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代書諮詢ptt 在 鄭淑方 Instagram 的最佳貼文
2021-03-30 22:29:47
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找了代書問了一些問題
代書的回覆不太滿意
想請問是這個代書專業性不足 還是我對代書的期待有偏差？
問題1：既成頂樓加蓋會不會被拆？或什麼情況或被拆？
答：問各地方拆除大隊。
問題2：住宅可以辦商業登記嗎？稅率會有差別嗎？
答：問會計師。
問題3：違建如頂樓加蓋,因為沒有產權,那買賣要怎麼處理？
答：有人這樣買賣喔？
是這個代書的專業性不足？
還是這些問題本不是代書該了解的？@@
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→ PDPDPD: 這些問題上網查就有了吧？而且問題3，他是以為你的意思是04/23 21:54
→ PDPDPD: 有人只買賣頂加的部分，還是說你就是這個意思？那我也想04/23 21:54
→ PDPDPD: 說有人這樣買賣的喔？04/23 21:54
有
推 F93935: 第一項本來就代書不能回答04/23 22:03
→ F93935: 稅率問會計師也沒錯啊，營業減半還是什麼不一樣操作04/23 22:10
我以為能不能營登涉及使用分區等問題,而這是代書專業。
→ F93935: 第三項誰這樣買賣-...-04/23 22:11
去591可以看到一些
噓 killerbbt: 我覺得是你個人的問題04/23 22:12
→ killerbbt: 按錯等等補推04/23 22:12
→ F93935: 買頂加水電跟誰牽？04/23 22:12
→ killerbbt: 他回答得很好啊 不是自己專業部分不回答 這代書棒04/23 22:12
→ taoist9999: 所以，你想得到什麼答案？04/23 22:13
第一點記得有民國幾年前緩拆？
還有一些會優先拆除的情況？
→ taoist9999: 要代書幫你掛保證嗎？04/23 22:13
只是開放性的諮詢而已,您這語氣有點嗆。
→ taoist9999: 你要不要去問律師看看？04/23 22:13
→ taoist9999: 你看律師會怎麼回答？04/23 22:13
我以為這是代書專業 原來是律師專業？
推 gioandow: 誒誒 代書真的不夠專業 第二題送分題 04/23 22:17
→ gioandow: 臨路六米以上可以看個使用分區去做營業登記，會影響地 04/23 22:18
→ gioandow: 價稅與房屋稅，影響的層面看你設定營業登記的面積是產權 04/23 22:18
→ gioandow: 的全部或比例。04/23 22:18
推 gglong: 第三題是代書應該要懂的 04/23 22:26
→ gglong: 第一題知道答案也不能回答你 04/23 22:27
為什麼? @@
→ taoist9999: 問題1：就是違章建築啊！拆不拆？每個縣市都不一樣。 04/23 22:31
→ taoist9999: 有的拆除大隊的預算被砍掉剩1塊，要怎麼拆？ 04/23 22:31
→ taoist9999: 但萬一整個議會的多數黨換了或地方首長換人，政策可能 04/23 22:32
→ taoist9999: 就變了。 04/23 22:32
→ taoist9999: 議員關說有效，跟議員關說無效，也不一樣。 04/23 22:33
→ taoist9999: 你覺得有標準答案嗎？ 04/23 22:33
如果他能說出一些原則性的處理方式，
像台北市84年以前的違建，是拍照列管，除非有其他條件，不然幾乎等同不會拆。
https://i.imgur.com/v47EDfs.jpg
或如果他能說出跟你您說的這一段話，都能讓我覺得比較專業一點。
→ taoist9999: 問題2前半段：問會計師或記帳士。後半段基本上會影響 04/23 22:34
→ taoist9999: 到地價稅、房屋稅及土增稅。 04/23 22:34
→ taoist9999: 問題3：所有權人就是原始出資興建人（民法第759條修法 04/23 22:36
→ taoist9999: 理由參照），因為沒有辦法建物所有權第一次登記（下稱 04/23 22:36
推 hsiangluv: 這些問題,問里長可能會更清楚 04/23 22:36
→ taoist9999: 保存登記），所以依民法第759條及第758條第1項，並無 04/23 22:37
→ taoist9999: 法辦理所有權移轉登記，因此買方僅能取得「事實上處分 04/23 22:37
→ taoist9999: 權」（這是最高法院創設的概念），至於實務上的做法就 04/23 22:38
→ taoist9999: 是「房屋稅納稅義務人變更」。 04/23 22:38
→ taoist9999: 04/23 22:39
→ taoist9999: 我上面就是直接隨興寫出來的答案，你去問看看一般律師 04/23 22:39
→ taoist9999: 、地政士，你看他們會怎麼回答？ 04/23 22:39
我後來google到的答案跟您這邊寫的也是差不多
跟上面一樣
如果他能說出像你上面這段話 我也會覺得比較專業點
但他說"有人這樣買賣喔。"完全讓我覺得專業度....
事實上之前就有注意到有人在出售這樣的物件
再加上瞄到他們事務所價目表上有一"未登記建物稅籍買賣變更"的事務
我想應該是指這情況...沒想到一問問出個這樣的答案....
→ hibioman: 1.這題陷阱題，直接問主管機關(拆除大隊) 04/23 23:08
→ hibioman: 2. 房屋稅有影響，地價稅不一定(除非原本是自用稅率)， 04/23 23:10
→ hibioman: 違反分區使用可罰6~30萬，但很多人從未被罰過 04/23 23:12
→ hibioman: 3.就算拆房屋稅籍，水電管路能改！這案件也直接推掉，不 04/23 23:13
→ hibioman: 敢承辦！頂加買方無土地持分，若日後房屋被報拆，無家 04/23 23:15
→ hibioman: 可歸，還要負擔拆除費用。 簽約前告知買方有可能發生前 04/23 23:16
→ hibioman: 述情況，買方敢買？沒告知，日後代書被告，因為是專業人 04/23 23:16
推 hibioman: 有時不願意正面回覆！是因為客戶挖洞誘導你跳進去 04/23 23:20
純粹只是諮詢，想知道風險所在罷了。
像法律諮詢，律師也是提供專業判斷和建議，但要如何做當然還是取決於當事人。
推 gpee: 好敷衍的感覺，是不是免費的? 04/23 23:55
家人好幾間房子都是請這位代書處理的 但都是蠻單純的case
推 itski: 可能是代書知道你來問爽的，不想跟你說而已 04/24 00:48
有實際可能的case，謄本、權狀都攤在桌上討論了。
如果這樣不想說用這種方式來表達，我還是覺得專業度不足
不過不是土地房屋相關的專業度，而是業務能力的專業度....
※ 編輯: onewalker (175.181.178.47 臺灣), 04/24/2020 00:55:48
推 itski: 不是這個問題，有時候你問的越細，代書越會覺得你是問來要 04/24 02:21
→ itski: 自己去辦的 04/24 02:21
→ itski: 有時候也不是業務能力的問題，是他根本可接可不接你的案子 04/24 02:22
→ itski: 因為代書遇過太多人來問一問之後跑去自己辦的，久而久之 04/24 02:24
→ itski: 他遇到這種問很多問題的，他寧願選擇不回答 04/24 02:24
所以這些問題一般代書應該不至於不知道 只是不想回答...
推 laksjd: 樓上正確 我家也是幹代書的，這些問題除非承辦過程遇到才 04/24 03:54
→ laksjd: 會跟你討論 04/24 03:54
推 laksjd: 而且說真的 複雜的案件不接算了 他可能只是不想做 04/24 04:00
所以這些問題一般代書應該不至於不知道 只是不想回答...
→ alex8398: 我的代書第二題答得出來，不過當初也遇到很多什麼事都要 04/24 09:25
→ alex8398: 打電話問國稅局的代書，這個行業能力參差不齊 04/24 09:25
→ alex8398: 然後這絕對不是律師專業...除非自己有特別去學的律師 04/24 09:26
我認為有很一般，只想接簡單case的代書
也有很厲害的代書吧!?
推 taoist9999: 我講白一點，不是歸於我的業務的事情，基本上我會建議 04/24 09:39
→ taoist9999: 他去請教建築師或會計師比較好，我不想講錯害人害己。 04/24 09:39
→ taoist9999: 違建優先拆除，當然是不涉及公共危險問題的話，原則上 04/24 09:41
→ taoist9999: 愈舊的違建拆除順序是排在愈後面，這基本上就是常識而 04/24 09:41
→ taoist9999: 已，問題是如果有人要搞你的話，違建哪會跟公共危險沒 04/24 09:42
→ taoist9999: 有任何關係啊？ 04/24 09:42
→ taoist9999: 頂樓加蓋，基本上怎會跟公共危險無關呢？ 04/24 09:42
→ taoist9999: 你自己透天厝一戶，而且旁邊都沒有任何建物，都是空地 04/24 09:43
→ taoist9999: ，頂樓加蓋，可能還能扯一下，跟公共危險無涉。 04/24 09:43
→ taoist9999: 如果是公寓大廈的話，頂樓加蓋涉及建築物結構還有逃生 04/24 09:44
→ taoist9999: 等問題，當然跟公共危險有關囉！ 04/24 09:44
→ taoist9999: 04/24 09:45
→ taoist9999: 你上來這兒能問到什麼？ 04/24 09:45
不過我上來也不是要答案的 google到的東西、或道聽塗說也沒把握
所以想請問專業
只是代書的回覆讓我覺得我是不是問錯人了
不過您的答覆真的比我問到的代書好多了
→ taoist9999: 我本來是不想寫這麼多的，是有點氣才寫一下。 04/24 09:46
→ taoist9999: 老實說，現在非客戶電話詢問的話，我大概也不會讓他們 04/24 09:46
→ taoist9999: 問太久，多半會請他們當場詢問，而且我會收諮詢費。 04/24 09:47
→ taoist9999: 04/24 09:48
→ taoist9999: 原PO如果是向辦了好幾件你家案件的地政士詢問的話，我 04/24 09:49
→ taoist9999: 個人認為除非那個地政士嫌業務太多，否則應該還是要補 04/24 09:49
→ taoist9999: 充一些內容比較好。 04/24 09:49
→ taoist9999: 這是業務能力的問題，會搞到讓原本客戶不爽，我也蠻意 04/24 09:50
→ taoist9999: 外的。 04/24 09:50
推 s5517821: 你問到高雄市長嗎？ 04/24 10:01
推 PDPDPD: 反正不是重點，你不爽的話換代書就好了，那些問題你自己 04/24 10:22
→ PDPDPD: 早就有答案了，我比較好奇的是頂加違建買賣的問題，完全 04/24 10:22
→ PDPDPD: 不會有土地和建物的所有權狀，是要買賣什麼東西？該棟全 04/24 10:22
→ PDPDPD: 住戶同意的使用權嗎？而且基本上有人真心要搞你頂加違建是 04/24 10:22
→ PDPDPD: 不會去報1999違建科的啦，跟你說的一樣，不是新增的緩拆 04/24 10:22
→ PDPDPD: 不知道排到民國幾年，但是如果他是去法院告你，就準備GG了 04/24 10:22
→ PDPDPD: 。有不少判例，一樣可以google，所以你是賣家的話，真的 04/24 10:22
→ PDPDPD: 有人想不開或是太傻太天真要買，你就趕快賣吧，雖然於法這 04/24 10:22
→ PDPDPD: 個交易的商品根本不存在。那如果你是買家，我勸你不要…… 04/24 10:22
我畢竟不是專業，所以對於我"早有的答案"並沒有把握 所以想請問專業
然後我這篇文的問的是"這些問題是代書專業嗎?"
如果這些問題本不是代書該知道的 再換代書也差不多吧?
推 frank111: 代書不會教你違法的事，他當然知道怎麼做，但你們很熟 04/24 11:29
→ frank111: 你確定案子給他跑，他可能還會教你。只是問爽的就路邊 04/24 11:30
→ frank111: 玩沙去吧 04/24 11:30
嗯 所以您認為這些問題是代書專業 只是代書不想回答
但我確定的是這樣的回答是沒辦法取得我的案子的...
→ taoist9999: 很多地政士是不了解「事實上處分權」跟「所有權」的差 04/24 12:13
→ taoist9999: 異性，這還包括對不動產物權不了解的一般律師也一樣。 04/24 12:13
→ taoist9999: 一般律師是不懂登記，而地政士對不動產物權法令的了解 04/24 12:14
→ taoist9999: 不夠深化了解。 04/24 12:14
→ taoist9999: 公寓大廈的頂加，在《公寓大廈管理條例》施行前後，以 04/24 12:15
→ taoist9999: 及是否有「債權物權化」的問題（例如：頂加記載在「規 04/24 12:15
→ taoist9999: 約」等等），這都是得對法令及實務非常熟悉的人，才能 04/24 12:16
→ taoist9999: 充分回答。 04/24 12:16
→ taoist9999: 講難聽一點，你花錢諮詢，倒楣一點，還會問到不懂裝懂 04/24 12:17
→ taoist9999: 的人咧！ 04/24 12:17
→ frank111: 你不想給他案子?他還不想接這種麻煩的案子咧 04/24 12:23
如果是專業不足，當然不想接也不敢接
→ taoist9999: 我一般回答就是「有權狀過戶權狀，沒有權狀只有房屋稅 04/24 12:26
→ taoist9999: 籍就過戶房屋稅籍」這麼簡單。 04/24 12:26
→ taoist9999: 至於一堆法律上的爭議性，老實說一般人可能也聽不懂， 04/24 12:27
→ taoist9999: 還會嫌你太囉嗦咧！ 04/24 12:27
→ taoist9999: 關於「事實上處分權」的資料，我自己都不知道看了幾遍 04/24 12:28
→ taoist9999: ，一直反芻再反芻，每次看完後的心得都會增加一點。 04/24 12:29
→ taoist9999: 你講「事實上處分權」，可能九成以上的地政士連這玩意 04/24 12:29
→ taoist9999: 是什麼都沒聽過。 04/24 12:29
→ taoist9999: 我剛看某個法律專業網站，還有撰寫的兩三位律師觀念錯 04/24 12:41
→ taoist9999: 誤，「事實上處分權」是因為未保存登記建物，無法移轉 04/24 12:41
→ taoist9999: 所有權，最高法院才創設出「事實上處分權」這個概念。 04/24 12:42
→ taoist9999: 而不是只針對「違章建築」而已，有一種情況是合法建物 04/24 12:43
→ taoist9999: 但沒有辦理保存登記（因為保存登記，在我國是採「任意 04/24 12:43
→ taoist9999: 登記」主義，而非「強制登記」主義）。 04/24 12:43
→ taoist9999: 04/24 12:45
→ taoist9999: 連好幾個律師觀念都錯了，你覺得一般律師跟地政士會懂 04/24 12:45
→ taoist9999: 這個嗎？ 04/24 12:45
專業與否就在這邊看出來不是嗎?
推 tamacugi: 就代書不想回答而已，大概不覺得你是(好?)客戶，真的想 04/24 13:07
→ tamacugi: 接案，一個代書隨便也會認識好幾個會計師建築師律師等， 04/24 13:08
→ tamacugi: 你的問題從簡單回答到深入回答都可以，就算非本身專業外 04/24 13:09
→ tamacugi: LINE一下朋友都有答案，單純不想幫，事實上也沒義務幫 04/24 13:12
→ tamacugi: 其實太認真回答你問題的代書，反而可能是經驗少沒被客戶 04/24 13:16
→ tamacugi: 玩弄過... 04/24 13:17
有板友認為9成的地政士應該連聽都沒聽過...
我的判斷是這位地政士是真不懂而不是不想回答...
應該大部份地政士都只能處理相對單純的案子而已吧!?
※ 編輯: onewalker (175.182.113.151 臺灣), 04/24/2020 13:32:13
推 laksjd: 是只想處理單純的案子 因為是按件計酬 04/24 13:53
→ laksjd: 我是說即便有能力的也是這樣，更不用說水準低的 04/24 13:54
推 laksjd: 我家執業20年了還是會遇到事後反悔來找代書碴的人 04/24 13:58
推 laksjd: 一件也賺沒多少 除非生意很差不然當然趨吉避凶 04/24 14:00
可以按照服務項目技術難度不同計酬吧?
當然只接相對單純的、風險低的項目穩穩賺也是一種商業模式
→ taoist9999: 我連你去「法律百科」網站看文章，應該都猜得出來了。 04/24 14:47
→ taoist9999: 的話，大概也能寫一篇論文了。 04/24 14:48
→ tamacugi: 未保存建物只是無法用登記移轉所有權，但是是有方式可以 04/24 14:59
→ tamacugi: 移轉所有權的，像是繼承，所以建議原PO可以去.... 04/24 15:00
→ tamacugi: 網路上的免費諮詢只能給這麼多的回答了 XD 04/24 15:01
→ supa64: ......地政士不等於律師牌......你怎麼會強迫地政去回法律 04/24 15:02
→ supa64: 問題?何況是說錯就可以被告的 04/24 15:03
→ taoist9999: tamacugi講得很好喲！但前提是房屋出資起造人生前沒有 04/24 15:18
→ taoist9999: 將「事實上處分權」讓與他人（例如：贈與或、買賣）。 04/24 15:19
→ taoist9999: 如果房屋出資起造人（即房屋所有權人）在生前讓與事實 04/24 15:19
→ taoist9999: 上處分權給他人（受讓人），此受讓人死亡後，受讓人之 04/24 15:20
→ taoist9999: 繼承人所繼承的權利還是「事實上處分權」，而非「所有 04/24 15:20
→ taoist9999: 權」。 04/24 15:20
→ taoist9999: 法律依據：民法第759條，非因法律行為，無須登記即取 04/24 15:22
→ taoist9999: 得物權。 04/24 15:22
→ taoist9999: 但實務上，認為「事實上處分權」並非「物權」就是了。 04/24 15:22
→ taoist9999: 繼承人是依民法第1148條第1項，承受被繼承人之「事實 04/24 15:24
→ taoist9999: 上處分權」。 04/24 15:24
→ taoist9999: PS：我個人是比較贊同某些學者之見解，認為「事實上處 04/24 15:26
→ taoist9999: 分權」除了沒有登記外，跟所有權之權能幾乎是一模一樣 04/24 15:26
→ taoist9999: ，具有多年之慣行及法之確信，依民法第757條，認為其 04/24 15:27
→ taoist9999: 為「習慣法」上之物權，只是實務見解並不這麼認為，也 04/24 15:31
→ taoist9999: 是沒用。 04/24 15:31
→ q135q135: 最高法院108年台上字1746號 04/24 15:48
→ TAKIHERO: 代書回的很專業啊，就你搞錯 04/24 16:46
→ TAKIHERO: 要問這些你該問你有付服務費的仲介，但也不負責 04/24 16:48
代書考民法、土地法、土地稅法、土地登記
不動產經紀人還沒考土地登記咧
何況有的買賣沒有仲介，有的就算有仲介，買賣前還是會詢問代書，
調謄本，看仲介說的有沒有問題之類的。
如果這些不是代書專業，那什麼才是代書專業啊!?
推 Zyn: 純推taoist9999大耐心說明 04/24 16:51
→ taoist9999: 最好有仲介會懂這個。 XD 04/24 17:11
→ taoist9999: 要講的話，真的可以寫論文了。 04/24 17:12
→ taoist9999: 老實說，一般我就是講：「有權狀過戶權狀，沒有權狀過 04/24 17:12
→ taoist9999: 戶房屋稅籍」這樣子而已。 04/24 17:12
→ taoist9999: 因為要深入探討的話，一般人聽不懂就算了，真聽懂了， 04/24 17:13
→ taoist9999: 會不會因此就不買了？ 04/24 17:13
噓 king12272: 代書的回答很專業啊 04/25 01:40
自己事務所的服務項目就有"未登記建物稅籍買賣變更"一項了
問他違建買賣，回說"可以這樣買賣喔"...
說這是專業，我想還真說不過去....
→ slchao: 感覺你們之間的關係不夠好，也互相不信任，代書覺得你問 04/25 10:34
→ slchao: 完後不會給他業績所以留一手，你覺得要看代書的能力再決定 04/25 10:34
→ slchao: 要不要給他業績所有不滿意。 04/25 10:34
板友的回答分兩類
一是大部份代書不會懂
一是不想回答也/或不想辦 (不想說，不想辦，其實更有可能是"不會辦"的美化說法)
我自己綜合判斷 認為應該是像taoist9999的板友說的 大部份代書不懂
以至於 只能也只想辦比較不具技術性的案子吧
至於我的case，根據現場感覺，我認為是真不懂的可能性較大。
應該不至於不信任，畢竟現場是我和家人一同前往，而家人也已經讓他作好幾個case了
※ 編輯: onewalker (175.182.113.151 臺灣), 04/25/2020 15:09:53
→ taoist9999: 大部分地政士會辦理「未保存登記建物」之申報契稅流程 04/25 15:29
→ taoist9999: （在繳完契稅後，「房屋納稅義務人變更」就完畢了）。 04/25 15:29
→ taoist9999: 但大部分地政士是連「事實上處分權」是什麼意思都不清 04/25 15:30
→ taoist9999: 楚，甚至很多人應該是完全沒聽過。 04/25 15:30
→ taoist9999: 大部分律師則是完全不了解不動產登記流程，因為國考沒 04/25 15:30
→ taoist9999: 考，加上大多數律師是完全沒做過不動產登記實務。 04/25 15:31
→ taoist9999: 04/25 15:31
→ taoist9999: 其實「所有權」跟「不動產處分權」在法律上是有相當多 04/25 15:32
→ taoist9999: 的差異性： 04/25 15:32
→ taoist9999: 例如：所有權人得主張民法第767條物上請求權；占有人 04/25 15:34
→ taoist9999: 得主張民法第962條物上請求權，但兩者光時效就很多了 04/25 15:34
→ taoist9999: 。 04/25 15:34
→ taoist9999: 「事實上處分權」 04/25 15:35
→ taoist9999: 04/25 15:37
→ taoist9999: 到此為止，我要下課了。 04/25 15:37
推 tamacugi: 你誤會taoist9999的意思，他是說大部分的代書不懂詳細法 04/25 17:26
→ tamacugi: 律關係但是會辦，不然實務上那麼多違建買賣案是誰去辦? 04/25 17:27
→ tamacugi: 阿不都代書，另外你下面回文的，回不想辦的很多是代書 04/25 17:28
→ tamacugi: (包括我，toa也是)，回答不會辦的就鄉民囉，你覺得呢? 04/25 17:29
→ tamacugi: 大部分代書程度不夠不會辦，那實務上誰去辦??客戶程度比 04/25 17:35
→ tamacugi: 代書好都自己辦?? 邏輯不通嘛，不過你硬要這樣想也沒辦 04/25 17:37
大部分代書程度不夠不會辦，那實務上誰去辦??
=>少部分程度夠的代書
真的要說邏輯的話，應該是這樣吧!?
→ tamacugi: 算了tao都懶得回了，我也懶得爭，你愛怎麼說都隨你吧 04/25 18:01
→ tamacugi: 最後給個建議，你應該是想辦法提升代書意願，或換個想辦 04/25 18:07
→ tamacugi: 的代書辦，不是在這邊抱怨代書程度不夠，不然永遠卡在這 04/25 18:10
→ tamacugi: 沒抓住代書想不想辦的點的話，那你要找程度"夠"的代書， 04/25 18:14
→ tamacugi: 就可能要花很~多精力去找了 04/25 18:14
我也懶得回了
還是謝謝大家的推文 從中也得到不少資訊就是了
※ 編輯: onewalker (123.204.135.64 臺灣), 04/25/2020 23:38:31
推 jessica418: 有點要馬兒跑 又不給他吃草的感覺 04/26 08:20