今天是通勤50分鐘，希望大家聽得夠🎧

thredUP一家賣二手時裝的電商，根據彭博的新聞指出他有望在明年初IPO。這家來自舊金山專門做轉賣二手衣物的電商在去年完成他的F輪融資，募了175million美元。這個二手衣轉賣平台的特別之處在於他一條龍式的服務，賣家只需要上網向thredUP訂購一個免費袋子（clean out kit）把想賣的二手衣物都放進去後快遞給thredUP挑選，就能等著收錢了，實在非常方便。沒有被選中的衣服他們也會幫忙捐給慈善機構。更厲害的是thredup有自己的一套物流系統，包括他們的data science 團隊來幫助整個整理流程自動化。

今年Palantir上半年營收來到481million，較去年同期增漲49%，根據往年紀錄，該公司下半年收到的款項會較多，有可能會在今年營收超過11億美金，並打平，而Palantir跟投資人報告，目前公司擁有15億現金，如果還不能賺錢，這筆現金仍然是可以維持公司營運個幾年。期待上市後，會有完整訊息公開，可以依虧這個神密新創的面紗。

美國國務院呼籲美國大學捐贈基金稀釋其中中國股票。

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圖片來源 wwd/ Bloomberg/ ny times/ wsj

為什麼我會在這裡？

再一次地，她在心裡悄悄地問自己。

眼前是一個貼著俗氣壁紙的房間，一張塑膠材質的綠色沙發佔據了一面牆，沙發上堆著零亂的行李。與沙發平行的是一張床，床頭牆上掛著一幅毫無美感的山水畫，床的對面則是一台電視，正播放著一部一直無法讓她進入劇情的電視劇。浴室在房間一角，裡面的空間十分狹小，沒有浴缸，也沒有乾濕分離的淋浴間，想洗澡只能拿橡皮水管沖洗自己，洗完之後整間浴室就全濕了，因為沒有窗，所以濕氣和熱氣久久散不出去。總之，做為臨時下榻之處，這裡毫無舒適感可言，尤其是那個充滿污漬的抽水馬桶，她根本不敢使用。但畢竟是沒有星星的廉價旅館，也無法要求太多。

可是，為什麼我會在這裡？

她抱著膝坐在床的這邊，眼睛雖然盯著電視，其實是在發呆。現在是星期一下午，平常的這個時候，她正忙著把公司裡各單位交來的發票打入電腦的表格裡，然後再列印出來呈報上級核可。那是個需要耐心的工作，而她一直很有耐心。她在那間公司工作了七年，沒有請假過一天，今天她沒有出現，同事們會不會覺得很不尋常呢？

星期五晚上她打電話給她的上司，說是接下來要請幾天假，上司問她是否發生了什麼事，她吞吞吐吐地說家裡有些事得處理，然後就匆匆把電話掛了，以免上司再追問下去。當時他在一旁盯著她，一直用眼神示意她快點結束電話，也讓她無法再多說什麼。

是有些事，但不是她的事。或者說，本來不關她的事，可是現在卻莫名其妙地變成她的事了。

她偏過頭去，看著躺在旁邊的他。他睡著了，但顯然睡不安穩，眉頭微蹙，看來連睡著也不能真正放鬆。可能他正做著被追殺的夢吧。她看著他的臉，那是一張普通男人的臉，沒有特別好看或特別不好看，她曾經不只一次地發現，自己只有看著他的時候才記得他的長相，與他分開之後就成了一片模糊的印象，這令她暗暗不安，自己是個不稱職的女朋友吧？怎麼連男朋友的臉也記不住？更令她覺得有罪惡感的是，她發現自己也不太會想念他，有時他會神祕地失蹤，半個月也沒與她聯絡一次，她其實是無所謂，反而覺得這樣也好，不必忍受他的二手菸，空氣比較清新。

「這樣也算愛嗎？別自欺欺人了！」一個聲音尖銳地響起。

她吃了一驚，一時以為是自己在自言自語，後來才發現，原來是電視劇裡的人物在說話，一個戴草帽的女子對著另一個穿黃色洋裝的女子大聲地說：

「妳有想過為什麼和他在一起嗎？」

為什麼和他在一起？其實他本來追的是她的同事小珍，但小珍對他視若無睹，他覺得受傷又難堪，因此把她當成傾訴對象，後來還約她出去喝酒，邊喝邊說些自暴自棄的話。她覺得不忍，盡力想出許多言語來安慰他，其中包括善意的謊言，例如「這是小珍的損失」、「你很有自己的風格與魅力」等等。後來當半醉的他抱住她的時候，她也是不忍推開他，他都那麼難過了不是嗎？再拒絕他不是讓他更絕望嗎？於是兩個人就這樣迷迷糊糊、順水推舟地在一起了。

「妳好溫順，好懂得聽我的話，好女人就該這樣，我最喜歡聽話的女人了。」兩人第一次有親密關係之後，他這麼對她說。

她確實很聽話，從小她就是個服從師長的好孩子，少有個人意見，一切以別人的看法為準，大家都稱讚她乖巧，她覺得被讚美了，所以就更加乖巧，符合師長的期望。他說她溫順，她又覺得被讚美了，所以也就努力維持溫順的模樣，符合他的期望。

所以與他在一起這一年多來，她一直扮演著百依百順的角色，只要是他決定的，她都說好。吃滷肉飯好不好？好。看這部金剛戰士的電影好不好？好。妳星期天到我這裡來幫我洗衣服好不好？好。妳這筆錢先借我拿去用好不好？好。

「妳是傻了嗎？」

還是戴草帽的女子在說話，她看起來很生氣，似乎是穿黃色洋裝的女子做了什蠢笨的事。

「妳沒有自己嗎？拜託妳醒醒吧！」

她瑟縮了一下，忽然覺得有點冷。但臨時出發得太匆忙，她只草草帶了幾件換洗衣物，並沒有多帶一件可以禦寒的外衣。

她知道他有在做一些投資，運動賭注之類她並不了解的地下金錢遊戲，說好聽是投資，說穿了其實就是賭博。對於這些事，她並不多問，如果他想說自然會說，她不想讓他覺得自己管太多。也因為所知有限，所以她沒想到他還跟地下錢莊借錢去下注，並且在不知不覺之間已經累積成一個龐大的金錢缺口。

星期五那天下班之前，他發來line的訊息，交待她準備幾天換洗的衣服，帶上提款卡與證件，與他在台北車站的東三門見，然後也不讓她多問就離線關機。她惴惴不安地帶著行李到了東三門，舉目四望卻不見他的人影，又等了半個小時之後，才見他一臉倉惶地出現，拉著她的手臂就急急往前走，他的力道太猛，她的手臂都瘀青了。

後來他們去租了一輛車，租車用的是她的身份證，付款用的也是她的信用卡，他說他現在不能使用任何可以追查到他的證件，所以她一定得陪著他幫助他，否則他就死定了。

車往東北角開去的路上，他終於告訴她發生了什麼事，原來是地下錢莊上門討債，而他沒錢可還，只好決定先躲再說。她聽了反倒鬆了一口氣，原來是這樣啊，她還以為是更糟糕的事呢。至於可能是什麼更糟糕的事她也說不上來，總之無論他惹了什麼禍，她大概都不會覺得太意外。

然後她又為了自己的心理反應暗暗心驚，怎麼自己對他的期望竟是這麼低呢？同時她也覺得恍然大悟，這才把一些先前的疑惑連結了起來。

原來過去他不定時的神秘失蹤是這麼回事，躲債時總是很難與外界聯絡。

原來半年前他要求她去學開車，也是以備不時之需，當有一天他不得不跑路時，她可以與他輪流開車，以免他自己一人開長途太勞累。這也算是深謀遠慮了。

她覺得自己走進了他的劇本，演著一個她不想演的角色，卻還是身不由己地演了下來，為什麼？

這一路上，她一直反覆在心裡悄悄問自己的就是為什麼……..

為什麼我會在這裡？

為什麼我會和他在一起？

為什麼我會和他一起在這裡？

因為我是他的女朋友，所以在他有難的時候要給予陪伴與幫助。她這麼告訴自己，但她知道自己其實並沒有那麼心甘情願。

他們在這間羅東的小旅館已經耗了三天了，由於無事可做，而且因為不想接到地下錢莊的奪命連環叩，他連手機都不敢打開，想滑手機殺時間都沒辦法，因此大部份的時候都在睡覺，好似這樣就可以逃避他不想面對的一切；而她一樣百無聊賴，只能打開電視消磨時光，卻根本無心觀賞。

「我們要在這裡待多久？」這三天來，她不只一次這麼問。

而他總是不著邊際地回答：「誰知道呢？再看看吧。」

他根本不知道下一步要怎麼走。每一回她都得不到答案，只是愈來愈心寒。

不該這樣的，人生不該虛耗在這樣的狀態裡。她本來覺得自己的生活很乏味，現在卻十分懷念那些無聊的日常，在自己的床上醒來，用浴室裡那些平價美妝店買來的瓶瓶罐罐保養，為陽台上那幾株盆栽澆水，在平底鍋上給自己煎一個加了胡椒鹽的荷包蛋………那些平常不以為意且微不足道的小事，現在卻讓她覺得那就是無與倫比的幸福。她甚至懷念每天必須收集的發票以及必須得填的那些工作表格，那些細碎繁瑣裡其實有著穩定的能量，讓她以自身的存在投入其中，再匯入這個社會的洪流。雖然只是一顆小螺絲釘，也有其安身立命的位置。

如果說這荒腔走板的逃亡有什麼正面意義，大概就是讓她得以用另一種角度來看待自己平常的生活吧。而且她也發現，那些讓她感到幸福的日常中，並沒有他的身影。他本來是與她同公司的業務，後來說要與朋友創業就離開了，結果並沒有任何新事業的形成，只有雪球般愈滾愈大的債務。

那麼她究竟是為什麼要拋下自己的生活，與他這樣可笑地亡命天涯呢？

「要走就走啊！誰攔著你了？腳長在你身上，不要把責任都怪在別人頭上！」

不知何時，電視劇裡的場景已經變了，這回是一個短髮女子對著鏡頭外的某個人物憤怒大吼。

在這個當下，她的胸口忽然有被重重一擊的疼痛感。

為什麼她會在這裡，不就是她自己讓這一切發生的嗎？不就是因為她順從慣了，不會說不，才讓自己陷入目前的處境嗎？

對他來說，自己大概是個很好用的女人吧。所謂聽話的意思，也就是缺乏主見，不知為自己建立不可侵犯的邊界，才任人予取予求。

他翻了一個身，半張著眼睛看著她，懶懶地問：「現在幾點？」

她還沒有回答，他又翻過身去，嘟噥著說：「妳可不可以出去買些東西回來？我餓了，想吃排骨。」

她看著他背對著她的樣子，發現自己不僅記不得他的臉，連他的背面也如此陌生。這個男人根本不愛她，一直以來他都只是在利用她罷了，這麼明顯的事實，為什麼她始終像眼瞎似地不願正視呢？

他在逃避地下錢莊的追討，她不也在逃避心裡早就知道的真相嗎？

真相是，她也沒愛過他。從頭到尾，她付出的並不是愛，而是不知如何拒絕的怯懦，是不適當的順從。聽話或許只是某種偷懶，懶得運用自己的力量，只要對他人言聽計從，就不必對自己負責任。

現在她不得不對自己承認，她終於受夠這樣的自己了！因此她無法責怪任何人，因為是她默許這一切發生的。

她起身，把自己的幾件衣服全塞進袋子裡，在沙發旁的茶几上找到了汽車鑰匙，然後打開門往外走去。開門聲並沒有讓他多問一句，或許他又睡著了，也或許他以為她只是去買他的排骨便當。他大概做夢都不會想到，向來聽話的她就這樣離開了。

正是黃昏時分，晚霞將天邊染成了橙紅色。她已經很久沒有看過這麼美的天空，她仰臉對著無盡的穹蒼深吸了一口氣，再緩緩吐出，覺得有一股全新的能量在自己的內在漸漸蘊釀。

她拿出手機，在他的line裡留下一行字：

「我走了，別來找我。一切都已經結束了。」

除此之外，她覺得無話可說，既不是悲傷，也不是生氣，而是沒有任何多餘的情緒，就像三千公尺的游泳結束後，終於可以上岸休息的那種感覺。

他總會打開手機，總會看到她的留言，就算他沒看到，那也無所謂，這一切已經不關她的事了。

接著，她打開車門，坐上駕駛座，發動引擎。現在開回台北，應該還來得及去還車，然後她要回家，好好泡個澡，煎一個灑了胡椒鹽的荷包蛋，用那些瓶瓶罐罐保養自己，再睡一個長長的覺。

那時去學開車是對的，這大概是和他在一起的這段日子裡，唯一的一件正面的事。

車子向前駛去，她覺得掌握方向盤的雙手充滿了前所未有的力量，這是第一次她自己一個人開車，而她很清楚自己將要前往的方向。

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專欄：聽樹君說故事
標題：聽話的女人與她的領悟
作者：#彭樹君

刊於 皇冠雜誌 786期 / 2019十月號
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彭樹君

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thredUP是一家賣二手時裝的電商，根據彭博的新聞指出他有望在明年初IPO。這家來自舊金山專門做轉賣二手衣物的電商在去年完成他的F輪融資，募了175million美元。這個二手衣轉賣平台的特別之處在於他一條龍式的服務，賣家只需要上網向thredUP訂購一個免費袋子（clean out kit）把想賣的二手衣物都放進去後快遞給thredUP挑選，就能等著收錢了，實在非常方便。沒有被選中的衣服他們也會幫忙捐給慈善機構。更厲害的是thredup有自己的一套物流系統，包括他們的data science 團隊來幫助整個整理流程自動化。

今年Palantir上半年營收來到481million，較去年同期增漲49%，根據往年紀錄，該公司下半年收到的款項會較多，有可能會在今年營收超過11億美金，並打平，而Palantir跟投資人報告，目前公司擁有15億現金，如果還不能賺錢，這筆現金仍然是可以維持公司營運個幾年。期待上市後，會有完整訊息公開，可以依虧這個神密新創的面紗。

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【足本PRO版】《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購重建

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬

買舖 要買得 PRO，上集就俾你啲博收購重建基本知識。 記住，上集我解釋過，如果幢樓嘅 RDV Redevelopment Value  係高過 EUV Existing Use Value 就有重建價值，否則只會有市建局用公家錢來收購，蝕住都要做做才會有人收購， 私人發展商是不會考慮。 

咁我後面幢樓又點呢? 依家同你計計數。有啲悶，但我相信呢個係香港史上最詳盡講收購舖/樓真實個案嘅video. 

我後面馬頭圍道101號，地盤面積895呎。我做過重建報告，即使重建，最好就係重建起幢6層高嘅大廈，合共17米高，總樓面3395呎。法例規定， 如果你層樓係高過15米，但少過18米嘅話， 做住宅嘅地積比率就最多3.6倍， 非住宅就5.8倍。 覆蓋率方面，住宅就最多6成， 非住宅就可以去到97.5%。

下面啲數字可能你會聽到頭都暈，買舖博收購係好煩㗎， 如果你唔想煩，記住全香港有個證監會攞正牌，最好最正兼唯一嘅「開放式」商舖基金，就係我哋旗艦嘅「盛滙商舖增值基金」， 籌備咗好多個月，八月份正式推出啦。將會係香港首個「開放式」商舖基金，開放式因為投資期三年起，之後每季度可以按最新估值增持或者贖回基金單位， 期間亦都可以喺二手市場自由買賣， 唔使下下買賣成間舖成本咁貴。 鍾意嘅，你可以繼續長揸基金單位，留俾子孫， 我都打算買呢啲基金單位留畀我三個女，我哋不斷會係香港買有潛質嘅舖， 務求做大個portfolio 及比到投資者穩定嘅租金收入及升值回報。有興趣可聯絡我同事們了解更多。

依家來真啦，計計數，大家姐間舖嘅地盤面積依家係895呎，不過要減去 back lane (後巷) 嘅149呎，set back 先至有返起碼3米嘅空間走火。剩返起樓嘅 clear site area 就係745呎。再減60呎用唔到嘅騎呢空間，site coverage 100% 間舖就係建築面積685呎，再減去大廈 lobby /入口/公用空間，實用saleable area 只剩下545呎。樓上就有5層，site coverage 係6成，895呎 x 60%等如每層一梯一伙建築面積542呎，減去135呎公用空間，實用saleable area 407呎，合共建築面積3395呎，減去公用空間815呎，實用面積 saleable area 就有2580呎 。

假設新樓樓上每呎實用賣$15000，地舖每呎賣$50000，無車位提供，呢個地盤嘅 Gross Development Value (總發展價值)就係$57,796,764。減去發展成本，包括:

 (1) Marketing cost 約樓價2%，賣樓都要賣廣告推廣呀
 (2) 時間成本 present value (折現值) 每年約5%，就當佢要一年半後先賣樓花
 (3) 再減拆樓成本 demolition cost ，依家總建築面積只得4800呎，拆樓就要成約$1000呎。記住，越細面積，成本每呎越貴。大啲面積的話，我老婆屋企姓彭，做俊和， 佢哋話通常拆樓一般係起樓成本嘅十分之一。
(4)再減建築費，住宅每呎3000，地舖每呎2800，即係建築成本約1022萬.
(5)再減professional fees 建築師，測量師，工程師，律師，會計師，設計師都要錢呀! 就當佢係拆樓同起樓成本另外多5%
(6)再減5% contingency buffer 偶然性洗費
(7)再減利息成本約5厘，平均借約9個月。
(8) 再最後，所有支出打個 present value 折現值約每年5%

上面12345678加起來，總發展成本就係2119萬。利用所謂嘅 Residual Method 餘值估價法, 把 Gross Development Value 嘅5780萬減去 Development Cost 2119萬，就係剩返3661萬。

發展商都要賺錢嘅，就再減預期15%嘅利潤，即係478萬，就等如Redevelopment Value 重建價值約3180萬，呢個亦都係個 Land Value 地價。

之前講過，呢幢大廈嘅Existing Use Value 係6134萬，但對發展商來講，Redevelopment Value 就只得3180萬， 因此佢攞3180萬出嚟去收購呢棟大廈的話，無人會賣畀佢。 所以單一地盤去睇，呢個係無重建價值。 除非嗰個係是市區重建局來收購， 為咗市區發展，蝕本3千萬佢都要收購才有機會做成， 因此市建局成日都話啲project要蝕錢幾十幾百億都要焗住做。 但老實說，咁細嘅地盤，市區重建局亦都唔會吼。 佢哋重建得都一般起碼要有成4000至8000呎以上嘅地盤。好似呢個咁，得895呎? 未發生過。

又回到後巷，如果你識得計數，上面話我哋計過，單一number 重建的話，最好係6層高，總建築樓面只得3395呎。除以地盤面積895呎， 地積比率都只係用咗3.8倍， 點解唔用盡佢呢，上面有話呢道係住宅(甲類)嘅地盤，Site A, 即住宅最高可以起到7.5倍， 加埋商業元素，仲最多可以去到9倍添。點解唔起高啲呢?

因為消防條例規定， 如果棟大廈唔高過六層， 同埋最高嗰層唔離地超過17米的話， 一條樓梯就夠啦。 唔使前後樓梯， 地盤已經夠曬細，慳番好多位。

仲有，即使唔理，要用盡地積比率9倍，起到最高， 棟一支牙籤樓係道，每呎建築費貴之餘，住宅嘅覆蓋率site coverage ratio 會縮到剩返33%， 即係每層建築面積285呎， 再減埋前後樓梯， 電梯大堂， 公用設備位置， 實用面積只係剩返一百呎都唔夠， 真係分分鐘變成一張龍床都未必fit得落嘅單位。 梗係賣得唔值錢， 建築費都蝕埋。 因此，地盤細，反而未必會用盡地積比率。地盤大先至經常用盡。

講完一大輪嘢， 先至解釋完第一種發展方法(單一 number) which 係唔make sense 嘅，希望你follow 到條數。 係咪聽到頭都暈呢，上面嘅數字係要啲時間消化下嘅，再去片:

有前景嘅舖，可以「一舖養三代」。如似我後面呢間 大家姐涼茶舖咁，原業主係1967年用5萬元買返來， 依家市值，重唔重建都好，都起碼二千幾， 52年間升成四五百倍，差唔多平均每年十倍。你話係咪真係一舖養三代?

仲想博收購? 就再計真啲條數。Senario 2: 連埋則邊相連舖，兩個 number 發展又點呢? 下集同你講。

Summary :
《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬

如果重建，最佳選擇是六層高大廈，一梯一伙，合共建築面積3395呎，實用面積2580呎。地舖實用佔545呎，樓上五層實用佔2035呎。

假設新樓落成，樓上實用每呎$15,000，地舖實用每呎$50,000

GDV 總發展價值是 5780萬
減: 總發展成本2119萬
減: 發展商樓價15%利潤，即478萬
= RDV 重建價值約 3180萬

相比: EUV 現用值 6134萬

RDV ＜ EUV，因此無重建價值，否則蝕本近三千萬

盛滙投資商舖基金/買舖/租舖/放舖熱線: 2830 1111 或 whatsapp +852 90361143

盛滙商舖基金 Bridgeway 網頁 www.bwfund.com

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