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《蘋果日報》【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平

香港寸金尺土，普通打工仔窮一生薪水，才能買到一個劏房型單位，黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲，但細心留意會發現，總有一個死場（死寂商場）在附近，明明位處市中心交通方便，但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興（Edwin），和我們來一轉經典死場遊。

壽終正寢：佐敦廣場

「有些死場是瀕臨死亡邊緣，而這個（佐敦廣場）是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場，商場名字仍於大廈外清晰可見，但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」，卻查不到正確位置。

座落在人來人往的佐敦道，很難想像這樓高四層的商場，已烏燈黑火二十多年，是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道，街上人流很多，很旺場，但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價，最便宜的便是這座佐敦廣場。」

土地註冊處資料顯示，三樓九號舖位建築面積約70平方呎，原業主1993年以$69.7萬購入，持貨23年，2016年僅以$10萬易手，呎價僅$1,429，賬面勁蝕86%、約$60萬，堪稱全港最平的舖位。Edwin表示，香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售，然後不宣傳、不用任何方法吸引人流，夾硬做死一個場，令舖位貶值，然後再安排相關人士以低價收回舖位，「做這些事很沒道德，可說是乞兒兜裏拿飯吃，所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我，希望我可以把商場活化，我也會說我不要。」

佐敦廣場前身為伯爵酒樓，實用面積共約一萬平方呎。1992年，分拆成超過160個舖位出售，當年呎價逾萬，但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後，發現舖位皆為「縮水舖」，實用率只得三至五成，生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢，聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入，其他樓層已經被封閉。

「你簡直是商舖華佗！」當記者和Edwin在商場門外傾談之際，一把聲音突然從我們身旁傳過來，原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主，由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說：「開業的時候很多人入伙，但空置了這麼多年，聽說你令很多倒楣的商舖起死回生，我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙，我們就趁這個難得的機會，入去探秘。

2010年，有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓，就曾在2012至13年，短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館，2016年在一樓開了雀會，二樓開了私房菜，但全都在很短的時間內結束營業。

鄰近高鐵　於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢，還有餐具調味料，統統都沒有清走。Edwin說：「真的不知道發生甚麼事，該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵，佐敦道地舖價值以億元計算，這裏卻變成了一個廢墟。」

再上三樓，大窗戶透入自然光，雜物清空了，感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了，但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎，以這裏的黃金地段來計，一定能夠租出去，每一層我估計能以$15萬放租。」

但上到四樓，又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等，幸好是白天進來，入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區，人流地理位置俱佳，很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西，「甚麼靈異也好，樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧！加上買賣商舖與住屋不同，開舖頭做生意不需要過夜，所以就算是餐廳酒樓也好，就算有人死了也不會變成凶舖，凶宅很多，但沒有凶舖。」

由門口的告示板到散滿一地的文件，相信背後可能有很多訴訟問題業權問題，Edwin說：「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單，想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的，你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。

氣若游絲：先達廣場

「死場分幾種，其中一種是死亡中，好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎？看租值升跌便知一二。Edwin說：「上帝要你滅亡，必先令你瘋狂！租值有最高峯的時候，地下一間舖出租$5萬至$10萬，跌到現在的$1萬至$2萬，跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害，但最近急速下跌，最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問，職員都說最近有很多蝕讓，租務部職員說：「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」

吉舖處處　舖位變貨倉

先達廣場位於旺角亞皆老街83號，一共三層約3.9萬平方呎，前身是先施百貨，在1995年劏成350個舖位出售，面積由72至488平方呎，堪稱本港第一代經典劏場。職員說：「業主都很資深，沒有按揭、沒有壓力，在這個艱難時刻，就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出，租金只是3,000元，已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空，能夠渡過這個艱難的時期，現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金，甚至有人租來當貨倉。

商場內外吉舖處處，目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓，吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓，人流更為稀少，約半數店舖沒有開門。Edwin說：「越做越靜的情況下，就會出現三個情況：一，租來當貨倉；二，開成人用品店，成人用品店當然是開在較靜的地方。三，不需要太多人流的服務行業，例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水，所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖，都不能經營。Edwin補充：「沒有食肆、小食店，不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄，只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」

經營靠好業主　等炒風救場

我們來到維修電話老師傅黃維邦（Wilson）的店，他的店已屹立先達20多年，可說是見證着先達的興衰。Wilson說：「現在絕對是低潮，沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了，人們不像以往一有新型號手機便換機，「我有另一間舖回收二手機，我們收到的手機都是壞的，現在的手機不是壞了也不會放售。」

他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主，「當時樓下的店舖租金加幅一倍，甚至一倍半，但我這個業主都只是加了我一成租金，現在逆境下業主都願意減租，有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖，看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下，Wilson也沒有考慮要換舖慳租金，「沒有想過呢，平租的通常在角落的位置，沒有這個位置好。加上業主對我這樣好，做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少，對手機維修不算很大影響，「手機壞了一定會過來維修，人流多有時只是逛逛，不一定會買東西，手機維修穩穩定定，發達一定冇我份，夠交租餬口便沒有問題。」

Edwin認為，救活先達廣場的方法，只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身，互聯網格價太容易，引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子，有一些突破性的產品出現，整個炒風來臨，炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」

死過翻生：地皇廣場

位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場，是死場中的經典，其中二樓238號舖位，2012年底以約$400萬買入，2017年以$30萬轉售，勁蝕$370萬。Edwin說：「所有商舖來說，最蝕入肉的可說是這個，簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%，眼光要很『準』，因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」

2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場，2013年拆成200多個舖位出售，舖位面積由50至174平方呎，套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦，發現商場設計與售樓書不同，實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱，將會有行人天橋接駁至地皇廣場，但不單止沒有天橋，商場電梯更經常因故障停用。

Edwin說：「死場的特性是，易入難出，有一些是自動電梯進入商場，但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場，便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達，人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性，進出不便和業權分散。

聯合業主翻身　出租率達100%

業主之一的王榮梅（Olive）當年以$400萬買入了一劏舖，「收舖時，簡直是晴天霹靂！當時是買樓花沒有實物可看，實物與我們想像中有很大出入。面積很小，還是天價，一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」

她曾嘗試放售或出租，都不能得到好價錢，更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商，在2016年成立地皇之光管理有限公司，團結場內近百名業主聯合招租。她說：「回想起也覺得淒涼，曾經試過有一位業主，說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間，於是我便在地鐵車廂內走來走去，進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作，「講難聽一點，衰到不能再衰了，不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司，但店主進駐後幾個月便退租。她說：「零售根本冇得做，因為趨向網購，我們就想不如做不能網購的飲食，於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃，更幫手大力宣傳，成功把當時的出租率推上到100%。

雖然走入地皇商場，仍不能以人流旺盛去形容，但不見有貨倉舖和空置舖，Edwin說：「這裏不算死，縱使有舖拉了閘，但是都有租客的。」美食廣場已因完約在２月結業，要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租，現在一樓已成了夾公仔機舖，雖然疫情下不能正常營業，但總算是正確方向。Edwin說：「一個好的商場，最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場，人們很自然便會在上二樓三樓逛街，商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯，能吸引外來人。租金很便宜，2,000到3,000元已包冷氣費管理費等，租來創業其實都不錯。」

記者：鄭汝翹
攝影：張志孟、許先煜

https://youtu.be/_wNBX0C6-Zc

家：
我覺得有許多喜歡穿搭的人還是不太了解古著是什麼， 米台日 大這篇講Vintage古著的定義和想法，解釋很透徹，非常厲害非常推薦大家去看看!(之前忙到忘了分享囧)

米台日大大提到的PTT文章，我也有在下面推文分享古著這詞定義的想法，但古著服飾定義部分我算是野人獻曝，看米台日大大會更了解!!

除此之外，我想提供一個看法，觀察許多穿搭討論下來，現今社會大眾有時還將古著定義成一種穿搭風格，身上雖然不是二手衣或Vintage，但在單品花色、版型、細節上如果復古的話，就會有機會被稱之為古著風格，我想應該是因為古著聯想到二手衣，二手衣又聯想到稍早年代的衣服，所以其實是復古路線但也被稱為古著風格了。

還有些人會將文青和古著掛勾成古著文青，文青雖然有注重打扮，但實際也不總是古著路線，我猜有可能是因為文青這詞當紅的時間和台灣二手古著店崛起重疊，所以許多喜愛文學(或有些只是愛賣弄辭彙的人)穿著這種風格，進而造成這種刻板印象。(光文青這詞定義就有得吵了~)

當然這些都可以說是不深入了解所造成的，可是這也是台灣現在普遍的現象，這沒有什麼對錯，定義有時候衍伸改變也是常有的事。(如果被定義成功，我想這狀況或許也可以說是積非成是了。)

古著兩字在台灣越來越廣為人知，台灣經歷過古著店林立，存活下來的也有許多厲害的店家，這樣越來越多人推廣Vintage知識，我是很樂觀的覺得，這些我們現在覺得的誤解，都會慢慢消除進而成為常識的~

附帶一提，就上述討論下來，我在想對於大部分的人來說，我應該是很容易被定義為古著風格穿搭，雖然我覺得我不是阿XD

米台日大大提到的PTT文章:
https://www.ptt.cc/bbs/Mix_Match/M.1527743638.A.8A3.html…

日前看到一篇於PTT的文章, 大意是有人問起為什麼古著那麼貴, 是否由店家自由開價? 就由小弟所了解的來解釋一下.

大部分人所理解的古著簡單概論就是”老衣服”, 但是要多老才是古著? 目前市場上出現了一批新的年輕賣家, 他們之間最熱門的款式大多數為90年代左右的樂團T, Polo, Tommy Hilfiger, 灰標Nike, GUESS, 仿冒的一些Gucci, 卡通圖案的T-Shirt. 隨便翻一下Sean Wotherspoon的IG你就大概知道流行什麼. 這些在美國的折價店其實不難找到, 用心一下都蠻好找的, 但是年輕人創業不容易, $300-$500塊美金一件T隨他們亂喊, 反正總是有許多傻瓜會買. 但對於古著玩家/收藏家而言, 這些90年代的不是真正的古著, 一點價值也沒有(有啦, 賣給傻孩子).

以前美國人穿的衣服幾乎都是在美國本地生產, 對於收藏家來說Made in USA/Union Made工會製造這類的衣標就是他們最好的朋友, 誰能在農場,礦坑挖出一件1900年代的衣服可是會在古著界引起軒然大波, 就像是中國書畫早期因為戰亂, 國家政治, 導致不少人將書畫拿去變賣, 而這些最終都流到異國的美術館. 如果把古著當作骨董, 大家應該比較容易明白, 古著的稀有度決定了它的價值, 物以稀為貴, 這個道理大家都明白. 美國人一開始是不在意這些舊衣服, 對他們來說, 這些只是一堆又一堆囤在車庫的垃圾而已. 於是乎, 現在美國中生代的古著獵人也承認將美國文化保存最好的是日本, 而非美國本土. 日本人每年花上許多精力出版刊物, 將這些古著拍攝保存下來, 常常可見到日本人研究每一個鈕扣的歷史, 拉鍊的年代這些資訊. 日本人保存這些文物很有一套, 例如日本奈良的大德寺保存的中國南宋五百羅漢圖, 雖然最後十幅流到美國波士頓美術館來換取大德寺重建費用, 但是1590年就移去日本的這些中國珍寶羅漢圖, 至今仍然保存良好.

美國洛杉磯市成為古著的重鎮, 原因有幾個, 其一是離日本近, 飛個七八個小時也就到美國了, 生活機能方便, 日本人洗髒衣服同時還可以去吃碗拉麵解解饞. 同時這裡有著名每月舉辦的Rosebowl, 成為許多古著商, 骨董商的進貨來源. 大部分的人都覺得古著商生活很愜意, 沒事就能生出一件大E, 車子翻一下就兩件橫須賀夾克, 其實大部分的古著商非常辛苦, 星期一到星期五都是在美國開車四處翻垃圾, 翻一個星期可能都翻不出一件寶貝(你翻垃圾一星期能翻出清朝的畫嗎?) 另外一個原因是洛杉磯古著商通常也負責很多好萊塢製片, MV藝人的造型, 道具和家具, 有經費時, 自然不可能隨便交差. 最後一點, 加州得天獨厚的好天氣, 商品不易發霉, 丟倉庫幾十年不理它也無所謂. 古著也分類成許多類型, 大家各有專精, 有人專研不同國家部隊軍裝, 有人販售印地安銀飾, 也有大嬸專售1880年份的鄉村風洋裝, 大家各擅所長, 努力將美國文化輸出到世界的每一個角落.




另外這邊也延伸出一些古著的大型通貨商, 這裡指的不是店面, 而是倉庫, 他們不讓普通消費者進來消費, 主要的客戶是從世界而來的古著商, 你需要有公司, 買賣證明才能入內消費. 大家熟悉的Berberjin, 體系下面有順應各種消費者的店舖, 單寧愛好者的Berberjin總店, 美式穿著風格為主的Berberjin Fake Alpha, 年輕人流行樂團風格的Laboratory Berberjin, 給女性消費者的Berberjin Ladys, 難道這些古著有這麼好找, 能夠供應日本這麼多店面嗎? 當然是不可能, 這些古著買手也會通過大型通貨商的倉庫來批發採購. 批發也分幾種, 一種是買一整過貨櫃或者托盤的貨回去, 你不知道裡面裝的是什麼, 自己挖寶自己定價, 可能買了整櫃爛貨回家？ 另外一種是古著大盤商幫你分好, 價格一件一件的標, 不用去露宿人生, 在冷氣房裡挑選就好. 古著與一般衣飾最大的不同是, 一般服飾採購下完訂單就沒事了, 古著是一件一件的靠眼力和經驗採購, 衣服要洗, 破洞要補, 最終才能飄洋過海當商品販售.



穿古著樂團T的確很屌, 但穿之前請記得要聽過樂團的歌, 還有一點, 什麼是機能風格? 對古著而言能把鳥鳥掏出來尿尿就是機能風格了!

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