為回應最近央行副總裁陳南光及財政部長蘇建榮對房市擔憂的意見，我在蘋果日報的專欄文章，提早撰文刊登。

明天10/14（三）蘋果日報將刊登我第56篇十月份專欄《房市過熱隱憂 確應提前部署》。此專欄文章蘋果即時論壇已經於今晚先在網路版刊登，提前分享，其內容如下連結（副標為編輯所下）。為方便大家閲讀，我將全文轉貼如下。

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張金鶚專欄：房市過熱隱憂 確應提前部署

（張金鶚/清華大學科技管理學院榮譽講座教授）

最近各媒體大幅報導央行副總裁陳南光撰文擔心房市過熱，房市產生泡沫現象，而且房地產業並非火車頭產業，且幾乎沒有「財富效果」，房價持續上漲，將影響總體經濟發展。尤其看到南韓及香港例子，若是政府未能超前部署，防範金融循環風險，未來房價上漲預期一但確立，任何總體審慎政策工具皆難以撼動房價不合理的飆漲趨勢。

前兩天財政部長蘇建榮接受立委質詢，亦回應為避免房市過熱，需要跨部會合作，建議實施「選擇性信用管制」措施。

基本上，我完全同意央行陳南光副總裁及財政部蘇建榮部長的看法。根據我們過去長期研究台灣房地產業對總體經濟的影響，發表在嚴謹的學術期刊上，發現不論從投入產出的關連效果，或是從總體經濟景氣循環的領先指標來看，房地產從來就不是火車頭產業。

有關房市泡沫現象，根據學術界對泡沫的界定，多從「房價所得（負擔能力）」或「房價租金（使用價值）」來衡量。然而根據我們長期研究結果，也多發表在國內外知名學術期刊，發現台灣房價的確長期存在明顯泡沫。然而問題關鍵是房價泡沫是否過大？會不斷膨脹造成破裂（硬著陸）？還是逐漸受到適當的監管泡沫逐漸消風（軟著路）？日本是早期最明顯泡沫過大而破裂的前例，至今二、三十年來長期受到房市泡沫的影響，不但房市長期持續不振，總體經濟更受到嚴重打擊。

整體熱絡個案差異仍大

至於最近房市是否有過熱現象？不論根據國泰房地產新推個案的價量指數、清華安富中古屋房市價量指數、信義房價指數、實價登錄資料、房屋買賣移轉登記、新建房屋的建造執照與使用執照、房屋貸款新增金額以及各個不同單位所進行的購屋需求者信心調查報告，以及土地銀行的房市專業調查報告，所有的資料均顯示最近房市的確有明顯熱絡跡象。

然而是否是全面過熱現象，仍因不同的地區、產品、價位，甚至不同建商與個案而有所差異。換言之，整體房市看似熱絡，但個案差異仍不小，其中小宅低總價產品以及許多重劃新興地區，很清楚的已經看到有明顯過熱現象，非自住客也多開始蠢蠢欲動，投資客的紅單炒作及投資相關講座宣傳，也紛紛重現房市。

因為部分產品及地區已有明顯過熱現象，使得有不少自住需求者，因受到投資炒作及媒體宣染所影響，焦慮房價未來會持續上漲，甚而擔心買不到原本有意的個案，雖然認為房價過高不合理，但仍被迫匆促進場購屋。如此一來，是否會因此產生當前房市持續擴散氛圍，一發不可收拾，令人關注與擔憂！

為避免房市泡沫持續擴大，最後產生破裂硬著陸的風險，建議中央及地方政府各部門及金融單位應本於職責，各自發揮其功效，多管齊下，循序漸進，讓房市扭轉，趨向健康合理。

非自用購屋增貸款利率

內政部及地方政府應充分掌握資訊，健全房屋市場資訊，不容個案誇大扭曲欺騙消費者；財政部、國稅局及地方政府應落實稅制改革，避免業者及非自住多屋者的囤房及逃漏稅，抑制投資炒作行為；央行及金管會應加強實施選擇性信用管制，特別應針對非自用購屋者降低其貸款成數，並考慮增加其貸款利率，以降低銀行風險，同時可減緩投資誘因。

房市過熱的隱憂已是許多房市專業者的共識，的確值得政府及金融機構予以重視！政府相關單位及金融機構應及早因應提前部署，以避免房子泡沫破裂，讓房市得以軟著陸！若能避免房市過熱，將過多的房市資金引導到股市或其他傳統與科技新創產業，不但可提升總體經濟的成長，而且可以増加就業機會，提升大多數人民所得，合理降低房價，減少人民生活壓力、提高國民消費能力及生活品質。懇切期盼政府及金融單位的積極作為，國家與人民是幸！
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央行副總裁陳南光於銀行家撰文
https://yns.page.link/ekSY6

財政部長蘇建榮回應立委質詢新聞報導
https://house.udn.com/house/story/5886/4930741

https://tw.appledaily.com/forum/20201013/FHKUDJJRFZE3VK6NWPUTPF3QDU/

20200915 黃偉民易經講堂

時代在變，但價值是永恆不變的。

智慧的人，歸納了變化的規律，就成為知識了。

香港人沒有不接受時代變化，我們傷感的，是價值的剝落淪喪。

林鄭帶頭否定專業。

她膜拜那批大陸來，穿著紙底褲，沒有註冊的，幫大眾採樣本的國內人員；但輕蔑的說香港，「那些所謂醫生、專家，反中央，抹黑中央和香港的關係。」

有特首擔大旗，其他政府部門都覺得專業人士很麻煩。

操弄股價，舞高弄低，然後從中取利，全世界的大鱷就是如此運作。以往要由證監會立案調查，牽涉複雜的技術和舉證，動輒調查四、五年。

現在簡單得多了，由警隊的毒品調查課，當洗黑錢處理，一個月時間，拉人封艇。什麼紐倫港，國際金融中心的招牌不要了。

是否只為買賣282壹傳媒的股票而特事特辦？那位被問到口啞啞的總警司也不知道吧！

總之，遠離毒品……和壹傳媒，你才安全！

唔尊重醫護專業，又唔尊重金融專業，連巴士司機專業也不尊重。

巴士途經旺角，響號嚇驚警察，又有手掌大調較後鏡的士巴拿，又超速——原來巴士有紀錄儀，得35公里車速以下……都唔知拉他告什麼好？終於諗到，告他當時單手揸車，不小心駕駛吧！

十二名港人逃離香港，企圖去台灣，在公海被大陸截停，目前被拘留，林鄭政府竟然可以不聞不問，聽其自生自滅，連美國國務卿蓬佩奧都看不過眼，說林鄭沒有履行特首要保護香港市民的承諾。

這是傷逝。

對曾經擁有過的美好，專業的一切消失而難過。

《周易》第二十三卦，剝卦，山地剝。

上卦艮為山，下卦坤為地。高山逐漸剝落的形象。

地勢因剝落的沙石而漸升高，終於將山頂埋沒。山崩土解。

剝卦卦象是一支陽爻在最上，下面五支都是陰爻，整個卦被淘空了。

剝卦之後，便是地雷復，復卦，五支陰爻下一支陽爻又出現了，新的生機又再來臨。

地上一棵小幼苗出現，得到陽光水份養料，會逐漸長大，枝葉繁盛。然後開花結果，果實在樹上成熟腐爛，掉下樹腳，化作春泥，但果實內的核，又是種子，入土後，又成樹苗，再作一次成長，開化結果。

這就是宇宙的規律。

所以，乾卦，代表宇宙運行的天下第一卦，卦辭就是四個字：
元、亨、利、貞。
元，善之長也。
亨，嘉之會也。
利，義之和也。
貞，事之幹也。

一切的開始，像樹苗一樣。有了因，就要看客觀的條件，緣。有了這個緣，因緣和合，開花結果，果實留下了種子，再等待另一次因緣。

所以《周易》說，貞下啟元。

卦序也是「剝極而復」，剝卦之後，復卦便來了。

《說文解字》：
剝，裂也。
從刀，從彔。
彔，刻割也。

剝字右邊是一把刀，左邊也是刻割，可見傷害很重。

從卦象睇，一陽之下五個陰，可見資源掏空，元氣喪盡，情勢岌岌可危。

剝卦之後是復卦，五陰在上，一陽在最底，培元固本的幼苗出現了。

復的左邊偏旁是「行」，一步步的走，重視基礎，腳踏實地，一步一腳印，幼苗長大，又再一次的開花結果。

剝卦二十三卦，復卦二十四卦，它是生命的核心創造根源，生命的內在主宰。亦即天地之心，彰顯人的創造價值。

這就是這幾年，香港人說的初心。

天地萬物，即便受到剝卦般的浩劫摧毀，還有重建再生的智慧和毅力，讓被剝的生命得以延續發展。

《繫辭》說：
生生之謂易。

它說，《易經》的定義，就是生生。生生就是易，生生不息，生完再生。

復卦，就是再生，靠人的智慧和創造力，讓剝落殆盡之後，再繼續下去。只要有「復」的核心創造力，又可以再來一次。人類由於有復的能力，所以，自己可以再造乾坤。這個能力，就叫「生生」。

香港在剝落，但不要怕。

因為剝，才能激發復的能量。佛教行人，修行究竟，就是探討生命的核心價值。用剝的手段，把世間假象剝除，顯現真相。

五支陰爻空掉，色受想行識，皆是虛妄，五蘊皆空，核心真相便自然呈現。剝盡復來，了悟貪嗔癡慢疑，便能度過一切苦厄。

所以，我們可以將今日香港的剝落，看成是空五蘊，探真心。

這個心，就是復卦說的天地之心。

《金剛經》說：
一切有為法，如夢幻泡影。

這也就是剝卦的過程吧。

《序卦傳》說：
賁者，飾也。致飾，然後亨則盡矣，故受之以剝。剝者，剝也。物不可以終盡，剝窮上反下，故受之以復。

復則不妄矣，故受之以無妄。

賁卦，是一種文飾，裝飾美化，也是泡沫。有外在的繁華，吸引，但如果只具形式，沒有扎實的本質，一定不能長久。

泡沫之後，接下來更是剝。

致飾，然後亨則盡矣。致飾即過度包裝，超過實際內涵，即使一時亨通，則盡了，亦會開始剝落。但《易經》的原則，物不可以終盡，宇宙規律是圓形的，生生不息的，即使剝盡浩劫，上面窮了，改府高官，都不堪用了，還有民眾，是生機勃發的。

在剝的時候，外表看似完蛋了，就逼著往下，往內心探尋。

生命內在是充滿力量的，那就是復的生機，所以，當前面無路時，就回頭深刻內省，尋找初心，本來面目。

不必擔心窮上，只要能反下，外面已窮盡，就返回內心，挖掘本來已有的潛在資源。

故受之以復，所以，剝卦雖然艱難，但藉著上面的窮，逼得我們返內做更新的創造。

復，是剝逼出來的。

復則不妄矣。一旦由復卦找回創造力，就沒有虛妄了。所以，復卦之後就是無妄卦。

也是六祖慧能說的：
自性生萬法。

近日，香港爭相改寫《木蘭辭》，這的確是一篇伴著我們這一代成長的名篇，人人都懂背誦。

我最愛它結尾的四句，生動也描繪了雌雄動物發情時的神態分別，是詩人神來之筆。

另一篇香港人耳熟能詳的，是蘇東坡的《赤壁賦》，也是中學課文，人人能念，文字書法都極優美的偉大作品。它借境言情，看著流水與明月，訴說人間的變與不變。

正值香港的剝落變化，這樣讀一次《赤壁賦》，看能否舒解我們的胸臆！

壬戌之秋，七月既望。蘇子與客泛舟，遊於赤壁之下。清風徐來，水波不興。舉酒屬客，誦明月之詩，歌窈窕之章。少焉，月出於東山之上，徘徊於斗牛之間。白露橫江，水光接天。縱一葦之所如，凌萬頃之茫然。浩浩乎如憑虛御風，而不知其所止；飄飄乎如遺世獨立，羽化而登仙。

蘇東坡因為「烏臺詩案」，在宋神宗元豐二年，被貶黃州。元豐五年，他遊赤壁，雖然不是真正的古戰場赤壁，但這次遊覽，前後寫下了兩篇《赤壁賦》，震驚千古。

壬戌是年份，像今年是庚子年。中國以干支紀時，但很多人仍對天干地支有恐懼感。其實，稍稍接觸近代史，甲午戰爭、戊戌維新，辛亥革命……事件沿路走來，就是干支紀時。兩甲子前，120年前的庚子拳變，義和團要扶清滅洋，殺外國傳教士和領事，導致八國聯軍，攻陷北京，慈禧出走，翌年就有辛丑賠款。也是說，今年庚子，明年就是辛丑牛年了。

東坡在這年秋天，七月既望，即七月中左右，今天是七月廿八，是這段日子吧。和客泛舟遊湖，遊的是黃州赤鼻磯，不是當年赤壁古戰場。但看來蘇東坡是有意借景舒情，不是以確切地理來追尋史跡。

一開始他就借水和月來引伸世間的變與不變。

湖水不斷流逝，明月往復圓缺。表面是不斷的變，但水的流逝，月的虛盈，又沒有增損水月的本質，看似變的，其實細看又沒有變。

這時，誦起《詩經》的「月出」篇章。這詩內容借月亮說思念，思念什麼呢？往後才交待。

這裡先帶出月亮。

月出於東山之上，徘徊於斗牛之間。《詩經》中古人見月而思念，東坡誦讀時，明月又「徘徊」登場。

為什麼「徘徊」？是天上明月，也是東坡的人生。人看景物，都是主觀感受出發，東坡看月，也似自己徘徊。

具體的寫景是「白露橫江，水光接天」轉折入寫情，「縱一葦之所如，凌萬頃之茫然」。

一葦，是他的小舟，對比江水的萬頃遼闊的空間。

在這環境下，帶出了羽化登仙的追求。

於是飲酒樂甚，扣舷而歌之。歌曰：桂棹兮蘭槳，擊空明兮泝流光。渺渺兮予懷，望美人兮天一方。客有吹洞簫者，倚歌而和之，其聲嗚嗚然，如怨如慕，如泣如訴。餘音嫋嫋，不絕如縷。舞幽壑之潛蛟，泣孤舟之嫠婦。

白話文一樣，淺白易解，但文辭優美，不可方物。月光空明的照映水面，流光是水，也是飛逝的光陰。這時，帶出了「望美人兮天一方」，思慕美好之人。很多人解作君王，也許是「知音」吧。

朋友，隨歌而吹起哀怨的洞簫來，令東坡感到一股惆悵。

於是他問，為何悲傷呢？

朋友講起當年曹操、周瑜，這些千古風流人物，如今都隨時間消逝了，我們這等小人物，也有日消失於塵世。漁夫、斬柴佬，和英雄們，都一樣，無法抗逆歲月的流逝。

蘇子愀然，正襟危坐，而問客曰：何為其然也？客曰：月明星稀，烏鵲南飛。此出曹孟德之詩乎？西望夏口，東望武昌。山川相繆，鬱乎蒼蒼。此非孟德之困於周郎者乎？方其破荊州，下江陵，順流而東也，舳艫千里，旌旗蔽空，釃酒臨江，橫槊賦詩，固一世之雄也，而今安在哉？況吾與子漁樵於江渚之上，侶魚蝦而友麋鹿。駕一葉之扁舟，舉匏尊以相屬。寄蜉蝣於天地，渺滄海之一粟。哀吾生之須臾，羡長江之無窮。挾飛仙以遨遊，抱明月而長終。知不可乎驟得，託遺響於悲風。

想望著夏口、武昌，這些方位，感受著歷史上年代，曾經戰火，曾經興衰。用漁夫、樵夫的凡人，對比曹操、周瑜等大人物，帶出人之於天地，無論富貴貧賤，功業高低，都只是過客，都是渺少。

除非成仙，長生不老。

長生不老，是應對人類抗拒萬物皆變的妄想。

跟著，帶出了蘇東坡對世間變與不變的領悟來。

蘇子曰：客亦知大水與月乎？逝者如斯，而未嘗往也。盈虛者如彼，而卒莫消長也。蓋將自其變者而觀之，則天地曾不能以一瞬；自其不變者而觀之，則物與我皆無盡也，而又可羡乎？且夫天地之間，物各有主，苟非吾之所有，雖一毫而莫取。惟江上之清風，與山間之明月，耳得之而為聲，目遇之而成色，取之無禁，用之不竭。是造物者之無盡藏也，而吾與子所共適。

客喜而笑，洗盞更酌，餚核既盡，杯盤狼籍。相與枕藉乎舟中，不知東方之既白。

用江水流逝，月亮盈虛，表面變化不停，其實沒有增損水月本質來看，雖則天地萬物每一瞬都在變化，但其實，萬物與我都可以是永恆的。

人怕變化，因為怕失去曾經擁有過的東西。怕年華老去，因為你曾經年輕。

問題是，我們以為曾經擁有的，真的是屬於我們的嗎？

東坡悟到，天地之間，物各有主。苟非吾之所有，雖一毫而莫取。既然天地萬物，都有自己的主宰，不相從屬，所以，一毫都不能攞走。

也是說，我們生來，本來就一無所有。一毫莫取，不是不該取，而是取不得，不能取。

當理解到這一點，就能夠不再困於擁有與失去，可以放開胸懷去欣當這個世界。

江上清風，山間明月，我們任何人，任何階層，都可以任意享受，因為，我們本來，就不曾擁有它們，所以，才能隨意享用。

當我們執著擁有，反而終日擔心失去。不用擁有，原來，也可享用。

愛，和擁有，原來毫無關係。愛上什麼人和物，就只管愛著；計較擁有，就已經失去。

最後，所謂的愛，只會留下遺憾。

蘇東坡的領悟，是欣賞人生，無須用擁有與否將自己困住。

看完今日新聞，讀一次《赤壁賦》，心情是否好點？

https://youtu.be/svGtkHq-LNM20200915

190817蘋果 杜絕新違建 北市不定期複查 違規僅4％
新聞網址→https://tw.appledaily.com/new/realtime/20190817/1616975/

台北市長柯文哲上任後，祭出「違建追殺令」遏止違建，無奈防不勝防，仍出現建築師出具假的無違章建築證明，隨機抽查才抓包。為了加強管理新建物，建管處訂定複查機制，不定期派員勘查有無搭建違建，截至目前為止違建查報共2萬1554件，僅有4%違規，比例非常低。

記者/熊培瑄／台北報導……↓

「台北市政府遏止新增違章建築處理措施」規定，2015年9月1日後領得使用執照之建築物，在辦理產權登記移轉時，須檢附由開業建築師所簽證的「無違建證明」，並會同政風單位隨機抽查10％；若無檢附，各地政單位會通報建管處，於10天內派員前往查訪。

建管處統計，截至今年6月底，有884個新建案領得使用執照，共計2萬4026戶。副總工程司洪德豪說明，新建案將持續列管2年，除了通報查察外，期間也會不定期派員勘查，一發現有搭蓋違建的情形，會立即要求屋主拆除，若由市府強制拆除，則須再收一筆拆除費。

建管處處長張明森表示，這4年來未檢附「無違建證明」案件有1萬5947戶，違建查報則有2萬1554件，派員勘查後，違反規定的共845案，僅占4%，且大部分都是陽台加窗這類的小案件，顯見「通報機制」搭配「複查列管機制」已有效避免新違建。

此外，最近也出現6處違章建築，位於北投區立賢路沿線，用簡易材料搭蓋，經營二手汽車維修買賣。建管處表示，不僅造成公共安全問題，廢污水也為當地農業環境生態帶來高污染，目前已依法拆除中。

張明森也特別呼籲，將不定期派員加強巡查，如有施工中違建將強力執行「現查現拆」，以遏止新違建產生，民眾切勿心存僥倖。

至於購屋族該如何避免買到有違建疑慮的物件？美商ERA不動產資深經理陳泰源建議，用肉眼觀察，可以從頂樓加蓋和夾層的材質來看，輕隔間和鐵皮屬違建；也可以比對使用執照及建物測量成果圖，看面積和最高樓層，若寫10樓卻多出11樓就有問題，合法的夾層也會記在權狀裡。

陳泰源也說，透過仲介買房，都會附上屋況說明書一目了然，若屋況說明書未記載違建部分，仲介公司就得負責，而近幾年的新成屋須檢附證明才能移轉，1994年以前的中古屋列入緩拆，皆不太會有問題。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/08/190817-4.html

160923夢想街57號 好市多進駐等於房市利多？預售、新成、中古、公寓挑哪個好？
影片網址→https://youtu.be/VcJm9aNSJDI

【好市多促進中壢房市分析】

答：基本上像這種「大賣場」進駐，一定是趁生活機能還不是那麼樣成熟、完善時就會進駐，因為附近相對點燈率比較低，房價、租金、土地取得成本也都相對會比較便宜。如果是在人潮密集之處，再進駐，那就來不及了，東西也無法薄利多銷。例如：內湖五期的好市多也是如此。反觀中壢也是如此，那附近的空屋率也是相較整個中壢來講是偏高的。

【現在的時間點，買什麼划算？】

答：......↓
第一-價格取向
其他條件都一樣的情況下，挑新成屋，特別是預售屋，因為建商在這樣現在這樣的景氣下推案，都會有比較大的「賣不掉、銷售期拉長」的心理壓力，以前賣一間就少一間，現在是擔心價格在可口也未必能賣掉，所以現在建商推的案子多半會以「最短時間之內完銷」為第一目標，其次才是「價格」。
因此，在這樣的前提下，新成屋、預售屋價格極有可能出現比周邊中古屋還來的便宜的情況發生！在比價效應下，未來周邊的中古屋也就不得不跟著降價了。所以如果從置產、投資角度切入，房子越新越好。

第二-一定要是接近滿分的好房子
如果擔心資產縮水的話，在各方面條件都差不多，只有屋齡新舊的不同，當然是選新的。可是如果是在蛋黃區、大安、信義、大直，一些土地取得成本已經很貴的地方，就算是新房子，可能也會因為地點、房型格局、基地過小等等，導致有明顯的抗性，反而中古屋社區評價優，住戶們共識極高，選中古屋就是不錯的選擇。

舉例1：內湖區有一個新建案，豪宅規格、大樓外觀也很氣派，而且建商也很願意讓價，可是基地位置在山坡地可能有土石流的疑慮，然後景觀看出去雖然樹景一片、鳥語花香，但也看得到福地景觀，像這樣子情況，如果附近有中古屋，格局、採光等等其他條件也都不錯，而且還沒有福地景觀，那當然就選中古屋了。

舉例2：在房市盤整期，房子再便宜，也都還是會被市場質疑，像是基河國宅，房市最高檔與現在的實價登錄相比，差距將近快三成。所以記得，無論新舊，一定要買「缺點最少的好房子」，其次才是價格。

【砍價絕招】

A.實價登錄再砍價法
答：基本上現在多數人都是這樣來砍價的，實價登錄往下出價已經是相當普遍的談價法，多半只要有誠意出售的屋主，心態大約都會是「最高紀錄的八折、最新紀錄的95折」為成交區間。
B.銀行估價砍價法
答1：實務上的觀察是，現在銀行都會估得比較高喔！？因為銀行都是參考已經成交的時價登錄，而現在買家出價，都是低於實價登錄，成交價也是低於實價登錄，所以只要是自住型的買家，現在進場其實都是相對比較可以安心的。

答2：銀行估價砍價法，比較適合用「豪宅」。

2-1.因為總價越高，下修壓力/幅度比較明顯，銀行會評估得更保守、謹慎。

2-2.現在「豪宅限貸令」仍然是沒有解除的，對「財力證明雄厚」的「首購族」而言，6999萬的房子最高可以貸到八五成，也就是5949萬，但只要多1萬變成7000萬，最多只能貸六成，也就是4200萬，一來一回就要想辦法多準備1749元的自備款。

2-3.所以如果你是豪宅買家，「自備款多」，可能其實沒那麼在意銀行可以貸多少，可是你想買的房子總價超過7000萬，那你就很適合用「銀行估價砍價法」，假裝自己籌錢很辛苦，跟賣方多議一點價。
C.東扣西扣砍價法(扣車位、扣管理費...)+房屋謄本算屋主買價算出屋主利潤

答：
【車位砍價法】

不管任何一個地方，車位都有一個「固定的“行情”」，請注意，重點在“行情”這兩個字，很多仲介都會跟你說：「車位是『死豬仔價』，通常沒有人會砍車位價錢，車位價格該是多少就是多少，只能針對房屋價格去砍價。」但是，
1.一樣是坡道平面，因為坡度的不同，有的社區無法停低底盤的跑車，消費者知道嗎？
2.還有一樣是車位，B1、B2、B3的價格，應該是一樣的嗎？
3.同樣樓層的車位，你是靠邊邊牆壁、夾在中間車門很難開，跟你單獨在空曠角落、動線好停、車門好開，價格應該一樣嗎？
4.有的機械車位是上中下三層輪動式的，有些機械車位位置在中間/平面層，簡直跟平面車位沒啥兩樣，有的車位在下層有限高不能停休旅車，一樣是機械車位，價格應該一樣嗎？
所以，請記得，車位價格不是死豬仔價，不是固定價，而是固定行情，可以參考行情，依照車位好不好停，再做一些加加減減。說不定又殺了50萬。

【扣管理費】

豪宅社區的管理費一坪動輒200元以上，中午屋目前平均落在100元上下，有些一層一戶、獨棟、有游泳池的，管理費特別貴，長久下來養房的成本就差很大！像這次的故事主角，就是利用「他們認為合理、他們可以負擔的」管理費是多少，與想要購買的標的物去做10年、20年的累積計算，然後將這些多出來的養房成本，放進斡旋談判議價裡面。

【房屋謄本算屋主買價、算出屋主利潤】

答1：其實這一招比較無效，因為屋主當初買得便宜，難道就要便宜賣給你嗎？那屋主當初買貴了，你是否願意用比較貴的價錢承接呢？不過基本上還是秉持一個原則，民國101年之後取得的，因為成本較高，而且是屋主賺多少的問題，應該賠多少的問題，所以會比較難殺價。

答2：從謄本算出屋主成本，前提是
2-1屋主是在101年6月以前購買的房子，實價登錄查不到，再用此招。
2-2必須要有貸款。
2-3屋主設定抵押的類別是「最高限額抵押」。如果只是「一般的抵押權」，就代表當初屋主自備款比較多，並沒有把房子的價值完全給貸出來。
2-4通常銀行都是「成交價的八成」去做設定最高限額抵押，換言之，如果你在謄本看見設定1200萬，加個兩成上去，就代表屋主當初大約是用1440萬去購買這間房子。而設定1200萬打八折等於960萬，大約是屋主「實貸」的金額。

【斡旋絕招不藏步】

1.交易安全：有太多案例層出不窮了，有些房仲一心只想成交，有些買家對於自己的財力證明過於自負，每隔一段時間就會發生「貸款貸不到買家要的成數，籌不出自備款，只能解約，而被賣家沒收訂金。」的慘劇，所以在斡旋的一開始，我們會建議消費者，在出價談之前，請算清楚自己到底有多少自備款，然後記得在斡旋書上註明「如果貸款未達？成，買家可主張無條件解約」等字樣來自保。

2.不要斤斤計較服務費，買賣房子是三方面的事情，絕對不是只是買賣雙方的事情而已，試想三國時代：劉、孫、曹，其中的兩方只要真心團結合作，第三方必死無疑！

所以，買家可以用力跟屋主砍價，賣家如果不甘心當然也可以堅持不讓價，請記得很重要的一件事情「服務費，多給，也只是多給1~2%，少給，也只是少給1~2%」，我們會建議消費者訂出一個目標、級距，如果價格滿意，服務費給滿%，把「服務費」放進談判技巧裡面。只要利用服務費，讓房仲替你賣命！或許你多給了1~2%服務費，我絕對相信，房仲幫你砍的價錢絕對不止1~2%。

(以上部分內容，出自陳泰原的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》。)

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