210913蘋果 大直漲起來2「台北市鄉下」晉升豪宅區 中古屋也變貴
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20多年光陰，大直從質樸鄉村、搖身變為豪宅林立的繁華商圈，在地人感慨環境劇變，房仲坦言，大直不斷顛覆市場預期，從生活機能、房價到物件搶手熱度，皆極具話題性，而成形的豪宅聚落、也順勢拉抬中古屋行情，「不單越買越貴，且一釋出、很快就售罄」。

（施智齡／台北報導）……↓

從小在大直生活、30初歲的黃小姐受訪表示，「國小走路去上學、旁邊是農田，美麗華一帶被鐵皮圍起、連建設都沒個影，當時無捷運、對外聯繫就是公車，我們都笑稱大直是台北市的鄉下」。

伴隨大直橋開通、捷運內湖線通車，「農田、綠地也一塊塊消失，大樓紛紛蹦出，好多外地人搬進來」，她說，從區塊可以看出本地、外地人的聚落，北安路及大直街周遭屬於舊大直（大直舊市區），住戶以本地人為主；而明水路到堤頂大道二段，就是豪宅聚落、大多為外地客，當然也有一些是零星在地人換屋、升級搬過去的。

見證大直從北市鄉下蛻變為豪宅、商辦、百貨商場匯聚地，黃小姐感慨地說「雖然少了以前的純樸，但在地人也習慣大直這樣的繁榮了」。

「大直不斷顛覆市場預期」，21世紀不動產大直美麗華加盟店店東高壯雄指出，以前外界都說大直偏北邊、發展沒那麼快，但真相是人口數成長、又近內湖科學園區，消費力夠、區域機能益加完善，房價也節節走高。

他舉基河國宅第2期「大直美堤花園」為例，該案多達2250戶，2001年甫推出、賣600多萬，現在同樣坪數產品，已漲到3千多萬元，且通常有釋出、很快就售罄；而豪宅的部分，尤其是面河第一排的「達麗花園」、「輕井澤」、「西華富邦」、「代官山」…等物件，亦面臨相同的量縮、買不到貨狀況。

東龍不動產資深經理陳泰源分析，高端物件價格不斷走高，連帶拉抬大直中古屋行情，像是「大直美堤花園」跟「力行新城」今年單價都再進階，分別來到破6字頭跟5字頭。

他提醒，區域內的大彎北段長年存在商業宅問題，相關的「繳納回饋金、就地合法化」方案仍卡在內政部審議中，一切未定案；未來一旦商業宅合法化，勢必會出現「住商混合型態」，可能住宅的左右鄰居是事務所、辦公室，此特質對房價也許會造成些許影響，進而讓購屋族卻步。

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【更新至8月31日，大直，最新實價登錄】

整理分析-陳泰源；資料來源-市府地政雲

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看屋收費社區，除了小套房社區有成交之外，其餘中大型社區，成交量全部掛蛋。

疫情影響，帶動店面成交量→大直國璽一樓105.4萬、大直晶華一樓117.5萬，大直CBD一樓135.8萬

代官山7樓、西華富邦17樓、大直CBD一樓店面，成交資訊，新聞皆有報導受關注。

疫情影響，零成交門牌變多。

違規住宅尚未解套，29筆成交量，純住宅17筆，違規住宅9筆，店面3筆。

【更新至07月31日，大直最新實價登錄】
整理/分析-陳泰源；資料來源-地政雲

超完整資料下載連結→https://www.dropbox.com/s/2a7aual1kmfo5ph/%E6%9B%B4%E6%96%B0%E8%87%B37%E6%9C%8831%E6%97%A5%E5%A4%A7%E7%9B%B4%E5%AF%A6%E5%83%B9%E7%99%BB%E9%8C%84.pdf?dl=0

看屋收費社區，除了一個小套房社區《明水悅》2樓成交78.1萬、《JOJO紐約》5樓89.7萬之外，其餘社區成交量全部掛蛋。

大直傑座八樓，陳泰源成交，露臺1/3計價，實際成交單價約73萬。

代官山7樓成交182.9萬元，河景第一排中古豪宅，持續站穩180萬/坪以上，但無創新高，至少保值。

低總價產品，單價呈現微幅上漲趨勢；敬業一路店面產品《玲瓏閣》134.9萬、《家合興》119.6萬。

違規住宅尚未解套，39筆成交量，純住宅30筆，違規住宅7筆，店面2筆。

160811明水路 無敵河景 代官山480-13
地址─台北市中山區明水路480-482號
影片網址→https://youtu.be/a5U7Ug-uxXM

總價─2e1500萬；單價─279.5萬/坪
降價─1e8500萬；單價─239.2萬/坪；車位價─700萬
格局─3房/2廳/3衛/2室
建物登記─100.08坪；不含車位─74.41坪；車位─25.67坪
主建物─45.36坪
附屬建物─4.76坪(陽台3.76坪+雨遮1坪)
公共設施─24.29坪/33%......↓

發照日期─95年11月28日
朝向─大樓朝南；邊間─是
使用分區─住宅區；基地面積─612.76坪
警衛管理─全天候；月管理費─約12671元
建物結構─鋼筋混凝土；外牆建材─二丁掛
樓層規劃─地上14樓/地下2層；出售樓層─13樓
總戶數─25戶；該層戶數─2戶；共用電梯─2部
建設公司─奇泰建設(忠泰)；設計人─陳傳宗建築師

車位說明
坡道平面x2/B2-3+4號

特色說明
新日鐵制震建築
稀世水岸美景 傳家臻品
稀有釋出 知名建商 品質佳

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/162132166

151119明水路 絕版釋出 無敵河景代官山480-7
地址─台北市中山區明水路480-482號
影片網址→https://youtu.be/jNy7yHu2Lng

總價─2e0888萬；單價─266.2萬/坪
降價1─1e9660萬；單價─250.3萬/坪
降價2─1e8088萬；單價─229.9萬/坪；車位價─350萬
格局─4房/2廳/2衛/1室
建物登記─89.98坪；不含車位─77.14坪；車位─12.84坪
主建物─47.93坪
附屬建物─4.61坪(陽台4.04坪+雨遮0.57坪)
公共設施─24.61坪/32%......↓

發照日期─95年11月28日
朝向─大樓朝南；邊間─是
警衛管理─全天候；月管理費─12173元
建物結構─鋼筋混凝土；外牆建材─二丁掛
樓層規劃─地上14樓/地下2層；出售樓層─7樓
總戶數─25戶；該層戶數─2戶；共用電梯─2部
建設公司─奇泰建設(忠泰)；設計人─陳傳宗建築師
使用分區─住宅區；基地面積─612.76坪；土地登記─23.78坪

車位說明
坡道平面x1/B2-22號

特色說明
新日鐵制震建築
稀世水岸美景 傳家臻品
稀有釋出 知名建商 品質佳

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/112525086

110613泰源接受蘋果專訪：超貴豪宅大直明水路1.48億排第二

感謝蘋果日報蔡佩蓉的採訪唷！不過，在此要特別澄清與說明的是，「皇普河畔」與「代官山」，記者採用的是「將車位坪數併入房屋權狀」來計價，所以才會看起來這麼低單價，實際上不只唷！特別是代官山的開價，單價為255萬/坪。

2011年 06月13日
【蔡佩蓉╱台北報導】台北市新興豪宅林立，刷新許多路段行情，信義計劃區內的松勇路，有鴻海董事長郭台銘等名人匯集，約700公尺之內矗立5棟豪宅，一條街豪宅總市值約277億元，每戶平均沒有1.6億元的身價，擠不入這條路；大直重劃區的明水路，總市值268億元，每戶平均也要價1.48億元。......↓

台北市超貴的松勇路，包含郭董家族持有5戶的「信義富邦」國際館、「台北花園」及「慕夏四季」，總共約167戶豪宅，路段行情每坪160~180萬元，粗估松勇路豪宅總市值為277億元，相當於大安區1385戶、總價2000萬元的中古公寓。

「環境優屋齡輕」
其中特別的是，「台北花園」因設定地上權50年，市場流通行情價格每坪100~110萬元。

大師房屋信義營業處處長黃紹庭分析，台北市松勇路緊鄰國泰金融中心、克緹大樓，多處設有人行步道、環境品質佳，平均屋齡不到10年，其中僅有43戶的「信義富邦」國際館，創造每坪200~220萬元的行情，鄰近天價豪宅案「皇翔F4」，街廓的豪宅氣勢可望超越帝寶。

據了解，低調銷售的建案「皇翔F4」已如火如荼建置實品屋，分別找來豪宅名設計師關傳雍及杜康生操刀，待2戶實品屋落成，將在年底12月開案銷售。
同屬重劃區的大直重劃區，明水路一帶水岸豪宅也是超級高價，其中樂群一、二路之間的明水路約500公尺，坐落著「代官山」、「輕井澤」等豪宅約180戶，包含前總統李登輝女兒李安妮、友達董事長李焜耀都住在「輕井澤」。

河景宅每坪2百萬
以平均每坪120~160萬元行情，大直明水路短短500公尺換算豪宅總值約268億元，僅次於松勇路。台灣房屋大直特許加盟店區主任陳泰源指出，「輕井澤」交屋至今，尚未有人轉手，而「代官山」目前僅有1戶高樓層「試水溫」銷售，每坪開價就高達198萬元。

對照明水路另一側沒河岸景觀的「皇普河畔」，即新北市議員李婉鈺日前被法拍、以每坪43.1萬元脫標的社區，雖位於同個街道兩側，但價格卻懸殊2倍，陳泰源表示，河岸建地已興建飽和，豪宅價格可能持續竄高。

需求旺價格仍高
永慶房仲集團豪宅事業部首席房產顧問葉國華指出，由於台北豪宅奇貨可居，置產豪宅客需求仍旺盛，短期內豪宅價格可能持續攀高。

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