210622工商 如何讓銀行看得起你？買房新手必看6大重點
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買房除了自身的喜好及挑房哲學，買房之前如何培養財力證明以爭取優惠房貸更是重要！尤其我買的是限制更嚴格、權狀未達15坪的套房，讓我來分享與銀行交手的過程中，究竟有哪些眉角是要特別注意呢？

堅守預算上限

雖說買房是一個妥協的過程，但有些底線不能退讓。以條件設定來說，過去我（房仲）都以「符合客戶需求」找房，預算其次，畢竟出錢的不是我，何況買家通常對房仲也會有所保留，所以剛開始我總會介紹價格超出一點或接近上限的房子。

如今換成我是買家，反而以「預算」為最優先前提。一朝被蛇咬，十年怕草繩，投資是該有壓力，但不該壓得讓人喘不過氣，我曾經高估自己的賺錢能力，買了高額儲蓄險，帶來長達6年的自虐式生活，但我不願再為了置產而影響生活品質。因此我堅持預算不調升，改放寬其他條件後繼續找房，畢竟銀行最後給我「搞什麼花招」我不會預先知道，唯有保守評估才能守住安穩的心。

談到房貸，主要分4大項目：還款年限／年期、貸款成數、房貸利率、只繳利息不繳本金的寬限期／寬緩期。以我從業10年的心得，影響這4個項目的因素，屋況其次，購買人本身才是重中之重！

如何讓銀行看得起你？

還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款99％」的新聞嗎？那時因為還沒有「豪宅限貸令」（台北市總價超過7000萬元以上房貸上限6成），所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣最高貸款至85成，而頂新魏家的財力已經大到銀行不怕它倒，又渴望賺取客戶的利息，兩情相悅最終取得超優惠貸款成數。

我想表達的是，房子條件再爛或是總價超高，導致銀行不願意放款太多時，如果購買人的財力證明夠雄厚，通常貸款仍不是問題。然而，每個人的工作性質不同，培養財力證明的方法自然也不一樣。

以我為例：我待的公司規模並不大，又是零底薪的業務型態，像我們這種人在買房時，銀行給的條件通常不太好，所以我努力在其他財力上培養證明。除了買房自備款的活存加定存共上百萬元，長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢；還有2張在2018年已繳清的6年期高額美元儲蓄險保單，且不解約亦不申請保單質借；以及每月的信用卡帳單都繳清不拖欠，也沒使用過最低應繳金額，維持零負債及良好的信用評比。

我發現，現代銀行普遍已與時俱進，知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」，所以在申請貸款時，有的專員甚至不要求看存摺，而是請我簽名授權，讓銀行直接向國稅局調閱我近2年的年度綜合所得稅申報紀錄。

像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講，縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明，他們也會因為我的職業是業務員而不採信。講更直白點，對於收入不穩定的職業，如果希望爭取好的貸款優惠，財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「2年前」就開始培養！

還款年限

目前市面上主要有20年期及30年期兩種，有的銀行為了搶客甚至推出40年期專案，而還款年期的長短，攸關屋齡與購買人的年紀。

以人來說（通則非一定）：銀行會以法定退休年齡為依據（也就是65歲），假設購買人年紀低於25歲，那麼65−25＝40，也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲，那麼買房還款年限最長就是20年了。

以房來說（通則非一定）：銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據判斷房子的壽命。加強磚造為約35～40年，RC（鋼筋混凝土）、SRC（鋼骨鋼筋混凝土）、SC（鋼骨）的耐用年限為約50～65年。算法跟人的退休年齡一樣，簡言之，屋齡越新，貸款年限越長。

以我為例：我買的是SC結構，屋齡約10年的房子（代表建物壽命還有至少40年），雖然我已37歲（距離法定退休年紀尚餘28年），但由於我具備「首購」身分，所以銀行經綜合考量之下仍願意給我30年期。

要注意的是，雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕，但銀行賺的利息也就越多。所以我的策略是，30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力，但不代表真的要繳滿30年，只要有賺到較多的獎金或意外之財就早點繳清。因為時間可以換取金錢，但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。

貸款成數

一開始，我找的是中國信託，才知道原來它們不承作套房，縱然我是VIP客戶，最高也只能貸6成，後來換國泰世華，沒想到它們最高能貸85成，這樣一來一回就差了25％，也就是將近250萬元的自備款！

不過每家銀行的政策都不同，且每年都在變動，今年國泰世華銀行承辦小套房最優惠，並不代表明年也是喔！

房貸利率

每家銀行略不同，甚至同一家銀行會出現2種方案。像我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一，核貸下來後竟端出2種方案讓我選擇。

方案1：貸款7成，利率1.48％，無寬限期。

方案2：貸款8成，利率1.31％，3年寬限期，但要加收1筆48600元的房貸型壽險。

起初，兆豐為了引誘我找它們申貸，只講方案2卻絕口不提「房貸型壽險」，直到核貸下來後才說因為我買的是套房，加上我本身是零底薪的業務等因素，因此必須加保才可以啟動方案2。原本我被唬住了，後來問朋友才知道，這筆費用其實在一開始申貸時就該讓客戶知道，當然也有可能是我誤會兆豐了，所以我要苦口婆心勸讀者，不管如何，買房一定至少要找2家銀行，貨比三家不吃虧。

寬限期

還沒有買房經驗的人，或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金，但這樣代表你並沒有完全搞懂。

以20年期搭配2年寬限期來說，我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息，等2年過後再啟動20年的本利攤還，也就是2＋20＝總共22年。正解是，頭2年只繳利息，剩餘的18年本利攤還；換句話說，原本可用20年攤還的本金，卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點錢，先樂後苦的概念。

我要強調，這並無所謂對或錯，只是偏好使用寬限期的人與我觀念不同罷了。以我朋友為例：他的房子價值1000萬元，月租金行情約2萬元，如果啟動寬限期，每月只需負擔約1萬元利息，只要寬限期一到，就轉貸（換銀行）並持續使用寬限期，就這樣無限循環，他可以永遠不繳本金，每月只付1萬元的利息，就能住在月租行情2萬元的房子裡，如果有閒錢，還可以去享樂或投資。從這個角度看，買房似乎比租房划算，差別只在能否湊出自備款而已。

最後我選哪種方案？

兆豐的方案2：貸款8成，利率1.31％，3年寬限期，房貸型壽險48600元。

國泰世華：貸款85成，利率1.31％，無寬限期。

以上是銀行核貸下來的2個方案，最後我選擇了國泰世華，而我的想法是這樣的。

如果選兆豐，代表未來3年期間我可以光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息，每月還有1萬元零用錢可花用，同事也附和說：「3年很長，3年內會發生什麼事不知道，只繳利息，及時享樂，等3年後說不定房價漲了，到時再賣掉，獲利了結，豈不爽快！」聽起來似乎很有道理。

只是，寬限期並不符合我的價值觀。一來我的個性偏好「先苦後樂」；二來這是我人生的第1間房子，算是「起家厝」，我本來就打算長期持有；三是我把買房當存錢，所以沒有不繳本金的打算；四是小套房可以貸款85成，且不需購買房貸型壽險，某個角度也算證明自己的財力被銀行認可的里程碑。

還有1個觀念也很重要：只做自己擅長的投資。我的強項就是不動產，如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或其他，反而可能虧錢。寬限期會讓人留下更多的現金在身上，而閒錢越多則越想作怪，這是人性。既然這樣，不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧！

省出一棟房：24招易上手的存錢絕技(本文摘自陳泰源著《省出一棟房：24招易上手的存錢絕技》，台灣遊讀會股份有限公司提供)

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從上週開始，沉迷在動物森友會的魔力之中。週日低價買了大頭菜，整週都想著要靠著大頭菜發財。

但我島的大頭菜，價格總是居低不上，一天比一天低，谷底在哪都看不見。朋友笑說我就像股民，每天在關心股市一樣。雖然大頭菜的日文就是カブ，也就是股票。臺灣對於日本印象中的株式會社的「株」就是カブ，也就是股份有限公司。

對於此現象，我一直都覺得我是個沒辦法一夕致富的人。小時候媽媽帶我去算命，算命師說我是文曲星轉世，很會讀書，也讀得很好。長大後我想想，天上有那麼多公務人員，會不會希臘化？難怪每個人都是什麼星星官員轉世，不然天都要破洞了，臭氧層的洞或許是因為官太多太重吧？

當時算命師說的一句話，至今讓我耿耿於懷。他告訴我：「35歲前橫發橫死」，也就是35歲我因為中獎等關係發財，就會死掉，害我買樂透買的膽戰心驚，既想要中獎，又怕自己中獎後掛掉，所以只能天天想著如何在七天內把錢花掉（雖然沒有定義過橫死的時程是七天內就是，但我深信不疑）。

然而，可能是因為我對社會還有用，所以從小到大我並沒有發財過。唯一一次跟發財最有關的機會，我也錯身而過。

在我工作第一個半年，我的阿公因為在安養院摔下床沒有獲得及時的醫療處置，而撒手人寰。當時全家族為了責任歸屬，吵的不可開交，彷彿只要證明是某一個人害死阿公的，大家就可以心無旁騖的去辦喪事。當然，最後還是找到責任歸屬了，無庸置疑的落在跟阿公不同姓氏的家人身上，逝者已去，就不多說什麼，心裡記著就好。

當時，曾經被指著鼻子說害死阿公的我，雖然嘴巴上得理不饒人，但終究也是很難過，覺得當初是不是應該常去看阿公，至少跟他多說一些工作的表現，已經最近又學了什麼，唱個日文歌讓他開心也好。

阿公從小就很喜歡讀書，也很有慧根。沒有受過太多教育，但一張口日文72音發音極其標準，常常拿著歌譜唱日文歌給我們聽，歌喉不下老演歌歌手。

後來因為國民政府撤退來台的關係，他失去了求學的機會，只好早早上了台北，做起土木業，來拉拔小孩長大，也因此跟自己的老婆很早就天人永隔了。

因此，我阿公非常討厭國民黨，小時候我也有點困擾，常常想著要不要跟老師檢舉我的阿公，畢竟我讀的學校，老師多數在課堂上，都會頌揚國民政府以及國民黨的十大建設，並且聲稱亂源來自民進黨。

但後來我還是知道了一些真相，選擇了某些跌破眼鏡的道路，走上了黨工之路，出自自由意志選擇。

阿公過世後，同事們很好心的幫我申請了當時還只是黨主席的蔡英文公堂與蘭花，希望讓我阿公有面子，一路好走。但阿公的子女中也有人是深藍選民，因此在我們回去奔喪時，蔡英文的蘭花跟公堂被放在最末端，而王金平的公堂跟蘭花被放在阿公棺木的左右兩側。

我見狀覺得不得了，阿公會生氣，肯定死不瞑目！

因此我跟親戚們大吵起來，吵到最後，變成左邊放蔡英文，右邊放王金平，也算是符合他們的定位。只是跟親戚們有點不歡而散，後面也是有點尷尬。

阿公頭七時，我夢到阿公來找我了。
阿公跟我聊天，叫我要好好讀書。
我跟阿公說：「我畢業拉，不用再讀書了」
阿公只是跟我說：「好好讀書，才能出人頭地，坐辦公室。」

阿公生前有點老人痴呆，我也不跟他爭辯，就說：「好好好，我會好好讀書，不用擔心。」

最後，阿公似乎很擔心他的兒子，也就是我爸，還跟我說：「要好好孝順你爸，終究是你們的爸爸，要多照顧。」

我也是只能點頭說好，人總是有些放不下的，就算再怎麼北爛。

最後，阿公跟我講了一串數字後，又叫我好好讀書，然後我就醒來了。滿臉都是淚，隨手把數字抄下來，也沒多想什麼，就去上班了。

過了幾天後，看著電視上的大樂透數字，居然跟阿公給我的數字有九成相像。我笑著跟我媽說，我媽只說：「阿妳就沒有發財命，乖乖上班吧！」

親戚們知道這件事情後，有天突然出現在我家，好聲好氣，尬聊了一番後，跟我說：「妳最近還有再夢見阿公嗎？」

有喔，但沒有數字了，我這樣說。

大家相視而笑。