210622工商 如何讓銀行看得起你？買房新手必看6大重點
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買房除了自身的喜好及挑房哲學，買房之前如何培養財力證明以爭取優惠房貸更是重要！尤其我買的是限制更嚴格、權狀未達15坪的套房，讓我來分享與銀行交手的過程中，究竟有哪些眉角是要特別注意呢？

堅守預算上限

雖說買房是一個妥協的過程，但有些底線不能退讓。以條件設定來說，過去我（房仲）都以「符合客戶需求」找房，預算其次，畢竟出錢的不是我，何況買家通常對房仲也會有所保留，所以剛開始我總會介紹價格超出一點或接近上限的房子。

如今換成我是買家，反而以「預算」為最優先前提。一朝被蛇咬，十年怕草繩，投資是該有壓力，但不該壓得讓人喘不過氣，我曾經高估自己的賺錢能力，買了高額儲蓄險，帶來長達6年的自虐式生活，但我不願再為了置產而影響生活品質。因此我堅持預算不調升，改放寬其他條件後繼續找房，畢竟銀行最後給我「搞什麼花招」我不會預先知道，唯有保守評估才能守住安穩的心。

談到房貸，主要分4大項目：還款年限／年期、貸款成數、房貸利率、只繳利息不繳本金的寬限期／寬緩期。以我從業10年的心得，影響這4個項目的因素，屋況其次，購買人本身才是重中之重！

如何讓銀行看得起你？

還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款99％」的新聞嗎？那時因為還沒有「豪宅限貸令」（台北市總價超過7000萬元以上房貸上限6成），所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣最高貸款至85成，而頂新魏家的財力已經大到銀行不怕它倒，又渴望賺取客戶的利息，兩情相悅最終取得超優惠貸款成數。

我想表達的是，房子條件再爛或是總價超高，導致銀行不願意放款太多時，如果購買人的財力證明夠雄厚，通常貸款仍不是問題。然而，每個人的工作性質不同，培養財力證明的方法自然也不一樣。

以我為例：我待的公司規模並不大，又是零底薪的業務型態，像我們這種人在買房時，銀行給的條件通常不太好，所以我努力在其他財力上培養證明。除了買房自備款的活存加定存共上百萬元，長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢；還有2張在2018年已繳清的6年期高額美元儲蓄險保單，且不解約亦不申請保單質借；以及每月的信用卡帳單都繳清不拖欠，也沒使用過最低應繳金額，維持零負債及良好的信用評比。

我發現，現代銀行普遍已與時俱進，知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」，所以在申請貸款時，有的專員甚至不要求看存摺，而是請我簽名授權，讓銀行直接向國稅局調閱我近2年的年度綜合所得稅申報紀錄。

像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講，縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明，他們也會因為我的職業是業務員而不採信。講更直白點，對於收入不穩定的職業，如果希望爭取好的貸款優惠，財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「2年前」就開始培養！

還款年限

目前市面上主要有20年期及30年期兩種，有的銀行為了搶客甚至推出40年期專案，而還款年期的長短，攸關屋齡與購買人的年紀。

以人來說（通則非一定）：銀行會以法定退休年齡為依據（也就是65歲），假設購買人年紀低於25歲，那麼65−25＝40，也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲，那麼買房還款年限最長就是20年了。

以房來說（通則非一定）：銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據判斷房子的壽命。加強磚造為約35～40年，RC（鋼筋混凝土）、SRC（鋼骨鋼筋混凝土）、SC（鋼骨）的耐用年限為約50～65年。算法跟人的退休年齡一樣，簡言之，屋齡越新，貸款年限越長。

以我為例：我買的是SC結構，屋齡約10年的房子（代表建物壽命還有至少40年），雖然我已37歲（距離法定退休年紀尚餘28年），但由於我具備「首購」身分，所以銀行經綜合考量之下仍願意給我30年期。

要注意的是，雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕，但銀行賺的利息也就越多。所以我的策略是，30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力，但不代表真的要繳滿30年，只要有賺到較多的獎金或意外之財就早點繳清。因為時間可以換取金錢，但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。

貸款成數

一開始，我找的是中國信託，才知道原來它們不承作套房，縱然我是VIP客戶，最高也只能貸6成，後來換國泰世華，沒想到它們最高能貸85成，這樣一來一回就差了25％，也就是將近250萬元的自備款！

不過每家銀行的政策都不同，且每年都在變動，今年國泰世華銀行承辦小套房最優惠，並不代表明年也是喔！

房貸利率

每家銀行略不同，甚至同一家銀行會出現2種方案。像我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一，核貸下來後竟端出2種方案讓我選擇。

方案1：貸款7成，利率1.48％，無寬限期。

方案2：貸款8成，利率1.31％，3年寬限期，但要加收1筆48600元的房貸型壽險。

起初，兆豐為了引誘我找它們申貸，只講方案2卻絕口不提「房貸型壽險」，直到核貸下來後才說因為我買的是套房，加上我本身是零底薪的業務等因素，因此必須加保才可以啟動方案2。原本我被唬住了，後來問朋友才知道，這筆費用其實在一開始申貸時就該讓客戶知道，當然也有可能是我誤會兆豐了，所以我要苦口婆心勸讀者，不管如何，買房一定至少要找2家銀行，貨比三家不吃虧。

寬限期

還沒有買房經驗的人，或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金，但這樣代表你並沒有完全搞懂。

以20年期搭配2年寬限期來說，我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息，等2年過後再啟動20年的本利攤還，也就是2＋20＝總共22年。正解是，頭2年只繳利息，剩餘的18年本利攤還；換句話說，原本可用20年攤還的本金，卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點錢，先樂後苦的概念。

我要強調，這並無所謂對或錯，只是偏好使用寬限期的人與我觀念不同罷了。以我朋友為例：他的房子價值1000萬元，月租金行情約2萬元，如果啟動寬限期，每月只需負擔約1萬元利息，只要寬限期一到，就轉貸（換銀行）並持續使用寬限期，就這樣無限循環，他可以永遠不繳本金，每月只付1萬元的利息，就能住在月租行情2萬元的房子裡，如果有閒錢，還可以去享樂或投資。從這個角度看，買房似乎比租房划算，差別只在能否湊出自備款而已。

最後我選哪種方案？

兆豐的方案2：貸款8成，利率1.31％，3年寬限期，房貸型壽險48600元。

國泰世華：貸款85成，利率1.31％，無寬限期。

以上是銀行核貸下來的2個方案，最後我選擇了國泰世華，而我的想法是這樣的。

如果選兆豐，代表未來3年期間我可以光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息，每月還有1萬元零用錢可花用，同事也附和說：「3年很長，3年內會發生什麼事不知道，只繳利息，及時享樂，等3年後說不定房價漲了，到時再賣掉，獲利了結，豈不爽快！」聽起來似乎很有道理。

只是，寬限期並不符合我的價值觀。一來我的個性偏好「先苦後樂」；二來這是我人生的第1間房子，算是「起家厝」，我本來就打算長期持有；三是我把買房當存錢，所以沒有不繳本金的打算；四是小套房可以貸款85成，且不需購買房貸型壽險，某個角度也算證明自己的財力被銀行認可的里程碑。

還有1個觀念也很重要：只做自己擅長的投資。我的強項就是不動產，如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或其他，反而可能虧錢。寬限期會讓人留下更多的現金在身上，而閒錢越多則越想作怪，這是人性。既然這樣，不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧！

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『主夫奶爸想要幫理財的故事』

大家大概都知道我2019年底中風後，老婆勞心勞力照顧我的故事。

因為自己的保險很少，又必須有看護，住院一個多月（應該算住得少了），還做了許多自費療程，她在事發後很需要錢，好在平時銀行信用良好用小額信貸度過了那段歲月。

對於信貸，身邊不少朋友可能以為借錢就是不好；但其實善加利用銀行的借貸，規劃好還款步調，不只安全，也是幫助人生低潮、急用、或者理財的一種選擇。

我在還有工作的時候，前五年左右，有去借貸的經驗，因為當時想要把工作室搬遷，並想要擴大經營，因此找了兩三間銀行詢問信貸；最後考量到擴大經營將帶來比較複雜的經營包含人事管理，所以暫時擱置，轉為同樣維持經營個人化工作室型態，只是搬遷到大一點的空間。

有了那次經營後，覺得信貸對我而言是方便的，當您需要用到大筆金額，也不想影響到現有資金的運用時，此時信貸就是很好的方式，比起向親友借一筆錢來的好，沒有人情壓力；

最近老婆常常跟我說很煩惱，她把預備裝潢的錢放在股市中，結果最近聽說一片綠油油，導致有小虧損。雖然她說虧不多，但要這時候認賠殺出她覺得很蠢，不想當韭菜還在死撐！

於是我異想天開，想說幫老婆個忙，因為自己的戶頭和信用卡都在中國信託，就去線上申請看看中國信託的 #中信Online貸，假使可以幫她渡過這一兩個月拮据期也滿好的（因為她自己在等房貸不敢去申請信貸）。

中國信託信用貸款線上申請後，第二天服務專員便聯繫我了，真的很推，因為是史上遇過態度最客氣的！只要有正常工作固定收入，它申辦起來真的很容易，不用出門，也有隱私保護，全程銀行流程監控與錄音不用擔心遇到不良專員，如果是中信開戶或是信用卡往來客戶，辦理更便捷。

而且額度可以視各種情況盡量滿足您的需求，撥款速度很快，晚上在家也能申請；借貸可以自訂攤還期數，可以與專員討論適合自己的還款步調；降低每期應繳金額，反而更容易運用手上現有金額做發揮使用；分期繳起來也沒負擔，只要利息可以接受範圍，其實壓力反而沒有那麼大，反而是有更好的資金運用。
哈那重點！後來專員也是很客氣的跟我說，我因為現在沒有固定收入無法借貸，但還是很親切的問我為什麼要借款？在我說明家庭需求後，他建議老婆還是可以諮詢一下信用借款，他講了一個滿高的額度，還有可能不太影響到房貸的方式，完全沒有因為我是無法貸款的族群，而對我態度不好～

老婆後來有打去諮詢，中信的流程真的做得很好，他問了老婆的電話與身分證（她也有中信戶頭），就轉銀行正式流程再致電一次；而且專員詳細解說後，也同步引導老婆在線上辦理，申請及審核速度非常的快，也不用紙本或去分行，真的很方便。老婆還說下次她可以自己全程申請了，不用再找業務專員了。

這讓我對於銀行借貸又有了新體驗，態度有夠好，解釋得有夠詳細；不僅可以自訂攤還期數，更可善佳對於手上資金運用！
之後我們家需要新的裝潢，而裝潢其實不管選擇做小規模或較大規模，需要不小金額；拿我當初裝潢工作室，我只改些電路、冷氣管線、打掉輕隔間，貼個壁紙，裝上鏡子，也要花二十幾萬，更不用說家裡全部裝修，肯定需要更多金額。目前中國信託幫我們評估，先等驗屋過後，再討論信貸可能會影響房貸的金額，做全盤的分析，老婆也會再思考決定；中國信託的服務令人感到專業且舒服。

需要用錢的時候總是有，跟銀行借貸，快速而且可以好好研擬適合自己的還款計畫，這時候借貸就變成了家庭理財的一環，而且不需要看誰的臉色，或者出現身家安全疑慮。
#我們家自己是從銀行借貸受益滿多

最近熱衷跟老婆一起看房～也可以分享一個專員跟我說的秘訣；借過信貸，且正常還款情況下，信用值有機會提升，將來想要再辦房貸或其他貸款時，可能會有更大的借款額，利率或許能更低！

上線填寫姓名電話資後，專員會很快跟您聯繫，並作各種分析、規劃，並不會強迫您做任何行動，但最重要的是謹慎理財，貸款先規劃喔！

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#中國信託 #中信Online貸

📣🥶身為台灣電商龍頭的「momo購物網」在昨天也發佈聲明，部份地區的《家電》不做配送，因為有些家電是要到府安裝之類，為了你我安全，這樣的公告是合理的！但我擔心的是更後續的變成限地區啥都不能送時，近期我也不得不出門去附近7-11採買食物(全聯我暫時不敢去)，因為外送U這家也有時只開放「限外帶不外送」，再加上集中到F這家現在送一次也是1小時半起跳.....
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#信用分數
信用分數高低是銀行評判你是否有能力還款的標準
也會影響你的信用額度

#信用分數判讀
- 如該當事人為有信用評分者，揭露實際分數(分數介於200分至800分)，並提供分數之百分位區間；評分分數較高者，表示具有較佳之信用品質，反之，分數較低者表示信用品質有待改善。
- 如該當事人為暫時無法評分者，則揭露「此次暫時無法評分」。
- 如該當事人為給予固定評分者，則揭露「200分」。
- 針對評分結果未達XXX分（指違約率大於1%)、「此次暫時無法評分」或「固定評分」者，皆以淺顯易懂的文字說明其主要原因。

#額度共享
同一個持卡人持有的同一家銀行信用卡將共同使用一個額度。
ex.Richart的額度為10萬，則FlyGo與GoGo卡就是共同使用這10萬元
等於兩張信用卡的刷卡額度相加最高就是10萬
🔺辦多張卡片並不會增加額度，除非主動調額。

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#信用分數是什麼
運用統計分析理論及方法，將聯徵中心所蒐集在揭露期限內的資料，以客觀、量化演算而得的分數，用以預測當事人未來一年能否履行還款義務的信用風險。

📌影響信用分數的事
#信用卡帳單遲繳
- 全額未繳 / 未繳足最低 / 繳足最低 且遲繳時間越長扣分越重。
#信用卡預借現金
- 預借現金對信用分數扣分非常嚴重，1年內只要有2次預借現金的紀錄，基本上就很難申請相關信用產品。
#刷爆信用卡 #信用卡使用額度高達90%
- 刷卡金額過高會讓信用卡額度使用率（即應繳金額加上未到期金額÷信用卡額度）上升，導致信用評分降低
#信用卡循環利息
- 拖越久分數被扣得越嚴重
#信用卡未繳款招強制停卡
- 只要卡費三個月未繳銀行便會強制停卡，且信用紀錄將揭露長達7年
#剪卡
- 剪卡幾乎影響不到信用分數
- 建議保留目前使用最久的信用卡，可讓信用歷史長度維持在一定之水準。

＃揭露期限
- 當事人若於償付貸款前有授信異常紀錄，因該授信異常紀錄有三至五年之揭露期限，在揭露期限尚未屆滿前，即使貸款已償付，個人信用評分仍會受到該授信異常紀錄之影響。

#信用小白
- 若當事人過去並沒有和金融機構有借貸往來紀錄，或是往來期間少於三個月，評分系統無從判斷其信用好壞，就會產生評分結果為「此次暫時無法評分」
- 申辦貸款或信用卡就很容易被退件

#提升信用分數
- 正常還款、控制負債程度，並持續維持此狀況一段時間後，信用評分便會逐漸提升。
- 聯徵中心之信用評分係根據過去一段時間的信用資料統計而得，若當事人與金融機構之往來均為正常繳款，並合理使用各項消費性金融商品，經過一段時間之後，信用評分自會逐步提升。

🔺聯徵中心信用評分針對金融機構查詢聯徵中心資料之查詢目的，如：存款開戶、申請信用卡、舊客戶信用複審等因素，皆不納入評分模型；此外，當事人本人查詢信用報告的紀錄亦不納入評分模型，故皆不會影響其評分。

聯徵中心詳細說明｜https://pse.is/MHJ9J
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