#阿明小教室 #房事真心話 #合理的公設比怎麼算?
阿明官方賴社群 每天一梗補腦水
https://reurl.cc/q8880R

合理的公設比怎麼算？買新厝住新家，尤其年輕人更喜歡漂亮公設住新房子。所以小坪數新建案一直蓋一直蓋...。但以同區段同等價位來說，新建案的公設比例較中古屋真的高了不少，無形中擠壓了民眾生活居住空間。

相信大家都知道，近年來預售屋公設比例越來越高，現在買房通常有三成以上錢買不一定用到的公設，阿明還聽說公設有到五成的ㄛ。

一般來說：#新成屋 地點通常比不上中古屋，雖然外表華麗但室內空間真的狹小，加上高公設比，新成屋20坪不到的室內空間，挑戰三房案件比比皆是阿@@

目前生活機能好的區域，除了都市更新能釋放出大面積土地以外，一般蛋黃區新建案土地取得面積愈來愈小，也因為基地面積變小，公共設施真心說怎麼做得好。加上買新成屋還有一些隱藏成本，例如；管理基金、裝潢費、管線費、家電、管理費、車位清潔費...等等。

至於 #預售屋，阿明認真建議考慮買預售屋的朋友，要先確認建商風評，因為預售屋買下去簽完約就成定局，在你交屋之前你真的不會知道自己買了什麼樣的房子。萬一入住後才發現社區水準不佳，喊破喉嚨也沒人理。

#中古屋 就比較單純，阿明認為中古屋雖然管線老舊、公設不一定齊全、需要花點修繕費用。但其實花費可大可小，買方可以視自身條件決定，中古屋地點通常比較好，因此生活機能完善。加上公設又低，室內空大，換算成單坪價格實在很多，所以不論從以前到現在，中古屋都是民眾買房主力市場~

一般來說；15~25年的中古屋CP值很高，這個年份的房子生活機能成熟、穩定，公設比低，自住、出租兩相宜。
有些26年以上的老公寓，甚至沒有登記公設（梯間/陽台），因為室內坪數超大，很多人會買來做分租套房當起包租公、包租婆，導致這類型公寓屋齡雖高，在投資人齊心喊漲的狀態下，價格也一直被投資客拱上去啊。

說到這兒， 阿明怎麼看都覺得買預售屋和新成屋好像比較不划算啊？算盤撥一撥，誰會心甘情願花個千萬買二房小宅，根本傭人房體驗館，買完入住後，悔不當初的人比比皆是。

阿明建議，公部門是否可以考慮在建築法裏規範公設比例和分配方式呢？

雖然，現行產權登記辦法有相關明文規範，內政部也在預售屋定型化契約書中要求，對每一戶的室內面積、陽台及公設面積、車位面積都必須清楚記載，要求分別計價以達到透明化的目標。

接下來阿明要說的很重要，要買房的朋友一定要看清楚哦!!

以現況來說，假如你看上一個公設比約35%的建案，權狀坪數40坪；主建物26坪，公設14坪，賣1200萬。含公設計算1200萬 / 40坪（主建物26坪+公設14坪） = 30萬/坪，也就是說您的1200萬裏有420萬買了14坪，不確定在哪哩、能不能用、用不用到的公設，是不是感覺有陣風吹過來，頭殼暈暈的...

阿明相信，公共設施有其必要性的存在，重點在於公共設施坪數比例是否能被合理規範，還是相關單位會繼續漠視消費者權益，讓業者自由心證公設應該有多少。

我們呼籲相關單位用法源依據把公設比例規範出來，讓買房民眾一目瞭然，像是停車位佔多少%、樓梯間佔多少%、交誼廳佔多少%…以及限制總公設比不能高於多少%。

關於合理的公設比例這部份，現階段建築法規並無相關規範，所以業者想怎麼蓋就怎麼蓋。如果建築法能有一個公設坪數比例規範，有法源讓業者依循，相信這會是台灣買房民眾ㄟ福氣。

許多國家風俗民情不同，我們或許無法走到零公設機制，但我們是不是可以規範合哩，符合一般民眾正常生活使用的公設坪數比例，不再是業者想怎麼蓋就怎灌坪數呢~

阿明理解，現階段主客觀因素要改變都不容易，但，有個方向總是好的，這個難題就交給我們公部門長官思考囉~

阿明相信，如果有一天，買房的公設比例有了法源依據，一定會讓全國買房民眾感受大有為政府德政的辣!!

更多房事真心話滴家
https://54aming.com/articles/59cd84
.
=========================
.
#一圖秒懂2 #現貨供應 #作者親簽版
滴家 https://54aming.com/items/adb3fe

買中古屋，屋主到底該不該負責打掃後交屋給下一手？

最初忙售服有感，一些想法提出來與大家分享。

我先講結論：若當初談價時，買方沒有特別針對清潔這部份拿出來談，基本上屋主不需負清潔的責任。

理由：
1.對屋主來說，清潔要花時間、要出力，而時間就是金錢，一般屋主根本沒那個閒去打掃房子。

若買方當初談價時有提說要清潔，那屋主要價大概會再多個一兩萬，把這一兩萬拿去請清潔公司打掃，故這筆錢最後其實還是由買方來吸收。

當然，若你當初買的時候沒有特別提，就別太冀望交屋時，別人會作清潔給你。你當時看屋屋況如何，交屋的屋況也差不多會是那樣。

2.我們一般中古屋交屋，以“水電瓦斯使用正常堪用、以及有否壁癌滲漏水“為大方向原則。至於”房子髒不髒“，坦白說，不屬屋況點交範疇。

3.每個人對於“乾淨”的定義不一樣。有人覺得目光遠處不要看到灰塵即可接受，而有些人則是用手摸來檢驗是否乾淨，也有些人甚至認為五金要不看到水漬才是合格的。

屋主怎麼能確保他認為的乾淨，跟你認為的乾淨，兩者是一樣的？

4.即便是有裝潢的房子，一般人買來後，還是會稍微作個室內規劃的小調整，到時只要一施工，房子內部就還是會髒。到時新屋主還是得再清潔一次。

--
好吧，以上講了一堆，這時可能又會有人跳出來說：“屋主不處理，那你們房仲出來扛啊，你們不是服務業嗎？這應該也是你們服務的一環吧？”。

每次聽消費者這樣講（只要一有個不滿，就拿“你們是服務業”出來講），我就覺得很無奈。

一筆交易，除了買方、賣方同意外，也要房仲評估服務費肯做，交易才會促成。而一但價格跟條件談妥了，簽約後，要讓三方作合同條件以外的事，就很難了，因為只要一調整，就可能會剝奪其中一方的權益。不然當初就不會是這樣的價格了。

對房仲來說，他時間也有限，你要求他做清潔給你，前提要他要對你有好感，他才會作給你。而房仲要作到令你滿意的清潔，最終還是得花錢請清潔公司來打掃，所以最終又還是回到買方身上。故不論是屋主處理還是房仲處理，最終都是買方掏錢。

我知道通篇寫下來，文筆太過直白，買方看完可能不會很舒服，但一般實務就真的是這樣。

一般人，一生買賣房子也就一兩次。你無法把全市場的房仲都用過、比較完，才給出誰是No.1房仲。

但若你擁有買中古屋的基本認知（哪些是屋主該處理？而哪些又是房仲多作多送給你的？），你在購屋這條路上會相對輕省許多。

祝福每個人在購屋這條路上順利、圓滿。

#近一個禮拜內我親自打掃了三間房子
#感謝顧客支持

房屋漏水責任歸屬是？
進入梅雨季節，有些年限較長的房子，一旦下雨，可能就會發生屋內也要撐傘的冏境，而近日也不斷收到粉絲詢問關於房屋漏水的提問
常見的幾個問題，一起來看看吧！
※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※
1房屋漏水了，我可以向誰求償？
A：首先要先判斷，是誰的責任！！
>>>漏水的起點是屬於房屋的哪個部分？而這部分的所有權是誰？

√根據公寓大廈管理條例第十條規定
一、專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。
二、共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。
→費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

而修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。
(前項共用部分、約定共用部分，若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕，其費用政府得視情況予以補助，補助辦法由直轄市、縣(市)政府定之。)

√公寓大廈管理條例第十二條規定
專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。

※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※
2.我不知道房屋漏水是來自我家還是樓上的住戶，要請師傅勘查，但樓上住戶不願配合，怎辦？
A：向主管機關罰鍰或請法院強制執行
√根據公寓大廈管理條例第六條規定
一、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
二、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
三、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。
住戶違反前開規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。

※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※
3.主管機關已經通知該用戶了，但他還是不配合怎辦？（是有多討厭鄰居…）
A：那該住戶就會被開罰單罰錢，而且可以一直罰一直罰…

※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※
4.我家房屋漏水是因為水管被故意破壞或其他
A：請蒐集證據，證明造成房屋漏水是他引起的，那則是此人需負責。

※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※
5.我買的中古屋，入住第三年，才發生房屋漏水，可以向前屋主求償嗎？
A：一般來說，如果賣方賣屋時隱瞞漏水的問題，而你可以舉證漏水問題早已存在，在交屋後5年內發現房屋漏水都可以向前屋主要求價金償還，或要求修復
→但要在發現後的六個月內舉證主張要求賣方修繕，超過時間賣方就可以不理會買方的要求

√《民法》第359條規定：買賣因物有瑕疵，出賣人應負擔保之責，買受人得解除其契約，或請求減少價金；但若是上述狀況，解除契約若有失公平者，買受人僅得請求減少價金。

另外要注意的是，若你買房簽約時，有些屋主會特別註明，「售屋後不負責漏水等瑕疵問題，也就是俗稱的「拋棄瑕疵擔保」，若你簽了，那可就沒有辦法向前屋主求償了喔！

※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※
6.房屋漏水的問題已經找出來了，但共同住戶不理會怎辦？
A：如果談不好，就只好用告的了~~~
但要提醒大家因為法官沒有受過這部分的專業訓練，所以會請專業進行鑑定(例：瑪利兄弟XD)，但專業人士通常都很貴；實務上曾發生過，原告只要2萬多的房屋漏水修復費用，但因被告不願給付，結果敗訴時，連同鑑定費被要了十多萬，所以如果房屋漏水與你有關，建議與對方協調，別為了不想付錢，而因小失大，非常不划算！

謎之音：其實市面上「防水漆」很好買，也可買來自己DIY~這樣又可以再省點，也不用打官司勞民又傷財，是吧！

覺得很重要，分享出去吧！
http://goo.gl/8A4Efe

#房屋漏水