好書推薦《#為時不晚》部落格文章末，抽書兩本
你從學校畢業、即將踏入職場的時候，曾經期許自己成為什麼樣的人？你想成為一個憤世嫉俗、道德妥協、人際疏離、脫節、驕傲、倦怠、空虛的人嗎？我相信，一定沒有人這麼期許過。但是在人生的道路上，這些我們最不想成為的樣貌，卻總是悄悄地爬到我們身上。我們該怎麼辦？
部落格文章 https://readingoutpost.com/didnt-see-it/
Podcast 用聽的 https://readingoutpost.soci.vip/
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#這本書在說什麼？
《為時不晚》的作者是加拿大牧師暨思想領袖凱瑞．紐霍夫（Carey Nieuwhof），他也主持「Leadership Podcast」訪談各界成功人士，持續分享活出更好人生的秘訣。他曾經是個執業律師，但是在三十歲那年內心受到召喚，轉行當起了全職牧師，引導人們邁向心中嚮往的人生。

在他經營教會和傳道的經驗當中，他發現人們總是會面對到七種「內在危機」，分別是憤世嫉俗、道德妥協、人際疏離、脫節、驕傲、倦怠、空虛。這些狀態就如同英文書名「Didn’t See It Coming」，我們根本「沒有預料到它們會發生」，但是每個人都一定會遭遇到這些經驗。

幸好，這些內在危機都是「有跡可循」的，也可以提早「防範於未然」。作者在這本書教我們透過「自我察覺」（Self-Awareness）的方式，去發現潛在的危機訊號，並且透過具體的行動指引，讓我們能夠提早修正、避免自己身陷這些危機當中無法自拔。

這本書在 Goodreads 書評網站獲得了 4.46 顆星的高分好評，書中沒有老掉牙的故事，多的是作者多年傳道授業的真人真事，以及他本人非常露骨的真心表白。以下分享三個對我最具啟發的內在危機的察覺方法和處理方式。
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１．#憤世嫉俗
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有時候我會納悶，為什麼社會上（尤其在網路上）充滿許多憤世嫉俗的人，這種情緒有時候也會悄悄地影響我們自己。作者認為，憤世嫉俗其實是一種「選擇」，它並非與生俱來，而是後天養成。生活不會讓人變得憤世嫉俗，是你讓自己變成了那樣。他用自己的切身經驗進一步說明。

在他仍是新手牧師的時候，在地方的小鎮認真經營教會，而且總是親力親為每天都拜訪教友。其中有一對教友夫婦，他們的生活並不寬裕，在財務和家庭關係上面充滿危機。因此作者特別撥心力照顧他們，幾乎對他們的各種需求有求必應。但隨著教會人數持續成長，這對夫婦的需求卻越來越像個無底洞。

在某一次的教會主日因為子女不守規矩地吵鬧，夫婦倆跟作者起了衝突，丈夫吼道：「這地方已經不適合我們，你不再關心我們了，我們要離開！」

作者滿頭疑惑地追問：「我當牧師以來從未花這麼多時間一對一關心一個家庭，整個教會也為了服務你們而一再犧牲。我到底哪裡做得不夠？」這個問題無濟於事，那對夫婦從此離開了教會。

一股憤世嫉俗的怨氣湧上作者的心頭，他感到浪費時間、不想再關懷別人、不要再為人付出了。這麼憤怒的原就是因為掏心掏肺卻幾乎沒有獲得回報，或者得到的回報與預期相反。事後他反省這件事情時說：「憤世嫉俗的形成，不是因為你有一顆封閉的心，而是因為你的心胸曾經敞開。」

這種痛苦的經驗，會讓我們面臨抉擇。我們很可能將過去的失敗經驗投射到未來的情境，我們也可能從此停止信任和盼望，結果會怎樣？如果我們任憑這種想法自由發展的話，最終我們會封閉自我，憤世嫉俗終將接管了我們。我們能有什麼解藥？

首先是再次「盼望」。我們必須體認到，各種創傷和背叛都是敞開心胸的人必然會遭遇的狀態，唯有擁抱相信的力量，對未來再度敞開心胸。不要讓過去的苦痛傷害了未來的璀璨。其次是運用「好奇心」，保留思考時間想像更多可能，多問「為什麼」和「為什麼不」，讓自己嘗試新做法，讓開放式的問題引領自己前進。在好奇心的面前，憤世嫉俗沒有立足之地。
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２．#道德妥協
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管理學大師史蒂芬‧柯維（Stephen Covey）曾經在《與成功有約》書中鼓勵每個人去想像自己的「喪禮」，在你人生的最後被蓋棺論定時，別人會怎麼評論你？作者說他擔任牧師二十多年來，從來沒有在哪個喪禮見過為人子女的展示自己父親的履歷。也從來沒有聽過子女站在棺木前討論著父母的身價淨值。跟你最親近的人，不會在你的人生歡送會上，朗誦你最近一季的業績數字。

作者用了一個很趣味的方法描述這個概念。當你過世之後，你認識的人在餐桌上聊到你時會說：「喔，凱瑞啊，他是一個______的人。你可以把莎莎醬遞給我嗎？」雖然聽起來很難接受，但是「人的一生，終究會被活著的人簡化成一個句子。」這個空格裡面填寫的，通常就是一個人「品格」的濃縮，一個正直或友善的人；一個虛偽或易怒的人。

在作者年輕時的律師生涯中，他見到許多同儕曾經面臨道德危機的訊號，包含在人前人後差距越來越大、掩蓋事實、無法說到做到、合理化自己的不良行為和決定、眼中只關注自己。如果不加以調整，就會漸漸走上道德妥協的不歸路。具體的方法是每天付出微小的努力刻意培養，例如承擔責任、言行一致、挪出時間保留給自我反省和成長。

我在讀這段的時候，也思考著作者為什麼選擇牧師當「志業」Calling）的這條路，因此我在自己的子彈筆記上面塗塗改改，最後寫下這段想法：「一個志業的召喚並不是遙不可及的夢想。它指的是把微小的信念好好地實踐出來。它就是每天履行正直、體面、誠信。偏離這些之外的任何事情，都只是偽裝之下的慾望罷了。」品格的養成不是一夕之間的壯舉，而是每天微不足道的累積。
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３．#身心俱疲
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「疲勞過度」（Burn-out）是現代人常見的內在危機之一，無論是受雇於人的上班族，或者是看似自由自在的自雇者，都很有可能面臨這個狀態。作者在他四十歲一場空前盛大的演講之後，體驗到了猶如自由落體般的倦怠感。他描述那是一種「沒有期待，沒有喜樂，雖然還活著，但實在不覺得自己完全活著」的感覺。

然而，我們該如何自我察覺到自己即將陷入倦怠？明顯的警訊有：熱情消退、不再感到情緒起伏、因為小事情抓狂、活力流失、憤世嫉俗、無法滿足、無法正確思考、生產力下降、再也不笑、睡眠也無法使你重振活力。如果我們面臨上述的狀況越多，就越接近疲勞過度的懸崖。作者提供了幾個方法幫我們調整自己的步調遠離倦怠。

首先是不要試著去否認倦怠，因為這麼做只會加速情況惡化。比較好的做法是「告訴別人」自己當下的感受，找個懂得聆聽的親友聊聊，善用人際關係的力量，因為當你不再相信自己的時候，你需要有人相信你。

其次是「調整步調」通常比「調整負重」更容易帶來緩解，因為步調是我們可以控制的。請一天假、關掉手機、取消會議，在狀態不好的時候讓自己退後一步、休息一下。放慢步調去回想這一切忙碌背後的意義，釐清思緒後再重新出發。

最後是「接受自己的破碎」，人生的境遇就如同潮水有高有低，我們總會遇到狀況差的時候。我們不需要時時刻刻堅持「完美」的姿態，而且要放下自以為可以處理完所有事情的「驕傲」。作者認為，要體認到一個人的力量終究有限，適時尋求親友、信仰和諮商，是修補身心疲勞的良方。勇於接受「破碎」的人才有機會意識到自己能力的盡頭，找到超越和改善的力量。

作者也引用神學家兼作家達拉斯．威拉德（Dallas Willard）談提升心靈健康的方法：「你必須痛下決心，除去生活中的匆忙。」面對疲勞的前兆，必須主動採取放慢步調和尋求人際協助的策略，不要著急，也不要拖延，容許它該多久、就多久。放慢腳步和調整步伐才能走得更久、更遠。
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#後記：危機就是轉機
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《為時不晚》的作者雖然是一位牧師，但是上帝和聖經的文字內容不至於喧賓奪主，反而在一些重要的章節扮演了畫龍點睛的效果。透過這本書可以提醒我們自己，憤世嫉俗、道德妥協、身心耗竭、無足輕重，這些都不該是我們人生的結局，而是可以預見的必經狀態，而且我們有能力提前做出準備。

在書中，作者一再提醒了「自我察覺」的重要性，要先能察覺這些內在危機的跡象，才有機會防範於未然。如果你本身不是基督徒沒有禱告的習慣，我很推薦參考另外兩本書《搜尋你內心的關鍵字》或《靜下來工作》來培養「正念」的習慣，正念能夠幫你關閉漫不經心的自動導航模式，透過有意識的自我覺察、感知情緒，對世界做出正確且善意的回應。

最後，我想引用擅長教人克服恐懼的專家克莉絲汀．烏梅爾（Kristen Ulmer）的這段話：「別浪費任何一個危機。那是宇宙在考驗你學習一件新的事物，讓自己的潛能更上一層樓。」當你遇到任何一種內在危機的警訊，不要害怕它的到來，要知道，那或許是成就美好人生的重要轉機。
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【置富房託是理想收息股】

置富產業信託
FORTUNE REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

股票代號：0778
股息率：5.5%
每股股息：$0.47
業務類別：地產業
集團主席：徐勝來
主要股東：長江實業地產有限公司（1113）（26.9%）
集團網址：http://www.fortunereit.com

5年業績
年度：2016／2017／2018／2019／2020
收益（億） ：18.8 ／19.4／19.4／19.6／18.4
可分派收入（億）：9.35／ 9.71／9.86／9.94／9.70
每股盈利：0.66／ 1.68／3.12／0.76／-1.63
每股股息：0.49 ／0.51／0.51／0.51／0.47

--企業簡介--

置富產業信託（置富）是一個房地產投資信託基金，成立於2003 年，2010 年在香港上市。根據當中的信託條款， 定明要將可分派收入作100% 的股息派送。

置富在香港持有16 個私人屋苑商場，物業組合包括約300萬平方呎零售空間及約2,700個車位。置富的商場部分原本有17個商場，於2018年以$20億出售和富薈。

--物業組合：私人屋苑商場--

置富由長實分拆出來，當中的物業組合就是16 個商場，位置分布全港各區，租戶數目過千個。這些商場都位於私人屋苑中，商舖以提供日常購物的需求為主，顧客主要是該屋苑及當區居民。

以質素來評估，這些屋苑商場並不是最高級別，但由於居民消費穩定，較少受外來因素及經濟周期影響，所以令租金收入穩定，加上不少商場位置不算差，估值不低，出租率高，因此以整體來說，置富都有一定質素。

【圖1】--置富商場組合的資料

從組合中可見，商場位置分布在各區，位置雖然不是旺區或消費區，但由於客源是該區居民，所以仍有相當的人流。

多年來的出租率都有97%以上，2018年由於有商場翻新影響出租率，整體來說，仍是一個理想的水平，雖然近年每年都有將租金調升，但沒有影響出租率，反映物業有質素，位置有一定的人流，令出租情況理想。

--三大重點商場--

【圖2】--所商場所貢獻的收入佔比

在16 個商場中，收入貢獻最多的3 個商場是：置富第一城、置富嘉湖及馬鞍山廣場，因此將這幾個商場作簡單分析。

置富第一城位於沙田，是擁有10,000 個單位的沙田第一城住宅項目的商場部分，地點位於第一城港鐵站附近，主要客源為該屋苑及該區居民。

置富嘉湖位於天水圍，是天水圍區最大的購物中心，由於有戲院及娛樂設施，有一定的吸引力，成功吸引周邊地區人流，帶動理想收入。這商場於2018年花了$1.5億進行商場的翻新，提升長遠的價值及租金收入。

馬鞍山廣場位於沙田馬鞍山，商場與馬鞍山港鐵站直接相連，連接巴士總站、公共小巴總站及的士站，交通方便，是區內的大型主要商場，除了附近屋苑外，亦能吸引馬鞍山區的市民。

這3 個商場的收入貢獻，佔整個置富物業組合一半，是重要的組成部分，而這3 個商場主要都是以民生為主，因此較少受經濟周期的影響，同時自由行對其影響亦較少。

置富在整個商場組合中，絕大部分都是居民日常生活所需，從下圖的租戶行業分類結構，可見都是民生類別。當中特性是收入穩定，但租金上升的幅度不會太高，反映置富的派息將呈平穩上升的格局。

【圖3】--租戶行業分類

--回報與估值--

雖然置富的收入不會高速增長，但不代表沒有增長的能力，受惠近年樓市上升的帶動，當中的商場組合估值亦不斷上升。

投資者在評估房託時，物業估值是其中一個參考指標，但並非唯一的指標，雖然股價很多時會低於估值，但不一定便宜。

因為分析股價平貴的指標，會放在回報率，而不是單以資產數字作準，而評估房託的回報率指標就是股息率，因此這才是最大的分析要點。

【圖4】--每基金單位資產淨值及物業估值

股息源自「可分派收入」，而當中源自租金，因此租金是當中的要點。

從置富5 年的收入數據中，可見租金收入不斷上升。由於5 年內的商場組合只有少許變化，因此總收入的上升就是來自加租，反映期內即使不斷加租，以長期平均計，出租率亦沒有因此而下跌，市場能承受當中的租金，最終帶動股息上息。

--疫情因素--

雖然疫情對零售市道有影響，令租金收入存有潛在變數，但從2020年度的數據分析，對置富的實質影響，並不算大。其中一個原因，就是這房託的物業是民生類，對旅遊業的影響較少。

加上疫情只是中短期的不利情況，長遠會慢慢好轉，而投資者應集中企業的長期情況。而置富在長遠收息的角度，仍是不差的。

--投資策略--

雖然置富所持的物業並非最優質，但從上述分析，可見仍有一定質素，而屋苑商場租金穩定更是優點之一。

這股票受租金上升、股息上升的帶動令股價保持上升，而股價的上升幅度超過股息上升的幅度，除了因為之前低息環境令收息資產被追捧外，另一原因是物業價格的上升。香港樓價近年上升不少，商場物業同樣升值，帶動置富的股價上升。

若然樓價回落，這股的股價將有所調整，但當中的租金未必會下調，又或跌幅有限，因此股息回報其實有一定保障。在香港樓價處較高水平以及美國加息周期的前提下，投資者只要用上分注買入的策略，便能有效減少風險。

投資者不應著重股價回報，因為樓市再升值的空間已有限，所以往後股價將平穩發展，而焦點應落在股息回報率之上。

由於這房託以100% 派息的模式進行，所以股息穩定，但增長只能來自加租，而不是發展，因此股息將呈平穩增值的模式，而5.5%-6% 的股息率已是合理區。因此，現價合理。

投資策略可用分注買入，慢慢儲貨的模式，只入不出，長期甚至永遠持有作收息。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

★★★每日一股☆☆☆ 2021/09/09 晴

【貨櫃三雄要翻多，短線起碼先站上月均線，長線則是季均線，這是二個最基本的條件；沒有站上，您要是手腳夠快也許搶搶反彈沒問題，但跑不了最終下場又是往下跌，前一次的長榮跟陽明不都是站不上季均線翻多，於是又快速重挫下來嗎？您們可以看看萬海，前天也是漲停啊，今天不也是跌下來了？跌深本來就會有反彈，重點是您要翻多，那才能值得買！目前就是前低保衛戰了，死守就還剩一口氣。面板其實也是一樣啊，過去三個月難道沒有反彈嗎？有啊，好幾次，但最後呢？還是一路往下嘛！關鍵就在於沒有辦法把長期壓力季均線給真正突破！友達前二天反彈出現左缺右口的島狀反轉，短線當然就仍維持反彈，可是反彈再往上就會碰到月均線壓力了，這段空間就是您自己要去衡量，要不要去搶反彈的機會報酬。而您的停損風險就是在於缺口封閉，因為島狀反轉是不能封閉缺口的，一但封閉就是反彈結束！

面板股大概短線就是這樣看了，友達的島狀缺口決定了這族群的短線命運。那其他個股的命運又該怎麼看呢？月均線當然是最關鍵的多空判斷，今天櫃買市場出現反彈還能守住月均線，要是您的股票還站不上月均線，它當然就不會是強勢股啊！那要是您的股票有本事在今天反彈並重新站回月均線，這就是一檔強勢股的表現，如果未來幾天台股可以持續反彈，它就必然可以跟上。就像昨天提醒的操作策略一樣，只有守住月均線的強勢股可以續抱。過去幾天被投信蹂躪的個股還有漢磊、金像電等等個股，今天多數也都出現強勁反彈。那接下來的觀察就是這些被投信賣下來的股票，能不能重新獲得投信青睞？基本上如果投信繼續賣下去，那反彈絕對就是曇花一現。技術面則是觀察能否收復失土，把過去幾天跌破的所有均線給全部站上站穩，這就是真正止跌翻多的訊號。以目前走勢來看漢磊還差一點點站上十日均線，至於金像電則是還有多條短中長期均線還沒突破，還要再多等一下下！】

＊＊＊每日一股免費開放轉貼分享＊＊＊

【精華重播】萬海漲停！大航海時代再臨？BDI跌完了？https://youtu.be/guIWHd3bK3M

2021/09/07【老王不只三分鐘】新唐跌停全因它翻臉？投信賣超股非死即傷！萬海漲停，航運再起瘋狗浪？面板三雄再破底，價值浮現？中鋼大漲拉鋼盤？台積電大漲拉積盤？https://youtu.be/fQChvL7Y5z4

老王給你問 #89 存股跌破哪條線要停損？短線操作一直停損，存股淨值卻穩定成長...該怎麼辦？月K周K日K跟小時K不同操作週期！技術分析與操作SOP，運用方式相同嗎？https://youtu.be/aukTJRPfIPE

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※王倚隆（老王）為浦惠證券投顧分析師，本影片僅為心得分享且不收費，本資料僅提供參考，投資時應審慎評估！不對非特定人推薦買賣任何指數或股票買賣點位，投資請務必獨立思考操作，任何損失概與本頻道、本公司、本人無責。※

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係指透過DAWHO數位帳戶申購及扣款ibrAin，並於2021年07月30日前(含)扣款成功者，(扣款成功者係指於2021年6月18日00:00至2021年7月30日23:59建立永豐ibrAin智能理財之投組，且該投組於2021年7月30日(含)前未贖回及非因扣款金額不足或暫停扣款而未扣款者。

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3. 永豐商業銀行經金融監督管理委員會109年9月10日金管證投字第1090352215號函核准辦理兼營證券投資顧問業務




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1.於2021年2月1日至2021年2月28日經「華盛証券」指定開戶連結 (http://bit.ly/2lg0ruL​)完成首次驗證手機號並成功網上開戶的香港、台灣、澳門及持海外護照的用戶（需使用香港、台灣、澳門及海外電話號碼註冊）享有以下額外優惠：

i 100元結單贈金

客戶在活動期間新開戶，憑其他證券行或銀行2021年1月股票賬戶結單開戶可獲贈100元現金券。結單須在活動期間向客服提交，每位客戶只可使用此優惠一次。

ii 轉倉優惠：

客戶在活動期間開戶，並從該證券轉入股票

累計轉入股票＜10萬港元，可獲贈500元現金券；

累計轉入股票≥10萬港元，可獲贈800元現金券；

累計轉入資產價值按轉入當日收市價計算。

在2021年4月15日賬戶資產淨值不低於累計轉入資產淨值75%，可按累計資產淨值獲得相應現金券，否則按2021年4月15日當日的賬戶資產淨值計算可獲贈現金券。現金券將在2021年5月15日前在APP內發放，客戶須留意自行兌換。

以上優惠活動須於工作時間致電香港客服 (+852) 2500 0388 或以WhatsApp聯繫(+852) 6462 6344 （交易日9:00-18:00）或於網上表格報名（http://bit.ly/3csTcYC ）

例子1

客戶在2021年2月10日開戶並其他證券行轉入價值20萬股票，在2021年4月15日該客戶的華盛証券賬戶內資產淨值為16萬（保持80%），該客戶可獲贈800元現金券。憑其他證券行2021年1月結單開戶可再獲贈100元現金券。

例子2

客戶在2021年2月10日開戶並其他證券行轉入價值12萬股票，在2021年4月15日該客戶的華盛証券賬戶內資產淨值為6萬（保持50%），該客戶可獲贈500元現金券。憑其他證券行2021年1月結單開戶可再獲贈100元現金券。

現金券

【現金券】可兌換等值港元金額並存入港股證券賬戶中的可取/可用資金，用於購買股票，提取資金等行為；

本次活動的獎勵將會以卡券的形式發放至APP內【我的】-【卡券】，請及時登錄app內查看並兌換；

現金券獎勵使用之前需通過線上開戶成功開通港股戶口；

現金券有效期為1個月，1個月內未使用卡券，將自動失效，不再補發；

2. 本優惠不構成任何證券、金融產品或工具要約、招攬、建議、意見或任何保證；本廣告由「華盛証券」提供，內容未經香港證券及期貨事務監察委員會審閱；

3. 如有任何疑問或咨詢，可於工作時間致電香港客服 (+852) 2500 0388 或以WhatsApp聯繫(+852) 6462 6344 （交易日9:00-18:00）；

4. 如有違規惡意獲取獎勵的行為，華盛証券有權撤回或不予發放相關獎勵；

5. 上述優惠為指定連結專有優惠，不可與「華盛証券」其他優惠同時享有；

6. 「華盛証券」保留法律規定範圍內更改此條款及細則，更改或終止任何優惠的權利，而毋須另行通知。若有任何爭議，「華盛証券」保留最終決定權。

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【早晨財經速解讀】2020/12/30（三）黃豆再創新高 跟著皓哥當農夫
美現英變種病毒首例 大型紓困支票希望消退
2020股市狂飆 是泡沫還是基本面？
台幣緩升趨勢不變 一路強到領完紅包？
——————————————   
每天早晨8:30 讓我們一起解讀財經時事        
主持人：游庭皓（經濟日報專欄作家、小一輩財經人話翻譯機）  

免責聲明：《游庭皓的財經皓角》頻道為學習型頻道，僅用於教育與娛樂目的，無任何證券之買賣建議。任何形式的投資皆涉及風險，投資者需進行自己的研究，持盈保泰。
 
【工商合作】新光投信看準有東方納斯達克之稱的香港恒生科技指數所帶來的新經濟大商機，推出有另類新經濟0050之稱的新光恒生科技指數基金，新募集期間從2021年1月11日起，發行價格為淨值10元。
這檔基金有3大特色：
1. 網羅2021年東方新經濟股前景
2. 掌握美國中資股回香港二次掛牌大潮
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想轉搭下一班科技股成長列車的投資朋友，可以考慮這檔掌握東方新科技牛、迎接東方新經濟財的另類新經濟0050—新光恒生科技指數基金。
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