■ 【還能買房投資嗎？】

二十六歲，懵懵懂懂買下第一間房子。

因為家裡缺乏投資理財的教育，我其實不懂買房的眉眉角角，只想在新北有個地方可以住。

這已經是西元2000年的事了。

當時買在汐止24坪的中古屋，房價300萬，房貸利率記得是7%左右；扣掉自備款80萬，我一個月負擔15,000元的房貸。

那時候我正在創業，經營第一家火鍋店。

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「投資買房」的啟蒙，是因為我第二家店的房東。

2002年，我開了第二家火鍋店，這家店的房東大我二十歲，他是個創業的大叔。

他和我說：「開餐廳，只能讓你賺小錢；想要有錢，一定要懂得投資房產！」

大叔是經營五金門窗的生意，然後把本業賺到的錢拿去投資店面。

他很熱心的算給我聽：

“一千五百萬的店面，他和銀行貸款一千萬，租給我們一個月六萬；等於是房客在幫忙繳銀行的貸款和本金。”

之前，他也是這樣的操作，用五百萬的自備款買了店面，租給別人做生意，四年後他把店面賣掉賺了五百萬，年化報酬率將近15%。

大叔的眼光不錯，選到店面都增值不少；靠著店面的買賣，他賺了不少錢。

聽到賺錢，金牛座青年的眼睛都亮了，開始對房產產生了興趣。

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汐止那間房子，住了八、九年後我就賣掉了。

那是第一次靠賣房賺到錢；我把這些錢，拿來當頭期款，買下台北市內湖的房子。

隔年，我把開廣告公司賺到的錢，買了中原大學附近的兩間套房當包租公；每年的租金投報率有7%。

兩年後，我把兩間套房賣了，賺了一倍。

2014年左右，我又陸續買了汐止、桃園南崁、中壢平鎮的房子。

不過，這兩、三年已經陸續把這些房子脫手了。

26歲到現在，我買賣過九戶房子，菜鳥也熬成熟手了；一直到現在，我都還是把看房當成休閒娛樂之一。

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有三十初頭的粉絲私訊我：

「崴爺，我創業賺了一些錢考慮要投資房產，請問房產還可以投資嗎？」

我想，我應該可以分享一些經驗值給他。

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崴爺剛提到那些賺錢的往事，都發生在2014年前；現在房產投資的大環境，已經和2014年之前遍地是黃金的年代大大不同了。

前面崴爺提到，房東大叔「買店面」的獲利模式，現在已經行不通了。

在房東大叔那個年代，大部分的行業一定要有「實體店面」才能做生意；但現在的電商時代，對實體店面的需求大幅縮減，供過於求，到處都可以看到待租的店面。

加上現在的「店面」也不知道在貴什麼，買店面的投報率根本划不來，也不好轉賣。

我個人覺得，靠投資店面賺錢這件事，已經是北風北了。

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那買個小套房、小宅當「包租公」呢？

崴爺很愛做功課，查了很多北部「房價」和「租金」的行情，

以西門町附近為例，五年左右的十多坪套房，每月租金在兩萬左右，房價落在八百萬左右；換算投報率大概3%左右。

我之前中壢平鎮的房子，我的租金投報率大約也在3%左右。

一般來說，現在當包租公每年的投報率大約是在2%~4%之間，只比銀行定存略高。
(我省略了土地稅、房屋稅、租屋閒置期的費用)

這樣的投報率水準，只能你抵銷通膨，說白了，只有「保值」的效果，並沒有高獲利的可能。

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很多投資客，其實並沒有在care租金收益的；因為他們更在意「房價增值」。

但是那種房價飆漲的時代紅利，早就沒了啊。

2014年之前，沒有「實價登錄」機制，大家買房、賣房的價格有很大的灰色地帶。

以前，你可能遇到一個菜鳥或不了解區域行情的買家，願意用高於實際行情的價格和你買房，讓你賺到很高的價差。

但現在，實價登錄透明揭露中古屋交易的價格，讓投資者沒辦法偏離市場行情「賣太貴」，大大減少獲利的空間。

最麻煩的就是「房地合一稅」了。

2014年之前，你一買到房，看到市場價格不錯，就立刻脫手賺價差。

但如果你是在2016年1月1日以後買入房子並賣出：

持有房子未滿1年，獲利的部分要扣45%增值稅；
持有期間1～2年，要扣35%增值稅；
持有期間2～10年，稅率是20%；
持有期間超過10年，稅率15%。

例如：你用2000萬購入房子，持有一年半就用2100萬的價格脫手，雖然帳面上賺了100萬，但扣掉35％的房地合一稅，實際上只剩下65萬的獲利。

這65萬還要扣除買、賣時的規費、手續費(十多萬跑不掉)；還有銀行貸款的違約金、裝潢費；甚至如果你透過仲介賣房，還要支付仲介費用。

扣除這些交易的隱性成本，你根本沒有獲利空間。
(而且前提是房價要漲才行)

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這樣一路看下了，是不是覺得投資房產真的沒那麼好賺。

我們長輩們，年輕時只要買對了房子，就能一輩子不愁吃穿；但我們這個年代，已經沒有這樣的神話。

現在把同樣的資本拿去投資股票或ETF，獲利可能都比買房還好。

更何況買房之後，一大筆資金就被卡在那，要用錢時也沒那容易變現。
(賣房之後，至少要一個半月以上才能拿到現金。)

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「但是，崴爺你幹嘛還買房投資呢？」

好，問到重點了。

我這幾年在做投資的重新配置，把以前買在「蛋白區」的房子都賣了。

把部分的資金配置在股市，把部分資金轉購入台北市的房子拿來出租。

我當然知道，租金投報率頂多就是對抗通膨而已；但崴爺太了解自己的性格了！

在投資上我蠻敢衝的，而且常常三心二意，缺乏長期投資的毅力；去年二月~六月的股災期間，我就發現自己這樣的投資缺陷。

所以，我才決定把部分的錢，拿來買蛋黃區的房子。

一、 因為蛋黃區的房子相對保值；我不用太擔心踩雷。

二、 買了房子後，它沒那麼容易變現，還有實價登錄的緊箍咒，讓我不會短期就想賣房。

這時候買房投資的「缺點」，對我而言變成了「優點」。

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我買房的目的，是讓我「守成」和「保值」。
(打從心裡已經放棄增值的可能)

雖然股市投資更好玩刺激，也更有機會短期獲利；但股市如浮雲、看過很多過路財神的案例。

另外，我的個性太浮動，所以買房投資是針對我自己個性缺失，所做的決定。

所以，如果你想靠投資買房賺大錢，基本上很難啦；但如果你和我一樣，有點錢就手癢、愛亂投資，那就選一個蛋黃區的房子，好好地把錢鎖在那裡。

#我寫太長了
#看完的人真的太強了

🏠福地福人居，當你是對的人就要住到對的地方，但是前提下並沒有那麼多的資產可以買房子又該怎麼辦？

🌈買房好？租房好？
只要是適合你們的，不管是買房租房都很好，身上沒有錢的前提之下用租的也可以，只要是適合你們的房子快則一年、慢則六年就有能力，可以買大房子豪宅也沒問題，因為房子會給你力量！但是一定要適合！

🌈大樓好？還是透天好？
大樓有管理員看似很安全、有很多的公共設施看起來很棒、但是又有多少人每天都會去用呢？
透天比大樓更好！透天的房子我們可以在外陽宅佈局，可以讓你升官發財創業賺錢更輕鬆。
不管是租房還是買房，都建議要住透天，翻身的效果及速度，會比住大樓快10倍、100倍、1000倍⋯

🌈套房適合嗎？
張老師一直在呼籲大家，套房也稱為永無翻身之日，雖然房租便宜，不得已的狀況之下短住是可以的，但是千萬不要久住，不管再怎麼努力都沒有用、住套房是一輩子無法翻身的唷！

🌈何時請老師過去看陽宅風水比較好？
在還沒有買或是還沒有租以前，有看到適合的房子就請張老師過去看格局是否適合你們，確定適合再買再租，只要房子對了，你們就會賺錢輕鬆～

🌈已經住進去了需要看陽宅嗎？
如果你住進去的房子在3年之內，沒有讓你存到錢，就表示有狀況發生，趕緊找老師去幫你看陽宅格局，一定哪裡有問題。房子的力量非常大，住進去七七四十九天就會產生變化，好的房子會讓你帶錢財大船入港，不好的房子會讓你散盡家財大船出港⋯要賺錢也要留的住錢，若錢留不住你們就要思考一定有哪裡有問題⋯

🌈風水命理的老師百百種、每個人說法都不同，到底哪一種才是正確的？
▶️條件一：要找就要找自己本身過的很不錯的老師，因為他會讓自己錢財不缺，既然錢財不缺，他就會用一樣的方式來幫助這些客人。千萬不要找過得很落魄的，因為他自己都過得不好又如何幫助你呢！
▶️條件二：許多的老師都很迷信，這邊煞那邊刀、把客人嚇的半死，搞得每個顧客住的房子都不對。呼籲大家，千萬不要迷信，許多老師自己過得並不好，才會用很多的刀煞來嚇你們⋯因為他無法幫助自己，更無法幫助你們改變命運！張老師不迷信、只講邏輯、只講道理、只講聽得懂的話，重點是要符合你們家的現況，當每次去講解時一定會要求客人錄音，就是為了以後改變達到驗證！住什麼樣的房子就會產生什麼樣的狀況，當你改變了你的房屋的擺設，命運也就跟著變了！就是這麼簡單！
▶️條件三：許多人都會說我下次要買房子就找老師來去看，但是自己的房子一直都沒有改變，當你的房子無法做改變，做變化的時候，你要翻身就很難，更不可能買到下一間的房子，現在的房子讓你們錢財流失。要改變，就要從現在的家裡開始改變，有賺到錢了才能夠買房子！

🌈想要發財不是夢！想要跟著張老師一起住豪宅開名車、擁有許多的房地產也不是夢！名字對了、房子也對了，年年買地買房買車真的很容易，只要聽話照做、擁有這些真的並不難！

#想要住豪宅開名車要找張定瑋老師看陽宅
#家裡的格局改變了問題化解了才能夠年年買房又買車
#想要當好野人當有錢人就在你的一念之間

🔸專業改名🔸新生兒命名🔸陽宅陰宅風水勘嶼🔸安神安祖先牌位🔸八字合婚🔸倒房處理🔸剖腹擇日
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▶️條件三：許多人都會說我下次要買房子就找老師來去看，但是自己的房子一直都沒有改變，當你的房子無法做改變，做變化的時候，你要翻身就很難，更不可能買到下一間的房子，現在的房子讓你們錢財流失。要改變，就要從現在的家裡開始改變，有賺到錢了才能夠買房子！

🌈想要發財不是夢！想要跟著張老師一起住豪宅開名車、擁有許多的房地產也不是夢！名字對了、房子也對了，年年買地買房買車真的很容易，只要聽話照做、擁有這些真的並不難！

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#家裡的格局改變了問題化解了才能夠年年買房又買車
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