【#買房on_the_way】02 之選房好苦惱​
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想要買房，是一個很廣泛的說法，要考慮的層面很廣。​
包括要買怎樣的房子 - 公寓、大樓、透天、華廈；要買在哪個區域（這個我們已經決定好了）；買房的預算怎麼抓（應備現金、貸款金額、整修費用等都需要仔細思量）；是否該研究很便宜的法拍屋；挑選房子有什麼枚角；建商的選擇等等。​
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▌公寓、大樓怎麼選 ​
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我們一開始只考慮公寓，因為坪數大又低總價，目前住的也是公寓，除了每天要爬四樓還是會喘、有時得抱著熟睡的屁孩爬上四樓很有健身感、出遊扛行李上下樓要人命外，其它感覺也還算舒適。​
但...有機會還是希望能入住有電梯可以坐的華廈或大樓，或者至少是二三樓（少爬點樓梯）的公寓。​
但經過深入了解後，我們才發現...原來事情不是憨人想得這麼簡單。​
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▌屋齡與居安考量​
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不知道大家有沒有發現，近二十年以內的中古或新成屋，大多是大樓為主，已少見公寓或華廈 (十樓以內有電梯的獨棟大樓)，原因是因為土地成本越來越貴，為了增加土地效益，所以只好向上發展。​
在1999年的921大地震後，政府的建築法規更新了不少條款與要求，對抗震部份有更嚴格仔細的要求，包括提升建築物的耐震能力，對於建物的抗震系數與標準等都與之前有所不同。​
所以如果想買大樓，購買2006年以後申請建築執照的大樓比較安全。​
為什麼是2006年後呢? 因為修法歷經4年歲月，直到2003/5/6才正式立法，當年6/5才由總統號令修正法規，在2005年完成大幅更新，新版規範自2006/1/1起算。所以自2006/1/1申請的建築執照的建案，才是參照較完整的安全指標、建築法規去建造的。​
經過以上種種研究，除了居住便利性外，考量房子得住個幾十年，居住安全是很重要的要素之一，懶媽與腦爸正式放棄考慮2006年之前的舊公寓或舊大樓。​
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▌公寓優缺評比​
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低公設比與低總價的公寓，對於不想跟錢包過不去的我們，仍舊非常有吸引力。在我們正式放棄舊公寓前，懶媽跟腦爸也針對公寓做了不少功課，像是入住公寓可能會面對的各種軟硬體問題。​
◆ #各樓層都有不同的優缺點：​
一樓，進出方便且極大機率有自己的停車空間，但進出方便表示安全性較低，且因為位置緊鄰馬路，會比較咬嘈。再者...容易有貓、鼠、昆蟲等自門縫中進門參訪。這對於極端害怕蟲類的懶媽來說，是個致命性的缺點。
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二樓，只需要爬一層樓梯就能回家，非常方便，蚊蟲也不像一樓這麼多。但致命性的缺點是，二樓大多是管線轉彎處與集中地，若管線沒有常常維護，當上面樓層大量排水時容易造成回堵，因此會有漏水現象。之前曾聽聞二樓公寓住戶回家時，在家門口就聞到濃濃屎味，原因是糞管爆開，家中遍地黃金。​
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三樓，沒有蚊蟲、沒有糞管，算是接受度最高的樓層。​
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四樓，除了爬樓梯有點累，帶了孩子更累，回家後就不想再出門外，整體採光不錯，躁音問題也不太嚴重。​
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五樓，夏天日曬室內較熱，雨天室內也容易潮濕，因為在最上層，也容易發生漏水狀況。​
大家看完一定都想，當然買1-3樓啊，但是...1-3樓的釋出機會也相對少很多，想買到1-3樓的公寓，很靠機緣。​
從我們開始在房仲網站關注房事起(約莫兩年)，大概只看過一次一樓及三樓的公寓釋出案件。​
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◆ #自備款拉高：​
買房需要貸款，但可以貸款的金額卻不是我們說了算，是依銀行鑑價的結果進行估算。​
假設買價500萬，自備款需要準備至少2成 (100萬)，但貸款金額是由銀行鑑價後決定。若銀行針對屋況、地段等評估後，房屋價格只值400萬，那麼就算可以跟銀行貸到8成，銀行給你的貸款額度是400萬*0.8 = 320萬，等於自備款要增加80萬，是180萬。​
更不用提入住前，需要針對老屋進行程度不等的翻修，以最簡易的廚房與衛浴翻修，每坪預算至少3-3.5萬，而且付給師傅的費用，不能刷卡，只能現金。​
簡而言之，現金存款至少得拉高至房價的4成以上，才有機會住得舒服。​
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對於不想一次清空存款，或是向長輩預借現金支付自備款的我們，正式決定跟舊公寓道別。​
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故事太長，買房人生 to be continued...​
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想優化生活、調整居家空間，卻不知道該怎麼做嗎？​
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我是文青懶媽，熱愛親子共讀創造回憶的高雄整理師，剛剛好的理想生活推廣者。暫定每週二、日固定更新，其它日子隨意。​
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190304中視 北市大安區老公寓裝電梯 房價每坪漲10萬
影片網址→https://youtu.be/s0RHUHifsl0

記者蕭惠文：「這棟公寓是台北市第一座申請到電梯補助的大樓，在這邊其實非常的便利，不管住四樓或五樓，有了這個電梯之後，大大造福了所有人。」

記者 蕭惠文、周天傑 採訪報導……↓

記者蕭惠文：「有了電梯不管是回家，或者是出門，上下五層樓，再也不用擔心要爬樓梯了！有了電梯，非常方便。」

這部電梯公寓的誕生真的是非常地不容易，住4、5樓的人很需要，2、3樓的可有可無，一樓商家完全用不到，這棟樓只有10戶，但光是要讓同棟10戶都蓋下同意章就用了近2年的時間。

不僅電費要計較，這一部只能搭載6人的小電梯，光是造價就要380萬元，扣掉政府補助200萬，剩下180萬，樓上樓下住戶怎麼分？

一次次的會議從年頭開到年尾，最後總算讓10戶都同意，180萬按樓層分，一樓用不到電梯不付錢，五樓負擔4成，四樓3成，以此類推，這部電梯，二樓付1成大概10萬元，只是二樓的陳太太沒想到，花10萬居然換來權狀多1坪。

不只二樓以上住戶每戶坪數多了1坪，4、5層樓要出售，有了電梯也變容易。

房仲業者 陳泰源 表示：「這邊附近無電梯的老舊公寓，一坪大概是65至75萬元，一旦你裝上了電梯之後，起跳是85萬/坪。」

電梯也能拚經濟！老公寓原本一坪60萬，現在可以和附近華廈一坪70~80萬看齊，運氣好，賣房一坪多10萬，30坪就多賺300萬。

只是台北市將近60萬戶30年以上的老宅，近幾年申請成功只有4件，原因不止錢，更難解決是一樓店家，因為同理心，一樓住戶忍受了長達一年的施工期，沒辦法好好做生意，換做其他店家做得到嗎？

台北市2015到2017年，申請公寓加裝電梯件數10件，成功4件，公寓加裝電梯讓老人家便利，顯然還要更多店家，2、3樓住戶的同理心。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/03/190304-10.html

190304中視 北市大安區老公寓裝電梯 房價每坪漲10萬
影片網址→https://youtu.be/s0RHUHifsl0

記者蕭惠文：「這棟公寓是台北市第一座申請到電梯補助的大樓，在這邊其實非常的便利，不管住四樓或五樓，有了這個電梯之後，大大造福了所有人。」

記者 蕭惠文、周天傑 採訪報導……↓

記者蕭惠文：「有了電梯不管是回家，或者是出門，上下五層樓，再也不用擔心要爬樓梯了！有了電梯，非常方便。」

這部電梯公寓的誕生真的是非常地不容易，住4、5樓的人很需要，2、3樓的可有可無，一樓商家完全用不到，這棟樓只有10戶，但光是要讓同棟10戶都蓋下同意章就用了近2年的時間。

不僅電費要計較，這一部只能搭載6人的小電梯，光是造價就要380萬元，扣掉政府補助200萬，剩下180萬，樓上樓下住戶怎麼分？

一次次的會議從年頭開到年尾，最後總算讓10戶都同意，180萬按樓層分，一樓用不到電梯不付錢，五樓負擔4成，四樓3成，以此類推，這部電梯，二樓付1成大概10萬元，只是二樓的陳太太沒想到，花10萬居然換來權狀多1坪。

不只二樓以上住戶每戶坪數多了1坪，4、5層樓要出售，有了電梯也變容易。

房仲業者 陳泰源 表示：「這邊附近無電梯的老舊公寓，一坪大概是65至75萬元，一旦你裝上了電梯之後，起跳是85萬/坪。」

電梯也能拚經濟！老公寓原本一坪60萬，現在可以和附近華廈一坪70~80萬看齊，運氣好，賣房一坪多10萬，30坪就多賺300萬。

只是台北市將近60萬戶30年以上的老宅，近幾年申請成功只有4件，原因不止錢，更難解決是一樓店家，因為同理心，一樓住戶忍受了長達一年的施工期，沒辦法好好做生意，換做其他店家做得到嗎？

台北市2015到2017年，申請公寓加裝電梯件數10件，成功4件，公寓加裝電梯讓老人家便利，顯然還要更多店家，2、3樓住戶的同理心。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/03/190304-10.html

140901中天 華廈建案戶數少 公設比竟高達53%
影片網址→http://youtu.be/T-bkSTv3qnI

感謝記者 林昕潔 的採訪，除了一層一戶、一層兩戶擁有兩部電梯、公設有泳池的、車位抓不出坪數併在公設裡的，等等之類的公設比都很高，不知道台灣何時會有建商推出「0公設比」的房子？或者是政府立法公設不能計價，跟國外一樣，那就太好了，不然花錢有1/3都在買公設，平常又用不到，真的覺得有點浪費錢。

以下是新聞報導……↓

民眾來到內湖區新建案看屋，一聽到公設比高達53%，還以為應該要有個健身房、游泳池，結果沒想到根本就是一間華廈，往後院一看，還只有摩托車停車場，連汽車都只能停兩台，一頭霧水，到底公設在哪裡？

房仲說，一層一戶的公設比就是比較高，不過53%的公設還真的很高，到底怎麼算出來的，瞧瞧這棟建案，細長型的基地，七層樓的建物大概只夠一層一戶，總共才6戶，一樓是走道跟機車停車場，地下一樓是機房，等於有兩層樓都是公設，加上一層樓的面積還得扣掉電梯+逃生梯，室內還有一個天井，扣一扣又占了將近1/3面積，算一算實際買了35坪多的房子，實際使用坪數大約19坪，公設比還真的高達53%。

房仲業者 陳泰源 表示：獨棟的、像一層一戶的，總戶數非常少的，這種高公設比的機率就很常見，比如說像那種一層兩戶的，他竟然就有兩部電梯，那這種公設比也很高。

還有內湖的基河國宅，翻開權狀，主建物大約23.5坪，公設21.09坪，原因就是車位通通算進公設裡，一除下來居然就算是國宅，公設比也高達47%。

房仲業者 陳泰源 表示：國宅因為它的車位抓不出坪數，所以用權狀上去算的話，它的公設比也差不多是一半。

到底公設怎麼算才合理？專家表示，五樓以下的樓梯公寓公設應該只有5%不到，七樓的電梯華廈公設比應該在12%以內最合理，其他的大樓的產品才有可能高達20~30%，民眾買屋，這公設比可得在看屋之前，就得仔細精算。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/78396787

140812中天 住越高活越久？ 瑞士研究：8樓是關鍵
影片網址→http://youtu.be/HYJ_smgahbc

感謝記者 陳乙杉 的採訪，原則上這份研究報導是沒錯的，但指的應該是住商混合都會區，如果是純住宅區，很多人反而喜歡低樓層，因為低樓層的好處也多多唷！

1.假設住在五樓以下，就算是電梯華廈，平常你可能也會想運動運動，改走樓梯較健康。
2.萬一地震火災，比較好逃生。
3.電梯壞掉了，住高樓層爬樓梯就爬死了。
4.窗戶打開就是行道樹景，風吹進來還有芬多精，有些高樓層景觀依舊只是「房子看房子」。
5.房價較便宜。

以下是新聞報導……↓

高樓大廈一棟棟，住在高樓層還有好處，國外有研究，八樓以上的住戶比較長壽，不外乎就是因為景觀好、空氣品質佳、噪音汙染比較低，對健康比較好，瑞士研究統計，八樓以下的住戶，罹患肺病和心臟病高出三成五至四成，肺癌也多出兩成二，八樓以上相較之下比較長壽。

記者 陳乙杉：但在台灣住低樓層未必不好，因為窗戶一打開就是綠色植物，同樣讓人有心情開闊的效果。

台灣畢竟五樓公寓比較多，窗戶旁邊就是行道樹，房仲根據經驗，不少台灣民眾買低樓層就是為了多看綠色植物。

房仲業者 陳泰源 表示：以低樓層來講，假設你今天是在純住宅區，那其實噪音就不會是問題，再加上說如果附近有很多行道樹的話，你反而跟行道樹是一樣的高度。

國情不同、住宅環境也不同，不管是哪個樓層，多運動注意身體才會比較實際。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/77443060