#葉郎每日讀報 #娛樂產業國際要聞揀3條

│原本預估票房數字保守的《尚氣》首週賣破1.2億美元，並成為今年北美開票第二高電影│

• 上個週末是向來電影票房比較難有表現的勞動節檔期，沒想到 Marvel 首部以亞洲人為主角的 PG-13 保護級電影《Shang-Chi and the Legends of the Ten Rings 尚氣與十環傳奇》衝出了跌破眼鏡的佳績。該片北美首週票房賣破7140萬美元，成為2021年僅次於《Black Widow 黑寡婦》的8030萬的北美首週票房記錄。全球票房估計超過1.27億美元。因為是少之又少以亞洲人為主角的超級英雄電影，而且還是知名度相對低的漫畫，外界原本對該片的票房預期都相當保守，萬萬沒想到甚至賣得比重量級大片《F9 玩命關頭9》還要受到觀眾歡迎。

• 《尚氣與十環傳奇》還一口氣衝出了這些記錄：打破了美國勞動節連假過去由2007年版的《Halloween 惡靈07月光光心慌慌》的賣座記錄；以1320萬美元票房打破勞動節連假的 IMAX 票房紀錄；歷年的9月票房記錄之中，也只有前後兩集的《It 牠》賣超過《尚氣與十環傳奇》。當然勞動節原本是屬於擁擠的暑假檔結束之後整個業界喘口氣的時候，過去本來就很少有大片選在這個檔期上映，更別提一部製作成本超過1.5億美元的漫威電影。但此刻嗷嗷待哺的電影院業迫切需要這部賣座電影。一個禮拜前的 CinemaCon 之上，NATO 美國電影院經營者協會才公開催促會員極盡所能一定讓該片賣錢。

• •雖然該世界最大的電影市場——中國政府還沒有放行《尚氣與十環傳奇》，因此中國上映日期仍然還沒有訂出來，但外界普遍的評論是漫威非常小心翼翼地處理了漫畫中原本的刻板印象毛病，若有機會上映應該能獲得不錯成績。

• 《尚氣與十環傳奇》衝出好票房的其中一個原因是 Disney 選擇了45天空窗期的發行模式，因此沒有在第一時間前往電影院買票的觀眾很可能要45天後才有可能在家裡看到該片。稍早，另一部採用零空窗期的同步上架發行策略的漫威電影《黑寡婦》則引發女主角Scarlett Johansson 對簿公堂。下一步要上映的漫威電影《Eternals 永恆族》目前還沒有完全確定發行方式，雖然 Marvel Studios 的 Kevin Feige 曾暗示該片應該會上 Disney+。

• Comscore 的票房分析師 Paul Dergarabedian 說《尚氣與十環傳奇》的票房意義非凡，因為這是2019年7月的《Spider-Man: Far From Home 蜘蛛人：離家日》以來首部在電影院獨家發行的漫威電影。《尚氣與十環傳奇》等於驗證了漫威電影仍然可以驅動大量觀眾前往電影院。

• 早先 Disney 的執行長 Bob Chapek 曾把《尚氣與十環傳奇》的電影院獨家上映模式說成是一種「實驗」，引發該片男主角劉思慕跳出來反駁說該片從來不是一個，而是被低估的文化和娛樂產品。＂We are the surprise. I’m fired the f**k up to make history on September 3rd; JOIN US." 劉思慕的發言一語成讖。

• Forbes 則利用這個時機提醒大家 Disney 2009年花40億美元買下 Marvel，如今預估整個 Marvel 價值530億，約佔整個 Disney 市值的16%。相比之下，同樣花40億買下來的 Lucasfilm 相形之下遜色許多。


◇ 新聞來源：

Marvel’s Shang-Chi smashes Labor Day record with $71.4m in ticket sales（https://flip.it/4q30Bl）

Box Office: ‘Shang-Chi’ Smashes Labor Day Record with $83M-Plus（https://flip.it/3_dOrx）

From Avengers To Shang-Chi, What Marvel Studios Is Really Worth To Walt Disney（https://flip.it/aN3bbn）

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其他今天也可以知道一下的事：

│韓團 BTS 的微博帳號因違法募款而被關閉帳號│

◇ 新聞來源：China's Weibo Bans BTS Fan Account for Illegal Fundraising（https://flip.it/.tU1_f）

│ 後來賣給 Amazon 的 Paramount 電影《The Tomorrow War 明日之戰》在中國上映賣得800萬美元│

◇ 新聞來源：Rare ‘Tomorrow War’ Theatrical Release Scores $8 Million in China（https://flip.it/qjuX3i）

中原城市領先指數CCL本週升穿歷史高位，創出新高紀錄。

在過去的兩年，實在有太多「專家」預測樓市下跌，有些報章也日日唱淡樓市，結果除了一地眼鏡碎，更害得很多本來想買樓的潛在買家，相信報章及專家的判斷，以為肺炎疫情、政治事件、BNO英國移民、國安法等因素會令到樓價下跌，結果等下一天、等下又一天，市場積壓了大批購買力，最後部份人終於承認判斷錯誤，追價入市推動價格及成交數量急速上升。

專家們必須明白，香港是平行時空的世界，冇樓的專家應該花點時間，了解平行時空另外一端的情況。對於一半以上的香港年輕人，如果單靠努力工作和收入升幅，十個裡面起碼有八個根本冇可能買到樓，例如年輕人努力工作超過十年之後，八成以上每月薪金都未必有兩萬元，點可能單靠收入買樓？但如果有人在十幾年前買了一層樓，今天樓價升了三四倍，以及前三分之一的新香港人，特別是通過優才計劃住滿七年拿到身份證，就不會覺得目前的樓價很貴，甚至輕鬆地幫亞仔買多一間都不是太大問題。

有樓的繼續有樓，冇樓的繼續冇樓，冇樓想通過努力變成有樓，十個可能有一兩個成功，八個以上失敗...這就是今天香港的平行時空。這是不健康的情況，但不健康是唔會無端端變成健康的，甚至會越來越不健康，大家必須明白！只有傻的專家，才以為世界所有事情，都是會越變越健康的。

在過去的一年多以來，眾多市場上「專家」對香港住宅樓市預測都是下跌，原因包括肺炎導致經濟衰退、失業率急升、擔心很多人通過BNO移民英國等；結果當然是一地都係眼鏡碎，樓價繼續升完又升，從去年底到現在平均升了5%-10%不等。究竟這個升勢在下半年會否持續下去？

對於下半年住宅樓價的走勢，我抱着非常樂觀的態度，今年將會升穿歷史新高；中原城市領先指數CCL上周破頂失敗，但以目前指數的186.68點，距離歷史高位只有2%，我相信今年可以升破。雖然在未來一段頗長時間的日子，經濟仍受到肺炎的影響，短期內不可能百分百完全通關，失業率也會高企在5%以上；但我們必須明白一個道理，就是「買樓及持有物業的人」與「受經濟影響而失業或工資下跌的人」是屬於兩個平行時空，對於有能力買樓的人，他們大部分身處於平行時空的上層，買樓的資金主要依靠「資產增值」，所以就算經濟繼續衰退，對他們買樓的決定也沒有太大影響，特別是每年超過八萬位取得三粒星身份證的「新香港人」，以及「成功靠父幹」的龐大需求，真係再多樓都會被佢哋買晒。

不過租金我就看得略為悲觀。以我自己持有的收租物業為例，目前收到的租金較兩年前相比，平均已經跌了15%，估計未來趨勢將會繼續再跌多5%至10%。當中最主要的原因，是租樓人士較多是中低收入，是平行時空下層的人，他們受到裁員及減薪的影響較大，減低了承租的能力。例如我投資約有十間公司，當中絕大部分的員工，在過去兩年都沒有工資增長，甚至曾經出現過No Pay Leave的日子，估計未來一年也是這樣，而他們大部分都是租樓，而非自置物業的業主。

至於工商物業方面，我看得最悲觀是商舖，因為最直接受到經濟環境影響，就算下半年有政府消費券的幫助，但其刺激力及時間都是短暫的，不可能改變舖價下跌的趨勢，連鎖店老闆會繼續刪減分店數量，開新店也會暫時停止。在各類型的商舖中，民生地區可能還好一點，但銅鑼灣、油尖旺等地區就會繼續慘情，現在有時我經過這些地區，一條街隨時可以找到三分之一的吉舖，大量舖位租兩三年都租唔出去，連差餉地租都要蝕埋。

寫字樓的情況也與商舖類似，對於一線地區如中環、金鐘、尖沙咀等甲級寫字樓，估計價格及租金會再跌一成或以上，二三線寫字樓及工廈就可能會好一點，估計以橫行為主。因為在過去的十年，一線地區的商廈租金，很大程度是靠中資機構擴充香港業務而推高，但未來估計他們將會繼續減少香港業務，特別是中資機構集中的寫字樓，跌幅將會更加明顯。至於九龍灣等地區，甲級寫字樓嚴重供過於求，目前空置率持續高企，估計租金也會繼續下跌。

https://eastweek.my-magazine.me/main/104653

【遊戲頻道綠遊鏡Games】: https://www.youtube.com/channel/UCV6PHNOHkr1T8mijweYTEGQ
【動漫頻道綠油鏡】: https://www.youtube.com/channel/UC4uIjVAU3jlw1aVAW_xIkyQ
最近綠眼鏡我發生了一些事
深切理解或感受到人類在經歷過挫敗後
會將目光放回真正正確的事物和軌道上
好逸惡勞 生於憂患 死於安樂 一蹴可幾
腦中瞬間閃過這些無法反駁的詞
這幾天看著一些路上的場景
並和自己很深的對話後
大概了解了某些自己真的會想去做和喜歡的東西
不是很表面的而是很自然的。
此刻不做更待何時
這幾天一直寫了些文
更持續在準備下一個目標
也拍下這部片 以此砥礪前進
更詳細的想法我會在週日八點聊的直播會談到
❤️
光說不做更待何時
決定好就直接努力衝
於是我開了新頻道
要來做一直想嘗試的新東西
跟準備接下來主頻道的新企劃
當然會犧牲掉一些睡眠時間
但我現在感到很充實
上面有新頻道連結底下有要做的內容
大家有興趣可以去看看
而主頻道有滿多想法要去實現
當然礙於疫情關係其中有些企劃只能先寫下等解封後出發
最後只先透露一個
一週系列強勢回歸
我會用力努力全力向前衝
綠眼鏡感謝大家的支持

【綠遊鏡Games】：精華，另外製作遊戲影片
【綠油鏡Anime】：油片，Vtuber ，新番舊番動漫推薦心得，角色介紹分析，歌曲cover
主頻道：還是有直播但遊戲類型都設非公開，遊戲都會上精華在遊戲頻道，主頻道新企劃籌備進行中，舊企劃重啟中，原本的企劃持續進行並且更好。

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第1845及1846成交(堅)， 感覺5分，葵涌石蔭路44至66號金石樓地下4號舖，昌盛家居百貨，建築面積1100呎，闊約20呎，深約50呎，叫價3800萬，成交3380萬，租金86000，回報約3%, 中原做。簽約日期大約是2020年7月頭。

(註冊3380萬)

原業主於2009年9月用1388萬買入。

這個位置率近石籬邨，屬於民生消費地段。 石蔭路是陰陽街，這間商舖位於陰街，即人流較少位置。 勝在家居用品店位於極民生地段，不受社運及肺炎疫情影響， 穩定回報三至四厘應該沒有問題。

另一單成交:
2020年4月15日簽約，石蔭路21號金華大廈地下J舖，眼鏡店，實用面積325呎，租金25000至2021年5月，現吉。成交745萬。回報4.0%。感覺5.5分。 原業主2000年6月用85萬買入。 雖然位置比較差，勝在門面夠闊，超過20呎，平! 可以解決所有問題。

成交比較:
8號及9號舖，吉舖，前東亞銀行，2019年4月成交，5160萬。現在是冰室及錢大媽肉店，建築面積4150呎。 位置較差，但大間好多。 回望這間當時算買得平。

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自2016年商舖基金成立以來，我們已買賣65間商舖(全地舖)，同期全港最多。 2020年底前，我們最少要買入多一億商舖，每間五千萬以下，最好是一至三千萬。

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