【龔成問答信箱】（Q22741-Q22760）

Q22741：

Ar sir, 股票係唔係呃人既呢？

龔成老師︰

股票本身係一種集資和投資工具，同世界上所有工具一樣，都無對錯之分，係中性。

呃人與否，係視乎背係相關人士，有無令用股票這類工具漏動，去合法，甚至合法地騙小投資圖利。

我地買股票就是買入一盤生意，有些生意會騙人，但有些公司會真心做生意，長遠價值不斷增長，因此，我地買入前，一定要小心了解「該盤生意」。

我地唔係無方法，去避免騙人生意。

我地可以選股一些大型企業，或者有質素的ETF，作為投資目標。

如果係中小型個股，就一定要知道佢質素、行業前景、財務狀況等，才去投資。如果你連間公司點賺錢、行內有乜優勢、點解未來有發展和增長潛力，都答唔倒自已，咁就要停一停，唔好投資住。

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Q22742：

龔成老師你好, 請問8083中國有贊質素如何？現價合理嗎？謝謝你

龔成老師：

中國有贊（8083）集團主要於中國從事經營電商業務及支付服務業務，業務分類如下：

（１）電子商貿：透過電商品牌「有贊」提供各種有關虛擬批發及零售之線上及線下解決方案及服務，如「有
贊微商城」

以有「有贊零售」等ＳａａＳ軟體產品及人才服務、面向開發者的「有贊雲」ＰａａＳ雲服務、面向品牌商的「有贊推廣」與「有贊分銷」、以及面向消費者的「有贊精選」與「有贊微小店」。

（２）第三方支付服務。

（３）一鳴神州：提供第三方支付系統解決方案及銷售綜合智能銷售點裝置。

（４）一般貿易。

近年業務發展快速，生意增長力，不過，現時估值高，業務變化較，整體有好大的不確定性。加上佢過往在核數師報告出現過「保留意見」，盤數可能有古怪，雖然已是數年前的事，但都會扣分。

佢不是無潛力，但風險較高，這刻投資值博率不高。

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Q22743：

龔成老師，想請教你呀。我中女一名 未婚，我手持左幾隻科網股，仲要高位果時入，而家賬面 - 20幾萬，流動資金得番10萬。

我700同9988有月供，有聽你講佢地長線ok, 咁美團如何呀？ 應該等定放左佢趁700 9988低入手？

冇左20幾萬 係有啲擔心。希望你可以指點下我個pro folio可以點

700 ：649入 x240股=- $53700
3690: 399 入 x400 股=$-82500
9988: 238入x860股=-$69000

另外手持以下，
1137: 14入 x 7000 =-$32000
1211: 243入 x539 (月供）
1830: 7.2入 x2000

謝謝！

龔成老師︰

你唔好用買入價或帳面賺蝕，作為判斷一隻股票優劣的標準。你應著眼佢本身有無質素，如果有，中短期價格波動，令到出現帳面虧損，係無問題，照可以長線持有。

但如果係無質素，就算而一刻是賺定蝕，你都要將佢沽出。重點分析的地方，係企業質素，而非股價上。

睇翻你現有持股，從質素上睇，其實係無問題。但近期不少中央政策出台，都令都投資不確定性大左。但這些股票長線核心質素，暫時未見有明顯影響。

較大問題係，你這些股票買入價都偏貴，所以才出現較大虧損。而且你非常集中係新經濟股，特別係科技類。佢地雖然有增長潛力，同時風險都較高，你現時持有得太多。

以你年紀，潛力股(你持有的都是這類)可佔約4成，餘下應用以下平穏增長股。若你投資經驗較淺，潛力股比重，要再調至2成以下。到你學到一定投資知識，才慢慢調高。

建議你沽出部份，特別係美團(3690)和港視(1137)這類不確定性較高的潛力股，去換碼至平穏增長股，令組合更平衡。

另外，為了避免你再買貴貨，再有新資金的話，我建議你先利用月供模式，去做增值。透過平均價值買入法，去減低買貴貨風險，對你而言會較理想。

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Q22744：

老師，想問如果可買美股，買TCEHY 可以當月供分注嗎?

龔成老師︰

Tencent Holdings Ltd ADR (TCEHY)同買港股騰訊（0700）係無大分別，我地分析是否值得投資時，都係睇佢長線企業質素。

騰訊受政策因素影響，中短期弱，企業的賺錢能力會略減，以及企業估值都會略減，不過，政策影響未到核心性，無令到企業無法賺錢，只是賺錢減少。

這企業長遠仍有質素，有發展力的。佢最有價值的，就是「平台」，這亦是現世代好有發展的資產。

佢業務模式係提供平台，如通訊平台、交易平台、入門網站、遊戲平台等，而收入來源則是其廷伸的服務，如增值服務、網絡廣告、電子商務交易等。

過往的業績理想，又身處長遠有增長的行業，加上擁有重要的資產，即龐大的客戶群，將來發展各業務都有相當的優勢，這都是騰訊值錢的地方。不過，政策會令其賺錢能力減，不過，長遠騰訊仍找到賺錢方法，簡單來說，就是現時定了新的遊戲規則，而企業要時間去適應，中短期賺錢能力減，但長遠會慢慢好轉。

現價合理區中間，分注或月供，都係可以。

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Q22745：

請問老師，700 長遠點睇

龔成老師：

1）騰訊（0700）受政策因素影響，中短期弱，企業的賺錢能力會略減，以及企業估值都會略減，不過，政策影響未到核心性，無令到企業無法賺錢，只是賺錢減少。

這企業長遠仍有質素，有發展力的。佢最有價值的，就是「平台」，這亦是現世代好有發展的資產。

佢業務模式係提供平台，如通訊平台、交易平台、入門網站、遊戲平台等，而收入來源則是其廷伸的服務，如增值服務、網絡廣告、電子商務交易等。

過往的業績理想，又身處長遠有增長的行業，加上擁有重要的資產，即龐大的客戶群，將來發展各業務都有相當的優勢，這都是騰訊值錢的地方。不過，政策會令其賺錢能力減，不過，長遠騰訊仍找到賺錢方法，簡單來說，就是現時定了新的遊戲規則，而企業要時間去適應，中短期賺錢能力減，但長遠會慢慢好轉。

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Q22746：

你好 龔sir，因為近年市況都好差，之前d貨一直壓住，尤其藍月亮，抽新股中左，到溝貨溝到12.8蚊，而家跌到6蚊樓下，我應該繼續持有定可以再加注呢？

龔成老師：

藍月亮（6993）不是劣質，但最新業績令人失望，由於上市前的數據幾靚，因此，有可能佢上市前執靚盤數，這亦是我對新股/半新股有保留的原因。

佢最新的中期虧損約$4400萬元，去年同期純利約$3億元。虧損主因是市場上，其他平台出現過剩的較低價產品，導致佢定價策略及產品在市場上的價格體系受到干擾。

為統一產品在市場上的定價，佢向其客戶提供若干折扣以穩定產品的市場價格，此類折扣對其於上半年的毛利率產生約9%的負面影響。

相信中短期未必強，但長遠，其實又不算好差，佢成立於1992年，擁有衣物清潔護理、個人清潔護理和家居清潔護理三大系列共73個品種的產品。

佢係中國洗衣液有龍頭地位，加上毛利率高，賺錢能力強。睇翻佢之前的資料，以零售額計算，藍月亮在洗衣液市場、濃縮洗衣液市場及洗手液市場的市佔率均為第一。

整體有質素，不過之前貴，現價算是合理區中間，你有貨可持有，加注不是不可，但暫時小注。

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Q22747：

老師，1177 近期有能力上到$7.5 嗎？

龔成老師：

唔分析短期走勢，但長遠無問題的。

中生製藥（1177）是潛力股，人口老化令佢長遠有唔錯的增長，無論是政府投入的行業資源，又或是人民生活質素令可控制資金上升，都令人們更在醫療方面投入更多。

佢已建立一套完整的商業系統，有多個已賺錢的藥品類別，同時毛利高，可以不斷將錢投資在新藥裡，這模式運作很好。

但這類藥物企業，難免有一點風險，因此要久不久檢視，中短問題不用理會，但如果有一些核心性的問題，就要再全面分析。

就這刻來說，這股可以一直持有，因為商業模式理想，高回報，不斷再投資令股東利益快速增長。加上睇翻佢的業績，保持增長，這令企業價值有實際的上升，令股價得以支持。

現價合理區中上部，有貨可持有，分注或月供可以，這股可以長線持有的。

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Q22748：

龔sir，我喺9988股價185時入咗貨，應該止蝕還是相信公司繼續有持好？

我目的係持中長線

但見股票不斷落，驚股價如果不斷落，我是否應該止蝕？

龔成老師：

我持有比亞迪（1211）13年，先有較明顯的收成。

我地買股票就是買企業，要耐心等企業成長，而不是著重短期股價！

你應該減少睇股價，多睇企業年報。你耐心持有就得。

阿里（9988）有質素，中短期一般，但長遠仍有增長力，之前貴，現價去翻合理區。

係業務層面，擁有相當的優勢，不少業務處於壟斷狀態，同時增長理想。加上正不斷發展延伸業務，這都會成為企業增長的潛力，預期增長會持續，這是阿里最大的賣點。

以企業的長期發展計，這股的確優質，但股價都有一定的波動，現價算是合理翻D，但都不是大手時候。

始終將面對內地監管可能收緊，因此風險度增加左，不過，我相信佢的整體優質度仍在，內地不是不想佢賺錢，只是想規管佢。佢已建立好完善的業務，因此本身是無得輸，只是賺多賺少問題，現時監管多左，點都會影響賺錢能力。

對於這類優質、有發展，但現價未算特別平的股票，小注分注投資，或月供，是較好的方法，算是平衡了風險與增長的考慮。這股可以長線投資的。預佢現價約合理區中間。

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Q22749：

0305, 投資價值如何？

龔成老師：

無人能預測短期股價走勢，投資者只能從長遠角度分析。

五菱汽車（0305）質素算中等，業務都不算差，潛力度有的，但同時都有風險。

近期產品銷售不差，但我地分析時，唔可以只用咁短時間，就去決定一間企業品牌。這個平價車模式，可否能為佢持續增長，依然係一個問號。

以佢過去幾年，最高單年純利都不足2億，但現時市值好高，已經係唔平。近期此股急升了不時，此刻投資有一定風險。

如果以長遠角度分析，佢主要業務為於中國從事汽車零部件、發動機及專用汽車之製造及銷售業務。為中國商用微車發動機及汽車零部件之領導製造商，製造設施設於柳州及青島。

最近有中國品牌電動車大賣，而五菱汽車有做供應所以在當中有利益，因此都有潛力度。

不過，考慮到近期股價上升不少，這刻投資價值博率未算高。最好回翻先考慮。

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Q22750：

老師，3690 四百元及三百元有貨，美團是否有實力?是否可以等下？
thx

龔成老師：

美團點評（3690）有潛力的，但最大問題是估值難，之前貴。

佢過往一直虧損，到近一年，開始有正現金流，這是一個實質的利好因素，因為之前一直在燒銀紙，現時初步見到成效，不過，估值的方法好虛無，因為現時的市盈率仍過百倍。

如果有利好消息，佢可以上好多，但如果估值修正，股價可太跌。

只可以話，潛力是有的，現價唔算平，之前明顯貴，之後回翻好少少，大約合理中上部，不過，一定不能大注。小注持貨，是較好的做法。

如果你持貨佔組合比例%多，宜減。

如不多，可守。

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Q22751：

大師，富途跌咁多，係咪合理價啦？
謝謝

龔成老師：

富途（FUTU）有增長力的，但業務波動，有危有機類。

佢係一家在線經紀公司，提供一站式在線投資服務，騰訊（0700）為股東。該公司通過網上平台提供服務，其中包括香港、中國大陸，以及美國股市的市場數據、交易服務和新聞源。

佢以經紀佣金，以及手續費服務的形式產生收入。

這企業雖然有發展，但現時市盈率好高，股價變化大，要留意風險。好難話現時是否合理。

這股小注都可以，長線有增長力。

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Q22752：

龔 sir,近排股市有所調整，目前有什麼具潛質而又便宜的新潛力股可以買來長線持有？因為現時那些潛力股都偏貴。謝謝指點。

龔成老師：

安碩恒生科技（3067），終於去翻合理區，佢有長線投資價值。

這基金追蹤恆生科技指數之表現，而恆生科技指數，都是一些有質素的潛力股，例如阿里（9988）、騰訊（0700）、小米（1810）、美團（3690）等的新經濟類公司，長遠有潛力。所以有長線持有價值。由於基金有30隻股票，比起單一股票，風險能減低。

這基金上落較大，現價大約在合理區中間，因此，這刻不能大注投資。

最好的策略，就是月供，或自行分注小注慢慢收貨（例如每月買一次、或2個月買一次），總之慢慢入，不能用盡現金，原理如同不斷儲貨，這樣就能平均買入價，減少風險。然後就長線持有。

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Q22753：

老師 可吾可以問下你意見。419 華誼騰訊娛樂 應吾應該繼續持有

EPS 低到零，ROE/ROA 又持續負數，毛利率升但淨利率又持續下跌，總資產又係愈來愈少

仲有冇其他數據去分析公司個情況，麻煩老師了

龔成老師︰

華誼騰訊娛樂（0419）主要提供線上線下健康及養生服務，以及傳媒業務，質素不太好。

生意不佳，多年持續虧損，投資價值不高。

其實你見到佢，除左每年都蝕錢外。無論營業額、毛利都一直在倒退。基本上，你可以斷定這企業質素有限，不宜投資。

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Q22754：

成哥你好，我們情況是這樣的，我們夫婦二人加奶奶，家住屯門山景邨257尺單位多年，單位已以租者置其屋方式買入，一直想住得舒適點，唯資金追不上樓價。

前年大病一場（cancer)，痊愈了，決心找自己舒適生活，減輕生活煩惱，亦想趁奶奶身體健壯時搬開享受一下自由時光，但我們二人資金只有九十幾萬，二人月入共有$41000，

可負擔$13000-15000供款一個月。（但病過的我買樓後留番至少三十萬現金比較理想）我們的計劃是將來奶奶需要時可接她過來住。

所以都幾難搵，依個時侯我們竟然抽中了居屋，有機會選購山麗苑

現在問題是，想請教一下你的意見，山麗苑比較偏遠，無論照顧奶奶及返工都是，但兩頭家咁樣供山麗苑比較無痛，我們應選擇嗎？定還是市面上我們仍有私樓選擇嗎？

以我們資金是否太危險，如果買市面私樓，突然有需要（病）放樓回山景邨住，賣樓容易嗎？可否給沒有置業經驗的我們少少意見，謝謝你！

幾方面應該怎樣平衡？

龔成老師︰

坦白講，以你們現時預算和收入，市場上可選擇私樓唔多，而且呎寸都會好細。

其實山麗苑作為自住樓，以你們現時財務狀況，相信會係一個較好選擇。

但你們除了價錢，都要考慮多2點。首先，一定要確保自己長線"供得起"。

第二，你們要從生活角度(例如往返工作地點、家庭生活、照顧你奶奶等)，去考量這個地方是否適合。講緊唔係短期，而係長線10-20年。

如果這2點都係過關，其實你買入係可以。至於再有餘下資金，你先要保留部份，用作應急。再有餘力，才去投資優質股，進行增值。

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Q22755：

老師，其實點解要用月供方式，例如港鉄0066一首2萬蚊，假設月供5000蚊，要供4個月才買到一手，但如我用2萬蚊可直接入一手，

係咪只係因為平均成本法這個原因，只是平衡番個買入價？

而你建議用平穩增長股去增值，是否因為你分析港鉄係有增長力，長揸多年後，這隻股價會升，而令財富增值？因為如果keep住月供十年，會hold住好多貨，

要假設佢股價升，先可令財富增加。

我持有呢d貨︰

0005匯豐1600股，
1088中國神華500股，
1398工商銀行5000股，
2388中銀香港

是否應該放左佢，用黎投資其他股？

如月供股票，或開股票戶口，你建議用邊間銀行比較好？我儲蓄用hsbc,所以順便在hsbc買股票。

巴菲特同你嘅書，首選你建議睇邊本較適合。謝謝您！

龔成老師︰

無錯，月供目的係希望透過平均價值買入法，去減低你買貴貨風險。這個方法，比較適合不懂估值的初學者。若你對估值定平貴有足夠經驗，直接買係可以。

港鐵（0066）有質素，可長線投資。佢是全港唯一的鐵路營運商，加上政府會比佢地產方面的優勢。長遠正面。

佢2020年出現虧損，主要係由於物業重估所造成，這只是一個會計上數字。扣除這部份影響﹐其實佢今年都係有盈利。

雖然近年有不利因素，影響了中短期盈利，雖然會扣分，但最核心的本質不變。

睇翻資料，港鐵過往正常年份，一年可以賺$160億，就算扣除物業重估，都有過百億，當中包括了鐵路經營部分，以及物業的發展、物業的租金收入。基本上，每年都過百億的。

物業發展部分，長線正面，收租部分，無問題。

因此，長遠發展仍是正面的，會有一定增長力。這股可長線投資。現價大約在合理區中上部。

而你現時持有股票，都係有質素。我地唔好成個組合，只集中係3,4隻股票身上。

最重要是建立一個長期的「財富組合」，要優質，要平衡，要適合你的年齡與風險承受程度，新舊經濟各類股都要有。

同一行業不能高於組合30%，同一股不能高於組合15%。要平衡，建立後長期持有，不是買賣賺差價，而是成為你財富組合一部分。

你現時持股，最大問題係集中晒係銀行業。你可以沽少少，換至其他優質股。如果唔想沽，就用新資金去慢慢平衡翻個比重。

至於用邊間銀行，無特別建議。除了收費，你可以睇翻邊間較方便你，咁就可以。

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Q22756：

hello sir~想請教下你~我手上冇物業，想愛嚟自住，做9成按揭，你覺得wetland 300尺$5xx單位值得入手嗎？thx~

主打_WETLANDSEASONSBAY.pdf

本身返工/住都係葵涌

龔成老師︰

參考其他附近樓盤，其實個叫價都有少少貴，主要係新樓關係。這就是我經常叫大家，盡可能都唔買1手樓，因為當中溢價，會令大家比多左成本。

如果這個是你自住樓，只要滿足到你長線生活所需(未來10-20年)，而且又有信心長期供款都無問題，咁就可以。

但若你係諗住暫住，遲些有錢再換大屋，你就要留意。因為佢本身地理位置較偏，加上單位呎寸都較細，其實投資價值唔會好高。

而且，佢周邊生活配套一般，另外，你返工在葵涌。

若你真的打算購買，你最好到實地周圍走走，幻想下將來生活模式(例如買生活用品、食飯、娛樂等)，真的覺得無問題，才好考慮。

反而我建議你在葵涌區找物業，會較好。

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Q22757：

請問龔sir 9988 仲有冇前境，想係190蚊以下建倉

仲有1211 長遠發展真係非常好？好多專家都話好 想問埋龔sir先決定買唔買 想放佢3至5年到

龔成老師︰

阿里（9988）有質素，中短期一般，但長遠仍有增長力，之前貴，現價去翻合理區。

係業務層面，擁有相當的優勢，不少業務處於壟斷狀態，同時增長理想。加上正不斷發展延伸業務，這都會成為企業增長的潛力，預期增長會持續，這是阿里最大的賣點。

以企業的長期發展計，這股的確優質，但股價都有一定的波動，現價算是合理翻D，但都不是大手時候。

始終將面對內地監管可能收緊，因此風險度增加左，不過，我相信佢的整體優質度仍在，內地不是不想佢賺錢，只是想規管佢。佢已建立好完善的業務，因此本身是無得輸，只是賺多賺少問題，現時監管多左，點都會影響賺錢能力。但長遠仍是有發展的。

比亞迪（1211）係潛力股，業務發展理想，研發不斷進行，汽車賣得好好，電池技術發展得很好，行業前景良好，企業長遠發展正面。

但這股經常都處略貴水平，大約去翻$135先算合理。如果本身有貨，可長線，但預佢股價波動。

如果唔夠貨或無貨，而又想買入，只建議月供，在$180以下先月供較好，但如果真的好想儲貨，同時現金足，現價以小注模式去月供，都可以的。

又或者可考慮GX中國電車（2845），這基金的目標是追蹤Solactive中國電動車指數NTR「相關指數」表現緊密相關的投資回報。

持股中最重就係比亞迪A股（002594），以及與中國電動車產業有關的股票，中國因為能源問題，長遠一定要發展電動車，這是大方向，故此股有一定投資價值。

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Q22758：

龔老師午安，不好意思打擾了，你係否用緊富途？呢間如執笠，有沒保障？很安全嗎？

上星期去咗hsbc間問左，佢話沒“月供美股“功能，為什麼？請問富途有月供美股嗎？

龔成老師︰

我不是在用富途，但其實香港監管唔差，富途都算安全。

《證券及期貨條例》下的投資者賠償制度設有投資者賠償基金，會為因中介人違責而蒙受損失的投資者提供賠償，每人上限50萬賠償。

若合規銀行或證券行出現破產，你投資證券之損失，可以從<投資者賠償基金>中，獲得最高50萬保障。

當中賠償細節，你可以參考翻<投資者賠償有限公司>網站，會有較詳盡解釋。

其實在一般的情況，就算股票行倒閉，你的貨都無事，因為佢只是中間人，你的貨無影響，除非佢中間有造數，例如每次你買貨，都無同你買。

至於匯豐點解無月供美股，我都唔清楚。至於富途有無，你要自己去了解翻。

但美股其實可以1股股買，你自行每個月定時定額買貨，其實都做到月供的效果，不必一定要用月供服務。

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Q22759：

龔sir,你好！我今年26歲，想向你請教，我剛轉新工作，新工作月薪約4萬，每月供樓1萬元（目前出租給別人）。因為上班地點太遠，剛買了車，所以流動現金只有15萬。

目前持有以下股票：
1691 2000股 $22.5
3690 200股 $281.2
6969 1000股 $47.5
9666 500股 $79
6823 2000股 $10.76

6823打算長放當少少收息股，其他基本面我看都是有營利能力，請問可否繼續持有？

另外現在每個月可以再支出1萬元作投資，請問現時我的組合是否有任何股票需要賣出，或可以增加甚麼類型的股票？謝謝你！

龔成老師︰

你現時持有股票，都係有質素，適合長線持有。當中思摩爾國際(6969)和美團(3690)由於不確定性高，加上監管風險高左，長線不宜持有太多。

我地投資增值會運用「先增值，後現金流」作方法，初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票，為自已創造穏定現金流。

你26歲，應以增值為主，香港電訊(6823)只係收息股，增長力不高，不太適合你這個年紀。現貨照持有係可以，但不要再加注。

未來時間，建議你用「平穏增長股」 + 「潛力股」作組合，去創造一個增值平台。

現在你每月先用5成儲蓄做月供。其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。

由於你投資知識不高，因此可較集中在平穩增長類股，至於潛力股，只宜小小注(不多於3成)。最好是你先提高投資知識，等到你有一定知識和經驗，才慢慢增加潛力股比例(大約5成)。

現時大市只是合理區，你現有15萬資金可以先投入多少少，用"分注"形式，慢慢買貨。餘下部份，就連同每月所儲倒的資金，就等大市出現一定程度的下跌，才大力度掃貨，然後長線投資。

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Q22760：

龔sir 你好，我都同意你用月股分階段入貨，但有時用月供的價唔好，我見中銀而家有個碎股易佣金0.25%，牛牛都有碎股單，但唔識加埋其他雜費，

用邊個買抵d，因為想分開買幾隻，手續費每個月加埋都唔平

龔成老師︰

其實你買碎股和月供，一般都係經紀佣金、印花稅、交易徵費等。因為每間銀行都唔同，你可以打去客服，查詢下邊個方法最抵。

但如果你係初學者，我比較建議你月供。因為月供就係透過"定期定額"供款，去平衡你買貴貨風險。

如果你唔識估值，去定平貴。自己去決定買貨價格，有機會令你買貴左，影響長線回報。

若用碎股方法較平，你就要幫自己每月定個日子，好似月供咁做。每月就在當天，不理股價，直接用同等金額去買碎股，咁都可以做到月供效果。

記住，係你未真正學懂估計前，唔好去自己定平貴，去經常調整每月儲股策略，好易出事。

當然，如果手續費佔比真的好高，你可以考慮用「自行分注」，例如每隔2、3個月買一手的方法進行。

又或者月供一些指數基金，就可以做到「平衡投資組合」這動作。

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若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。

另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。

由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。

【有長線投資價值的領展】

領展房地產投資信託基金
LINK REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

股票代號：0823
股息率：3.9%
每股股息：$2.90
市值：$1500億
業務類別：地產業
集團主席：聶雅倫
主要股東：貝萊德（8.98%）

5年業績
年度：2017／2018／2019／2020／2021
收益（億）：92.5／100／100／107／107
盈利（億）：177／478／203／-171／11.9
每股盈利：7.93／21.7／9.56／-8.17／0.57
每股派息：2.28／2.50／2.71／2.87／2.90
（截至31/3為一個財政年度）

--企業簡介--

領展房地產投資信託基金，擁有一個包括位於香港、北京、上海及廣州之零售商舖、停車場及辦公室物業的多元化物業組合。

物業組合的零售設施主要為日常所需的需求，而停車場設施則主要為使用零售設施的租戶、顧客及鄰近居民提供服務。

以市值計，領展是亞洲地區最大型房地產投資信託基金，亦是全球以零售為主的最大房地產投資信託基金之一。

--房地產投資信託基金（REIT）--

【圖1】--領展物業組合

領展為一隻房地產投資信託基金，而根據信託契約，領展需確保每個財政年度、向基金單位持有人派付之分派總額不少於可分派收入總額之90%，另亦可加管理人酌情決定為可供分派之任何其他額外款項。

在上述財務數據中，見到盈利數字反而比收入數字大，由於收入主要為租金收入，盈利則包括投資物業公平值變動，即物業賬面上的升值都會反映，由於物業估值近年上升了不少，故反映在盈利數字中。盈利每年有較大升幅，就是由於香港近年的物業價值上升。

資產淨值只是評估領展價值的參考因素，估值上升雖令盈利數字上升，但不會為領展帶來實質收入，沒有真正的現金流，而在可分派給股東的部分亦不計算。

雖然估價有參考作用，但對實質盈利並非有直接幫助，故盈利數字未必能反映領展的賺錢能力。股本回報率亦是相同原理，故同樣難以反映真實面。

--去政府化。釋放價值--

【圖2】--物業分派資料

【圖3】--物業收入資料

領展在過往10年，租金保持上升，每年均有不錯的增幅，雖然不是暴升，但這種平穩上升的情況，證明是價值的逐漸釋放。

這反映領展在不斷市場化的前提下，賺錢能力不斷提升，能以市場價格去調整租金，而估值亦能與市場看齊，因為領展在上市前的賺錢能力很低，但上市後能提升賺錢能力，這正是價值的逐漸釋放，亦令領展成為優質股的特點之一。

不過要注意，領展已上市逾10 年，雖然釋放價值的過程仍未完結，但釋放較多價值的時期已經過去，即是高增長年代已過去，往後雖然仍有增長力，但將進入較為中度增長的年代。

--翻身商場提升價值--

自2005 年上市以來，領展已為數十個項目進行翻新，而接下來的5年，領展亦計劃花30億為約30個項目進行翻新，令資產價值及租金得以保持上升。

領展除了將原有的物業進行翻身，近年亦更進取地發展，近年完成的旺角彌敦道700號，就是其中一個例子。

領展以收購的模式取得物業，由於位置十分優質，於是領展將物業然後進行翻身，低層的部分，改建為商場「T.O.P」，善用了位置的優勢，大幅提升租金，從而令物業的價值上升。

【圖4】--「T.O.P」商場

在領展上市初期，可能因加租而令出租率受影響，但近年已轉成市場主導，加上領展管理亦已有一定經驗，故出租率不斷提升，由2009 年的87% 升至近年的96%。可見領展無論在資產價值、租金收入，又或是賺錢能力，多年來都不斷進步。

【圖5】--5年租金及租用率

由於領展擁有不少優質地點的商場，而這些商場只需翻新就能將價值大幅提升，雖然不少已完成，但餘下的商場仍有這個優勢。

同時由於領展有一定規模，成本較易控制，在融資或其他方面都有一定優勢；領展的債務組合實際利息成本由2010 年3 月31 日的4.30% 降至近年的2%、3%，成本絕對不高。

--發展前景--

發展方面，領展仍有空間。於2012 年，領展擴大其投資範圍至涵蓋香港所有可持續提供收入之非住宅用途物業類別，包括但不限於單幢式資產及綜合用途（以零售為主）之發展項目，但不包括酒店及服務式住宅。

2013 年，領展與中國內地其中最大的房地產發展商萬科簽訂戰略合作意向書，共同發掘中國零售物業的投資機會。現時中國的物業部分，按估值計約佔領展超過1成，而領展本身已有資產本身已很龐大，發展其他項目相比整個領展來說，影響暫時未算明顯。

另外，由於領展對自由行等的依賴比其他商場少，始終較為貼近民生，因此租金收入相對其他市場物業會較平穩，就算整體物業市場租金下跌，對領展的影響亦只會有限，故往後的租金收入及派息都能平穩發展。

領展過往年代的管理策略，是持有物業，翻身物業，到了近年，開始變得較為進取，會進行物業買賣，亦會買入物業翻身，雖然領展在翻身物業有一定的經驗，但近年的策略，難勉令風險度略有提升。雖然可提高長遠的增長力，但又同時增加了風險，投資者要明白這點。

--疫情因素--

領展的核心業務是收租，疫情對業務都會有少少影響，但從領展的財務數據分析，影響並不算大。

加上疫情只是中短期情況，並不是長期性，因此，只是疫情慢慢過去，領展就會回到更理想的業務水平，投資者只是忽視中短期情況，集中分析長期價值，就可以。

--投資策略--

綜合而言，領展是理想的優質股，有一定規模，坐擁不少優質商場，而餘下仍有一些有條件提升的商場，故仍有一些潛力。加上此股派息穩定，因此無論是收息又或是增值方面，領展都擁有條件，長線甚至永遠持有都可。

由於此股優質，因此市場估值往往不平，而息率有時會處3.5% 以下，雖然預期股息會逐漸上升，但較有耐性的投資者，宜等息率達4% 才投資，而最起碼的要求也要有3.5% 以上息率。

現時的股息率水平，可理解為合理區約中間位置，對於追求平穩增長及收息的投資者，已可以分注投資，長線持有。如果本身有貨的投資者，只要長線持有就得。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

遊戲國際服以後可以清靜些？

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理工姐姐 #高虹安 剛去新竹做花生醬蛋捲回來啦，這周她都是競選新聞，還有沒有別的重要的事情可以談呢？有的！就是那個細胞簡訊！

根據聯合報的報導：【中央流行疫情指揮中心今（4）日針對幾位確診者活動軌跡，匡列8月13日至9月2日這段時間，已發出110萬筆「細胞簡訊」，針對與確診者有接觸或軌跡重疊者，提出警示訊息。不過，部分民眾陸續收到簡訊後，比對已公開的機師確診者足跡，卻發現完全沒有一項符合，紛紛批評發送簡訊的同時應告知重疊足跡。】而且連高虹安都有收到這個細胞簡訊，肥宅我卻沒有?細胞簡訊嚴格說來是基於防疫需求，侵犯人民隱私所收集的手機與基地台互動的資訊，是可以有精準的時間和位置的，還記得去年的細胞簡訊精準公布到幾點幾分乘坐101大樓電梯嗎?但這次怎麼會一下子就發了一百一十萬筆，三個確診的機師一人接觸了三十五萬人嗎?是不是演算法還是定位出了甚麼問題，這一下子突發公布的數字反而造成了大量篩檢潮，這又是另外一種群聚啊!

而且坦白說這次的 #幼稚園群聚 有另外一個更大的問題，那就是一開始的夫妻感染源到現在都沒有確定，至少跟機師沒有直接關聯。那麼他們兩人的病毒到底是哪裡來的?

根據東森新聞的報導:【指揮中心說明，收到簡訊者若有不適，務必正確佩戴醫療口罩儘速就醫，不可搭乘大眾交通工具，就醫時應主動告知醫療人員相關暴露及接觸史。指定社區採檢院所醫院清單可至疾病管制署網站查詢：http://at.cdc.tw/5y262t 。另外，若有民眾沒收到簡訊，或是擔心身邊可能出現過確診者，可以到「衛福部簡訊實聯制－民眾資料調閱紀錄查詢服務」網站上查詢，了解28天內是否有疫調人員調閱您的資料。】但這個問題是你的實名制登錄之後，疫調單位要有去查才行啊，這套系統之前吹得跟唐鳳神手打造的一樣，遇到狀況卻不由當局主動撈資料，還要民眾自己去查，但問題是如果疫調人員沒有動過你的資料，你就真的沒有染疫風險嗎?

根據中國時報的報導：【由慈濟、台積電及永齡基金會合購1500萬劑輝瑞／BNT即將抵台，永齡基金會創辦人郭台銘也透露，已向 #BNT 原廠表達明年為台灣保留3000萬劑的額度。不過疫情指揮中心指揮官陳時中表示，我覺得數量稍微多了一點，畢竟我們才2千300萬的人口。】以色列的疫苗權威Salman Zarka不久之前兩次受訪都提到了，全以色列都必須要有未來接種第四劑疫苗的準備，而且這個新冠病毒會時時與我們共存，以後年年接種疫苗將難以避免，結果就只有我國的防疫政策是一直抱怨太多疫苗太多疫苗，2350萬人每人四劑是九千四百萬劑ㄟ，小氣短視衛服部至今所有買的疫苗連這個的一半都沒有到，到底怎麼會覺得疫苗數量已經夠了呢?更重要的是輝瑞BNT疫苗的低年齡層實驗數據進展世界最快，九月底就可以拿到五到十一歲的三期數據，美國食藥署預計今年冬天就要核可，不要說青少年了，現在我國的疫苗進來的數量和速度還是不夠快，是要拿甚麼疫苗可以去打這些年輕人?

另外，根據高虹安的臉書，【新福源花生醬，熱情好客的老闆阿美姊，活力十足地帶著我體驗花生醬製作過程。從一開始挑選花生、炒香，到熬煮成泥狀，最後再加上花生顆粒，一瓶瓶讓人食指大動的花生醬就這樣誕生啦！現場熱騰騰的花生香氣，霎時間擄獲了眾人的心，阿美姊也大方與我分享了他們的美味秘方。我也嘗試動手灌花生醬蛋捲，結果真的有難度，意外成為爆漿蛋捲 😓，看著老師傅示範的精準快手，真的是經驗練就的專業技術啦！】她跑去新竹做蛋捲去啦，在新竹最近有遇到甚麼好玩的話題跟有趣的人嗎?



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00:00 開播
09:00 評國民黨黨魁戰
23:00 安安連線?安安對抗?高虹安選北市咁有影?
35:00 110萬筆「細胞簡訊」 侵害隱私?
01:04:00 五倍券+各部會抽獎
01:11:00 社交距離app
01:17:00 以色列擬打第四劑 反觀台灣
01:34:00 新竹新福源花生醬
01:38:00 待用餐

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阿亮給民進黨一個良心的建議：不要把高端變成黨產疫苗，因為這樣不科學．．．．．

根據ＥＴＴＯＤＡＹ的報導【受到5月以來的疫情影響，一度讓總統蔡英文的民調下滑，出現「死亡交叉」的現象，《美麗島電子報》董事長吳子嘉在新聞節目《關鍵時刻》曝光最新的民調顯示，蔡英文的民調脫離死亡交叉，讓他直言，「蔡英文總統的表現，讓我非常服氣」。吳子嘉表示，蔡英文的民調已經脫離死亡交叉，信任度是48.6%，不信任是47.7%，滿意度是49.6%，不滿意是48.4%，這個現象表示民調下滑的現象已經止跌。
吳子嘉分析，蔡英文信任度48.6%、滿意度49.6%，行政院長蘇貞昌滿意度45.0%、民進黨的好感度41.3%，全都是4字頭表示趨同性、一致性很大，幾乎都是同一批人的基本盤，反觀國民黨好感度僅27.1%，比上個月還下降2.1%，負面評價卻高達60.6%】

吳董會不會服氣得太早了一點啊，其實以數字來看，信任度和不信任度的差距只有０．９％，這是在誤差範圍之內ㄟ，這到底是數據上的誤差抖動，還是真正的一去不回頭，這就讓人可以好好思考了，看看阿亮到底有甚麼想法。

另外，【台灣民意基金會今(27日)公布的最新民調顯示，這次BNT疫苗採買成功，有6成8的民眾認為應歸功民間大企業，僅有4.2%民眾認為應該歸功於民進黨政府，台灣民意基金會董事長游盈隆認為，台灣社會絕大多數人對這次歷經波折採購成功，心中毫無懸念。這次BNT疫苗採買成功，應該歸功於誰？台灣民意基金會公布的民調顯示，有68.4％民眾認為應歸功民間企業，4.2％認為應歸功民進黨政府，19.2％認為民間企業與政府都有功勞。對於政府堅持疫苗採購有保密條款，有15％民眾非常能接受，25.4％還算能接受，23％不太能接受，29.5％一點也不能接受。】

還有，我國外交部超急的。高端一通過，立馬訓令各外館詢問邦交國是不是需要我們捐高級疫苗。根據匯流新聞網的報導【國產高端疫苗有可能捐贈台灣邦交國，遭到國民黨批評是拿邦交國當白老鼠。民進黨黨團今（27）日在記者會上表示，初步可以去了解邦交國意願，當然要經過當地國衛生單位以及法律規定，「目前還在進行意願調查中」。書記長羅致政表示，台灣要對國際貢獻做最好表現，台灣研發的疫苗如果有效，當然會願意捐贈，但也要當地國有需求以及意願，初步可以去了解邦交國意願，當然要經過當地國衛生單位以及法律規定，「目前還在進行意願調查中」，如果別的國家願意接受是雙贏，既可鞏固邦交，又可推動防疫。】而且現在外交部都不出來講話，都是民進黨出來挺，這樣簡直變成了黨產疫苗啊，為什麼民進黨要為了一家民間企業辯護到底，這實在讓人很困惑，阿亮上周都說了是因為高端缺錢，民進黨也缺錢嗎？這樣黨產會會不會有意見？我覺得台灣好熱情喔，才剛過一兩天ＥＵＡ馬上問人家要不要，阿亮覺得會有多少國家要呢？

另外，根據經濟日報的報導:【台積電南京廠從進攻7奈米先進製程改為28奈米成熟製程，供應鏈原推測是為因應美中貿易戰，不讓中國大陸生產用於國防軍事的戰略晶片。但不到半年，台積電就決定上修南京廠建置規模，顯然客戶端對28奈米需求超乎預期強勁，才是台積電策略調整的主因。台積電供應鏈透露，不少28奈米製程設備已停產，但為支應台積電未來驚人的需求，設備商須配合設法重新生產，以利南京廠在2023年能達到10萬片月產能的需求，將對設備商帶來龐大商機。】但是之前不是說有美方介入導致擴產計畫放棄嗎?怎麼現在又過了?難道不怕美方制裁嗎?

另外，不久之前，根據ＢＢＣ的報導，七月二十六日，在天津舉辦了中美會談，中國外交部副部長謝峰與美國副國務卿謝爾曼（Wendy Sherman）舉行會見：【天津會談期間中國激烈抨擊美對華政策 提出「糾錯清單」 謝爾曼說「不尋求衝突」】，【謝峰在會後稱，美國一些人把中國當做「假想敵」，導致中美關係目前陷入僵局，面臨嚴重困難。謝峰表示，中方在會談中向美方提出兩份清單，分別為「糾錯清單」，以及中方關切的重點個案。】，【26日晚些時候，美國國務院發表聲明，稱中國的一系列舉動與美國的價值觀及利益相違背，謝爾曼與王毅會面時對此表示關注。聲明形容會面有「坦誠而開放」的討論，謝爾曼告訴王毅，美國不尋求與中國衝突。】這樣的明刀明槍的互動，雙方的關係有改進嗎？還是真的為了拜習會鋪路嗎？還是雙方要一路對抗下去了，如果雙方真的要一路對抗，為什麼我們不能多拿到一些美國的ｍｏｄｅｒｎａ疫苗？

今天沒有贊助的晚餐是東方文華Bencotto套餐~~~價格：7600元~~~~
主廚精選冷肉盤及特選義大利乳酪
Bencotto沙拉
牛肝菌菇寬帶麵
主廚家傳番茄澳洲牛肉寬扁麵
爐烤美國肋眼牛排、洋芋泥、炒蘑菇
瑪格麗特比薩
傳統提拉米蘇
巧克力協奏曲


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📍直播大綱：
00:00 解析美麗島電子報民調
22:00 民進黨成敗在高端?
42:00 外交部探詢友邦要高端疫苗嗎?
56:00 從台積電南京廠看美中貿易戰
01:06:00 中美天津會談 糾錯清單

香港今日社論2021年06月12日(100蚊獅子頭)
https://youtu.be/yW9-ibelGo4

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明報社評
台灣本土疫情持續擴散，昨日（11日）又新增286宗本地確診，再多24人染疫死亡。自疫情爆發以來，累計確診個案已達1.25萬，染疫死亡個案累計385人。值得注意的是，自去年疫情爆發至今年4月底，台灣病歿人數共計12人，5月新增112人，6月前11天已新增261人，可見疫情致死速度非常迅猛，而且出現了大量離世後確診等反常現象。民進黨當局在防疫神話破滅後陣腳大亂，醫院資源不足、疫苗供應不足，都令民間恐懼憂慮加劇。總統蔡英文、行政院長蘇貞昌和衛福部長陳時中，近日被迫首次對疫情肆虐道歉，蘇貞昌更承認，這一波疫情要「歸零」（清零）很難。

蘋果頭條
反修例兩周年︱「反送中關注組」冇人關注仍繼續出po, 阿希與三數個同學，19年為推動系內罷課而開設反送中關注組專頁，但罷課一星期參與的卻只有關注組成員，一共3人。及後再辦過兩次電影放映會，參與人數也是單位數。活動無人參與，他們便寫評論文章。洋洋灑灑數千字的法律觀點，在Facebook大概有雙位數字回應，「都試過拍片做人物訪問，呢啲擺得最多人力物力，但反應係最差嘅」。在繁忙的學期末花一整個月包辦拍攝剪接，只換來雙位數反應，僅僅過百觀看數字，「最初都幾氣餒，做呢啲都係希望多啲人討論」。

東方正論
今日6月12日是反對修訂逃犯條例示威衝突兩周年，回想這兩年間發生種種事情，特區變化之大，恍如隔世，一度給黑暴摧殘得滿目瘡痍，再加上世紀疫潮，香港元氣大傷，就算現在仍未復舊觀，而社會撕裂分化之嚴重，修補恐怕還有一大段漫漫長路。前事不忘，後事之師，回顧與前瞻之餘，最重要是抓緊現在，切勿重蹈覆轍。要說反修例暴潮起源，有說應是2018年港女潘曉穎命喪台灣的案件，修訂逃犯條例聲稱是為了潘案移交犯人，想堵塞法例漏洞，但亦有意見指2014年9月非法佔中埋下黑暴的種子，無論如何，特區政府處理這兩事件，都留有尾巴。

星島社論
由政府發行的第八批通脹掛鈎債券iBond昨午截飛，據初步認購結果顯示，共有約七十一萬七千人認購，涉及總金額約五百四十五億八千萬元，不論認購人數和金額均打破歷年紀錄。由於今批iBond銷情熱爆，政府將發行額加碼至二百億元，以此計算，即錄得超額認購一點七三倍。是次實在太多人抽iBond，故認購者只能穩中兩手，最多獲派三手。與去年比較，今次iBond的認購金額大增四成二，認購人數更增五成七。銀行均指接獲的iBond認購反應十分熱烈，主要受惠低息環境、投資者憧憬通脹升溫，以及沒有大型IPO活動出現。

經濟社評
以美國為首的發達國家限制新冠疫苗出口多時後，最新卻事先張揚會在七大工業國集團（G7）峰會承諾捐出10億劑，聲言要助「全球打針」，惟總劑量杯水車薪，步伐亦緩不濟急，儼如做騷。相反，中國早成為全球出口最多疫苗的國家，近日解救了孤立無援的尼泊爾，且將協助埃及在當地生產等，密密低調做實事。美國及英國有見國內接種率突破6成和7成，日前先後承諾捐出5億及1億劑剩餘疫苗，連同正召開G7峰會的德國、法國和加拿大等盟友，料公布最遲明年底向中低收入國家捐出合共10億劑。