■ 【還能買房投資嗎？】

二十六歲，懵懵懂懂買下第一間房子。

因為家裡缺乏投資理財的教育，我其實不懂買房的眉眉角角，只想在新北有個地方可以住。

這已經是西元2000年的事了。

當時買在汐止24坪的中古屋，房價300萬，房貸利率記得是7%左右；扣掉自備款80萬，我一個月負擔15,000元的房貸。

那時候我正在創業，經營第一家火鍋店。

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「投資買房」的啟蒙，是因為我第二家店的房東。

2002年，我開了第二家火鍋店，這家店的房東大我二十歲，他是個創業的大叔。

他和我說：「開餐廳，只能讓你賺小錢；想要有錢，一定要懂得投資房產！」

大叔是經營五金門窗的生意，然後把本業賺到的錢拿去投資店面。

他很熱心的算給我聽：

“一千五百萬的店面，他和銀行貸款一千萬，租給我們一個月六萬；等於是房客在幫忙繳銀行的貸款和本金。”

之前，他也是這樣的操作，用五百萬的自備款買了店面，租給別人做生意，四年後他把店面賣掉賺了五百萬，年化報酬率將近15%。

大叔的眼光不錯，選到店面都增值不少；靠著店面的買賣，他賺了不少錢。

聽到賺錢，金牛座青年的眼睛都亮了，開始對房產產生了興趣。

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汐止那間房子，住了八、九年後我就賣掉了。

那是第一次靠賣房賺到錢；我把這些錢，拿來當頭期款，買下台北市內湖的房子。

隔年，我把開廣告公司賺到的錢，買了中原大學附近的兩間套房當包租公；每年的租金投報率有7%。

兩年後，我把兩間套房賣了，賺了一倍。

2014年左右，我又陸續買了汐止、桃園南崁、中壢平鎮的房子。

不過，這兩、三年已經陸續把這些房子脫手了。

26歲到現在，我買賣過九戶房子，菜鳥也熬成熟手了；一直到現在，我都還是把看房當成休閒娛樂之一。

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有三十初頭的粉絲私訊我：

「崴爺，我創業賺了一些錢考慮要投資房產，請問房產還可以投資嗎？」

我想，我應該可以分享一些經驗值給他。

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崴爺剛提到那些賺錢的往事，都發生在2014年前；現在房產投資的大環境，已經和2014年之前遍地是黃金的年代大大不同了。

前面崴爺提到，房東大叔「買店面」的獲利模式，現在已經行不通了。

在房東大叔那個年代，大部分的行業一定要有「實體店面」才能做生意；但現在的電商時代，對實體店面的需求大幅縮減，供過於求，到處都可以看到待租的店面。

加上現在的「店面」也不知道在貴什麼，買店面的投報率根本划不來，也不好轉賣。

我個人覺得，靠投資店面賺錢這件事，已經是北風北了。

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那買個小套房、小宅當「包租公」呢？

崴爺很愛做功課，查了很多北部「房價」和「租金」的行情，

以西門町附近為例，五年左右的十多坪套房，每月租金在兩萬左右，房價落在八百萬左右；換算投報率大概3%左右。

我之前中壢平鎮的房子，我的租金投報率大約也在3%左右。

一般來說，現在當包租公每年的投報率大約是在2%~4%之間，只比銀行定存略高。
(我省略了土地稅、房屋稅、租屋閒置期的費用)

這樣的投報率水準，只能你抵銷通膨，說白了，只有「保值」的效果，並沒有高獲利的可能。

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很多投資客，其實並沒有在care租金收益的；因為他們更在意「房價增值」。

但是那種房價飆漲的時代紅利，早就沒了啊。

2014年之前，沒有「實價登錄」機制，大家買房、賣房的價格有很大的灰色地帶。

以前，你可能遇到一個菜鳥或不了解區域行情的買家，願意用高於實際行情的價格和你買房，讓你賺到很高的價差。

但現在，實價登錄透明揭露中古屋交易的價格，讓投資者沒辦法偏離市場行情「賣太貴」，大大減少獲利的空間。

最麻煩的就是「房地合一稅」了。

2014年之前，你一買到房，看到市場價格不錯，就立刻脫手賺價差。

但如果你是在2016年1月1日以後買入房子並賣出：

持有房子未滿1年，獲利的部分要扣45%增值稅；
持有期間1～2年，要扣35%增值稅；
持有期間2～10年，稅率是20%；
持有期間超過10年，稅率15%。

例如：你用2000萬購入房子，持有一年半就用2100萬的價格脫手，雖然帳面上賺了100萬，但扣掉35％的房地合一稅，實際上只剩下65萬的獲利。

這65萬還要扣除買、賣時的規費、手續費(十多萬跑不掉)；還有銀行貸款的違約金、裝潢費；甚至如果你透過仲介賣房，還要支付仲介費用。

扣除這些交易的隱性成本，你根本沒有獲利空間。
(而且前提是房價要漲才行)

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這樣一路看下了，是不是覺得投資房產真的沒那麼好賺。

我們長輩們，年輕時只要買對了房子，就能一輩子不愁吃穿；但我們這個年代，已經沒有這樣的神話。

現在把同樣的資本拿去投資股票或ETF，獲利可能都比買房還好。

更何況買房之後，一大筆資金就被卡在那，要用錢時也沒那容易變現。
(賣房之後，至少要一個半月以上才能拿到現金。)

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「但是，崴爺你幹嘛還買房投資呢？」

好，問到重點了。

我這幾年在做投資的重新配置，把以前買在「蛋白區」的房子都賣了。

把部分的資金配置在股市，把部分資金轉購入台北市的房子拿來出租。

我當然知道，租金投報率頂多就是對抗通膨而已；但崴爺太了解自己的性格了！

在投資上我蠻敢衝的，而且常常三心二意，缺乏長期投資的毅力；去年二月~六月的股災期間，我就發現自己這樣的投資缺陷。

所以，我才決定把部分的錢，拿來買蛋黃區的房子。

一、 因為蛋黃區的房子相對保值；我不用太擔心踩雷。

二、 買了房子後，它沒那麼容易變現，還有實價登錄的緊箍咒，讓我不會短期就想賣房。

這時候買房投資的「缺點」，對我而言變成了「優點」。

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我買房的目的，是讓我「守成」和「保值」。
(打從心裡已經放棄增值的可能)

雖然股市投資更好玩刺激，也更有機會短期獲利；但股市如浮雲、看過很多過路財神的案例。

另外，我的個性太浮動，所以買房投資是針對我自己個性缺失，所做的決定。

所以，如果你想靠投資買房賺大錢，基本上很難啦；但如果你和我一樣，有點錢就手癢、愛亂投資，那就選一個蛋黃區的房子，好好地把錢鎖在那裡。

#我寫太長了
#看完的人真的太強了

全力推動「亞洲矽谷」，驅動台灣下一個世代產業發展引擎

林全院長上任的第一個禮拜，就造訪桃園，今天上午，市府團隊陪同林全院長，前往「亞洲矽谷計畫」的預定地會勘，市政府會與中央密切合作，穩健推動航空城計畫，並與亞洲矽谷計劃相融合，用創新帶動就業和成長，發展台灣下一個世代的產業。

「亞洲矽谷計畫」是 蔡英文 Tsai Ing-wen 總統所提出的「五大創新研發計畫」重要關鍵，選擇桃園為基地，是因為桃園充滿高度發展潛力，特別是交通、人口、區位及產業的四大優勢。

桃園的「交通優勢」在於，桃園國際機場與台北港的「雙港優勢」，海空聯營所帶來的「雙港效應」。而桃園的「人口優勢」，則是平均年齡37歲的市民，是六都最年輕的城市，境內有17所大專院校，而且房價、物價與雙北相較，也相對較低，讓桃園成為吸引年輕人落腳的首選。

我們的「區位優勢」是，桃園北鄰台北政經中心，南接新竹科技廊帶，距離亞洲各大城市約3小時航程，能夠迅速連結重要產業據點。而更重要的，桃園是台灣的產業首都，我們有極具爆發力的「產業優勢」，約3.2兆的工業產值，連續13年全國第一，市境內共有29個工業區，也是台灣最大的產業聚落。

「亞洲矽谷計畫」中，核心的「創新研發人才交流中心」預定將設置在機場捷運A19站（桃園體育園區站）的文中三停車場，「世貿會展中心」基地則在對面，附近有深受國人歡迎的桃園國際棒球場，施工中的冠德購物中心也緊鄰此地。

計畫前期所需土地，及都市計畫變更由市府進行，而「創新研發人才交流中心」和「世貿會展中心」，則須由市府與中央共同合作開發，鄰近星級飯店等商業設施將採設定地上權方式，開放招商、吸引投資。

選擇A19站周邊，一方面是因為有8.44公頃的足夠基地，二方面也是避免A18站（高鐵桃園站）未來商業區發展成熟，預計人潮更將湧現，設於副車站，有助紓解人潮。而未來如成功將矽谷、桃園及台灣研發能量連結，將為產業轉型帶來強大動能。

此外，原本榮民化工廠的舊址，將打造為「楊梅幼獅國際青年創業村」，共計11.45公頃的基地，將成為研發型工廠，提供年輕人創業研發空間，給青創更多鼓勵，打造台灣下一個世代產業的合作平台。

大家關切的「航空城計畫」，市府規劃和「亞洲矽谷計畫」相融合。林全院長今天表示，會盡量減少徵收的範圍和影響，這應該是土地徵收的基本原則。在正式聽證完成後，接下來是將相關結論送交內政部審核，航空城計畫主辦是交通部，桃園市政府是協辦，都市計畫的擬定機關是內政部營建署。

因此，中央與地方必須形成共識，一方面尊重多數民意，二方面，少數不贊成的地主，也可以劃出航空城範圍，這才是民主參與解決問題的方法。而我們也會以「公開透明」、「民主參與」、「生態發展」、「公共利益」、「產業優先」五大原則，穩健推動「綠色經濟版航空城計畫」。

我也向林院長簡報，如果說「亞洲矽谷計畫」將成為智慧城市的示範點，那麼，青埔特區將是智慧城市的Demo Site。未來市府會與中華電信合作，在機場捷運全線提供Free Wifi，並具備多卡通功能，未來通車後，不僅快速便捷，更充分展現「智慧交通」。

鄰近的大園國際高中，是著名的多語學校，教學語言包括英、法、西、德及日語等，未來周邊學校用地也將評估興建國際中小學，提升外語能力，留住外語人才。除此之外，在機場捷運沿線，市府正在推動包括桃園市立美術館、橫山書法公園等各項建設。

當場，我也向林全院長爭取，國家級「原住民族博物館」目前回到選址階段，桃園是國門之都，也是台灣原住民族文化的櫥窗，如果也能落腳於青埔特區，更能彰顯觀光和文化旅遊的效益。

我們也建議林全院長，「亞洲矽谷計畫」應該要可考慮結合在地優異的學界資源，充分發揮整合力量，尤其在大數據、資訊科技、地理資訊等方面，期盼能與在地的中央、中原及元智等大學結合。而桃園週邊的工業區及物流園區，中央也應該納入考量，整合各項資源，讓「亞洲矽谷」成為帶動台灣下一階段產業發展的旗艦計畫。