210913蘋果 大直漲起來2「台北市鄉下」晉升豪宅區 中古屋也變貴
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20多年光陰，大直從質樸鄉村、搖身變為豪宅林立的繁華商圈，在地人感慨環境劇變，房仲坦言，大直不斷顛覆市場預期，從生活機能、房價到物件搶手熱度，皆極具話題性，而成形的豪宅聚落、也順勢拉抬中古屋行情，「不單越買越貴，且一釋出、很快就售罄」。

（施智齡／台北報導）……↓

從小在大直生活、30初歲的黃小姐受訪表示，「國小走路去上學、旁邊是農田，美麗華一帶被鐵皮圍起、連建設都沒個影，當時無捷運、對外聯繫就是公車，我們都笑稱大直是台北市的鄉下」。

伴隨大直橋開通、捷運內湖線通車，「農田、綠地也一塊塊消失，大樓紛紛蹦出，好多外地人搬進來」，她說，從區塊可以看出本地、外地人的聚落，北安路及大直街周遭屬於舊大直（大直舊市區），住戶以本地人為主；而明水路到堤頂大道二段，就是豪宅聚落、大多為外地客，當然也有一些是零星在地人換屋、升級搬過去的。

見證大直從北市鄉下蛻變為豪宅、商辦、百貨商場匯聚地，黃小姐感慨地說「雖然少了以前的純樸，但在地人也習慣大直這樣的繁榮了」。

「大直不斷顛覆市場預期」，21世紀不動產大直美麗華加盟店店東高壯雄指出，以前外界都說大直偏北邊、發展沒那麼快，但真相是人口數成長、又近內湖科學園區，消費力夠、區域機能益加完善，房價也節節走高。

他舉基河國宅第2期「大直美堤花園」為例，該案多達2250戶，2001年甫推出、賣600多萬，現在同樣坪數產品，已漲到3千多萬元，且通常有釋出、很快就售罄；而豪宅的部分，尤其是面河第一排的「達麗花園」、「輕井澤」、「西華富邦」、「代官山」…等物件，亦面臨相同的量縮、買不到貨狀況。

東龍不動產資深經理陳泰源分析，高端物件價格不斷走高，連帶拉抬大直中古屋行情，像是「大直美堤花園」跟「力行新城」今年單價都再進階，分別來到破6字頭跟5字頭。

他提醒，區域內的大彎北段長年存在商業宅問題，相關的「繳納回饋金、就地合法化」方案仍卡在內政部審議中，一切未定案；未來一旦商業宅合法化，勢必會出現「住商混合型態」，可能住宅的左右鄰居是事務所、辦公室，此特質對房價也許會造成些許影響，進而讓購屋族卻步。

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【更新至8月31日，大直，最新實價登錄】

整理分析-陳泰源；資料來源-市府地政雲

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看屋收費社區，除了小套房社區有成交之外，其餘中大型社區，成交量全部掛蛋。

疫情影響，帶動店面成交量→大直國璽一樓105.4萬、大直晶華一樓117.5萬，大直CBD一樓135.8萬

代官山7樓、西華富邦17樓、大直CBD一樓店面，成交資訊，新聞皆有報導受關注。

疫情影響，零成交門牌變多。

違規住宅尚未解套，29筆成交量，純住宅17筆，違規住宅9筆，店面3筆。

【更新至07月31日，大直最新實價登錄】
整理/分析-陳泰源；資料來源-地政雲

超完整資料下載連結→https://www.dropbox.com/s/2a7aual1kmfo5ph/%E6%9B%B4%E6%96%B0%E8%87%B37%E6%9C%8831%E6%97%A5%E5%A4%A7%E7%9B%B4%E5%AF%A6%E5%83%B9%E7%99%BB%E9%8C%84.pdf?dl=0

看屋收費社區，除了一個小套房社區《明水悅》2樓成交78.1萬、《JOJO紐約》5樓89.7萬之外，其餘社區成交量全部掛蛋。

大直傑座八樓，陳泰源成交，露臺1/3計價，實際成交單價約73萬。

代官山7樓成交182.9萬元，河景第一排中古豪宅，持續站穩180萬/坪以上，但無創新高，至少保值。

低總價產品，單價呈現微幅上漲趨勢；敬業一路店面產品《玲瓏閣》134.9萬、《家合興》119.6萬。

違規住宅尚未解套，39筆成交量，純住宅30筆，違規住宅7筆，店面2筆。

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【東京區域簡介】時尚魅力小區域 - 代官山
代官山是位在澀谷旁的高級住宅區，有著名的蔦屋書店以及各式各樣的時尚店家，花個半天的時間，就可以逛完這個別具魅力的小區域

※追加情報：動画中にも言及した通り、自宅は2017年3月の新築だそうです。土地面積は約100坪、と土地代の推定は7,8億といった所でしょうか。

元マックの社長の原田泳幸さんが、自宅で谷村有美さんを暴行したという事で逮捕されました。その事件現場となる自宅を訪問してみました。家の前にはマスコミも数人張り込んでいましたね。高級でお洒落な住宅街ですから、ついでに代官山Tサイトガーデンや重要文化財の旧朝倉家住宅なども併せて訪問して、楽しんで見たいエリアです。

●同じ渋谷に大豪邸を建築中の、元SMAPの草彅君の方が上ですね。以下動画。
https://youtu.be/upjat3wPn0M

・年収1000万は豊か？
・そんなことはない
・衝撃のプレジデント誌の調査
https://president.jp/articles/-/35822

・年収1000万世帯の3割が「ゆとりがない」と回答
・貯蓄に回る余裕がない
・12%は100万円以下、5%は貯蓄ゼロ
・1000万で貧乏って？？？
・豊かに生きる方法を解説します

①手取りは？【結論：月60万】
・年収1000万の手取りは？
・約750万円
・月あたり60万円ほどの可処分所得

②いくら残る？【結論：ぜいたくしたらマイナス】
・夫婦共働き、こども1人、都心近郊暮らしを想定
・住宅ローンで月12万
・食費8万
・水道光熱費2万
・被服費5万
・通信費3万
・教育費10万
・交通費3万
・娯楽費、交際費10万
・その他3万
＝56万円

・残りは4〜5万程度……
・医療費は入れてない
・クルマも入れてない
・ちょっとでもぜいたくしたら終わり
・インターナショナルスクールの学費は年間200万
・ラトゥール代官山の家賃は月200万
・年収1000万円ではまず足りません

③どうすりゃいいの？【結論：起業する】
・年収2000万円を目指す
・手取りは1300万円
・200人に1人は年収2000万以上
・サラリーマンとして出世しまくる
・……のはなかなかの無理ゲー
・サラリーマンは過当競争
・イージーなのは自分で起業して稼ぐ道
・何が違うの？
・①競争が少ないので稼ぎやすい
・リーマンよりラクです
・②経費が使えます
・売上ー経費＝利益
・税金は利益にかかる
・経費が大きければ利益は少なくなる
・税負担が減る
・経営者は年収300万円でも豊か
・さまざまなことに経費が使えるから
・パソコン代、通信費や交通費は経費
・事務所家賃、水道光熱費の一部も経費
・事務所の掃除代も経費
・ちなみに副業でも経費化は可能


④起業以外の選択肢は？
・贅沢することは諦めよう！
・見栄を張るのをやめる
・田舎に移住してリモートワーク
・年収500万でも相当豊か
・でかいのは教育と住居
・田舎に移住してコストカット！
・教育は自分でできる時代
・住居は田舎だと激安
・3000万で豪邸が立つ
・1000万で古民家リノベ
・まだ東京で消耗してるの？
・日本は税金地獄なので海外移住もおすすめです

まとめ
①手取りは？【結論：月60万】
②いくら残る？【結論：ぜいたくしたらマイナス】
③どうすりゃいいの？【結論：起業する】
④起業以外の選択肢は？【田舎か海外へGO！】

・1000万は目標にならない
・夢を見るな
・贅沢するならせめて2000万
・しかし難易度は高い
・そもそものコストが高すぎる
・コストを下げれば豊かになる
・ほんとうにそれ必要？
・見栄を張るのはやめよう