換屋族的困境

1.學區的枷鎖
如果目前住的房子是“東興國中“及“東興國小“學區，而你很明確計劃小孩未來要唸東興國中，那麼你在挑選換屋的物件時，勢必只能挑高鐵區的物件。否則當換到其他區域，學籍重新計算，之前累積的學籍年份就白費了。

除非，你換屋的資金不需要透過出售舊家來彌補，那就可不必擔心學區捆綁的問題。等到小孩順利就讀東興國中後，再把舊家賣掉即可。

2.舊家漲幅“遠遠不足“換屋所需資金
假設十年前購入一房子900萬，現在該屋房價漲到1800萬。看起來持有十年漲900萬好像很多，但今天換屋房價動輒3000萬以上，你得拿出更多資金來貼。

那如果今天你買的房子銀行鑑價遠遠跟不上成交價，你需準備的自備款又更多了。

3.建立於“舊屋“的苛求完美
所謂“換屋“，就是要過得比之前好，這才叫換屋。

而大部分人換屋都會要求坪數越換越大。但近年建商為了壓低總價，坪數普遍推不大，導致有些人覺得若坪數無法有感增大，那就沒換屋意義了。換言之，如果要找到足夠大的坪數，就得往中古屋找起。

但又會有一些完美主義的人覺得：我今天都要換屋了，雖然坪數有感升級，但屋齡還越換越舊，心中的檻過不去，除非房價是很直觀地甜甜價。但現在幾乎不會有便宜的房子釋出，不用想太多。如果你今天是因為便宜所以買，那你投資的心態遠大於自住。

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總結：
換屋族找房子的煎熬程度不比首購來得輕省。但差別在於換屋族現在還有房子住，就算逛了一圈沒有換屋成功，也能繼續在資本市場這艘船上看著房價推升演進。

高房價時代，以自備決勝的時代已來臨

過往從業人員會詢問顧客"預算多少"用以推合適的物件給顧客。顧客也習慣以"預算"作為跟業者互動的依據。

但隨著房價漲得又急又快，若再以"預算"來溝通，很容易讓彼此的認知有誤會，進而耽誤找房進度。因為現在購買預售換約或中古屋，自備款已不再是如過往認知的"成交價兩成"計，甚至拉到三成至四成都是很常見的事。

為什麼？

1.預售屋換約
屋主期望的價差就擺在那，屋主要的價差就是致使承接者自備提高的主因。

舉例：
屋主跟建商買一間預售屋1000萬，並約定工程期間依工程進度分批支付工程款給建商，及至交屋時共計需支付200萬自備款。

若該屋主於工程期間，以1300萬把房子售出，那麼承接方及至交屋時共需準備(原始自備200+價差300=)500萬自備款。

對於承接方來說，他花500萬自備款去買1300萬的房子，自備成數達3成8。

2.中古屋
中古屋自備款的提高，源自於銀行鑑價的不足。在正常的情況下，銀行估價會貼近於市價，但近一年半的漲幅太過驚人，銀行鑑價往往落後於市場。若銀行鑑價要跟上來，這會需要些時間。但往往當銀行鑑價跟上來時，市價又上去了...

舉例：
有一中古屋建坪40坪，平面車位一個，社區行情25萬。以正常的轉手水位來說，成交價大約(建坪40*單價25+車位價100=)1100萬，並銀行願意核貸1100萬的8成也就是880萬給買方，而買方單就房子的部分僅需準備220萬。

現因房市大好，該物件直接跳漲式成交單價35萬，總價為40*35+100=1500萬。買方就房子本身需準備的錢為(成交價1500-銀行額度880=)620萬，自備款約略是成交價的4成。

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我們在第一線觀察，當談及預算的時候，有些顧客可能礙於隱私，很避諱講這件事。但業務在不是很理解你的情況下，你給的需求越不明確，業務員能使上力協助的程度就有限。

如今，用預算來互動也不一定準確了。很多買方即便價位出得到，但後來發現自備要準備得比想像中多、負荷不來，最後只好作罷。

所以現在我都建議先以成交價三成抓自備(最壞狀況要抓到四成)，這樣才容易貼近真實的房市，也比較不會白走一遭。

「不是說好可以貸到 8成嗎？怎麼會變 6.5 成？」
「啊⋯是這樣子的啦！因為您購買的這間中古屋的屋況比較老舊，所以銀行鑑價比我們預期的低⋯」
「我要解約！」
「可以，但要賠償違約金喔！」
避免貸不到理想成數，專家建議簽約前必做一動作！

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210422TVBS 詐騙集團鎖定中古屋 復刻賣家印鑑填高實價詐貸
TVBS新聞→https://news.tvbs.com.tw/local/1497506
TVBS原影1→https://youtu.be/wJjB6rfrKlY
TVBS原影2→https://youtu.be/lVRM4t8ZykU

持續追蹤這起詐貸案！這個詐騙集團的主嫌是43歲的金德儀，負責找目標，鎖定雙北地區的中古屋，只要找到賣家，旗下同夥就會開始分工行動，從人頭買家、代書以及履保帳戶公司通通自己人，交易成功後，復刻賣家印章、簽名，買賣雙方都同意，就能更改房屋的實價登入，翻倍價格申請貸款詐騙。

記者 吳欣晏 / 攝影 吳居諴 報導……↓

金德儀過去曾借牌，利用人頭進行不動產假交易，彰化銀行遭詐貸逾2億元，只是他沒學到教訓，這回又另起爐灶搞詐騙。

背著LV包包，被員警移送，這名留著一頭深褐色短髮的人，就是這次詐騙集團主嫌43歲的金德儀，就是他和蕭姓同夥共謀詐貸。當初簽的房屋買賣合約，成交價330萬元，等到向銀行申請貸款時，合約卻不一樣，兩張真假合約攤開來看，上頭包括了價格差了1倍之外，包括簽名和印章也全是復刻的。

警方調查，金德儀的詐騙集團層層分工，他自己負責找目標，專門鎖定雙北地區中古屋，一但找到賣家，蕭姓同夥開始找成員分頭進行，包括會計、人頭買家、代書等，由於房屋時價登入若要更改，需要買賣雙方都同意，詐騙集團就會等到買完房後，用假印章造假，讓代書重新填寫房價。

房仲業者陳泰源：「比較大品牌的房仲公司，包含像代書，也都是自己特約，有固定長期配合的代書，我們會建議消費者，千萬不要為了省所謂的仲介費，然後就想說跳過仲介這一關，買賣雙方就直接碰面。」

分工細膩，銀行鑑價機制也很難察覺，而金德儀犯案不只這一樁，2013年間向地政士借牌利用人頭進行不動產假交易，彰化銀行大台北地區3間分行遭詐貸2億多元，去年6月也曾運用類似房屋買手法，詐騙1600萬，只是他沒學會教訓，重操舊業還是被交保，抓了又放，放了又抓，難保下回不會又有人受害。

陳泰源youtube→https://youtu.be/A5AxMK3i4mw

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/04/210422tvbs.html

00:45 利率1.88% vs. 1.31%
03:04 避免買房貸款不足 合約這樣寫自保
04:39 鑑價不等於買價 中古屋買賣爭議多
06:33 不想淪為屋奴! 買房前自我評估
08:36 2020年Q1六都房價所得比

金探號更多【賺錢新門道】資訊：
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#買房#新手買房#實價登錄#建商
蕾咪3年內的財務目標是在台北買一間自住房，因此最近看了很多房，發現房子有分為4種價格，成交價、銀行鑑價、實價登錄和成交價，這次想幫大家一一解釋不同價格代表的意義，希望你們在未來都能談個好價錢呦～:)
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00:00大家好～這次要來分享買房的四種價格！
01:00蕾咪買房的心路歷程～
02:09建商開價
02:32成交價格
02:54實價登錄
03:36銀行鑑價
03:43總複習時間～記起來了嗎？
05:44蕾咪想知道～你買房了嗎？當初怎麼議價？
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