還有家長本來是要幫孩子找宿舍，直接變成買下套房對外出租(゜o゜)
👆《蘋果》新聞多，24小時陪伴你
　
【低利金雞母1｜500萬不如買整層套房　中壢包租公坐享5%投報】
https://bit.ly/3ka35Oh
　
【低利金雞母2｜台灣少子化　長線投資別碰學生套房】
https://bit.ly/2YShq9Q
　
🔴《蘋果》YouTube頻道→
https://bit.ly/3oL5vTn
　
🍎蘋果播客 請你來作客
🎧SoundOn：https://bit.ly/3q6PCa0
🎧Apple Podcast：https://apple.co/3nAIuBa
🎧Google Podcast：http://bit.ly/3spdRT9
🎧Spotify：https://spoti.fi/2LIBhlv
🎧KKBOX：https://bit.ly/3nAI8e2
　
#蘋果地產 #中壢 #套房 #租屋

■ 【還能買房投資嗎？】

二十六歲，懵懵懂懂買下第一間房子。

因為家裡缺乏投資理財的教育，我其實不懂買房的眉眉角角，只想在新北有個地方可以住。

這已經是西元2000年的事了。

當時買在汐止24坪的中古屋，房價300萬，房貸利率記得是7%左右；扣掉自備款80萬，我一個月負擔15,000元的房貸。

那時候我正在創業，經營第一家火鍋店。

/

「投資買房」的啟蒙，是因為我第二家店的房東。

2002年，我開了第二家火鍋店，這家店的房東大我二十歲，他是個創業的大叔。

他和我說：「開餐廳，只能讓你賺小錢；想要有錢，一定要懂得投資房產！」

大叔是經營五金門窗的生意，然後把本業賺到的錢拿去投資店面。

他很熱心的算給我聽：

“一千五百萬的店面，他和銀行貸款一千萬，租給我們一個月六萬；等於是房客在幫忙繳銀行的貸款和本金。”

之前，他也是這樣的操作，用五百萬的自備款買了店面，租給別人做生意，四年後他把店面賣掉賺了五百萬，年化報酬率將近15%。

大叔的眼光不錯，選到店面都增值不少；靠著店面的買賣，他賺了不少錢。

聽到賺錢，金牛座青年的眼睛都亮了，開始對房產產生了興趣。

/

汐止那間房子，住了八、九年後我就賣掉了。

那是第一次靠賣房賺到錢；我把這些錢，拿來當頭期款，買下台北市內湖的房子。

隔年，我把開廣告公司賺到的錢，買了中原大學附近的兩間套房當包租公；每年的租金投報率有7%。

兩年後，我把兩間套房賣了，賺了一倍。

2014年左右，我又陸續買了汐止、桃園南崁、中壢平鎮的房子。

不過，這兩、三年已經陸續把這些房子脫手了。

26歲到現在，我買賣過九戶房子，菜鳥也熬成熟手了；一直到現在，我都還是把看房當成休閒娛樂之一。

/

有三十初頭的粉絲私訊我：

「崴爺，我創業賺了一些錢考慮要投資房產，請問房產還可以投資嗎？」

我想，我應該可以分享一些經驗值給他。

/

崴爺剛提到那些賺錢的往事，都發生在2014年前；現在房產投資的大環境，已經和2014年之前遍地是黃金的年代大大不同了。

前面崴爺提到，房東大叔「買店面」的獲利模式，現在已經行不通了。

在房東大叔那個年代，大部分的行業一定要有「實體店面」才能做生意；但現在的電商時代，對實體店面的需求大幅縮減，供過於求，到處都可以看到待租的店面。

加上現在的「店面」也不知道在貴什麼，買店面的投報率根本划不來，也不好轉賣。

我個人覺得，靠投資店面賺錢這件事，已經是北風北了。

/

那買個小套房、小宅當「包租公」呢？

崴爺很愛做功課，查了很多北部「房價」和「租金」的行情，

以西門町附近為例，五年左右的十多坪套房，每月租金在兩萬左右，房價落在八百萬左右；換算投報率大概3%左右。

我之前中壢平鎮的房子，我的租金投報率大約也在3%左右。

一般來說，現在當包租公每年的投報率大約是在2%~4%之間，只比銀行定存略高。
(我省略了土地稅、房屋稅、租屋閒置期的費用)

這樣的投報率水準，只能你抵銷通膨，說白了，只有「保值」的效果，並沒有高獲利的可能。

/

很多投資客，其實並沒有在care租金收益的；因為他們更在意「房價增值」。

但是那種房價飆漲的時代紅利，早就沒了啊。

2014年之前，沒有「實價登錄」機制，大家買房、賣房的價格有很大的灰色地帶。

以前，你可能遇到一個菜鳥或不了解區域行情的買家，願意用高於實際行情的價格和你買房，讓你賺到很高的價差。

但現在，實價登錄透明揭露中古屋交易的價格，讓投資者沒辦法偏離市場行情「賣太貴」，大大減少獲利的空間。

最麻煩的就是「房地合一稅」了。

2014年之前，你一買到房，看到市場價格不錯，就立刻脫手賺價差。

但如果你是在2016年1月1日以後買入房子並賣出：

持有房子未滿1年，獲利的部分要扣45%增值稅；
持有期間1～2年，要扣35%增值稅；
持有期間2～10年，稅率是20%；
持有期間超過10年，稅率15%。

例如：你用2000萬購入房子，持有一年半就用2100萬的價格脫手，雖然帳面上賺了100萬，但扣掉35％的房地合一稅，實際上只剩下65萬的獲利。

這65萬還要扣除買、賣時的規費、手續費(十多萬跑不掉)；還有銀行貸款的違約金、裝潢費；甚至如果你透過仲介賣房，還要支付仲介費用。

扣除這些交易的隱性成本，你根本沒有獲利空間。
(而且前提是房價要漲才行)

/

這樣一路看下了，是不是覺得投資房產真的沒那麼好賺。

我們長輩們，年輕時只要買對了房子，就能一輩子不愁吃穿；但我們這個年代，已經沒有這樣的神話。

現在把同樣的資本拿去投資股票或ETF，獲利可能都比買房還好。

更何況買房之後，一大筆資金就被卡在那，要用錢時也沒那容易變現。
(賣房之後，至少要一個半月以上才能拿到現金。)

/

「但是，崴爺你幹嘛還買房投資呢？」

好，問到重點了。

我這幾年在做投資的重新配置，把以前買在「蛋白區」的房子都賣了。

把部分的資金配置在股市，把部分資金轉購入台北市的房子拿來出租。

我當然知道，租金投報率頂多就是對抗通膨而已；但崴爺太了解自己的性格了！

在投資上我蠻敢衝的，而且常常三心二意，缺乏長期投資的毅力；去年二月~六月的股災期間，我就發現自己這樣的投資缺陷。

所以，我才決定把部分的錢，拿來買蛋黃區的房子。

一、 因為蛋黃區的房子相對保值；我不用太擔心踩雷。

二、 買了房子後，它沒那麼容易變現，還有實價登錄的緊箍咒，讓我不會短期就想賣房。

這時候買房投資的「缺點」，對我而言變成了「優點」。

/

我買房的目的，是讓我「守成」和「保值」。
(打從心裡已經放棄增值的可能)

雖然股市投資更好玩刺激，也更有機會短期獲利；但股市如浮雲、看過很多過路財神的案例。

另外，我的個性太浮動，所以買房投資是針對我自己個性缺失，所做的決定。

所以，如果你想靠投資買房賺大錢，基本上很難啦；但如果你和我一樣，有點錢就手癢、愛亂投資，那就選一個蛋黃區的房子，好好地把錢鎖在那裡。

#我寫太長了
#看完的人真的太強了

值得一看的新世代觀點

Joe：「如今是資訊海量的時代，誰能把海量的資訊整理成自己有用的資訊，誰就有機會獲得大量的財富。」

月入不到3萬拿iphone？這是一個很好、策略完全正確的心態啊，我們趕一下最近最熱門的話題

1977年徐崇仁月薪9000元
1977年，西門町的5萬元套房，不吃不喝六個月就能買。
1977年，中壢龍崗28坪的4萬元透天，不吃不喝五個月就能買。

2017年年輕人月薪三萬元
西門町套房1000萬元，上漲200倍
中壢28坪透天，800萬元，上漲200倍

所以，在1977年，你把錢拿去花費實在是虧大了，你一個月也才賺9000，但存起來去貸款買房子，一年會自動躺著幫你賺個20~30萬，你若不把錢存下來買房子，損失的機會成本，簡直恐怖到讓你後代後悔終身

所以，在1977年，對金錢最合理的使用策略，是超級防守主義
不擇手段的縮衣節食，把錢存下來丟資產就對了，是一個笨蛋也能幸福安樂的無腦時代

但是2017年的策略完全不一樣，2017年代，最值錢的並不是資產，而是時間和資訊，科技與潮流與驚人的速度翻代，在最新銳的業界，一年是一個世代，在文化類的潮流，一季是一個世代，在2017年的精銳人員，一年吸收進去的資訊，大概是1970年精銳人員的十年份可能有

所以在各種前線戰場上，特別是一些激烈競爭、沒有被台灣垃圾法規保護主義到的地帶，強的年輕人混一陣子就打趴老人集團的例子所在多有

資產價值跟屎一樣，成長率總是只超過GDP成長一點點而已，中高階與基層人員薪資落差龐大，你一個月賺3萬，別人一個月賺50、60萬，別人一個月存的錢是你兩年份，在這個時候，錢有什麼好存的，所以在2017年，對金錢的使用，該採取的是超攻擊主義，對效率絕對重視，把錢全部盡可能妥善花掉，尋求的是跳階升級，而不是存，等你自我升級，跳級之後，一年存下來的錢隨便就超前了以前的20年份

台灣還有一個唯一的好處，是很多鄉民都忽略的，就是台灣的失業率，是先進經濟體裡數一數二最低的。而且坦白說，的確都是沒有理想工作的自願性失業居多，絕大部分不是窮途末路那種，也就是說，的確是低薪，或者環境不理想，但很難沒工作做。

各行各業都在缺工。基層缺血汗，中階缺原創，高階缺戰略。
台灣現在的人才與人力，仍不足以構成生產要素的滿足點，既然失業率這麼低，年輕根本就不用存錢。你該怕的是寶貴的年輕生命流失掉，這會讓你以後非常後悔

花錢的戰術方面大概如下：
(1)盡可能投資資訊工具，這是基本款，所以有新iphone本來就非常必要，電腦和手機只要速度一慢下來，軟體有LAG傾向，就要立刻汰換，因為那會讓你懶得用，在這時代，妨礙資訊吸收和生產效率是絕對是不能允許的

(2)盡可能投資學習，有時候需要高手帶路，那跳階學習的速度是自己閉門造車的好幾十倍幾百倍，但要妥善挑選，坊間的各種教育產業素質不齊

(3)盡可能投資體驗，什麼都要去試，這是觀察潮流的基本訓練，增進人文素養與品味能力

(4)盡可能出國考察，先進國的做事方法與辦事效率，和台灣天差地遠

(5)盡可能參加活動與交際，和不同的人交換資訊，大幅開拓眼界，但也要妥善挑選，遠離白痴和拖你下水的人

(6)盡可能追求效率最大化，比如計程車與高鐵的錢若可以負擔就不要省，時間是最重要的事，現在不是1970年

(7)盡可能投資健康活動，例如運動和鍛煉，減緩老化，爭取更多時間

基本上這才是活在2017年的最佳策略，這是穩賺不賠的，因為月薪3萬根本存不了多少錢，全部拿去投資自我，就算投資效果不夠，至少也活得爽快

戴勝益也有說過類似的話
很多時候，很多人嘴上都在罵老人，但實際上也繼承了很多老人遺毒

比如整天哀買不起房子，（有什麼好買的？）
哀台女只會出國，（出國有什麼不對？）
哀別人不想跟你打拼，（現在停下來存根本不是最佳策略）
每天在板上比誰比較省錢（，到今天還是很常看到）
哀理工至上主義，不把能力橫向跨界發展
哀自己很有專業，但不發展戰略觀

這種一根筋不知變通，說老人廢，但不知不覺滿腦繼承遺毒
已經被墮落世代價值潛移默化的人，以後才是最慘的

150814TVBS 救景氣 央行宣示不打房 鬆綁信用管制
影片網址→https://youtu.be/UbRvI0Oh6Qs

救經濟，央行出招決定鬆綁房市管控措施，刪除新北市八里、鶯歌以及桃園蘆竹等地限制，也放寬豪宅貸款成數至6成，淡大副教授莊孟翰認為，時機點剛剛好，藉此避免房市硬著陸，不過政大張金鶚卻認為這是開倒車，觀點不一，但面對經濟成長率保不了2%的關卡，房仲大老呼籲，先挽救低迷市況，不然成交量急凍，都沒人要買房了。

記者─周育鋒、黃宇潔 台北報導......↓
房仲業務員陳泰源：「現在政府打房，高總價豪宅產品，其實都沒有人在看，那比較熱門的都是像小套房或是公寓。」

就是因為購屋族目標轉向，第一線的房仲業務員，只能努力開發，應付冷清市況。

房仲業務員陳泰源：「平均每一個禮拜，如果有1-2組的客人，願意跟你來看房子，其實就已經非常了不起了，有那種半年一年，沒有成交的大有人在。」

房仲業董事長李同榮：「以台北市來講，它正常交易量，少說也要4萬(棟)到4萬5(千棟)，可是現在3萬(棟)都不到，那就代表說市場的交易量，已經不正常的萎縮了30%以上。」

房仲業董事長王應傑：「房子是不好賣，因為量大概都少了兩成多嘛。」

在王應傑眼中現在的房市是淒風苦雨，房子想賣賣不掉，首購族不敢買、換屋族買不起，建商大老祝文宇說這是交易量停滯，買方寧願等價格降下來，也不願意看屋出價。

央行總裁彭淮南：「我們定期在檢討，定期檢討覺得它那個成交量，已經減少很多了，那房市已經穩定了，所以我們就做些調整。」

彭淮南大手一揮，從緊縮政策後，5年下來第一次鬆綁信用管制區域，包括新北市的八里、鶯歌，桃園蘆竹、中壢、龜山，同時放寬針對高價住宅，以及第3戶購屋的貸款成數上限，從原本的5成拉高到6成。

房仲業董事長王應傑：「交易量會增加，增加一點，那價格議價空間還是會加大，信心來講會有一點有一個幫助，表示政府不是不痛不癢嘛。」

淡大產經系副教授莊孟翰：「房價租金比64倍全球最高，那個租金報酬率1.57%全球最低，房地產的所得稅最高45%，所以這三個極端值，加上市場急轉直下，我覺得是先把市場穩住，不要讓它進入硬著陸。」

花敬群也認為，央行這招宣示性政策等同替房市打了預防針，讓市場可以軟著陸，但政大教授張金鶚則批評政策大開倒車，是替建商、投資客、有錢人解套。

房仲業董事長李同榮：「(GDP)會不會保三跟房地產的交易量是有關係的，所以我們一再強調，房市健全是要讓一個價穩而且量活絡的狀態。」

淡大產經系副教授莊孟翰：「房地產你第一個，它的就業人口有超過100萬人，至於在稅收我們1兆9千多億當中，應該有也差不多將近10%，所以它的關聯性產業應該超過100項，所以這樣來講的話，我們內需應該先穩住。」

搶救低迷經濟，先拉一把房市火車頭，畢竟今年的買賣移轉棟數，恐怕不足29萬棟，創下2002年以來新低量，現在政策踩剎車、降低市場雜音，只是還得面對經濟成長率不保2，信心衝擊就怕還有隱藏的未爆彈。

新聞網址→http://news.tvbs.com.tw/coverages/news-612602/