0810華爾街日報

*【聯合國報告：一些氣候變化影響可能無法挽回】
聯合國創建的政府間氣候變化專門委員會在周一公布的最新報告中表示，未來幾個世紀，海平面上升、冰蓋融化和氣候變暖的其他影響可能無可挽回，並且「肯定」是由人類活動排放的溫室氣體所導致。
https://tinyurl.com/yh5vpx6e

*【參議院民主黨人公布3.5兆美元反貧困和氣候計劃大綱】
美國參議院民主黨人公布了一份3.5兆美元的反貧困和氣候計劃大綱，他們希望今年秋季通過該計劃，進一步詳述了他們計劃在沒有共和黨支持的情況下通過這項重大立法努力的雄心。
https://tinyurl.com/yh4du8k6

*【美國參議院接近通過基建法案】
約1兆美元的兩黨基礎設施法案在參議院通過了最後一組程式性障礙，使該立法有望在未來幾天內輕鬆通過。
https://tinyurl.com/ygr656zk

*【影響美聯準會通脹預期的最大變數：房租】
未來一年，影響美國通脹率的最大變數可能不是二手車或機票，而是住房。
https://tinyurl.com/ygf7jegb

*【拜登支持美國國防部要求現役軍人接種新冠疫苗】
美國國防部決定，將新冠疫苗列入美國現役軍人必須在9月中旬之前接種的疫苗名單，總統拜登對此表示強烈支持。
https://tinyurl.com/yzqjf3uj

*【加拿大對完全接種疫苗的美國人重新開放邊境】
加拿大向完全接種疫苗的美國遊客開放邊境，並計劃從9月初開始也向其他國家完全接種疫苗的遊客開放。
https://tinyurl.com/yjd5qbwo

*【Delta肆虐下企業陣腳大亂，辦公場所何時重開再度成疑】
新冠疫情的反撲正迫使美國企業的管理者們拋棄為未來幾個月設計的計劃。
https://tinyurl.com/yjbvzovs

*【別指望員工回公司上班，因為他們辭職了】
隨著美國經濟復甦，全國選擇跳槽的員工的比例創下至少20年來的最高水平。
https://tinyurl.com/yjfal8oy

*【美國聯邦法官支持諾唯真游輪對佛州疫苗接種證明禁令的挑戰】
美國聯邦法官支持諾唯真游輪的訴訟主張，即佛羅里達州禁止企業要求顧客提供新冠疫苗接種證明的規定無效。
https://tinyurl.com/yjx4a7us

*【美國國務院對未經授權向中國和俄羅斯出口雷達軟體的公司處以罰款】
美國國務院對矽谷一家雷達製造商處以罰款，該公司承認違反美國敏感國防技術出口的規定。Keysight從2015年開始向中國、俄羅斯和其他15個國家出售軟體和設備，共計24次未經授權出口。
https://tinyurl.com/yh2qszrc

*【美國政府宣布對白俄羅斯實施更多制裁】
在白俄羅斯選舉一周年之際，拜登政府周一宣布對該國實施更多制裁。白俄羅斯的選舉被普遍認為存在舞弊行為。
https://tinyurl.com/ygv4zwaj

*【塔利班奪取戰略重鎮昆都士以及阿富汗北部其他城市】
阿富汗政府在該國北部一些主要城市的防線崩潰，失去了對北部大片地區的控制。塔利班利用駐阿美軍撤離之機奪取戰略重鎮昆都士，並佔領另外兩個省會。
https://tinyurl.com/yj2jwzv9

*【紐約州州長古莫可能面臨彈劾，秘書宣布辭職】
紐約州民主黨籍州長古莫的秘書德羅莎周日晚間表示，她將辭職。由於性騷擾指控以及刑事調查，科莫可能面臨彈劾。
https://tinyurl.com/yzuovanq

*【中國7月份PPI跳漲，儘管已採取措施平抑大宗商品價格】
隨著原油和煤炭價格飆升，中國7月份工業品出廠價格升幅達到12年多以來的最高水平。但經濟學家們表示，價格上漲不太可能持續。
https://tinyurl.com/yjm3ewlj

*【面對疫情和極端天氣，中國出口保持韌性】
儘管中國7月份進出口增長有所放緩，但在國內洪災和Delta變種威脅等挑戰之下，中國的出口部門仍然顯示出了持續的韌性。
https://tinyurl.com/ygmqc9xd

*【高盛下調2021年中國經濟增長預期，因Delta變種肆虐】
高盛下調了2021年中國經濟增長預期，理由是高傳染性的Delta新冠變異毒株正在快速傳播。不過，高盛預計今年第四季度中國經濟增速將出現回升。
https://tinyurl.com/yjuj9t2m

*【油價走低，受中國Delta疫情擔憂影響】
石油和其他主要工業大宗商品價格周一下跌，此前中國政府阻止Delta變異毒株傳播的措施令投資者對全球能源需求感到擔憂。
https://tinyurl.com/ye8cfwzv

*【微信的「青少年模式」面臨法律挑戰】
北京的檢察官表示，騰訊旗下的微信提供的「青少年模式」功能不符合中國未成年人保護法的相關規定。海淀區人民檢察院發公告稱，擬對騰訊子公司深圳市騰訊計算機系統有限公司提起民事公益訴訟。
https://tinyurl.com/yjbkoamo

*【中國反壟斷部門擬對美團處以約10億美元罰款】
據知情人士透露，對美團涉嫌濫用市場支配地位的處罰決定可能在未來幾周內宣布。
https://tinyurl.com/yz7rxjfc

*【阿里巴巴女員工性侵指控引發眾怒及調查】
警方正在調查阿里巴巴一名女員工針對其時任主管的性侵指控；這家中國電商巨頭的CEO張勇在內網發帖中稱「震驚，氣憤，羞愧」。
https://tinyurl.com/ygf5cg9p

*【中國「雙減」新規反成焦慮來源】
最近中國政府不僅對教培行業實施整頓，還對「學區房」採取了行動。然而，政策上的巨大轉變已讓家長們煩躁不安，包括那些原本認同政府長期改革目標的家長們。
https://tinyurl.com/yz6dt87h

*【華為收入下降38%，美國制裁造成的損害加劇】
華為第二季度收入下降38%，為連續第三個季度下降，而且下降速度自2020年底以來加快。美國制裁對其智能手機和電信設備的銷售造成的損害加劇。
https://tinyurl.com/yeh5lgk5

*【報導：印度考慮降低電動汽車進口關稅】
路透援引未具名消息人士的話報導，印度正考慮削減電動汽車的進口關稅，降稅幅度最高可達40%。
https://tinyurl.com/yfy8k3c7

*【三星集團實際掌門人李在鎔將獲假釋出獄】
三星集團實際掌門人李在鎔將在本周晚些時候獲假釋出獄，但目前仍不清楚他將如何，以及是否能立即返回這家韓國最大企業集團工作。
https://tinyurl.com/yk4jdap7

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#職場防疫力【在家辦公，被主管用Line盯死覺得煩？KKday行銷長教你「遠距管理」你的主管】

疫情影響下，許多企業開啟了員工在家工作和彈性在家上班的選項，第一時間大家開始整理書桌、添購螢幕、升級電腦和視訊會議的硬體設備，接著考慮到視訊的背景乾淨整潔，甚至居家佈置、為了騰出空間，二手物品網路拍賣也成了近期熱門活動。

但是隨著在家上班的期間越來越長，和主管互動的頻次減少、工作的自由度擴大，問題也來了！大部份的人都有「不想一直打擾主管」的心態，但也有些人感覺被主管「放生」了⋯⋯這些問題怎麼解決？KKday行銷長建議如下...⬇️⬇️⬇️

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【足本PRO版】《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購重建

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬

買舖 要買得 PRO，上集就俾你啲博收購重建基本知識。 記住，上集我解釋過，如果幢樓嘅 RDV Redevelopment Value  係高過 EUV Existing Use Value 就有重建價值，否則只會有市建局用公家錢來收購，蝕住都要做做才會有人收購， 私人發展商是不會考慮。 

咁我後面幢樓又點呢? 依家同你計計數。有啲悶，但我相信呢個係香港史上最詳盡講收購舖/樓真實個案嘅video. 

我後面馬頭圍道101號，地盤面積895呎。我做過重建報告，即使重建，最好就係重建起幢6層高嘅大廈，合共17米高，總樓面3395呎。法例規定， 如果你層樓係高過15米，但少過18米嘅話， 做住宅嘅地積比率就最多3.6倍， 非住宅就5.8倍。 覆蓋率方面，住宅就最多6成， 非住宅就可以去到97.5%。

下面啲數字可能你會聽到頭都暈，買舖博收購係好煩㗎， 如果你唔想煩，記住全香港有個證監會攞正牌，最好最正兼唯一嘅「開放式」商舖基金，就係我哋旗艦嘅「盛滙商舖增值基金」， 籌備咗好多個月，八月份正式推出啦。將會係香港首個「開放式」商舖基金，開放式因為投資期三年起，之後每季度可以按最新估值增持或者贖回基金單位， 期間亦都可以喺二手市場自由買賣， 唔使下下買賣成間舖成本咁貴。 鍾意嘅，你可以繼續長揸基金單位，留俾子孫， 我都打算買呢啲基金單位留畀我三個女，我哋不斷會係香港買有潛質嘅舖， 務求做大個portfolio 及比到投資者穩定嘅租金收入及升值回報。有興趣可聯絡我同事們了解更多。

依家來真啦，計計數，大家姐間舖嘅地盤面積依家係895呎，不過要減去 back lane (後巷) 嘅149呎，set back 先至有返起碼3米嘅空間走火。剩返起樓嘅 clear site area 就係745呎。再減60呎用唔到嘅騎呢空間，site coverage 100% 間舖就係建築面積685呎，再減去大廈 lobby /入口/公用空間，實用saleable area 只剩下545呎。樓上就有5層，site coverage 係6成，895呎 x 60%等如每層一梯一伙建築面積542呎，減去135呎公用空間，實用saleable area 407呎，合共建築面積3395呎，減去公用空間815呎，實用面積 saleable area 就有2580呎 。

假設新樓樓上每呎實用賣$15000，地舖每呎賣$50000，無車位提供，呢個地盤嘅 Gross Development Value (總發展價值)就係$57,796,764。減去發展成本，包括:

 (1) Marketing cost 約樓價2%，賣樓都要賣廣告推廣呀
 (2) 時間成本 present value (折現值) 每年約5%，就當佢要一年半後先賣樓花
 (3) 再減拆樓成本 demolition cost ，依家總建築面積只得4800呎，拆樓就要成約$1000呎。記住，越細面積，成本每呎越貴。大啲面積的話，我老婆屋企姓彭，做俊和， 佢哋話通常拆樓一般係起樓成本嘅十分之一。
(4)再減建築費，住宅每呎3000，地舖每呎2800，即係建築成本約1022萬.
(5)再減professional fees 建築師，測量師，工程師，律師，會計師，設計師都要錢呀! 就當佢係拆樓同起樓成本另外多5%
(6)再減5% contingency buffer 偶然性洗費
(7)再減利息成本約5厘，平均借約9個月。
(8) 再最後，所有支出打個 present value 折現值約每年5%

上面12345678加起來，總發展成本就係2119萬。利用所謂嘅 Residual Method 餘值估價法, 把 Gross Development Value 嘅5780萬減去 Development Cost 2119萬，就係剩返3661萬。

發展商都要賺錢嘅，就再減預期15%嘅利潤，即係478萬，就等如Redevelopment Value 重建價值約3180萬，呢個亦都係個 Land Value 地價。

之前講過，呢幢大廈嘅Existing Use Value 係6134萬，但對發展商來講，Redevelopment Value 就只得3180萬， 因此佢攞3180萬出嚟去收購呢棟大廈的話，無人會賣畀佢。 所以單一地盤去睇，呢個係無重建價值。 除非嗰個係是市區重建局來收購， 為咗市區發展，蝕本3千萬佢都要收購才有機會做成， 因此市建局成日都話啲project要蝕錢幾十幾百億都要焗住做。 但老實說，咁細嘅地盤，市區重建局亦都唔會吼。 佢哋重建得都一般起碼要有成4000至8000呎以上嘅地盤。好似呢個咁，得895呎? 未發生過。

又回到後巷，如果你識得計數，上面話我哋計過，單一number 重建的話，最好係6層高，總建築樓面只得3395呎。除以地盤面積895呎， 地積比率都只係用咗3.8倍， 點解唔用盡佢呢，上面有話呢道係住宅(甲類)嘅地盤，Site A, 即住宅最高可以起到7.5倍， 加埋商業元素，仲最多可以去到9倍添。點解唔起高啲呢?

因為消防條例規定， 如果棟大廈唔高過六層， 同埋最高嗰層唔離地超過17米的話， 一條樓梯就夠啦。 唔使前後樓梯， 地盤已經夠曬細，慳番好多位。

仲有，即使唔理，要用盡地積比率9倍，起到最高， 棟一支牙籤樓係道，每呎建築費貴之餘，住宅嘅覆蓋率site coverage ratio 會縮到剩返33%， 即係每層建築面積285呎， 再減埋前後樓梯， 電梯大堂， 公用設備位置， 實用面積只係剩返一百呎都唔夠， 真係分分鐘變成一張龍床都未必fit得落嘅單位。 梗係賣得唔值錢， 建築費都蝕埋。 因此，地盤細，反而未必會用盡地積比率。地盤大先至經常用盡。

講完一大輪嘢， 先至解釋完第一種發展方法(單一 number) which 係唔make sense 嘅，希望你follow 到條數。 係咪聽到頭都暈呢，上面嘅數字係要啲時間消化下嘅，再去片:

有前景嘅舖，可以「一舖養三代」。如似我後面呢間 大家姐涼茶舖咁，原業主係1967年用5萬元買返來， 依家市值，重唔重建都好，都起碼二千幾， 52年間升成四五百倍，差唔多平均每年十倍。你話係咪真係一舖養三代?

仲想博收購? 就再計真啲條數。Senario 2: 連埋則邊相連舖，兩個 number 發展又點呢? 下集同你講。

Summary :
《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬

如果重建，最佳選擇是六層高大廈，一梯一伙，合共建築面積3395呎，實用面積2580呎。地舖實用佔545呎，樓上五層實用佔2035呎。

假設新樓落成，樓上實用每呎$15,000，地舖實用每呎$50,000

GDV 總發展價值是 5780萬
減: 總發展成本2119萬
減: 發展商樓價15%利潤，即478萬
= RDV 重建價值約 3180萬

相比: EUV 現用值 6134萬

RDV ＜ EUV，因此無重建價值，否則蝕本近三千萬

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