【鬥陣來關心】REITs轉換為投信基金之探討

作者：劉孟哲律師/李宜芳律師

不動產投資信託(REITs)在我國不動產證券化條例架構下，採行信託架構，透過向不特定人募集發行或向特定人私募交付不動產投資信託受益證券，以投資不動產、不動產相關權利、不動產相關有價證券及其他經主管機關核准投資標的而成立之信託。REITs以信託業為發行主體並將主要管理及營運委託予專業不動產管理機構，再由受託管理機構為最終決定。而我國之投信基金，則是以投資有價證券為操作，與REITs以不動產本身為投資標的有所不同。例如在投信基金架構下之不動產證券化型基金，是透過投信基金管理辦法募集發行，透過管理機構，主要投資在全球或區域的不動產證券化商品。

未來若擬改變REITs的架構改採投信基金架構，讓REITs也可投資全球的不動產，首先必須要考量的即為我國投信業者是否具備足夠的專業能力操作不動產投資，且由於目前投信業者尚不得申請核准經營不動產投資信託業務，未來若擬開放投信業者申請該等業務，相關投信法規修正以及與目前不動產證券化條例之關係，尚待相關部會進一步釐清。

(本文之內容不代表本所之立場或法律意見)

非常感謝泰國外商聯合總會康主席的引薦，今天實地考察了泰國實踐家的高潛力投資項目，一整棟可以做為Abnb出租的酒店公寓；

泰國每年有3000萬人的海外觀光客，其中很大比例是自由行及背包客；這棟大樓距離捷運站僅幾百公尺，距離市中心只有二站；共有63個已經裝修好的房間，走幾步路就有大型賣場，生活機能非常方便，是各國背包客的最愛！

實踐家計劃以REIT的方式，和企業家們共同分享東盟物業投資的穏定收益，機會非常難得，加油！

備註：REIT基金是指以不動產證券化商品為投資標的的共同基金，包含REITs、商業房地產抵押債券（CMBS）、商業不動產擔保債務憑證（CRE CDO）。
https://www.facebook.com/willsonlin/posts/10155522008169326

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備註：REIT基金是指以不動產證券化商品為投資標的的共同基金，包含REITs、商業房地產抵押債券（CMBS）、商業不動產擔保債務憑證（CRE CDO）。

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備註：REIT基金是指以不動產證券化商品為投資標的的共同基金，包含REITs、商業房地產抵押債券（CMBS）、商業不動產擔保債務憑證（CRE CDO）。

施羅德資產管理的原物料主管Goeff Blanning宣稱，過去五年原物料的報酬糟糕透頂，市場信心跌落谷底，但是今年初多項商品價格飆漲，市場情緒開始出現變化。他說，今年至少有十多種大宗物資攀升10%、還有數項商品暴衝30%，原物料熊市已是過去式。

Blanning強調，投資原物料的主要理由是替通膨避險，國際央行持續印鈔，通膨遲早會走高，自保的方法之一就是購買原物料。他也表示，先前原物料供給過剩、價格狂瀉，低廉的信貸隨手可得，更使得此種情況惡化。如今局面全然改觀，商品價格大跌70~80%之後，產出不再增加。今天的財子學堂要和各位投資人一同來關心原物料的相關議題！

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林成蔭簡介：
台灣證券分析師、萬寶投顧基金事業處執行副總、新光投信協理、組合基金經理人、政府四­­­­­­­­­­­大基金代操經理人、各大企業與政府機關講師、《財子學堂》創辦人­及­專­欄­作­家­。­著­作­：­股­海樂活、遨遊股海。

廖大緯簡介：
CCIM認證侯選人；為花旗銀行委託台灣首次公開喊價銷售仲介；為國內外銀行及資產公­­­­­­­­­­­司處理不良債權交易；蘋果日報專欄作家。現任台灣與國際不動產仲­介­與­顧­問­、­《­財­子­學­堂­》專欄作家。

財子學堂 http://www.caizischool.com/

大家都知道，世界上三大避險的商品有美元、美元債券以及黃金，所以有很多的避險家來說，他們會針對總體經濟面情勢脈動，將他們重要的避險資金挪到美元、美元債券或是黃金上面。

大家知道嗎? 美元可能即將會進入泡沫化年代！美元泡沫化會出現什麼影響?大家都知道黃金是以美元計價的，多少美元對多少盎司黃金這樣推算，但是當美元出現泡沫化的時候，這個時候全球資金只會到一個地方，那就是黃金！今天我們的資深證券分析師 財納客，要用非常多的角度與全球上的許多觀點來跟各位分析，為什麼美元會進入泡沫化時期? 為什麼接下來會是黃金年代的來襲！

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林成蔭簡介：
台灣證券分析師、萬寶投顧基金事業處執行副總、新光投信協理、組合基金經理人、政府四­­­­­­­­­­大基金代操經理人、各大企業與政府機關講師、《財子學堂》創辦人及­專­欄­作­家­。­著­作­：­股­海樂活、遨遊股海。

廖大緯簡介：
CCIM認證侯選人；為花旗銀行委託台灣首次公開喊價銷售仲介；為國內外銀行及資產公­­­­­­­­­­司處理不良債權交易；蘋果日報專欄作家。現任台灣與國際不動產仲介­與­顧­問­、­《­財­子­學­堂­》專欄作家。

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今(8)日立法委員林佳龍在社福及衛環委員會針對「以房養老制度」，質詢內政部與金管會。原規劃五年僅限獨居老人可申請，並有100人的上限，林佳龍在委員會提出應改成三年，2016以前人數要從100 增加到至少一千人，並提案通過放寬申請條件65歲以上國民，不論獨居(含夫妻合住)與否，只要已還清房貸，當所有權人同意時，均可加入此機制，但有子嗣者，需提出子嗣同意書，擴大規模辦理。

林佳龍指出內政部的「以房養老」政策規劃為德不卒，虛情假意，並有三大缺點，「限制多」、「試辦久」、「人數少」。林佳龍表示，好的政策應該更大膽地推動，高齡化少子化是一個趨勢，獨居或夫妻合住的老人必須自己負責後半生的情況越來越多，「以房養老」是少數得到社會支持、朝野樂觀的經濟安全與社會安全政策，但內政部的規劃方案卻完全無法因應社會的期待。

林佳龍質詢內政部曾中明次長，知不知道台灣有多少是有房子但無子嗣? 有多少有意願參加「以房養老」? 有子嗣亦有意願的又有多少？曾次長只回答出有房子無子嗣的約有11萬人。

林佳龍對內政部施行政策卻沒有做好調查大為不滿，「沒有資料，隔空抓藥」「好的政策人會越來越多，壞的政策連一萬人都沒有」。林佳龍提出願意住進老人安養機構、老人公寓、老人住宅或安養堂占1/3；65歲以上老人表示願意者兩成，其中65~69歲組老人願意比例較高。65歲以上老人獨居者為9%、與配偶同住者為19%，合計28%，約73萬人，以二成有意願的來算，可得約 15萬的獨居老人或配偶合住老人有意願住進老人安養機構、老人公寓或老人住宅，這就是目前以房養老的需求數據。

內政部目前以5年試辦總人數 至多100人僅限「單身」無繼承人，林佳龍批評，簡直是「務虛」，一點企圖心都沒有，「五年後，你們這些當官的都不知道在哪裡了? 」林佳龍問曾中明，「五年內次長你退休了嗎?」曾中明回「還沒? 」林佳龍再問「那你會不會升部長嗎?」曾中明竟然回答，「希望如此!」林佳龍批評內政部，政府又在做做樣子，交差了事，有如推動「平民銀行」、「食物銀行」及不動產證券化一樣，只在打高空或是打假球，導果為因、保守沒有因應社會需要，更遑論引導、帶動社會福利政策，根本無法真正讓具需求的年長者追求其晚年尊嚴社會安全的目標。

曾中明回答，這個是創新的措施，林佳龍不滿地說，全世界很多民主先進的國家都實施很久了。曾中明卻說，「在我們國家是新的，要做長期的評估」。林佳龍不滿的表示，五年100人，現在民主時代，還用五年來當一個試辦的期程，「曾次長，你還活在計劃經濟的時代嗎?」凱因斯說 「in the long run, we all dead 」，林佳龍立即在委員會提出應改成三年，2016以前人數要從100 增加到至少一千人。曾中明表示，看實施的狀況，會做滾動式修改。

林佳龍並且在委員會中提案並獲通過將「以房養老」的標準放寬、人數增加、示範時間縮短。提案通過放寬申請條件65歲以上國民，不論獨居(含夫妻合住)與否，只要已還清房貸，當所有權人同意時，均可加入此機制，但有子嗣者，需提出子嗣同意書，擴大規模辦理。

林佳龍表示，擴大規模後將需要導入一個好的保險機制以分散承做「反向房貸」機構的風險，屆時商品的風險控管將不是目前的社會司有能力解決的。林佳龍問社會司長簡慧娟，「司長，你有能力解決商品的風險控管嗎?」簡慧娟表示，在研商過程中，金管會都有提供意見。

林佳龍再問金管會，美國實施以房養老有那些配套措施?金管會回答，有保險機制的配套加入，細節不是這麼熟悉。林佳龍不滿表示，「有講等於沒講，一問三不知，這不是你的專業嗎?」林佳龍提出，美國的配套措施包含政府提供保險機制以彌補貸款額度超過年金總額與費用的損失，金融機構提供多元組合的年金發放方式，甚至將貸款方案以證券化的方式售出，以提高金融機構的流通性，使民眾對以房養老的需求日益殷切，並帶動良性循環。金管會表示，現在先以公益型的來試做，「等我們累積經驗後，再來改進。」林佳龍強烈表達不滿，全世界民主國家的社會安全體系實施那麼久，我們的政府還要慢慢累積經驗來研議？