【凱鈞的專家會客室】房客、房東都要看！資深房仲陳泰源老師分享挑房秘辛，遠離租屋糾紛不怕踩雷 台灣房價高漲，許多人都會選擇「以租代買」，對租客來說，看房時除了考量居住環境、租金外，最怕的就是遇到惡房東產生糾紛。反之，房東其實也怕遇到惡房客，像是拖欠房租、製造屋內髒亂、隨意轉租等，雙方該如何保障自身權益？如何找到合拍的房東、房客？這次凱鈞的專家會客室特別邀請到有超過十年房仲經驗的陳泰源老師，針對租屋、出租常見的問題提供專業的解說，幫助大家遠離租屋糾紛不怕踩雷 👨🏻‍💼陳泰源老師 現職美商ERA不動產資深經理，擁有超過十年的房屋仲介豐富經驗，曾任華視教育節目《甲上學園》數學科主持人、普釋傳播有限公司專案執行、中華電信MOD頻道旅遊節目《愛上台灣》主持人，也曾於Money錢出版《一眼看穿房仲賣屋手法，讓房仲為你賣命！》，為人真誠熱情，各種房屋問題問他最專業！ ⚠️租客注意事項 🔸Q：租屋簽約的注意事項？ 租客在簽約時，通常需要攜帶兩個月押金及第一個月份的租金，而身份證影本及工作名片，則是用來裝釘在房東的租約裡，讓房東覺得放心，找得到人，若為房仲帶看，則還需要房仲服務費，通常是半個月。為了避免假房東詐騙，最好能請房東出示身份證名及房屋權狀，若簽約對象非房東本人，也可請二房東出示「房東授權書」，保障自己的權益 🔸Q：可自行裝修租屋處嗎？ 原則上是不行的，但若是在不破壞房屋結構的前提下並取得房東的同意，是可以的。若租屋後想要進行裝修，建議雙方要以書面為之，以保障彼此的權益。此外，裝修通常是一筆不小的費用，倘若花錢裝修之後，房東突然要提前收回房子，對房客的財損不小，建議可以事先白紙黑字寫明，除了違約金之外，裝修費另計，或者是直接在租約明訂「雙方協議不得提前解除租約」 🔸Q：房東可提前收回房子？ 這就要看當初簽約的內容是否有寫。基本上，制式版本的租約，都會有所謂的「違約條款」，也就是假設房東要提前收回房子，或者是房客要提前退租，罰金是多少？通常是一個月租金作為違約金。如果是房東要提前收回房子，就是退還押金之外，還要倒賠一個月租金給房客。如果是房客要提前退租的話，就是違約金一個月，房東可以直接從押金扣除，剩餘金額再退還房客 🔸Q：如何避免遇到惡房東？ 在看房時，除了觀察房屋周遭的生活機能、房子格局設備外，也得要把房東為人列入考慮。如果實在不安心，建議可以透過仲介租屋，雖然要多花一筆仲介費，但值得。因為，有問題的房東不會找仲介；相反的，有問題的房東，仲介也不願意服務。簽合約時租客也務必仔細看清租約內容，若合約有多張，應要求編上頁碼，並在最後一頁註明合約共有幾頁，最好還要蓋上騎縫章，避免合約內頁被抽換 🔸Q：房屋修繕責任該歸誰？ 假若遇到冷氣、洗衣機、門鎖等屋內設備壞掉時該誰負責？陳泰源老師說明基本上要看壞掉的原因是什麼？只要東西壞掉，通常會請原廠廠商或者是水電師傅過來檢查。假設檢修人員判別「明顯人為使用不當造成損壞」那就是房客要負責。若回覆：「這是自然折舊的耗損，用久了就是會壞掉」則由房東負責。此外，也得要看壞掉的東西大小，如果是小如電燈泡，實務上，通常是房客自行處理，如果是大型諸如冷氣或冰箱，則由維修廠商判斷 🔸Q：若不提供入戶籍怎辦？ 基本上，房東不得拒絕房客遷戶籍，但實務上，如果你有設戶籍的需求，房東不願意，也只能摸摸鼻子找下一間。不然，檢舉房東出出氣，又如何？如果有小孩念學區考量，一定要設戶籍，偏偏房東不願意的話，可以請求里長的協助，看看附近是否有鄰居願意讓你設戶籍，另外，坊間有一些「遊走法律灰色地帶」的「出租門牌」的資訊，或許也可留意，只是相關的合約內容最好看清楚比較有保障 ⚠️房東注意事項 🔹Q：篩選優質房客的方法？ 不是只有房客會挑房子，房東也需要挑優質的房客！特別是新手房東，別急著想把房子租出去，若不小心遇到爛房客日後更讓人頭痛！ 1.建議看屋時，房東可以親自帶看，房客一邊看屋，同時與他聊天對話，藉機觀察這名租客素質優不優？ 2瞭解房客的職業，目前待在哪家公司？判斷收入是否穩定？（是否會定期繳房租？） 3盡量避免「看完當下立刻決定要租」的房客，按照過往經驗，這類租客通常有問題，不是後來反悔太快決定而悔租，不然就是被前任房東趕出去，總之，避免租給「急著要租房」的租客就對了 🔹Q：準備合約該注意面向？ 1.基本上，不要用來源不明的租約，或者是便利商店、書局買的租約，因為那都經過簡化，建議民眾上網搜尋「內政部版本」的「房屋租賃定型化契約」，內容條文記載詳細，保障房東與租客雙方 2.建議租約做公證，雖然要額外花一筆公證人的費用，但是，如果遇到惡房客，惡意拖欠租金不繳，可以省略曠日廢時的訴訟程序，直接將公證過的租約送去法院的執行處申請「強制執行」，直接從房客的銀行帳戶扣款 ❤️宅妝 若要出租或是出售，運用幾點方法，宅妝大出擊，低預算改造房子，吸引好買方好租客。陳泰源老師舉例，可以買漂亮的棉被套、地毯、植栽、木偶或洋娃娃，做「示意圖」廣告，確實可以加分。只是，要注意，刊登廣告時，一開始就要清楚告知那些擺設用品只是裝飾用，實際上出租後哪些東西會撤走，這些要講清楚，別讓房客誤會以免被檢舉廣告不實 #凱鈞的專家會客室

詳情：http://bit.ly/2JUbOS5 西貢鹽田梓，這個曾經是香港產鹽之地，不知道由何時開始，變成了幾近荒廢的小島村落，原居民早已遷出，平日人跡罕至，周末才有零星愛水上活動又或行山人士出沒。 直到九年前有一對夫婦遷入，兩年前冒出一家私房菜餐廳，為這小島注入了人氣。 這家私房菜餐廳對着碼頭的小平房。 門上掛着「小島大廚」的布簾，旁邊有片種着香草、蔬菜及食用花的田，室外有個小茶座，坐到茶座裏，吹着海風靜靜看着海浪拍岸，頓時有了能暫時避世，忘卻世間紛擾之感。 大廚兼老闆叫Dereck，八十後。 他非島上原居民，只是跟家人來行山、游水、扒艇，認識到這個地方，後來時常來釣魚、游水，對這裏漸漸日久生情，後來決定接手島上這家私房菜餐廳。 「老闆豐哥是我太太舅父，他本身是鐵板燒師傅，九年前他與太太搬到這裏居住，種菜出海釣魚，兩年開這家私房菜餐廳。可能都是同行，加上大家性格都很愛自由及隨意，自然特別投機，家庭聚會交流煮食心得意見。後來豐哥嫌開私房菜還是太忙碌，於是有了共識，由我接手做這件事。」Dereck說。 Dereck入廚經驗豐富，年紀輕輕已做過集團大廚。 「十六歲那年已投身這行業，當時到了澳洲，在阿德雷德藍帶國際學院修讀四年制廚藝課程。 畢業後，他輾轉在當地中西泰越等菜館工作，汲取不同烹調經驗，「可能我求知慾較強，樣樣都想接觸及學習。後來索性做背包客，於歐洲遊歷了差不多兩年，到各地餐廳叩門自薦，要求一頓免費餐來做免費學徒儲經驗。」Dereck說。 五六年前，更曾在西貢萬年街開了一間賣海鮮的餐廳，然而在香港開餐廳總會遇上相同問題──租金。 「香港開餐廳就是要面對租金及人手這兩大問題，其實經營很艱難，租約期滿就沒再經營下去。」餐廳結束營業，到某大餐飲集團工作了兩年，自問愛自由，不愛被框架局限的他，最後還是離職。「在大集團底下，一上班就在不斷炒菜，切菜的不斷切菜，不會在過程中找到學問。而且人是需要休息，有休息才有動力，去研發又好或出外看看新事物，這樣才能啟發思考。加上有小朋友以後，想留多點時間給家人，但又可以兼顧得到事業，又兼顧到我的興趣，我選擇了在這裏。」 現在做私房菜，一星期只開兩三天，每晚招待約十位客人左右，隨意得很。「看到水清又吹東風，就不營業；有時心情不好又不營業，月尾收入差一點點，便勤力一點。在這裏很自由自在，又能遠離繁囂，真的電話都不會響。」Dereck笑說。 營業時間隨性，但對於食材挑選卻絕不隨意，執着於使用本地海產。 「我喜歡用本地食材，盡可能可以用到本地的都用，因為本地資源越來越少，很難吃得到，然後會配自家種植的香草、蔬菜及食物花。」像西貢小花蟹，拆肉配墨汁麵，以意大利式蒜油、辣椒、番荽，煮意粉，惹味又鮮味；找海魚回來處理好，接着切粒做fish tartare，混合醬料、香草，配一個紫菜做的脆餅，清新鮮味。 他認識一個西貢船家超過十年以上，常常找到本地特別的海產，「船家兩夫婦不會大肆濫捕，他們都是設計陷阱，用誘捕方式，甚至手釣方式去取得野生海產。像墨魚、魷魚、魚、蟹，都是西貢海域有的海產。」有時Dereck更會落鹽田捉蟹，「這裏零污染，泥蟹的肉質特別鮮甜，不過我只會捉12両以上的蟹，因為要可持續發展。」 不為自己設限，也許才是真正發揮真正美味。 小島大廚 地址：西貢鹽田梓碼頭 電話：9073 0833 營業時間：不定期營業，前往前請查詢。 詳情： http://bit.ly/2oNstQ8

- 再不分享我覺得我都要淡忘日本的記憶了 來回答一下大家想問的問題٩(๑•̀ ₃ •́ )۶ ✔️怎麼申請的？ ：我在台灣的時候在永漢日語補日語， 只要在那邊補習的他們都會免費幫忙代辦留學事項～ ✔️為什麼選大阪？ ：因為當時我去大阪旅遊過三次、去過東京一次，自以為對大阪比較熟，就選了大阪🇯🇵 ✔️學校怎麼選的？ 代辦提供給我幾間清單，但我那時候剛從卡達回來，想申請的時候大部分學校都截止了， 我抱著「去哪都是上天的旨意」去報名😂 看哪間還收我就去哪間，完全沒做功課。 （結果是非常後悔😅😅😅） ✔️住宿怎麼處理？ ：我的租屋是學校跟大阪當地合作的房仲提供的房源，會選學校合作的是想說出事的話可以跟學校反應。 房子大多是離學校通勤30分鐘內的地方，但都很荒涼⋯我當時住在千日前線的底站（南巽） ✔️學費生活費多少？ 一學期約45萬日幣、交通費半年2萬5日幣（學生定期票）、房租一個月5萬多日幣。 （但入住的時候多付了很多了哩哩摳摳像是房仲禮金之類的所以平均下來一個月房租約台幣兩萬） 生活費這個就可省可不省，我班上有越南同學一個禮拜伙食費2000日幣.... 可是2000日幣如果要吃外面吃好一點，一餐都不夠QQ 我自己生活費是抓兩萬台幣左右～ - （再加上當時每個月都飛回來臺灣處理品牌的事，我每個月基本開銷大概是台幣7萬up） 大概是這樣？ 學校的部分我要另外再打一篇XD 其他還有什麼問題可以留言～～～ - 日系蛋糕裙 @toooon.tw