為什麼這篇中古 壓縮 打包機鄉民發文收入到精華區：因為在中古 壓縮 打包機這個討論話題中，有許多相關的文章在討論，這篇最有參考價值！作者ceca (生活藝術大師 N)看板home-sale標題[閒聊] 抗跌?保值?時間Tu...
這兩個詞通常投資客沒人在講..XD
這兩個詞會氾濫,主要是名嘴,媒體炒作出來的.
當然炒作的背後可能也有建商在施力產生.
因此,這兩個詞,市場上的解讀,其實對我們投資客來講,是一種詐騙...XD
有錢人多的地方抗跌保值?捷運站抗跌保值?最貴房價的地方抗跌保值?
恩...你被詐騙了..XD
甚麼叫做抗跌?就是人家跌得多妳跌的少甚至不跌或是還在漲.
甚麼叫做保值...阿就上面那句話換句話說.
因此到頭來看得是"漲價狀態"
也就是,這個地方很會漲,漲很多,這個地方就抗跌保值.
而會扯到抗跌保值,基本上一般都是用10年以上來做基礎,甚至20年.
所以這是一種"長期投資"的概念...
也就是你長期投資,投資哪邊會賺最多....
這個地方就是最抗跌保值.
我不知道這樣做最後解釋,各位有沒有甚麼意見.
那回頭來看,長期投資,你在買甚麼?
長期投資就例如,你知道這邊要蓋捷運.所以在捷運還沒蓋的時候進場布局.
或是你知道台中要往水楠或北屯發展,因此201x年你就跑去北屯或是水楠布局.
這種就是長期投資.
2010~2016年,台中可沒有熱水楠和北屯,那時候南屯和烏日比較狂.
但我爸,200x年進水楠...(當然只能貼著,沒辦法買在裡面)
(另外他切入時間太早了,投資請勿參考...
我爸媽最愛長期投資.但每次切入時間都太早,穩是很穩,但是投報率會低很多...XD
並且這個太早是技術上可以判斷的..所以理論上布局時間可以抓得更精準才行)
所以用元素來講
長期投資主要是買這個地方的"位階變化"
例如他本來是二線,他會爬到一線...這就是位階變化.
當然這時候長期投資又可以分兩條路.
一條就是追炒做.
例如我爸媽追水楠就是買炒做...會變成一線並且是當紅炸子雞,因此炒做會炒到翻天.
這種情況下,雖然進場的價格並不是甚麼被低估,但是未來可能會亂噴.
另一條路是追被低估.
例如興達港幹道邊土地我媽買入5.5萬一坪...
這種就是太過便宜,便宜到不合理..他只要有任何利多下去,就會有個報復性反彈.
這兩條路有不同的判斷因子,也很難講誰會賺得多...
(要考慮到多次投資+判斷精準度的狀況..而不是單比一次事件的利潤)
但是不管怎樣,你就會知道.
長期要漲得多,要有位階的變化.
要有位階的變化,你要給他價格上拉的空間.
一線和二線很多時候價差很大,最簡單你參考七期,七期價格遠遠優於其他區.
這就是王者的特權...他價格可以明顯跟其他人拉開,不解釋.
因此你布局下一個王者,你之後變王者,價格就會有大幅上拉的空間.
而價格過於被低估+之後有利多丟進去
這種就是報復性反彈,除了他本來被低估要補回來的價格外,還有一個從最爛隨便跳的價位.
而你知道,85分要道90分很困難,但是30分你要上70分很簡單.
因此你看,很多時候"區域"漲價冠軍,都是在奇怪的地方(例如屏東潮州)
這種跳躍甚至會幹掉二線變一線...
而長期佈局的這兩條路有他的特質.
你要追二線變一線,其實是很好判斷的.
我爸在中科炒做20年前就去佈局中科...XD
同樣的在機場搬遷就去布局水楠.
甚至當年上海跑去布局浦東新區.
這種判斷很簡單...一個市中心有大量的空地產生,空地只要夠大,必然成為下一個王者.
空地是燃料,沒有燃料的地方只會慢慢地老化.
所以判斷市中心未來王者很容易,另外就算打歪了,你也只是少賺一點...照樣可以賺.
(例如本來說要炒這塊,結果先炒另外一塊之類的.
高雄本來要炒中都,大家都認為中都是下一個王者.
結果市府急轉彎跑去重劃東三民區工業地..
這下子北高下一個王者要變成河堤以南同盟路以北,自由路和民族路交叉口那一塊
但你買中都一樣可以賺錢,只是大概1x年內都不用想幹掉美術館.最多持平
但如果是先重劃自立路以西的工業地,那中都有機會在10年內挑戰美術館的價格)
不過...
我知道,你知道(再慘,你現在也知道了)...
議員會不知道?投資客,有錢人會不知道???
更糟糕的是,建商會不知道??
因此你看中都第一個興富發案要賣多少?
本來我以為他要賣17,還很開心要去買幾戶..
(他們的人說的)
結果興富發老董一個念頭,開案改成要2x....
(那時候美術館大坪數可以買在21.x,中坪數可以買在24)
阿靠邀..我怎麼買得下去...XD
但是還是很多人買得下去....所以....就這樣.
當然你今天再看,都賺錢了阿....
可是沒想像中那麼爽.
另外你看,台中水楠,請問他第一個案子要賣多少錢啊...
有沒有嚇死寶寶!!!!
so...大家都知道的東西,你能賺的利潤就會被大幅壓縮.
而另外一條路,買被低估的地區.
這問題最大就是判斷困難度大幅提高.
光我說我媽買興達港.
自己各位爬幾年前的文,多少酸文...XD
so...你反觀那些酸文的人,全都不懂這種"抄底"的長期操作怎樣布局...XD
我買林園是不是也一堆酸文..XD
便宜的地方,要嘛不敢買,要嘛不會判斷.
(你跑去買阿蓮,就沒吃到多少)
另外,這種便宜的地方要大賺要兩個現象同時產生.
1.補漲.
2.有利多.
但有時候這兩個東西會分開發酵.
例如林園,他利多會是國道七號(捷運延伸效應並不大)
可是國道七號拖延不知道多久都還卡關.
但她補漲很快...到現在都不只三波了.
因此我補漲吃到就跑了,沒打算等利多...
(當然國道七號如果確定,然後他價位讓我覺得還有搞頭,也許會再去吃)
而興達港則是,本來要做觀光發展,結果烙賽變成產業發展.
但她補漲以及台南東區一路往下炒效應讓他拉抬了一大波起來.
所以...這兩個地點我和我媽也都沒有完整的抓到真正最棒的效應收益.
這就是這種東西麻煩的地方...
不過當然反過來好處也是.
他太便宜,因此基本上2016你們在講甚麼回檔??...
這些地方都"在漲"...XD
對,它們在漲喔...不然我們那時候在數甚麼鈔票..XD
因為太便宜,所以他只能往上漲,幾乎沒有理由下降
如果他有下降的情況產生,大概是台灣經濟大恐慌,台北腰斬的時候....
這就是這種過度便宜布局的特質.
另外這種便宜的地方判斷,優先考慮的必然是交通.
其次是重劃區或是產業區...(至少一個)
像興達港是重劃區...林園是產業園區.
重劃區總有一天會炒作,就像台南高鐵在甚麼鳥不生蛋的地方,但是這幾年硬炒也要炒.
理由很簡單,政府在這邊丟了那麼多錢,他不回收他受不了.
而政府是莊家...XD...他想要讓那裡起來哪裡就起來.
差別只是...哪時候讓這邊起來..可能5年可能10年可能20年.
而外圍重劃區會扯到政治問題,政治是最大的不安定因素.
所以重劃區總有一天會起來,但純布局重劃區會有時間上的風險.
因此最好是有搭配交通...像興達港是台17線到86到台南,有很不錯的交通支援.
另外台南東區再炒作,因此可以預測他會有擴散效應.
至於產業園區這個比較無腦,有產業園區就有工作機會,有工作機會...
你就知道我兩間公寓打包買7x萬,一間3x萬,翻修費4x萬,一間大概不到80萬.
出租一間8500一間9000..."非改套房產品"投報率12%給你參考..XD
產業園區附近租金投報都很高,也就是基本面很強大...
所以操作起來不但沒壓力還有零用錢可以拿之外,判斷也簡單.
因為他獨立,所以雖然交通不好,但是獨立的關係她自給自足.
當然他最大利多就是交通,當他交通變好,那一堆包租公就會跑來買來收租.
這就是如果國道七號興建,林園必然有一波大跳躍的主要現象.
(包租公誰在跟你搭捷運看房子,所以不考慮捷運效應...XD)
對喔你們說甚麼汙染..
恩...汙染是已反映在價格上的利空...
價格已反映,就不列入漲跌判斷.
(除非這是要挑戰王者位置才需要考慮,會造成他想要炒作到宇宙去的半途,會有顧慮.)
已反映的利多不是利多,已反映的利空不是利空.
這是一大堆長期投資判斷的大陷阱題...XD
已經蓋好捷運的地方,捷運不是他的利多...他已反映了..
已經污染很重的地方,汙染不是利空,因為他已反映了.
我賺錢,我的鈔票又不搭捷運,也不會沾染PM 2.5..鈔票就是鈔票...
你不懂這個道理,你長期投資很容易踩陷阱.或是錯失地上的黃金.
so...這就是長期投資.
當然長期投資賺得比較慢.
以10年平均獲利來講.
短期 > 中期 > 長期.
短期賺買賣的價差+翻新創造利潤.
中期賺炒做效應的時期性漲跌.
長期賺本質上的改變.
但是你如果大物件,例如店面阿土地阿之類的.或是你的資產配置等...
你必然會配置長期,並且長期的東西通常價格都很高,單位應該都是千萬起跳.
所以當你資產到一個數字,貸款無法是你的身家的八成,甚至不到五成的時候.
(我總貸款額大概是財富的30%...銀行不願意再給我更多..哭哭)
你必然有需要長期配置...
這時候你長期配置歪掉....
你買在大家認為好棒棒的地方,買了5000萬,過了10年變成6000萬.
而同樣我買了你認為很奇怪的地方,一樣5000萬,後面不要太多,變成8000萬.
你...就會心酸..XD
不過當然,如果你總財富(資產扣負債)是500萬.甚至1000萬.
那你配置甚麼鳥長期幹嘛..XD
短期中期狂做就對了.
so...回到保值,回到抗跌.
你如果今天很強調這個.
那基本上你必然是,要嘛瘋狂加價追未來的王者區域.
要嘛就是買外圍有大彈跳的地方.
大多時候都不是甚麼現在最棒的地方...XD
(除非蛋黃區和蛋白傻傻分不清楚...例如2018年美術館居然跟新興區前金區價差沒多少.
但這種情況很少發生...)
王者之爭,是一個賺大錢的機會...王者易位就有人發大財.
但是你論住宅的爽度.
現在的王者當然就是住起來很爽的地方啊.
(最爽有時候跟每個人的觀念不一樣)
不然他怎麼當王者??
(有人說美術館機能很差...XD..那是對他而言..但是會選美術館的人,根本不在乎這一點
甚至,其實農16機能更差...如果你兩邊都住過就知道..吃東西買東西,美術館選擇比較多
至於跑出去買鹹酥雞滷味之類的.
美術館農16跑出去買鹹酥雞的距離並沒差多少..
但基本上,美術館甚至農16的人,並沒那麼在乎便當店要在家門口這種必須性)
因此很多時候,自住和投資是衝突的...XD
住起來很爽的東西,很多時候並不好賺.
爆炸好賺的東西,通常你不想住那裡.
這就是資本主義..不然怎麼割韭菜.
而為啥名嘴,媒體,會跟你講捷運保值...
通常是因為,建商在那邊推案...它們在詐騙你去買建商的房子..XD
懷疑喔.
這就是資本主義.
滿地的詐騙...XD
另外他們很愛借東風.
這一波大漲準備進入第三年,也就是中期.
各位可以很明顯地看到,大漲初期都在漲甚麼?
漲蛋黃區,和漲話題區.
而蛋黃區通常是各種建設最完善的並且好棒棒的.
甚麼捷運,百貨公司,有錢人很多,環境多棒.
而媒體的漲跌步調通常也都跟著蛋黃區跑.
所以蛋黃區大漲,媒體就會塑造全天下都大噴現象.
而甚麼保值,抗跌..是不是就把蛋黃區的特質全都拿出來當作原因..XD
然後你再回頭看2014年以後的新聞.
是不是就開始有一些降溫,退燒,投資客多殺多的新聞.
直到2016整個媒體是不是超級悲觀.跌了繃了.
而...是不是媒體報導的幾乎都是蛋黃區做DEMO的新聞..XD
2016林園大漲,老公寓也大漲,媒體有跟你講嗎?
記不記得我那時做公寓還會被笑,阿你們都在玩新屋好保值喔,台灣人不買老屋的拉...XD
so....在大漲初期甚至到中期.
因為蛋黃區大漲,外加蛋黃區的建商投資金額特別高,所以廣告狂買.
就會塑造"有捷運保值""有錢人多的地方抗跌""百貨公司,學區,好棒棒一定要買"
東風就是蛋黃區先漲,然後蛋黃區甚麼都有.因此拿蛋黃區給你看.
(尤其蛋黃區豪宅的價格特別嚇人,賣不掉也很嚇人...嚇到你就夠了...)
所以就擴大解讀成只要有捷運站,有百貨公司就是保值...XD
而2016後漲外圍漲老屋,蛋黃區回檔下修....
你就不曾聽到媒體跟你講"太便宜的東西報復性大漲""新屋大跌老屋大漲"
結果你還以為,你的蛋黃區新屋跌了,旁邊的老屋老公寓,或是蛋殼區一定跌更慘...
之後自己腦補一大堆市場現象...又不去查證..XD
恩....因此你整個狀況外...完全不知道實際市場是甚麼樣子.
因為...沒有人會花錢買媒體買名嘴跟你講"真相"...XD
因為...告訴你真相,他們沒有好處,沒有錢可以賺...XD
and..很多時候,當你看到新聞跟你說捷運保值的時候.
你跑去買捷運宅...靠邀剛好已經漲一半了.
最後大漲波結束後一輪下來,你的總漲幅被老公寓踩在腳下..
喔,我知道你會安慰自己說.
你買的房子一千多萬漲了一百五十萬,比公寓三百萬漲到四百萬還多.
恩...你開心就好...XD...你的鈔票沒跟你說謊,你的投報率就是被公寓踩在腳底下.
當然我是不懂.
為啥你不會覺得,人家也一千多萬買了三間公寓,漲幅屌打你~這個國小數學問題?
這就是資本主義.
在以前,白種人最愛告訴大家,我們白種人不說謊...都很老實.這是優良文化...
實際上,那是下層的白種豬才傻呆呆的,上層的白種人,每一句話都有目的性.
並不排除做出,所有話都是謊言佈一個大局騙光你一輩子的家產的事情...
而這個狀況現在早就擴散到所有人種...XD
當然啦,這年代很多時候又有一票人反璞歸真.
我他媽的就跟你說真話不需要騙你...XD....然後可以取得好處.
因為現在資訊爆炸+被騙過的人太多,所以警覺到資本主義詐騙術的人很多.
造成反而你講真話,絕大多數時候都會先被別人認為你有目的性操作..
但,只要你講的是真話...耕耘一段時間,你會有龐大的好處可以回收..
這就是反其道而行....當然實際操作也是看情況判斷就是了.
這世道充滿了太多太多的陰謀.並且大家都熱愛陰謀.
因此...少數的陽謀就變得很值錢....!!!!
最後總結一下.
不動產我很強調相對價格.
而賺錢,你永遠第一個分析相對價格.
相對價格被拉太開.
我必然追便宜的那一端.
我無法跟你講追貴的那一端在時間內是否會賺得比較少.
但是以長期來看,貴的那一端風險高,並且會因為拉扯效應而長時間後漲幅會比較少.
不動產不是股票,A股票三天兩頭飛在雲端,B股票一輩子在谷底都不會翻身.
所以不要把股票那一票理論套用到不動產上面.
就像最近,預售屋和中古屋價差太龐大.
我也完全不考慮入手預售屋.
也許後面還有選舉熱+俄羅斯和烏克蘭事件還很難講.
(另外謠言是,利用這個戰爭,大家轉移目標,壓制通膨惡化的內部反彈聲音
and..聯準會還因此3月前不升息,另外QE之後縮表似乎是採用自然消風型態)
而資金熱潮繼續的話,那預售屋可能還會從月球繼續往火星飛.
但是...我不是賭徒,我不追這個..
我轉買中古屋,就不需要思考也不用分析,躺著數鈔票你看多開心..XD
so...投資就是要穩賺,穩賺就盡量在長期比較沒有風險的情況下操作.
寧願錯過,不願意把自己放在風險當中.
沒賺到錢不會怎樣,但虧到半毛錢就是不爽...!!!
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.99.98 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1644931519.A.7DC.html
推 howhow801122: 好久沒看到c大發文 必推 02/15 21:30
推 OHHEEEEEED: 公寓真的貴到很扯 02/15 21:30
其實這兩年公寓漲的比較少.
時間還沒到...
現在2x年屋剛成為主角.
3x年屋還再熱身...
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/15/2022 21:32:14
推 GoGoD: 那要如何找到未來會成為王者的地段呢？ 02/15 21:31
其實你看都市規劃也都會跟你講.
台中...水楠哪時候再講...有注意台中的人都會知道.
並且,水楠講了多久,才推第一個案子..XD...
類似這種概念.
下一個王者,你有再關心不動產,基本上很容易是"常識"
除非你是自己不相信...
(這是心魔問題,就像高雄人很多人王者還是認為是文化中心)
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/15/2022 21:33:40
推 leota: 若是雙北呢？ 02/15 21:32
雙北是另外一個世界.
除非,松山機場搬遷..XD
那邊必然成為王者.
但目前不搬遷..
不過南港應該會有一波很強的炒做.
但南港是交通和位置偏離的問題.
因此要成為王者有隱憂.
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/15/2022 21:34:50
推 bethanyce: 想問水湳建商已經都那麼高了，還可以投資嗎？想問13期 02/15 21:42
→ bethanyce: 會有機會嗎？會受到14期資金的影響嗎？所以是雙王者七 02/15 21:42
→ bethanyce: 期和水湳嗎？謝謝 02/15 21:42
推 bms: 推 02/15 21:44
推 duriel3313: 也想聽雙北接下來如何布局 02/15 21:45
噓 IBIZA: 不認同 02/15 21:45
→ IBIZA: 那是因為你是投資客 所以不談保值抗跌 02/15 21:46
→ IBIZA: 因為你根本不希望房子停在手上太久 02/15 21:46
→ IBIZA: 但不代表這兩個詞在長期持有的情況下不該被討論 02/15 21:46
推 a362562: Ceca大想請教如果想投資台中中古屋有比較推薦往哪個區域 02/15 21:47
→ a362562: 找嗎 謝謝 02/15 21:47
推 diedieway: 水湳附近的透天改套做投資長抱適合嗎？沒有想要太頻繁 02/15 21:51
→ diedieway: 操作，只想置產而已 02/15 21:51
推 eric7144: 想請問一下ceca大 這個也適用青埔站前蛋黃區嗎 02/15 21:51
推 jeff9437: 老公寓易漲難跌還是限量絕版商品，附贈都更樂透 02/15 21:55
推 heroic: 先推再看～ 02/15 21:56
推 CIIIO: 房版良心推 02/15 21:57
推 letgo999: 推 02/15 21:58
推 clamperni: 太猛了 02/15 22:03
推 figurehead: 北部是不是公寓跟預售價格已經拉近很多？ 02/15 22:03
推 Sam27: 保值抗跌還是要看數字，爭點在於要用幾年當週期 02/15 22:04
→ Sam27: 6年，10年，15年還是20年 02/15 22:05
→ Sam27: 我覺得6~10年是比較恰當的週期，也可避開稅 02/15 22:06
推 vinny0105: 請問C大，高雄鳥松有機會漲嗎 02/15 22:07
推 thewid: C大，所以自住需求，現在還跑去買機捷跟單元十二的預售屋 02/15 22:08
→ thewid: ，是不是就比較不推薦。如果是自住需求現在推薦買北屯哪 02/15 22:08
→ thewid: 個區域呢？ 02/15 22:08
→ Sam27: 20年以上就太久了，人生有幾個20年... 02/15 22:08
推 sexbear: 請問高雄下一個王者是？橋頭？ 02/15 22:08
基本上長期很多時候是1x~3x年.
我爸200x買水楠,到現在超過15年.
而水楠要發展到高雄美術館這樣,從今天開始,至少也要15年起跳.
加起來就30年過去了...XD
並且30年還不一定是水楠最肥美的時候.
七期/美術館/農16啟動大概在2003左右.
(只是七期小很多,很集中,所以衝刺特別強,發展速度也特別快)
青埔也十幾年了...現在形體都還很雛形.
當然你規劃一般不要抓那麼久.
一般抓10~20年.
(長期配置通常也不會抓太短,不然你很麻煩
一般配置通常會給他最棒的貸款條件,並且當作資產,增值就拿來做資產擔保
而這種東西,你換物件會造成你資金分配上的操作困擾)
而因為一些拖延或是現象,很容易你抓20年結果需要養到3x年才夠肥...XD
但是如果你抓30年...這種判斷變化太大很容易失誤.
另外,想想鹽埕區和台北萬華,它們王者是哪一年退位的..XD
所以抓太久要保持競爭力和"保值""抗跌".
其實反過來會變成非常困難.
so...做10~20年的判斷,但有很多機率會被延長到3x年..
大概就是長期投資.
而你沒賣,資產翻漲,你依然可以從中得到好處和利用他的翻漲變化來創造其他的利潤.
所以不一定要宰殺才可以算回收.
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/15/2022 22:18:36
推 bms: 自住需求不是自己住的爽就好不需要問吧 其實t大還是在想投資 02/15 22:12
→ bms: 吧 02/15 22:12
推 coco123: C大好文必推受益良多 02/15 22:12
→ castjane: 香港國安法啊 除非中共側掉不然 安全地剩日本 新加坡 02/15 22:18
→ kline: I大+1，不認同 02/15 22:19
→ CGDGAD: 你想講的就一句話：買低賣高。沒了 02/15 22:23
這就是錢.
10~3x年.
哪邊漲最多,哪邊就是最保值最抗跌..XD
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/15/2022 22:24:55
→ CGDGAD: 我的看法是，殺無可殺的地區固然房價下跌風險低，但未來也 02/15 22:25
→ CGDGAD: 要有資金會流入才有用，不然就是長期躺平，便宜是便宜， 02/15 22:25
→ CGDGAD: 但也漲不起來 02/15 22:25
這種就是切入時機點的判斷問題.
外圍難判斷就是.
你要判斷可能性+切入時間點.
市區的時間會被壓縮,所以切錯時間也不會等太久.
推 Refauth: 美國控制熱錢的手段決定了很多事情，這就像賭博一樣XD 02/15 22:26
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/15/2022 22:28:02→ CGDGAD: 地大但建商什麼時候要去蓋房子，運氣不好等20年 02/15 22:27
其實地都沒很大..XD
實際上重劃區並沒想像中多,範圍也沒想像中大.
一大堆土地都是農地,國土規劃法下全都無法自辦都更變建地.
但是....他就是哪時候要跳,這需要判斷.
無法無腦亂砸錢進去....
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/15/2022 22:29:06
推 coco123: 台中海線算是C大講的被低估的地方嗎？ 02/15 22:29
推 NTU303150195: 推文按讚分享給朋友 02/15 22:29
講到海線就想到.
在本版忘了哪一年.
我在講梧棲好像不錯被嗆...XD
不過同時也有人說,建商已經收一堆土地了.
好幾年前的事情.
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/15/2022 22:30:46
推 a236326261: 請問C大~那新竹/竹北呢？是否還適合進場，感謝您！ 02/15 22:31
自住需要就買.
投資的話,中古屋買大價差當中低的那一端的最前面物件.
(例如大價差是1x和2x年屋,就買2x年屋...3x就太早)
大漲進入中期操作大概就是這樣.
比較不刺激,但其實比較無腦.
之後就是補漲補漲補漲.
新的拉舊的,貴的拉便宜的.
至於最新的怎樣衝,大家躺著鼓掌看他表演就好,不用替他承擔壓力.
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/15/2022 22:34:56
噓 BearFather: 不正確，這是投資客的角度解釋全部現象。只有一些結 02/15 22:35
→ BearFather: 論跟部分是對的。 02/15 22:35
保值和抗跌.
你講這了個詞.
是不是都在講"錢"了..XD
不然保值的值是甚麼?
抗跌的跌是甚麼?
是不是價格..XD
那漲得多難到叫不保值?
漲得少的比較抗跌??
而且長期,基本上很多時候是橫跨兩三個大漲波.
中間包含回檔現象,低潮現象.
全都考慮進去...
而非一次大漲的衝刺階段.
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/15/2022 22:38:01
推 secrectlife: 所以高雄該買哪裡當作短中期 02/15 22:38
推 lovemost: 看了你前幾句話，我猜你在針對不久前在板上洋洋得意的台 02/15 22:38
→ lovemost: 北套房那位.... 02/15 22:38
推 lovemost: 投資這種事情，有人喜歡魚頭、有人喜歡魚身、也有人鐘愛 02/15 22:41
→ lovemost: 魚尾，老一輩的投資總是比較穩建不貿進 02/15 22:41
→ lovemost: 我也希望心態未來越來越老，當資產不斷膨脹要的是穩健 02/15 22:42
噓 thewid: 因為當初3x沒買…現在已經漲到4x 差了六百萬 02/15 22:45
老人也很難講.
有些投資客越老越激進.
不過長期投資通常比較符合人性判斷.
中期追炒做最反人性.
短期則是實際操作技術問題(麻煩事情很多)...不然短期買的時候你就知道你會賺多少錢
所以做長期置產屯屋的人其實很多很多.
另外以前人愛玩店面.
是因為..
商圈變化比住宅變化多又快.
因此機會多.
(風險也大,該跑你腳麻,就不用跑了,例如師大夜市,例如天母商圈轉移)
因此以前生意人最愛玩店面長期布局.
布局發展中的商圈,布局新學校門口,布局開路等等.
時間也大概是1x年左右.
但現在店面有點悲劇.
當然還是可以賺,但是利潤相對住宅就有點哭哭...
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/15/2022 22:49:46
推 NTU303150195: 土地公你也敢嘴？新來的？ 02/15 22:47
推 thewid: 不過在去年已經有買一個兩房要自住，但是現在發現太小不 02/15 22:48
→ thewid: 夠….超後悔沒一次買到位，現在看三房成屋自備不夠，現在 02/15 22:48
→ thewid: 北屯預售都開4x以上 02/15 22:48
推 sdbb: 推ceca和IBIZA，多方觀點 02/15 22:49
推 ganninian: 感謝分享 02/15 23:00
→ destroyss: 所以高雄下個王者就光陽那塊/中都 後驛等77 02/15 23:01
推 kktt254: 中都之後有兩個社宅不知道會不會影響 其中一個還三面臨路 02/15 23:04
→ kktt254: 地點超好 斜對面就全誠的工地 02/15 23:04
推 kyova: 認同這篇的觀點。 興達港居然只要5萬多。東區的人很少會想 02/15 23:11
→ kyova: 到外溢到北高雄那些區域... 02/15 23:11
→ kyova: 社宅要看怎麼規劃吧... 有些會做啥托老托右停車場，而且戶 02/15 23:18
→ kyova: 數比例不高，很少看到精華地段會明顯受影響的吧... 02/15 23:19
推 dennistao: ceca大意思是不是很多人都是馬後炮比較多啊XDDD 02/15 23:23
推 p5287058: 推推 02/15 23:23
社宅要影響到大概要很多年後.
一開始社宅就一棟新屋,外表看起來漂亮漂亮的.
之後裡面開始劣化,但外表看還是新新的.
然後社宅租金還是高於...城中城倒了但旁邊還有甚麼七賢大樓之類的.
因此居民素質也還沒差到出一堆神經病.
(神經病最頭痛..在電梯裡給你當眾脫褲子拉屎,還會拿刀子恐嚇比他瘦弱的人)
當然時間久了不斷的劣化,政府為了維持公宅使用績效,必然租金會開始往下.
(不一定是調降,也可能是全部的房子租金都升了但公宅沒升)
之後才會進駐比較嚴重問題的租客.
所以有一天公宅會變毒瘤.
但是那需要很長一段時間.
所以在中短期基本上無視公宅效應.
自住不要貼著公宅買,有點距離,你發現開始不對勁在跑都來的及.
(因為外面過來買的人不知道實際狀況)
and...中都的公宅被放在很邊邊角角...XD
政府也不敢給他插在中間.
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/15/2022 23:32:57
推 sspider0829: 好文收藏 02/15 23:36
推 PTTDURANT: 請問C大有預估今年的走勢嗎？高雄或是全台的市場 02/15 23:36
今年上半年建商比較低調,感覺是等一下中古屋拉抬
價差太大他們也有一點壓力.
所以推案有縮.
不過價格目前聽到的都是,減少開案,價格繼續往上拉.
反正新案不好賣,但可以cover前案.
美術館4x銷售普普,下一個案開5x,前面4x就會順了的概念.
反正市區現在都是大建商手上有牌...局他們可以慢慢佈.
順便讓中古屋多反映一些...
不然價差太大拉扯力不小.
and...要選舉,所以一開始要低調一點.
不要跟政府作對...
可以偷偷網上賣,但不要大張旗鼓的到處宣傳在大漲.
偶爾暗示一下哪個建案又成交破多少價格就好了.
至於中古屋則是全面被新屋往上拉.
所以中古屋穩穩地.
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/15/2022 23:41:11
推 NCmax: 推 好久沒看到發文 02/15 23:42
推 kht26: 先推再看！ 02/15 23:48
推 kobe741107: 推推推 我2015附近進場水湳XD 比你爸晚 02/15 23:48
→ kobe741107: 不過台中目前還看不到水湳後的下一個王者了... 02/15 23:49
這個時間點才漂亮..
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/15/2022 23:49:27
推 felix0800: 一半認同一半不認同，當初雙北民國92年捷運還沒延伸， 02/16 00:01
→ felix0800: 許多地方都是1開頭，現在到6字頭，連前年買的一坪3x的 02/16 00:01
→ felix0800: 優質地段（公園加學區加捷運）現在已經快60萬，反而如 02/16 00:02
→ felix0800: 果選在舊市區，漲幅大約是30到40的空間吧。買相對價格 02/16 00:02
→ felix0800: 便宜的地方，壞處就是把決定權交給政府，買好地段決定 02/16 00:02
→ felix0800: 權是在於自己，當然不然盲目的去追高，這次飆漲真的是 02/16 00:02
→ felix0800: 國際趨勢佔多數，貴的買不起，只能一直往便宜的地方漲 02/16 00:02
→ felix0800: ，但是當市場反轉，人潮還是會決定每個地區的市場價格 02/16 00:02
→ felix0800: 。 02/16 00:02
推 felix0800: 那個重劃區一個月大約只釋出1-2個物件，個人還是偏愛 02/16 00:06
→ felix0800: 粥少僧多的地方 02/16 00:06
崩盤的時候..
通常死最慘的是.
最貴的地方.
而且那時候很容易有王者易位狀況.
因此那時候最大的風險在最貴的蛋黃區...
有興趣去考古1980 1990 2000年的崩盤..XD
太久沒崩盤了.
很多人都忘了崩盤是怎樣一回事..XD
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/16/2022 00:11:37
你要知道.
要把一個套了一大堆人的地方再度炒起來.
會比弄一個新的區域來炒困難太多.
而且這件事情是對政府而言..!!!!
所以崩盤的時候如果重劃區都沒啥蓋房子.
套住的是地主.
可能低迷個十年(例如高雄大學),還可以慢慢燃燒起來.
但如果是一堆成屋.
那個地方就會被擱置.
然後谷底爬起之後新的大多頭開始.
就直接炒新的地方,然後政府還可能把市政府給搬遷過去.
(展開一個新氣象...順便回收他在崩盤的時候大幅的虧損)
有興趣也可以去爬,2000年崩盤那時候被套最久的是那些地方.
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/16/2022 00:14:56
推 elfish123: 就左側交易和右側交易 講得很清楚 低價股比高價股好炒 02/16 00:18
→ elfish123: 換成股市大概是這樣 02/16 00:18
推 kobe741107: 說到王者這件事情 其實如果看得清楚王者是誰 02/16 00:28
→ kobe741107: 這幾年下來剛好觀察發現建商推案的順序很有邏輯 02/16 00:29
→ kobe741107: 如果與未來王者會有可以之後能被放在一起比較的地段 02/16 00:31
→ kobe741107: 那麼這些競爭者當中建商會先從最爛的地方開始推 02/16 00:31
→ kobe741107: 然後漸漸的越推順位越高越能跟王者爭伯仲 02/16 00:32
→ kobe741107: 其實這樣也合理 好的地方如果先推 爛的後面出來就難拱 02/16 00:32
→ kobe741107: 難拱價錢就不高 進而影響好的地方的最終價 02/16 00:33
→ kobe741107: 算了再說下去太明顯XD 不想講了 02/16 00:34
→ kobe741107: 等下又被套牢投客7pupu 02/16 00:35
這種事情表面上看起來是建商主導.
實際上...
莊家和大盤是政府...XD
政府很賊的.
當然政府無法操作細部.
例如中都,面濕地公園好的位置先不推,先推案的位置會比較差.
這不是政府可以操作的.
但如果數個重劃區.
政府會有計畫的"釋出土地"引導建商先把比較弱的地方炒起來.
之後比較好的地方,再踩著弱的地方往上跳.
更重要的是.
政府還主導重大建設和一些土地招商(也就是比較不能拿來賣只能開發招商的土地)
政府要炒A,就會順便在這邊丟一些開發投資或是公共設施.
但是他會把最好的地方,留著最後丟最大的公共建設或是朝最大金額的商下去.
而且會在"政府想要炒做這個地方"的時候,才動作.
政府是最大的地主,他可以做市區控場....!!
而他釋出土地,看久了就知道.
他才是最大的"奸商"....
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/16/2022 00:44:12
推 mahjong: CECA大 請問目前哪邊有租金可以直接cover房貸的物件？ 02/16 00:41
→ mahjong: 雙北好像很難找到 02/16 00:41
最近漲很兇.
比較強勢的地方都開始無法cover.
(除非你用首購貸到40年)
而可以cover的地方,目前都比較不強勢.
不過這也是租金漲的速度比較慢造成的.
後面幾年租金會繼續漲.
等到這一波漲幅停滯後,投報率才會因為租金慢慢漲上去而再慢慢拉起來.
推 zzss: 西卡大大怎麼看中正一號 我被他實價嚇到歪掉40萬.... 02/16 00:41
這案喔..
華王飯店那一案都嗆要四字頭平均.
你中正一號院地點可是略優於華王案的.
當然,中正一號院賣的普普...
(對一般建商而言這種速度是普普,但對興富發而言可能叫做沒很好...XD)
不過,反正之後再推4x萬的其他案,這案銷售就會順了...
不過投資都不建議...
你看他表演,然後去旁邊買2x年屋就好.
他會幫你抬轎.
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/16/2022 00:48:43
推 weekman: 西卡大對台南熟嗎？怎麼看東區的重劃區？ 02/16 00:47
台南話題都還綁在南科.
所以北外環的進度應該還是炒做的主要目標.
其他區域,通常是比價關係而跟上一些價格.
這一波東區遠不如上一波那麼熱..你應該很感受的到.
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/16/2022 00:49:53
推 SSSShohei: 同意CECA大，我不知道台中現在大家預售在追價追什麼意 02/16 00:52
→ SSSShohei: 思 02/16 00:52
推 bobo30: 想請教ceca大 台中的西屯中科區域是不是相對自住投資兩相 02/16 01:01
→ bobo30: 宜的地點？ 02/16 01:01
高鐵以西?榮總??
那邊沒有比較規模的重劃區.
所以"建商"炒做比較無力.
另外這貼著台中市中心...
而市中心炒做,單靠離台積電近會有限.
還必須包含一些建設招商的其他伴郎伴娘才會強大.
但你要說中古屋上漲.
台積電效應下去必然也會被拉抬一大波.
但是可能新聞並不會特別報,你會有點低調..XD
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/16/2022 01:07:39
推 nunuco: 請問ceca大 高雄中古物件2*年屋有建議類型嗎 02/16 01:09
→ nunuco: 電梯大樓？透天？還是國宅 公寓也可呢？ 02/16 01:10
→ nunuco: 店面不推薦對嗎？高雄中長有建議哪個區域嗎？ 02/16 01:11
2x年基本上就大樓為主.
透天的話,其實一般透天也跟著2x年屋跑,他們最近的動態有點同步.
所以你要買透天也可以.
只是一般透天有不少需要翻修...你要處理翻修.
不過你如果可以處理翻修,有機率透天會賺比較多(翻修創造利潤的關係)
只是當然現金也會吃比較重.
店面太悲情了...XD
除非你要長期投資,稱低點切入觀光店面,等它起死回生.
但多少年無法判斷...
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/16/2022 01:13:24
推 bobo30: 回ceca大 是最近有新案的寶輝附近的中古大樓 或者榮總東海 02/16 01:11
→ bobo30: 附近的 這邊適合嗎～ 02/16 01:11
台積電效應下去,整個台中西部都會吃到.
因此你更應該優先挑這一區的物件和物件價格,而不需要太計較差一些的位置.
推 nunuco: 另外請問如果買亞灣舊房跟北高比起來會弱勢嗎 02/16 01:12
南高追得滿快的.
現在這個階段,買南高也ok.
北高強勢的反應已經跳出去.
造成現在你買北高,在"中期"來講,加持效力已反映...XD
當然長期有機率北高在爬升一些.
例如台南南科效應,可是燒了很久很久...
只是後面是悶燒,以中期來講可以忽略悶燒的熱度....
中期挑物件,挑到價格很甜的物件,收益遠遠壓制過中期時間悶燒效應的漲幅.
所以現在可以以挑物件為主,地點市區就好,不需要太強調.
當然你說小港之類的,就又早了點...
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/16/2022 01:17:23
推 stu52052604: 也想知道Ceca大對南港廣慈那一帶的看法是什麼 02/16 01:14
台北太細節的無法判斷.
要問台北投資客.
推 nunuco: 第三屋以上限貸有什麼解法嗎？（短期買賣？ 02/16 01:14
我是乖乖貸款四成...哭哭~~
推 physicsdk: 推好文 02/16 01:20
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/16/2022 01:21:49推 Freighter: 請教Ceca大，相較北高，台中處處重劃區，每年新供給戶 02/16 01:28
→ Freighter: 數大，除了水湳為王，你的經驗評估過幾年交屋潮出現， 02/16 01:28
→ Freighter: 台中會不會有幾區重劃重蹈幾年前新莊副都心的覆轍呢？ 02/16 01:28
→ Freighter: 畢竟中彰投的人數也遠不及北北基桃，支撐足夠嗎？ 02/16 01:31
供給量要失衡還要很久的.
另外市府審建照也不會輕易讓你供給量炸掉.
因此,很多重劃區從開始可以蓋房子,都1x~20年了,你看他推案速度也都慢慢地.
所以推案推到因為供需失衡炸掉目前不容易.
但是炒作太兇回檔,過熱區有機率.
不過這次打房有打掉大量的不安定籌碼.
因此這次就算有回檔,也會比2016那一波來的輕微.
2016那一波回檔的原因,也是交屋潮,投資客多殺多等...
另外目前台中高雄有台積電效應的話.
這種回檔現象更會被打消掉很多很多.
至於人的話.
人很會跑..XD
而..政府是莊家,他可以引導人怎麼跑.
(只是速度比較慢)
so...市府把關釋出量推案量,中央政府平衡人口和移動.
目前政府的狀態不太容易產生惡性的基本面失衡現象.
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/16/2022 01:36:57
推 CCF2016: C大怎麼看五甲的黃線效應呢？是造成交通黑暗期負面還是 02/16 01:41
→ CCF2016: 正面加分呢？ 02/16 01:41
目前高雄捷運效應不大.
建商可能會炒炒話題.
但是效應還是不大.
既有的紅線橘線,你看他也沒比較貴.
買家也不會因為黃線而多加多少價去買(他可以直接選擇買沒比較貴的紅線橘線)
當然大長期也許捷運越來越多,因此捷運這個東西慢慢融入市民生活.
然後產生價值性上升....那可能會有好處.
但這個應該不是五年八年的事情(黃線大概要蓋七八年)
另外....這還是假設.
要是自動駕駛盛行,大眾交通工具還可能遇到更多的競爭.
(歐美國家都在思考這個問題,而對是否繼續投入大量軌道交通而在考慮
美國這次基礎建設,也是以電動車配套為主,當然有一些鐵道建設..
但是以長距離為主非市區捷運地鐵)
不過反過來講.
因為台北經驗.
所以蓋捷運的黑暗期,基本上不用期待價格會下修.XD
so...一般來講我是直接無視捷運,有或沒有都無所謂.
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/16/2022 01:47:35
→ CCF2016: 75重劃區新的海邦橋蓋好會更加分嗎？ 02/16 01:42
那條橋對不動產影響很薄吧..XD
反而王永慶紀念園區的大公園還有一點點影響.
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/16/2022 01:48:34
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/16/2022 01:48:45
推 william78811: 請問ceca哥 我想追善化這區的中古 但根本沒什麼成 02/16 01:59
→ william78811: 屋物件......只能追預售 因為現在善新區還是僧多粥 02/16 01:59
→ william78811: 少 還是說去追周圍麻豆 安定 小新營的中古屋呢 02/16 02:00
推 opaz: 請教 水湳是未來王者 如果我布局在附近的文心中清or逢甲 02/16 02:14
→ opaz: 也是可以吃到水湳的漲幅吧 還是說一定要買在水湳那區塊內? 02/16 02:14
推 linchenea: c大想問一下 77期重劃區怎麼看 哪裡之後好像會是遷村 02/16 04:49
→ linchenea: 的預定地 02/16 04:49
推 iamala: 現在的確講真話是王道，因為講了也沒人信XD 但真話的力量 02/16 07:48
→ iamala: 比較持久。 02/16 07:48
推 poloet30000: 西卡大大 02/16 08:15
→ poloet30000: 高雄的霞海重劃區呢這邊很吃左營機能榮總但是仁武門 02/16 08:15
→ poloet30000: 牌，主要想自住 02/16 08:15
推 zard1983: 推一個 但店面看法我覺得5000萬以上店面不好賣 5000萬以 02/16 08:17
→ zard1983: 下可以做生意集市都還是很搶手 釋出不錯的一下就被吃掉 02/16 08:17
→ zard1983: 玩店面跟住家是不同群人 02/16 08:17
推 srbn: 請問目前再看三塊厝車站附近中華路靠三民市場的新大樓建案， 02/16 08:20
→ srbn: 這區域算是有發展空間的嗎，附件空地似乎不少，寫信！ 02/16 08:20
推 t8350507: c哥不好意思問一下，中古房你有設定屋齡的範圍嗎？ 02/16 08:23
推 Freighter: 謝謝Ceca大分析 02/16 08:25
推 tomy10417: 保值是中長期不容易被取代，抗跌是低波動 02/16 08:36
→ valkyrie: 依照樓主分析 台中現在買七期水湳中間 惠來溪畔中古屋就 02/16 08:47
→ valkyrie: 對了 02/16 08:47
推 t8350507: 桃園各重劃區目前是呈現快速上漲趨勢，比如中路小檜溪， 02/16 08:49
→ t8350507: 目前開價35-40，代銷已喊到未來均價50，算起來漲幅空間 02/16 08:49
→ t8350507: 還是有，這兩年推案量跟陸續交屋結合投客套利下車，現在 02/16 08:49
→ t8350507: 追價進場不知道是否適合？ 02/16 08:49
推 PTTDURANT: 推c神 02/16 09:16
推 lafk: 請問c神，自住目標新北桃園現在還建議進場嗎？ 02/16 09:24
推 cynthiap: 一樣想問桃園,如果是以投資非自住的話,是否以2x年屋為主 02/16 10:09
→ cynthiap: 一樣在看小檜溪附近因為娘家住那邊,但新屋開價實在太扯 02/16 10:10
推 Taimin0502: 西卡大 買了高大特區那邊 是不是沒救了 02/16 10:20
推 piliwu: 小檜溪週邊的10多年中古屋沒跟上 02/16 10:38
→ piliwu: 我覺得預售要上50有難度 02/16 10:39
推 migration265: 推 02/16 11:01
→ migration265: 小檜溪不行了,現在要追中路 02/16 11:02
推 fluting: 大推！低基期就是最大的利多，不過投資置產上，還是有人 02/16 11:37
→ fluting: 一直鼓吹追逐王者，歷史經驗都證明，王者風險相對高。王 02/16 11:37
→ fluting: 者無法從租金創造現金流補房貸，遇到任何環境局勢大變化 02/16 11:37
→ fluting: ，承擔的風險就相對高。 02/16 11:37
推 kingjason: 推分享教學，感恩 02/16 12:59
推 creulfact: C大請問 文山特區的外圍大概在濱山街那附近 大概20幾年 02/16 13:09
→ creulfact: 大樓還適合買入嗎？主要只是自住而已 02/16 13:09
推 canned1234: 推C神，請問台中14期現在進場有可能會被套高點嗎？ 02/16 13:10
→ canned1234: 請教缺錢北12期3年2房和水湳12年3房哪個先賣比較好? 02/16 13:10
推 yiliang1107: 推 02/16 13:54
→ yiliang1107: 「相對價格」金玉良言啊！！！ 02/16 13:54
推 a510282: C大 您好 請問如有自住需求 現在時機點適合進場購買大寮 02/16 14:32
→ a510282: 或林園的預售屋嗎？謝謝！ 02/16 14:32
推 breathair: 紅的保值抗跌 02/16 14:38
→ breathair: 綠的快漲不抗跌 02/16 14:38
推 domybest1125: 預售屋從月球繼續往火星飛沒錯....很恐怖 02/16 15:41
→ luc0919: 但自住買預售沒有問題吧？還是住新大樓比較爽，跟處女一 02/16 16:49
→ luc0919: 樣 02/16 16:49
→ xenosliu: 這樣說來 台中海線不就還有補漲空間 02/16 18:14
推 mike7272: 請問Ceca大，美術館.農16中古屋要追嗎？還是可以先緩緩 02/16 23:09
→ mike7272: ？ 02/16 23:09
推 gomile888: 推 獲益良多 02/17 03:17
推 rickykobe: 請教CECA大對於新北中永和怎麼看 2015買了20年中古屋 02/17 16:35
→ rickykobe: 當初考量有些受迫於長輩地緣關係需求 沒有想到投資面 02/17 16:35
→ rickykobe: 目前穩定出租可COVER房貸 但考慮出售轉戰別區或股票 02/17 16:36
推 idee26: 推C大 結果我買中都… 02/17 23:24
推 WilliamWu: C 大看好榮星花園周邊中古屋嗎？ 短期ㄧ殯遷徙，長期松 02/17 23:52
→ WilliamWu: 機遷徙，似乎很有王者感，謝謝 02/17 23:52
推 dika: 有新竹可以分享嗎？ 02/18 08:13
推 Ogano: 想請教c大，蛋黃區過橋後的橋下區域如何？尤其是被橋遮蔽那 02/18 13:48
→ Ogano: 個區塊 02/18 13:48
推 kor66102002: 推，房版王者 02/18 17:38
推 steventsaijj: 想問ceca 大 小港那塊重劃區 02/18 20:09
推 LEOZHOU: 請問那水湳中清路跟十四期中間那塊也會一個落後補漲囉～ 02/19 16:32
→ LEOZHOU: ？ 02/19 16:32
推 a24573165: 幹 一年前正勤7XX 現在....... 02/20 20:01
→ chen831030: 3/21 03/22 22:03
推 chen831030: 謝謝 08/12 06:37
→ chen831030: 謝謝 10/06 09:29