更方式招商開發，提供日照中心、100餘戶社會住宅等公益設施及機關設施使用，落實宜居城市的政策目標。

#高雄車站發展新契機，加速推動台鐵站東宿舍區都市更新
配合鐵路地下化綠園道完工及高雄驛返回原址之重大城市轉型契機，市府針對台鐵站東宿舍區都市更新計畫，參酌地方社區民意並審視區域發展現況，提出TOD大眾運輸導向青年通勤宅、打造站前長明街表參道、滿足更新範圍停車需求，以及引導建築空間格局設計展現後疫情新生活空間典範等指導原則，促進鐵路地下化綠園道與周邊地區縫合與再發展，並作為陳其邁市長表參道計畫第一階段更新計畫的體現。

另外本案東側長明街38巷和民族路間街廓，未來將朝和台鐵共同合作，以與捷運黃線Y10聯合開發模式，作為後續綠園道及表參道計畫的第二階段更新計畫。

#巷道寬度調整，兼顧雄中校園完整性及維護居民進出安全
三民區建國三路46巷現況約6公尺，位於高雄市歷史最悠久的高雄中學校區東側，99年配合高雄車站站區發展及整體交通路網調整，規劃作為中博高架橋拆除後西側之輔助性聯外道路，同時亦作為市區公車及機車停車場進場路線，因此將46巷變更為12公尺。惟110年3月站西路通車後，站東路亦將陸續完成開闢，經交通局重新檢視評估46巷已無作為公車行駛路線之規劃必要；並經委員討論在兼顧雄中校園既有設施、空間使用完整性及周邊居民進出安全，同意道路寬度調整為8.5公尺。另有關地方民眾反應道路斷面設計、規劃單行道等事項，工務局新工處及交通局也會納入後續規劃參考，以人本交通為優先，並加強與地方民眾溝通協調。

#TOD導向開發
#公辦都更、低度使用公有地再生
#回應地方民意、落實表參道計畫
#人本交通

高市都委會第92次會議 活化公有土地 擴增產業用地 加速公設解編還地於民

隨著Covid-19防疫三級警戒降級，隨著Covid-19防疫三級警戒降級，很高興多數委員一改線上視訊方式，如常參加會議，感謝委員協助，順利審議通過：左營洲仔村清水宮廟前廣場用地變更、左營國中舊校地及衛福部南區兒童之家土地都市更新、擴增和發產業園區廠房用地、鳳山醫院部分機關用地解編等4案，可為疫情逐漸解封的高雄，增添發展動能。

#保持左營洲仔村清水宮寺廟完整，尊重在地宗教文化發展

清水宮部分廟簷、階梯及龍頭扶手，因位於廣場用地，於本市第66期自辦重劃作業，遭遇拆除疑慮，現調整廣場用地位置，在未減少公共設施用地面積情形下，保持清水宮完整性，讓傳統民俗信仰與城市開發共生共融；同時考量洲仔村部落
其東側及南側道路，前於98年變更為住宅區時，以繳納代金方式辦理變更負擔，現已納入重劃範圍，故取消代金繳納，免除雙重負擔，更符公平。

#活化左營國中舊校地，放寬土地使用限制並劃定都更地區

左營國中前於96年遷校至曾子路文中20，且鄰近的衛福部南區兒童之家，也預計於今年8月搬遷至楠梓，為使閒置的舊校地轉型為觀光發展用地，用以帶動蓮池潭風景區觀光發展，已於103年公告實施將學校用地、社教機構用地變更為觀光發展特定專用區、公園用地等，並將前述將近6公頃土地，以大眾運輸導向結合都市更新策略，檢討變更為商業區、公園用地，並劃定為都市更新地區。

經過整體規劃後，將前開土地調整為可建築發展用地，除增進市有資產活化效益，也因鄰近國道10號、高鐵及台鐵左營站，具有交通便捷之區位優勢，將成為鐵路地下化後都市機能縫合的重要節點；為維護開發基地周邊水岸視覺景觀穿透性及微氣候通風機能，將其納入都市設計審議地區，未來開發時建築物應維持適當棟距，兼顧蓮池潭周邊徒步區人行視野，能為城市塑造出尊重地景風貌的宜人水岸景觀。

在城市開發的同時，我們也不該犧牲人本自然的追求，市民朋友們所關心的珍貴紀念樹木保存議題，已由市府農業局受理民眾提報，啟動調查、認定程序，未來如經高雄市樹保會審議通過，指定為特定紀念樹木，開發時也會依相關規定予以妥善保留保護。

#檢討和發產業園區土地使用分區，擴增0.62公頃產業發展用地
快速發展的和發產業園區，租售率已高達99.8%，（廠房區用地85.7公頃，已租售85.5公頃），將台電公司位於大發基地內東南側，現已無使用需求的電力事業用地，變更為廠房用地，將可釋出0.62公頃土地，滿足廠商租地需求。

#鳳山醫院部分公保地解編，市地重劃後無償取得0.12公頃停車場用地
鳳山醫院機關用地，尚有約0.35公頃私有地未取得，且衛生局已無用地徵收計畫，在兼顧私有土地所有權人權益與鳳山醫院未來發展雙重考量下，將私有地解編變更為住宅區，並透過市地重劃方式開發，市府將可無償取得南側約0.12公頃停車場用地，作為醫院停車空間，並將公共設施保留地還地於民，落實民眾財產權益之保障。

#尊重左營洲仔村在地宗教文化發展
#閒置公有地活化再利用
#擴增產業用地
#公保地解編

【鬥陣來關心】都市計畫

作者：許維帆律師

都市計畫，在都市計畫法的定義下，指在一定地區內有關都市生活之經濟、交通、衛生、保安、國防、文教、康樂等重要設施，作有計畫之發展，並對土地使用作合理之規劃而言。在都市計畫下，政府依照擬訂的發展計劃，對於區域內的土地使用作出特定用途及利用程度的限制，常見的住宅區商業區、工業區、文教區等均為都市計畫下的土地使用分區之一。

而在都市計畫實施後，為確保土地利用之穩定性，法律規定不得隨時任意變更，惟亦要求計畫擬定機關每三年至五年內，應視發展情況，參考人民建議進行都市計畫通盤檢討程序並作必要之變更，但在實務上，都市計畫發布實施至下次通盤檢討之間動輒長達十餘年以上，加上法院普遍認定人民對於都市計畫、使用分區之變更並無公法上請求權，導致土地使用價值受限外，亦使土地使用管制與實際情況不符的狀況屢見不鮮，故人民對於都市計畫的救濟程序極為重要。

實務見解上一貫認為都市計畫係屬法規性質，僅在都市計畫實施後，特定項目具有個案變更之效果時，該特定項目對於權益因此受到影響之特定人始具行政處分之性質，並藉由大法官解釋賦予人民得對該都市計畫提起訴訟進行救濟。直到釋字第742號解釋作成後，行政訴訟法始增訂「都市計畫審查程序」之特別規定，明定人民對於違法之都市計畫得提起訴訟以資救濟，該等規定並於2020年7月1日起施行。

(本文之內容不代表本所之立場或法律意見)

有爭議的新燕土地，由茂德建設接手頂新集團之後，乙種工業區改成住宅商業區，一路過關，內政部已通過了。
但是坤城在議會質疑，在市府「都更3箭」獎勵下，該基地容積率竟然可以從210%變成651%，為原來的3倍，外界估算獲利竟高達600多億元，真是不得了。請問有哪一個建商的案子，容積率可以增加到這麼多？市府有沒有「先射箭再畫靶」的嫌疑？
茂德公司雖然很霸氣地捐了一棟大樓給市政府當第二行政中心，但其實賺更大的是茂德啊，新北市有其他案例，容積給這麼「飽」的嗎？
城鄉局長說，茂德都市計畫案從乙種工業區申請變更為住宅區與商業區，同時又申請都更一箭捷運周邊增額容積、都更二箭主幹道容積加給，容積獎勵計算一次到位，而不是陸續申請，所以為651%，整體容積率類似新板車站、新莊副都心，屬於合理範圍。
原來這樣算合理範圍啊……

東臨港鐵道線的都更與開發

台鐵東臨港線已完全廢止，陳麗娜質詢時要求路口柵欄及沿線圍牆應先行拆除，沿線土地務必要做好社區縫合，前鎮機廠的開發要納入地方及文資團體意見。工務局長表示會和台鐵局、捷運局了解一下目前土地的管理權責，考慮交通等相關因素後，做全盤性規畫；中山路施工使塞車嚴重，他也呼籲盡量走旁邊的翠亨南路來疏通交通壓力。都發局表示會研議增加東臨港線附近停車位。
陳麗娜表示，台鐵西臨港鐵道線廢棄鐵道經多年開發，部分佈設輕軌、部分開發為腳踏車道、休閒步道，沿線的駁二倉庫、真愛碼頭、星光水岸公園、夢時代等都成為高雄重要地標。但高雄東臨港線從2018年10月1日全線正式廢止後，除了確定從憲政路到一心路之間興建C32至C37輕軌站外，其他東西兩側交通、社區如何縫合？面積達31公頃的前鎮機廠如何使用？目前都少有討論。
陳麗娜認為，東臨港線的凱旋路從一心路到憲政路之間，長期受圍牆、鐵道、鐵道火車通行安全管制柵欄、水泥塊路擋阻隔，使得凱旋路東西兩邊發展大不相同，前鎮崗山仔、籬仔內、鳳山等區域發展因此受到影響，從西邊市區過來的繁榮經常就到凱旋路為止。目前輕軌車站正在施工，陳麗娜認為要求先把路口的原台鐵管制柵欄、水泥塊路擋等先予拆除。日後圍牆拆除後，除了輕軌和自行車道，更要全面檢討三多路和河南、河北路的銜接，也要開闢社區綠帶及停車場。
臨港線最大的土地開發，是台鐵前鎮機廠高達過31公頃的都更案。台鐵希望機廠能變更為住宅區、商業區，在109年6月完成都更，然而地方關切的是縫合二聖路兩端的交通與發展，並解決周邊五塊厝、籬仔內、崗山仔的交通、停車及瑞祥街社區發展等問題。也有文資團體認為機廠歷史達50、60年，部分廠房建物、軌道空間及車廂都是很重要的文化教育資產，應予保留。
陳麗娜表示，台鐵想開發獲利，地方想要社區發展、打通交通、解決停車淹水、保留鐵道文化，各方面的意見最後就是都發局的都市變更審議裡面決定。陳麗娜要求都發局長廣採地方及文化團體意見，優先考量地方民眾需求，讓都更案能確實帶動附近舊社區的發展，彌補居民長達40年的損失。
中山路、沿海路正在進行道路刨除重鋪，品質比照機場跑道。陳麗娜指出，工務局花7.9億元鋪11公里的路段，平均一公尺7萬多，這樣的造價能維持多久？施工期間交通問題如何疏導？
工務局吳局長答詢表示，中山路、沿海路是主要道路，車流量高、重車多，所以採機場跑道用料的石膠泥瀝青混凝土，鋪設厚度達20公分，至少可使用5年以上。次要道路用料則有不同，厚度則是5公分不等。

陳麗娜要求大林蒲遷村交換土地要考量個別差異
都發局長李怡德承諾儘量滿足遷村戶需求

高雄市大林蒲村遷村政策土地一坪換一坪，市議員陳麗娜今（13）日在市政質詢指出，遷村戶現有土地利用各有不同，交換土地時應考量個別差異，以免影響遷村戶權益。都市發展局長李怡德承諾，會依各別情況做不同考量，儘量滿足遷村戶的需求。

陳麗娜說，大林蒲遷村案完成意願調查後，正挨家挨戶進行地上物調查。遷村土地交換原則住宅區換住宅區、商業區換商業區，看似公平，仍有很多不合情理之處。例如鳳林路是大林蒲商業活動最熱鬧地區，卻因都市計畫多年沒有檢討變更，仍維持住宅區。這種居住不正義的情事，將來遷村時應「更正」，將鳳林路兩側換到同面積商業區才彌補居民過去的損失。

大林蒲現有農地，遷村預定地沒有農地，需依農民是否有繼續務農意願，提供多元「換地」方案供農民選擇。現有市場攤商營業超過 30 年，遷村後也應保障他們繼續營業的權利。大林蒲現有登記寺廟 8 間，未登記的寺廟、神壇 20間、教堂 1 間，這些「神的權利 」要有保障。現有鳳林國中、鳳林與鳳鳴國小，有 34 班 695 人，遷村後也應保留，不能影響師生權益。

李怡德答詢時表示，遷村用地住宅區一、二樓也可以
做商業使用；現有農地以協議價購或專案方式處理；遷村用地有市場用地、學校用地可做妥善規劃；遷村地不一定要劃設宗教區，住宅、商業區也可以設置寺廟等。