【小編愛講話-民事法系列】

小編1號怕惡房東😈、小編2號也怕惡房東👹、全世界的小編都怕惡房東👺... 恐怖喔～恐怖到了極點喔～
但近幾年來，惡房客事件也層出不窮，像是房客的垃圾堆比洗衣機還高、滿地的排泄物、質感套房變成廢墟等等。

▪ 拉撒鬼！正妹房客床上大便、食物長蛆 房東傻眼（＊小編也傻眼中＊）http://news.ltn.com.tw/news/society/breakingnews/2395348
▪ 惡房客拔走電視還留下滿地大便 佛系房東竟這樣做…
http://news.ltn.com.tw/news/society/breakingnews/2538505

遇到這種情形，房東除了變身為佛系房東外，有沒有什麼是可以事前或事後可以注意的呢？👻　身為租屋族的詹律師說：「從學生時代住在台北也是很常搬家，但也是很能體會佛系房東的辛苦，所以原則上參考以下『事前防範』、『事中處理』及『事後積極』大方向的話，應該就沒問題啦。」

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【事前防範：
簽訂定期租約、更新條款的限制！】

目前通用的租賃契約範本都會有租賃期限，可能是以1年或2年為期（例如2019/1/1-2019/12/31），而這樣的租約就稱作「定期租約」；至於不定期租約則是指「沒有定期限」的租賃契約（例如只有記載租賃日為2019/1/1）。

定期租約和不定期租約兩者間最大且最重要的一點差別，😡😡就是不定期租約會有「土地法第100條規定（條文連結：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0060001）」的適用，也就是如果沒有以土地法第100條規定的情況時，房東是不可以隨便請求房客返還房屋喔！

不過呢，一般房東大都會簽訂定期契約的，但為了避免遇到房客租期屆滿還賴著不走而房東沒有立即表示反對的意思、或怕錯過表示不續約時機，建議房東可以在締約時，應該要約定相關租約更新條款之限制。

譬如說，像是「非經雙方以書面更新租賃期限時，視為未續約。」、「承租人應於租約期滿時立即返還房屋，逾期未返還房屋時，承租人應負損害賠償及違約責任，並不得為民法第451條之主張或異議。」等。

如果可以的話，對於較可疑的房客，亦建議將租約辦理公證，載明「承租人如於租期屆滿後不返還租賃住宅應逕受強制執行」。除可確認雙方對於契約的性質是屬於定期契約外，屆時亦可以直接帶著租約到法院民事執行處聲請強制執行、請求返還租賃物，並由法院陪同點交房屋喔！

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【事中處理：
違反租屋的合理使用收益時，終止租約！】

房客對於房屋之使用、收益，違反租約之約定方法時，經房東勸阻不聽時，房東得立即終止租約。倘沒有明文約定如何使用房屋，但若依房屋之性質，房客之使用、收益方式仍屬不當時，房東仍得立即終止租約。（民法第438條）

所以小編建議，房東在締約時，可和房客約定房屋的使用、收益方法，房客即有義務依約定方法為房屋之使用收益；即便沒有約定方法，房客就房屋的使用、收益，也應依房屋之性質而定之方法為之。

如房客違反相關約定、且經房東阻止而仍繼續為之時，原則上房東這時候就可以終止租約囉！
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【事後積極：
租約到期時，房東要立馬表示不再續租！否則就杯具了💩！】

㊙️依最新實務見解（最高法院107年度台上字第1869號判決參照）表示：「此項定期租賃期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面，係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，苟無即表示反對之意思，縱未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就。」㊙️

也就是說，如果租約已經到期，而房東沒有立即表示不願續租時，就算房東沒有收租金，則會視為以不定期租約繼續，而房東與房客間的租賃關係仍不會消滅！

所以，遇到不願再續租的房客時，千萬要記住在租期快到的時候，除了不能再收租金以外（但目前法院見解是不管你有沒有收錢喔＊＊），最重要的是要馬上向房客用存證信函（可以找詹律師囉！業配一下😽）或其他書面方式表示「不再續租了」！

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寫到這裡小編突然覺得有點難過💀，但小編仍相信，台灣最美的風景是人，只要將心比心，房東不坑殺房客、房客不沖康房東，這樣就會有良好的租屋環境嚕！

最後小編附上一張詹律師在九州追星（嗯？是追熊吧？）的熊部長可愛照，小編實在也覺得超可愛的，可惜12生肖沒有熊年說！

親戚的小孩要大學畢業了，紛紛很擔心不知道畢業後該做什麼。

當我試著要去探求和瞭解他們的興趣和能力的時候，往往得到這樣的答案：「我不知道我大學學到了什麼。」

這個回答彷彿當頭棒喝！是啊，大學到底學到了什麼。

國小讀書為了上國中，國中念書為了考高中，高中念書為了錄取一間好大學，一路上我們每個階段的考試都是為了去念更好的學校。

到了大學沒有了下一站，忽然間不知道自己為了什麼而唸書。當得到的東西不再是「一間學校」之後，自己好像就找不到了在學習上的目標了。

我們可以從「做報告」這件事來理解這樣的情況：

台灣的學生每當得知要做報告的時候，往往第一個念頭想的不是內容怎樣或是如何會讓報告更有創意。

而是報告的「格式是什麼」，「字數要多少」，「有沒有什麼不可以的限制」？

然後從這個被規定好的規格下，找出一個老師滿意的標準答案。

除了台灣學生從過去的學習經驗中已經習慣別人給好題目，清楚的回答範本之外，在你的分數來自於你的答案夠不夠標準的考試脈絡下，往往學生也就懶得思考，千篇一律都是一樣的回答。

而教授也因為習慣這種舊文重做，複製貼上，自然也就不會認真看待這份報告，在這樣的惡性循環下，就算寫了一萬字或是十萬字，學生其實也無法從這份報告學習到任何東西。

於是學生就習慣於「保守」和「穩定」，也就是我就乖乖唸能拿到分數的部分，多念可能會多錯，那我還不如把會考的地方唸起來就好！

反正我知道至少在這樣的準備下，我一定會拿到該拿到的分數。

這種「穩定、不出錯」的價值又被台灣家長所喜愛！

父母輩總是云云說外面社會多險惡，經濟非常不景氣，你不考公務員可能就沒有安穩的收入，這樣人生會沒有保障，非常的危險。

因此學生們害怕失敗，寧願安穩地跟著不會有錯的方向走（考公務員領固定薪水），也不去試著走別條路看看任何其他的可能性，深怕一個不小心跌了跤，就爬不起來。

所以，當我們在大學失去下一個階段的目標和想法的時候，被動接受答案的學生們常常被勸說，去被迫接受：「啊！考公務員好了，至少過程和終點很清楚啊！」但這樣真的學生們真正想要的人生嗎？

我也曾就是這樣茫然，我念了一堆考試的科目，媽媽希望我考公職！可是我不知道考完試之後，我為什麼要念這些東西，好像我唸書就只是為了期中考和期末考的分數而唸而已。

於是我開始去思考，我真正想做的事是什麼，終於在法律系的課突然想到自己曾經想做的事：成為一個律師。

於是我開始去了解法律系的資料，準備雙主修，開始為了自己想要的目標而學習的路程。

這個時候我的學習才開始有了方向，因為我知道我想要的東西是什麼。

我們花了大半時間的學生時期在唸書考試，上了大學，開始要探索自我尋找夢想，去面對自由後的時間安排，然後制定自己的生涯規劃，最後在有效規劃和積極的生活管理下，有步驟地去培養自己的實務能力，達到自己的目標。

而這一切要在短短的四年大學期間完成，其實真的非常困難。

我當過學生，所以我能理解學生的茫然還面臨畢業的恐懼。

我的建議是，如果你要畢業了，不ㄧ定要急著去念研究所，你會不知所措就是因為你不知道自己想要的東西是什麼，不知道目標你怎麼會知道要怎麼學習，要學習什麼呢？

其實這個社會沒有那麼可怕，還是到處都有機會的，你曾經認識過的人，去旅行遊玩，或者任何曾經打工過的地方都可能是一個契機！

我人生第一個公司法顧客戶就是去法國旅行認識的辣媽介紹的！沒有這個客戶，或許也不會無形支撐我開業的念頭！她也續約第三年了：）

你喜歡遊戲，就去電競公司找找看工作 ; 你喜歡旅遊，就去旅行社試試你的可能性 ; 你喜歡表演，可以寄信跟劇組或製作人毛遂自薦，參加各種的試鏡。

不要害怕失敗，人生本來就沒有標準答案！

你永遠不知道你在人生的下個路口會迎接的是什麼，所以就勇敢嘗試吧！

失敗與挫折並不可怕，他們都是一個個教訓，一堂堂人生重要的課程，為你更長久的未來累積更多不同的能量，等到你越了這座山翻過了那座嶺，絕對是你踟躇不前原地踏步看不到的風景。

如果剛上大學呢？那你比別人多四年的時間可以去挖掘自己，不要把自己受限在本科的學習上！

可以去圖書館找找自己的興趣，參加社團與別人互動，學生會或是幹部的遴選也都可以去嘗試，當然談戀愛、參加系對、出國旅行、交換學生、打工遊學也都是很好的選擇！

「請盡量利用自己充分的時間」，想做什麼就做什麼，不管做什麼選擇，即使是瘋狂看電影或是影集也絕對都是有意義的。

所以就勇敢去闖吧，等到你累了你想充電了，你自然會知道自己想要學習的是什麼，這時候你想重返校園或念研究所，你才會真正學到和得到你需要的知識和力量，這樣的學習才可貴啊！

#失落又算什麼
#並不是每個夢想都會有著落
#你是忌妒我單純你沒有　
#比起你我卻輕輕鬆鬆更舒暢又更自由
#其實是想唱這首歌！😂
#黃靖芸律師