今天3/25早上我以學者專家身分參加立法院財政委員會舉辦的「政府實施房地合一稅及是否推動囤房稅之政策評估」公聽會。

參加完公聽會後，對於業者反對的説法可以理解，官方政治態度也可以理解。但聽到有些學者說法，強調要求理想作為，稅基較稅率重要；或擔心配套措施不完備，會轉嫁租屋族；實施囤房稅未能達到抑制房價效果，完全呼應官方拖延說法，令人感慨！

大家都看到台北市早有囤房稅實施經驗，成效也已經有學術實證研究的成果可供參考。但還是有人說囤房稅定義與實施困難，中央與地方互相推諉，囤房稅實施沒有效果，真的令人無言⋯

房市不合理的稅制改革，今天公聽會的感觸是：「理想只是口號，真正實踐才是王道」！

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根據立法院提供的六個討論提綱，我的發言內容大綱如下：

一、居住正義與產業發展如何平衡?

1、落實居住正義台灣整體產業才能正常發展，不會將資源聚集在單一房地產業， 許多產業使用房屋土地成本下降，空餘屋有效利用，其他非房地產業才能正常發展， 增加就業機會，人民所得提高，房價合理下降，人民得以安居樂業!

2、房地產並非火車頭產業，過去學術界已有詳盡的研究成果可供參考。

二、實施房地合一稅、囤房稅之優點、缺點及面臨問題?

1、房地合一稅及囤房稅過去實施成效評估，請詳見「清華安富金融工程研究中心」 報告。實證研究結果簡要說明如附 ppt 檔案。

2、房地合一稅乃短期交易利得稅，優點是抑制短期交易，但缺點是容易轉嫁、傷 及無辜、轉移增加囤房。

3、囤房稅乃長期多屋非自住持有稅，優點是抑制非自住者囤屋炒作、促進房屋有 效利用、房價緩跌、交易量正常穩定、稅賦公平負擔。尤其非自住囤房者人數極少， 但囤房數量相對很多，實施囤房稅對極大多數者沒有影響，其衝擊面很小，並可彌 補房地合一稅移轉囤房的漏洞。

4、不論如何，任何稅制改革都需要配套措施，以避免轉嫁消費者及傷及無辜，但 不能因配套措施未檢討而不進行根本的稅制改革，如此造成房市不公平、無效率、 不合理，因小失大，將得不償失。

三、如何訂定房地合一稅、囤房稅的課稅標準?

1、房地合一稅支持目前財政部的草案。

惟「徒法不足以自行」，如何落實施行更是關鍵，尤其預售屋不像成屋的產權必須 在政府機關登記，未來如何稽查預售屋的短期交易課稅?這涉及「實價登錄 2.0」 有關預售屋能否落實登錄防止作假行為，相關稽查配套執行，應完備沒有爭議。

另外，不論成屋或預售屋為規避短期交易課稅，假借人頭或持續囤房，是否反助漲 囤房空屋現象?過去實證研究結果顯示，課徵房地合一交易稅「道高一尺，魔高一丈」，容易規避轉嫁，導致對房市價量影響逐漸減弱。換言之，房地合一稅若欠缺 囤房稅的支持，將大打折扣，惟有雙管齊下，政府「打炒房」才能真正落實。

2、囤房稅應配合房地合一稅同步實施。其「稅率」應明確且全國一致，明顯區分 「自住」與「非自住」差異，且採累進稅率。「稅基」先透過中央統籌分配款機制， 加強地方政府逐步調高。

囤房稅制的改革涉及非自住房屋「稅率」及「稅基」的訂定，以及非自住「對象」 的認定標準。由於過去稅率授權地方政府訂定的結果，成效不彰，因此本次修法應 明確訂定全國一致非自住房屋的累進稅率，以免造成一國多制，不公平稅制現象; 另外也可抑制囤房者過去在不同各縣市囤房，造成不同稅率的投機漏洞。

至於房地稅基偏離市價過低的問題，涉及地方政府對所有個別房屋及土地的評價認 定，也涉及當前房地分離課稅制度的改革，較為複雜。各地方政府是否有人力、能 力及意願逐步調整稅基，仍待中央與各地方政府的合作。當然，中央政府可以透過 統籌分配款的機制，加強提升地方政府逐步調高稅基的意願。

有關非自住房屋對象的認定標準問題，過去政府規定第四戶以上才被視為非自住囤 房課稅對象，顯然過於寬鬆。從稅賦的負擔能力及促進房屋的有效利用來看，建議 未來應對不同數量房屋的擁屋者採取不同累進稅率，當然營業與非營業用房屋也應 有差別稅率。另外，我們看到法人囤房現象嚴重，法人與自然人的稅率不應有所差 異。特別是建築業者，多已有預售 2~3 年期間，仍宣稱其房屋是存貨而非囤貨， 而給予優惠稅率，造成賣不掉的房子，價格仍不會下跌的不合理現象。

3、摘要朝野各政黨提出囤房稅的版本如下:

財政部初步研擬單一自住稅率維持 1.2%，擁有戶數 1 到 2 戶均值是 2%，3 到 5 戶 均值 3%，而 6 戶以上均值為 4%。時代力量版本將全國單一自住稅率調降為 1%， 第 2 到 9 戶稅率漸增，若是「非住非營非用」的囤房行為，稅率調高至 5%至 8%。 民眾黨版本不區分「自住或非自住」，改採「家戶持有全國戶數」，採累進稅率課徵 囤房稅，稅率依持有戶數最高至 4.8%。國民黨版本，則以「全國家庭總歸戶資料」 來認定持有戶數，將「非自用住宅稅率」上限從 3.6%提高至 5%，4 戶以上稅率不 低於 5%。

4、囤房稅應採較嚴格標準，並簡化稽徵方式及成本

檢視朝野各黨提出囤房稅修法版本，輕重程度並不相同。面對當前社會輿論各界對 囤房稅的壓力與期盼，而且政府公布囤房人數不多，但囤房數量不少情況下，建議 應採取較嚴格的修法版本，如此大多數的人並不會受到影響，也才能獲得社會各界 的認同，達到遏止囤房炒作的目標。

四、韓國打房政策經驗分析‧

1、各國國情，包括房市發展狀況、政府法令制度、社會文化背景均不相同，他國 經驗未必適用台灣。

2、為何只提韓國經驗?新加坡、日本、中國、美國、加拿大、甚至德國、英國等 歐洲國家，都有許多打房政策成功經驗，可供參考借鏡。

3、我們最近研究星、港、韓、台租稅措施對房市影響實證研究結果的結論，房屋 稅在新加坡及台北呈現抑止房價的政策效果。

4、韓國租屋市場非常特別，租金收取方式全球唯一，多採用非常高額押金(高於 房價的五成以上)一次給付，然後房東以押金利息抵扣房租，房客就不用再付租金。 如此租金約等一次付出的房價，房租如同房價，囤房稅容易轉嫁房租。韓國租金轉 嫁經驗完全不適用台灣。

五、實施房地合一稅、囤房稅是否會轉嫁給承租人?

1、根據剛完成的實證研究評估報告，台灣實施房地合一稅及囤房稅均會造成房價 下跌的效果。房價下跌，怎麼會產生轉嫁房租效果?因此，此二稅實施並無法證實 有轉嫁效果。

2、房租不合理上漲，最主要的原因是「房價上漲」，大家買不起，轉買為租;再加 上「租屋黑市」，資訊不透明，市場機制失靈，而非「囤房稅」實施，才導致租金 轉嫁上漲。反之，若實施囤房稅，根據過去實證研究結果，房價會有明顯抑制效果; 同時因為囤房稅的實施，將促使空餘屋的釋出有效利用，如此供給增加，房東想要 轉嫁房客，根本缺乏依據，不易發生。

3、雖然理論上任何增加稅賦都可能發生轉嫁效果，但這還要看市場景氣供需狀況， 市場資訊是否透明可以發揮市場機制，同時也要看政府是否有良好的配套措施。不 論如何，理論仍需實證研究驗證。

4、目前財政部說囤房稅會轉嫁承租戶，完全缺乏嚴謹實證研究報告基礎!政府對 台灣當前嚴重的「租屋黑市」都不敢面對，租屋地點、數量、品質及租金相關資訊 都沒有掌握，卻說囤房稅會轉嫁租金，令人無法信服!

六、日出條款的修法建議‧

支持財政部草案房地合一稅的日出條款自 2016 年開始實施，以為公平，杜絕短期 投資炒作。

七、結語

台灣的房市與房價的長期不合理，造成高房價、高空屋率及高自有率的「三高矛盾」 現象，根本的問題是在房地產「市場失靈」。因此，政府其他相關部會必須各盡其 職責，以避免「政府失靈」，打炒房並健全房市必須是要建立可長可久的法令制度， 讓房屋成為人民的安身立命之所，而非投資炒作的獲利工具，如此政府才能獲得人 民的信任，居住正義也才能落實!

最後，有關「房地合一稅」草案爭議不大，應儘速通過實施。另外，「囤房稅」的 修法，行政部門及執政黨應體察社會各界的期盼，朝野政黨彼此捐棄成見，「不論 甲案還是乙案，拖延案最不好!」。猶記得 2014 年 4 月「雙張會」討論囤房稅，經 過一個月即立法通過，6 月實施。期盼本次囤房稅的修法，很快能成為朝野政黨的 共識，讓台灣不再成為囤房炒房的天堂!

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今早立法院公聽會的現場完整實況影片。個人第一次主要發言在9:59。另外，第二次發言主回應財政部長及內政部次11:55整體回應後發言的二點回應在11:59。供參考。

https://ivod.ly.gov.tw/Play/Full/13461/1M/

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附件:

1、清華安富金融工程研究中心，「總體審慎措施(含金融措施及租稅措施)對房市 之影響(以亞太主要經濟體星、港、韓、台實證分析)」，外匯市場發展基金會委託， 研究期間:2020 年 5 月~10 月

研究成果報告網址:https://ppt.cc/fjt5Zx

2、張金鶚，「從抑制炒房到健全房市」，聯合報，A12 版/2020 年 12 月 13 日

3、張金鶚，「囤房稅是健全房市的關鍵」，蘋果日報，A11 版/2021 年 2 月 18 日

4、張金鶚，「囤房稅，玩真的嗎?」，蘋果日報，A12 版/2021 年 3 月 11 日

5、張金鶚，「打炒房 要落實囤房稅」，聯合報，A13 版/2021 年 3 月 14 日

6、張金鶚，「囤房稅的稅基與稅率孰重?」，蘋果日報，A11 版/2021 年 3 月 18 日

#台北市府 #囤房稅
專業│法規│【德政澤民、福國利民、輔政導民、簡政便民】

#房屋稅條例修正案---#北市府建議方案
1.全國單一自住稅率宜更降低
2. 取消自住優惠戶數保障，以家戶持有戶數採累進差別稅率
3.非住家用房屋未為使用者，稅率宜提高
4. 支持起造人興建住家用房屋，待銷售期為1年入法
5. 基於政策給予租稅優惠，其規範宜回歸於特別法規定
6.房屋稅係屬地方重要財源，宜由各地方政府統籌運用
📌全文請見👉 https://reurl.cc/9zVRNv
📌懶人包👉 https://reurl.cc/dr7mMz

專業│法規│【德政澤民、福國利民、輔政導民、簡政便民】

#北市空屋稅難施行 #學者籲中央從落實囤房稅著手...
台北市東區店家因高房價掀起撤離潮，台北市長柯文哲日前拋出課徵「空屋稅」主張，也有民眾在國發會「提點子」平台提案，希望政府課徵空屋稅。財政部近日召開會議，邀請學者、提案附議人及各地方財政局進行討論，財政部匯總各方意見後，將於29日作出具體回應；學者則建議，空屋如何界定，其執行成本較高，建議中央可更明確立法，以落實囤房稅的角度著手，讓整個房屋市場達到公平效率.......。(自由時報)
https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/2859722
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#房屋稅條例修正案---#北市府建議方案

1⃣#全國單一自住稅率宜更降低
落實「自住輕稅」、「居住正義」理念：
房屋所有權人本人及其配偶、未成年子女於全國僅持有1戶供自住使用、辦竣戶籍登記之單一且自住房屋，稅率至0.6%。

2⃣#取消自住優惠戶數保障，#以家戶持有戶數採累進差別稅率
基於「量能課稅」、「簡政便民」原則：
取消自住3戶優惠，住家用房屋不再區分自住或非自住，以家戶持有全國房屋戶數採累進差別稅率，保障其中1戶稅率1.2%，持有超過1戶以上房屋採累進差別稅率。

3⃣#非住家用房屋未為使用者，#稅率宜提高
實施「用途課稅」、「未用加稅」原則：
非住家用房屋，供營業使用者，稅率3％；供人民團體使用者，稅率2％。非住家用空置房屋，而空置未作任何使用，其稅率調整應通盤考量再制定。
(避免過度提高非自住房屋稅率，造成虛設公司等行為規避稅負)

4⃣ #支持起造人興建住家用房屋，#待銷售期為1年入法
避免「供給加價」、「囤房滯銷」危機：
起造人空置待銷售期間為1年，應將起造人興建住家用房屋，待銷售期1年內稅率1.5％，明確入法以避免幅調高稅率而影響房屋市場交易之爭議。

5⃣ #基於政策給予租稅優惠，#其規範宜回歸於特別法規定
執行「單一法源」、「法治歸一」規定：
現行住宅法、租賃住宅市場發展及管理條例等特別法，已授權相關房屋稅減徵規定，為避免重複優惠，不在房屋稅條例中制訂相關減免規定。

6⃣#房屋稅係屬地方重要財源，#宜由各地方政府統籌運用
考量「應用彈性」、「統籌運用」規劃：
依法規定，不得增訂固定經費或比率保障，或將政府既有收入以成立基金限定專用。房屋稅屬地方重要財源，仍宜由各縣市政府統籌運用，以彈性因應政經環境及地方發展需要。貸款利息補貼，宜由中央主管機關制定補貼相關規定為宜。

7⃣#結語
北市政策優點「自住輕稅」、「量能課稅」、「抑制房價」、「促進房市」、「屋盡其用」、「使民所居」、「居住正義」。
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房屋稅條例修正案-北市府建議方案(全文)

一、 全國單一自住稅率宜更降低
近年各地方政府陸續檢討提高房屋標準價格，導致民眾之房屋稅負擔亦隨之增加，然自住用房屋在全國3戶以內可享有1.2%的房屋稅率，與家戶持有全國單1戶且供自住並設立戶籍者相較，稅負相同，兩者雖均符合「自住輕稅」原則，惟本府認為對於家戶全國僅持有1戶自住房屋而言，其房屋稅負應可更低。為加強保障市民基本居住權益，房屋所有權人本人及其配偶、未成年子女於全國僅持有1戶供自住使用、辦竣戶籍登記之單一且自住房屋，本府認為可再降低稅率至0.6%，以期落實「居住正義」理念。

二、 取消自住優惠戶數保障，以家戶持有戶數採累進差別稅率
因應近期時代力量黨團立法委員提案房屋稅條例第5條條文修正及財政部頒定「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」，目前各地方政府非自住之住家用徵收率，除了本市外，僅宜蘭縣及連江縣按持有戶數訂定差別稅率，其他縣市皆為單一稅率，桃園市為2.4%，新竹縣為1.6%，餘新北市等17個縣市均為最低稅率1.5%。本市自103年7月1日起提高非自住房屋稅率，在中央既定房屋稅稅率上限3.6%內已訂定非自住之住家用房屋差別稅率，持有本市非自住之住家用房屋2戶以下者每戶均按2.4%、3戶以上者每戶均按3.6%的稅率課徵房屋稅，以適度提高房屋持有成本。基於量能課稅，同時達到簡政便民，本府認為應取消自住3戶優惠，住家用房屋不再區分自住或非自住，並改以家戶持有全國房屋戶數採累進差別稅率，保障其中1戶稅率1.2%，持有超過1戶以上房屋採累進差別稅率，目前本府初步建議版本及時代力量黨團提案方案比較參見附件。惟以全國家戶持有房屋情況課稅，各地方政府稅率是否能統一及其他實務面之運作，尚需要做進一步討論。

三、 非住家用房屋未為使用者，稅率宜提高
現行依房屋稅條例第5條及本市房屋稅徵收自治條例第4條規定，非住家用房屋，供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用者，稅率3％；供人民團體等非營業使用者，稅率2％。
對於非住家用空置房屋，本府認為房屋宜依其用途利用，而非空置未作任何使用，造成資源的浪費，惟其稅率調整應通盤考量，避免過度提高非自住房屋稅率，造成民眾利用虛設公司等行為，以規避稅負。

四、 支持起造人興建住家用房屋，待銷售期間為1年入法
鑑於起造人興建住宅房屋，主要目的在於銷售，可增加房產市場之房屋供給，且興建完成後之待售期間，尚難認定屬囤房性質。為免因大幅調高稅率而影響房屋市場交易，又為促使起造人儘速釋出房屋，本府前於107年9月7日針對起造人空置待銷售期間由3年縮短為1年擬具本市房屋稅徵收自治條例修正草案送臺北市議會審議，因適逢第12屆議員任期屆滿，因此未及審議。依上，本府支持起造人興建住家用房屋，應將起造人興建住家用房屋，規定待銷售期間1年內稅率1.5％，明確入法以避免爭議。

五、 基於政策給予租稅優惠，其規範宜回歸於特別法規定
現行住宅法、租賃住宅市場發展及管理條例等特別法，已授權相關房屋稅減徵規定，為避免不同法令給予重複優惠，不宜在房屋稅條例中制訂相關減免規定。

六、 房屋稅係屬地方重要財源，宜由各地方政府統籌運用
依財政紀律法第7條規定，各級政府及立法機關制定或修正法律、法規或自治法規時，不得增訂固定經費額度或比率保障，或將政府既有收入以成立基金方式限定專款專用。考量房屋稅屬地方重要財源，仍宜由各縣市政府統籌運用，以彈性因應政經環境及地方發展需要。至於貸款利息補貼，宜由中央主管機關制定補貼相關規定為宜。

七、 結語
房屋不該被視為「商品」或成為「手中餘裕資金的消化標的」，而是人民安居樂業的必備資源之一，本市政策目標即為「單一自住輕稅、持有多戶提高持有成本」，使民有所居並落實居住正義。

參考資料:
臺北市房屋稅調整說帖V3-台北市政府
北市空屋稅難施行 學者籲中央從落實囤房稅著手
https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/2859722
北市「囤房重稅 」落實「居住正義」
https://lisnews.com.tw/munici…/taipei-news/20150520-136.html
北市建商囤房稅 寬限3年擬縮至1年
https://udn.com/news/story/11322/3597811

【 #小資理財 】

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就在小李得知買進一張股票的價格，要從看到的股價再加上 3個 0之後，(一張股票 = 1000股)顯得有點鬱鬱寡歡。

這天又跑來告訴艾蜜莉說：「如果我想要買進台積電的話，這樣要一次拿出 20萬元以上耶！(11/7 收盤價 244元)我一個月能存個幾千元就不錯了，要多久才能存到 24萬阿 …」
聽著小李的話，我告訴他，這就是我為什麼都建議大家多存幾個月再買的原因。
只是我後來也發現 …如果不是很有自制力的朋友，通常會在不知不覺間的把錢花光光，所以我會轉建議他們買進「零股」！

零股，最適合小資族股票除了 1張( 1000股)為單位外，其實最小可以買賣的單位是「1股」，這也被稱為「零股」。

所以以台積電為例，如果小李想要買進，那麼他只要拿出 244元，就可以買進 1股的台積電了喔！

這樣小李瞬間就變成了，台積電的 股東了呢～

零股與一般股票交易的差別？
1.交易時間不同
股票的交易時間是早上9點到下午 1:30，零股交易的時間則是下午1:40 到下午2:30。而成交回報則是在當日下午 2:30以集合競價的方式一次撮合成交。至於撮合一律透過電腦隨機撮合！

2.零股交易只有 1 個價格
在交易截止前 5分鐘 (下午 2:25 ~下午 2:30)，會每 30秒提供「1個」價格供投資人參考。

而零股掛買賣的方式有三種：

(1)限價
(2)漲停
(3)跌停
其中買進機率最大的是掛漲跌價喔～

3.零股的流動性比較低
有時掛買 500 股，卻只能成交 300 股，不一定會全部成交，缺點就是要買到比較困難。

4.手續費的最低限制
零股和一般股票的手續費、交易稅相同
只不過有一些券商規定，就算只買 1股，最低手續費都要收 20 元！這樣如果買的是 1股每股 20元以下的股票，手續費不就被收了「100 %」以上了～

5.某些公司的零股不發股東會紀念品
上面有提到，買零股就可以當股東，除權息時照樣能領股利，大部分的公司也都能領取股東會紀念品。只是有些股務代理機構，不會直接寄發給零股投資人「股東會通知單」，因此想參加股東會、想領紀念品，都要去「補單」，變得比較麻煩。

券商新功能－定期定額
如果要更簡單的買零股的話，今年( 2017年) 初開始，開放券商。提供投資人以定期定額方式購買股票與ETF，投資人只要跟券商約定一個固定金額，券商每個月就會固定幫投資人買進等值的股票，例如：約定每個月買進 3000元的台積電，以台積電11/7收盤價 244元來說，券商就會自動幫投資人買進 12股( 3000/244)。

另外還有一個貼心的小功能，如果投資人戶頭裡面的資金不足時候，券商並不會強制買進，會自動不買進。

不像定期定額買基金有可能發生違約的問題～只是如果想要定期定額買進股票的話，還是要努力執行到底喔！

最後，因為定期定額是新的功能，並不是什麼股票都能買進，每家券商提供的標的也不盡相同，艾蜜莉這邊提供目前最多標的的 凱基證券 個股名單給大家參考～(目前最低金額是每月 3000元)

（請參考圖一、二：定期定額經濟方式投資標的）

結論
零股適合小資族，可以 1股 1股買，不需要花一張股票的價錢就可以買進，
但是會有流動性等等的問題，需要特別注意！

另外各券商的定期定額都不一樣，優惠也不同，小資族在開戶前要先詢問清楚，並想一想適不適合自己喔～

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👉備註：本文授權轉載自艾蜜莉

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