政府早前向立法會提交《2021年業主與租客(綜合)(修訂)條例草案》的修正案文本，以落實「劏房」的租務管制。究竟新的劏房租管條例，能否保護劏房租客，受到基層租戶的歡迎？

從初步的市場反應來看，答案是較偏向否定的，罵的聲音好像較支持為多，特別是基層團體及劏房租戶。由於條例主要是規管「租金加幅」而非「起始租金」，近期看到較普遍的情況，是很多劏房業主「加定租先」，在最近數個月訂立新租約或舊租戶續租的時候，將租金的金額大為提升，有些續租案例更大幅加租兩至三成。這明顯是業主希望將起始租金設定在較高水平，就算將來實施劏房租管後限制加租幅度，但現在的起始租金已經提升，就唔使驚將來唔准加咁多。

我相信最大的問題，是政府在劏房租管的「吹風期」太長，從林鄭在二零二零年一月十四日宣布成立工作小組，到工作小組在二零二零年四月成立，研究一段長時間後提交報告，再等立法會通過之後，在憲報刊登當日起計的三個月後實施（這時間寫在立法會參考資料摘要第27點），最快都應該要在明年初才能落實。所以由開始吹風的日子計算，到條例正式執行長達兩年，導致出現很長時間的「空窗期」，讓業主在實施租管之前，將租管變成為加租藉口，預先加定租！

過去兩年受到政治事件及新冠肺炎的影響，香港接近所有類型的物業，租金都呈現下跌趨勢，雖然最近幾個月住宅樓開始止跌回升，但仍低於兩年前的水平約一成左右。但劏房在目前的租金，普遍較兩年前為高，特別是最近幾個月升得更加厲害，與大市的租金趨勢相反。

很多基層團體都提出一個問題：當規定加租幅度上限10%之後，會否在經濟轉差的情況下，整體市場都會加租至封頂值的10%？就算本來業主只想加6%，但全世界都加10%，變咗都跟大隊加10%？暫時冇人知道答案，要條例推出後才能揭曉。

根據政府給立法會的參考資料摘要文件，目前全港約有11萬間劏房，超過22.6萬人居住，月租中位數為 4800元，每平方米月租中位數為417元，即是每呎大約39元。當政府及一些團體作出分析時，會用這個39元呎租/每米417元的價格，比較全香港平均呎租水平，但其實這樣比較是不太正確的，因為絕大部分劏房都興建在殘舊唐樓及工廈，地點也在老舊地區，81.9%樓齡達50年或以上，這些唐樓如果不是做劏房的話，呎租可能只有二十元一呎，工廈就更加只有十多元或以下，所以平均每呎39元的租金，比起唔劏的話起碼高出一倍，甚至更多。

不過我想最大問題還是劏房工廈。現在絕大部分用來睡覺的劏房工廈，租約都寫明是「非住宅用途」，例如擺貨或工業用途，但實際上大家都「心知肚明」，因為業主要保護自己，到出事的時候就說是租客自己用來睡覺，與業者無關。相信新推出的租管，應該不能保護這些用來睡覺的劏房工廈租客。

https://eastweek.my-magazine.me/main/106308

👨‍🏫 冷門的工程塑膠製造廠
晉倫以塑膠件為主，其中包含 CPL、ABS 等塑膠件，受惠原物料報價上漲，2021H1 盈餘暴增 3 位數，但近期原料報價漲勢趨緩，下游追買力道減弱，加上主要客戶已建立安全庫存，Q3 營收將較 Q2 下滑。
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🧐 晉倫(6151) 是怎樣的公司 !?
晉倫 (6151) 成立於 1982 年，是一家工程塑膠製造專業廠商，也是複合材料二次加工廠商。公司主要產品為尼龍(NY)、聚丙烯(PP)、ABS、PBT、聚碳酸酯(PC)，終端應用以汽車跟電子產品為主。公司最大客戶為鴻海，其餘則包括中華車、東陽、堤維西、裕隆。
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🧐 主要產品:
複合材料係指結合兩種以上不同的材料擷取各材料之特性與優點，經過各種加工方法複合而成的一種新材料。以下為產品用途:
-尼龍(PA)複合材料系列
針對不同需求做強化並可提升產品表面之光澤度，常用之補強材有玻璃纖維、碳纖維、礦物纖維等，擁有高強度、高衝擊、耐磨耗、及高耐熱等機械性質，並廣泛運用在汽車工業及電子零件業，如連接器、馬達外殼、馬達線軸、電動工具外殼、汽車水箱等，提供多 元化的產品應用。
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-聚丙烯(PP)複合材料系列
產品以添加玻璃纖維、滑石粉、無機填充材、耐衝擊改質劑及耐燃劑等等，使得材料達到剛性、耐熱性及表面光澤度之需求;聚丙烯複合材料具有良好的流動性及加工性，可以依照不同之規格應用在汽機車零件、電子電器及民生工業等用品。目前PP複合材料廣泛運用在汽機車零件工業，要求高剛性及高衝擊強度之產品，如汽車保險桿、儀表板、門板、機車座墊、節能燈座、小家電、機車零組件等。
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聚碳酸酯(PC)複合材料系列
依照產品應用之需求可提供抗衝擊改性、玻纖增強以及耐燃性，本系列具有相當優良的綜合性能，如抗衝擊、尺寸穩定、優越的電氣特性、耐熱特性等。玻纖增強級PC系列顯著高其機械強度首彈性模數、熱膨脹率和蠕變下降、抗疲勞強度和耐應用龜裂性，並能夠長期使用在130-140°C下之環境。阻燃改性及PC系列符合UL94防火標準，達到不同阻燃等級之產品，滿足不同產品的應用需求。
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【追蹤 MarketFocus 看更多詳盡財經及投資分析】【#BF投資焦點】【歷來首宗】何文田新盤傲玟遭取消預售樓花 379單位變現樓才可出售 藝人陳家樂上月終止交易

高銀金融（0530）主席潘蘇通（圖圈所示）近期屢傳財困，他私人持有的何文田豪宅新盤傲玟，上月罕有地被地政總署取消「預售樓花同意書」，是本港歷來首宗被取消預售樓花的住宅個案，這意味該樓盤不可以再賣樓花（已簽約的則例外），只可以等樓盤落成後，才以現樓出售。發展商指已買樓花的買家可以選擇繼續完成合約，又或是取消成交，若選擇後者可按買賣合約條款獲退還訂金及利息作補償。消息指，其中一位樓花買家為藝人陳家樂，他原於2019年11月以5045萬買入一個實用面積1,425平方呎的高層單位，但上月10日他已終止買賣合約。

有傳媒問發展商會否有新的關鍵日期（如現樓落成可入伙日期），發展商指暫未能提供，但強調公司早前已獲得政府發出的入伙紙（佔用許可證），並有信心樓盤可以在短期內落成。公司會繼續監測項目工程進度，務求令項目盡快完工，並調整策略，以現樓方式出售。

傲玟位於何文田常盛街17號，共6座，提供401伙，由高銀金融主席潘蘇通私人持有。該樓盤最初預計交樓日期為2020年11月底，但至去年10月高銀指預計交樓期會延至今年5月。惟到了今年5月底，發展商發公布，指受疫情及天氣影響需要延遲交樓，但未有確實交樓日期，故至今已延誤交樓大半年。

根據地政總署公開的資料，指8月份即上月錄得一宗被取消預售樓花同意書的個案，涉及住宅樓盤為傲玟，該新盤於8月27日被取消預售文件，涉及住宅單位數目為379伙（註：另外22伙已經以樓花形式賣出，但未知有多少買家會選擇取消合約）。這是本港首宗被取消預售樓花的住宅個案，該盤直至進入現樓階段前，將不可以再進行樓花銷售。

有地產界人士則表示，地政總署規定發展商必須申請並獲批「預售樓花同意書」才可賣樓花，主要是為了確保發展商具備足夠技術和資金完成發展項目，以保障樓花買家的權益，避免付款後，因樓盤出問題致爛尾或遲遲不能收樓。若新盤被地政總署取消預售文件，外界估計有機會是發展商未能證明有穩健的財政，令當局擔心會有問題；又或是樓盤建築進度未能達標。

作為高銀集團在本港出售的第一個新盤，發展商當年推售傲玟時為打響頭炮可謂落重本，除邀新地前售樓部女將陳秀賢加盟出任市場策劃及銷售總監外，又重金禮聘香港影帝周潤發作為樓盤的廣告及微電影主角，以「修養是一生的追求」作為宣傳口號。

為營造高檔的形象，傲玟設有逾2.7萬平方呎的會所，包括室外泳池及日光浴庭、室內恒溫泳池、健身室、音樂室、多用途娛樂室、兒童天地，宴會廳等。傲玟提供的室內泥地網球場亦是全港獨有，另設多功能運動場，以吸引喜愛運動的準買家。

Text by BusinessFocus Editorial

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疫情下的香港 純粹記錄一下

前身係影藝戲院,2018年改裝成UA 戲院

全 Barco 4K 鐳射投影 + 1 院追加 Dolby Atmos
3 間影院均改用 Barco 4K 鐳射投影 1 院植入「全景聲」
UA 淘大戲院設有 3 間影院，合共提供超過 600 個座位，戲院內部全部重新裝修，雖然架構未有「大改」，但所有座椅就改用 Ferco 皮革座椅，與及全部升格採用 Barco 4K 鐳射投影系統。由於銀幕較大，因此 2 院及 3 院採用的均是 Barco DP-4K-23BLP，而 1 號院則為 DP4K-17BLP。除此之外，1 號院更追加 23.4.12 架構的 Dolby Atmos 物件導向（object-based）環繞聲系統，令它成為區內第 5 個「全景聲」影院，對於講究視聽體驗的「淘大」戲迷絕對是一大佳音。
戲院以九龍灣社區居民作為目標客群，因此小食部旁邊設有多用途活動室，可以舉辦私人派對或生日會，讓參加者在室內欣賞電影、打機或遊玩桌面遊戲。
共設 3 間影院，其中 1 號院設有 Dolby Atmos 環繞聲系統。

UA 淘大（UA Amoy）
地址：九龍灣牛頭角道 77 號淘大商場三期戲院大樓（九龍灣地鐵站 A 出口過天橋往前行）
開幕日期：2018 年 8 月 30 日
影廳及座位數目：3 間影廳、逾 600 個座位

191014基湖路 邊間挑高隱密安靜 大直逸廊151-21-3-8
地址─台北市中山區金泰里13鄰基湖路151巷21~35號
影片網址→https://youtu.be/q01a6oeO6hU

【物件資料】
售價─1608萬；單價─98.1萬/坪；車位價─300萬
月租金─22800元，含車位，不含管理費，未稅
格局─0房/1廳/1衛/1廚/1玄關；加蓋格局─1室
建物登記─21.41坪；不含車位─13.33坪；車位─8.08坪
主建物─7.37坪
附屬建物─陽台0.79坪
公設─5.17坪/39%

土地登記─5.46坪
月管理費─2500元（含車位）
室內主要採光面朝向─東南；邊間─是；採光─2面
出售/租樓層─3樓；挑高─3.6米；該層戶數─10戶；共用電梯─1部

【其他說明】
1.社區有專屬腳踏車停放室，收費採600元/半年
2.看屋時，社區會向買家或承租方收取看屋費100元

【車位說明】
坡道平面X1/B1-22號

【特色說明】
挑高收納空間足
稀有搶手坡平車位
邊間2採光，空氣流通
高級純住宅區，隱密又安靜
大面窗採光佳，白天不用開燈

【社區資料】
發照日期─93年06月30日
警衛管理─全天候；天然瓦斯─無
車位數量─29輛；車道寬度─3.5米
大樓外觀朝向─西南；路寬─151巷8米
構造─RC，鋼筋混凝土；外飾建材─二丁掛
月管理費─建物150元/坪；車位─500元/個
土地使用分區─住宅區；建物謄本用途─住家用
建築規劃─2棟，地上5樓/地下1層；總戶數─88戶
建設公司─旭地建設；營造廠─傑昇營造；設計人─黃秀莊建築師

【公設說明】
1樓─造景庭院、投幣式洗/烘衣室、會客廳、會議室、健身房
B1─垃圾回收室

【生活機能】
學區─濱江國小/中
公車─堤頂大道口、濱江國中
捷運─西湖站google說步行10分鐘
公園─中430號公園、中431號公園、美堤河濱公園

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【美商ERA易而安不動產】
知見不動產仲介經紀股份有限公司
經紀人─彭彥祥；證號─(95)01183號
接案人─陳泰源資深經理；營業員證號─(99)148-643
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1.看屋請至少提前1天預約。
2.服務專線→0986-289-679；Line ID→chentaiyuan1223
3.房仲服務報酬之計收，合計不得超過成交價金的6%或1.5個月租金

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/10/191014-151-21-3-8.html

錄影日期: 2019年9月27日(星期五)1:49pm
獨家消息，感覺7.5分，1238萬，持貨12年升155%《商舖改變用途?》

中原成交經紀 Bonnie Wang 9517 2897

第1535(堅)成交: 北角建華街15號地庫， 建築面積2770呎 ,業主叫價1500萬，成交1238萬，租客永昇拖車/百利車房，租4萬至2020年7月24日。回報3.9厘。闊約65呎，深約40呎， 簽約日期2019年9月26日。， 樓齡57年。建築呎價是$4469。 業權份數39/550

此舖(車房)成交紀錄:
- 2007年11月19日以485萬買入
- 1992年4月30日以400萬成交
- 1988年6月9日以148萬成交
- 1977年10月12日以70萬第一手買入

建華街成交比較:
- 北角建華街39至49號楓林花園二期 LG39號舖， 志勵汽車服務，13年長情租客，樓齡29年，建築700呎，闊34呎，深約18呎，838萬成交，租金$44000至2021年4月30日，業權份數89/5374。簽約日期約2019年8月27日。回報6.3%!
- 2018年8月，建華街14-16號A舖， (前)北方餃子源，成交1950萬(2014年12月買入價2300萬，蝕讓)
- 2018年4月，建華街9號地下1號舖，(前)東就車房(現恒發磁磚)，成交780萬

這個地庫是車房契(Garage for non-domestic use). 可以向城規會申請改變用途，但機會很細。 2015年9月，九龍城衙前圍道57A號地下，約3000呎，曾申請轉做便利店，但失敗。 原因是用途與區內的整體住宅特色不相協調。不想設立不良先例及減少區內車位數。 士多便利店最後關門了。

車房契的舖，道理上只可以做車房， 否則可能會被地政總署檢控及不受保險公司承保。

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#商舖改變用途，#車房契