《經營者養成筆記》重點整理及讀後感part1

我有個習慣，我對於我喜歡、我覺得有意義、重要的書，我會一邊看，一邊打字，把重點做整理，同時附上我個人的心得感想，這是一個「加深印象」以及同時進行「與自己對話」的一個過程。

一個多月以前，總裁送給了我這本書，我越看越起勁，因為工作忙，只能利用零碎的時間分階段看，如今，總算被我看完了。前後加上找錯字整理、補充個人心得，一來一回等於被我看了三次。

這本書真的很棒，希望大家看完之後，也能跟我一樣，覺得收獲滿溢！

閱讀進度：《序》......↓

《第一節-經營者的意義》
作者定義所謂的經營者，指的是「創造成果的人」，而創造成果必須許下「發展方向、實施方針、具體方法」，而成果指的也不只是業績上的成果，還包含其他。一旦許下承諾，就要兌現，設法實現，這是經營者的責任。

另外，提醒讀者，要思考自己的使命是什麼？也就是自己於社會中存在的意義。因此要好好思考當初成立公司的目的是什麼？「使命感」這個意義沒有終點，也永遠無法達到終點，但必須向終點不斷前進，這就是正確的企業態度與行動。

因此，我們應該要設定5年目標，明年的目標和今年的目標，下個月、下周、今天要做什麼事？要做出承諾，並努力兌現。

使命和成果必須互相連結，畢竟不是慈善事業，做不出業績就不是位合格的經營者，但作者強調，千萬不要誤解「只要能獲利就行！「獲利很重要」與「只要能獲利就好」是兩種不同的概念，「只要能獲利就好」會衍生出「什麼手段都行」的想法。而這樣觀念的人，不能說他是經營者，只能說他是「黑心商人」。

所以「正確的獲利方法」是在「兌現承諾、創造成果」的基礎上獲利，作為一個經營者，如果只有賺到錢，就必須意識到自己並沒有把工作做好。一個只求業績、只求結果的公司，絕對無法長久維持。

【心得】
我的使命感是什麼？我存在於社會中的意義是什麼？

回想起當初為何想做房仲？不外乎就是只想賺錢，早日把債還清，根本沒想過這份工作的使命感是什麼？正因為如此，自己也曾迷失、自大、走偏過，甚至惹上消費糾紛，我想，關鍵就在於我缺少了我對房仲這份工作的使命感。

我試著去描繪、詮釋我對房仲的使命感：讓屋主開心賣掉房子，讓買家買到心目中理想、不會買了後悔的房子，我要讓每一位跟我買賣、透過我招租、承租房子的客戶們，都感到安心、開心，被我成交的案子，客戶們都對我「零負評」，甚至還能感到「驚喜」。→這就是我的使命感。

我的發展方向：我想成為真正的「房仲王」，我要我的個人業績，足以大過別人整個店頭創下的業績。

我的實施方針：
1.讓自己在專營的區域─大直，委賣物件最多。
2.提升指名度，讓客戶有需求時，都會主動想找我服務。
3.提升知名度，讓客戶們想到大直就想到我。
4.培養自己的組織，做起事來能夠事半功倍。

我的具體方法：開發、銷售、行銷個人品牌/曝光、招募。

我自認為是一個嚴以律己的人，向來每天都把自己的行程安排很滿，每天都有規定自己一定要做完的功課，例如：

1.每天上各大主要房仲網站，掃瞄一輪，觀察是否有新物件釋出？是否有物件下架？原銷售物件是否有調整價格？
2.每日掃讀房地產重點新聞。
3.為正在尋找房子的買家，提供「每日一物件介紹」的服務。
4.每日輪流追蹤屋主們的售屋心態，每半個月至少互動一次，最少每個月一次。
5.每周，發佈在地新聞，經營自己商圈的活動，學校園遊會、百貨公司周年慶、鄰里與廟會活動，還是社會新聞事件等等。
6.每月發布一次大直最新實價登錄，讓所有關心大直不動產趨勢的民眾，都能透過我整理過的資訊，更能清楚掌握大直房價漲跌。

我曾經與某位店東吃飯，我問：「為何有些公司可以容忍整日不做業績，來公司就是上網打電動，或者是心術不正，騙客戶、連自己同事的客人也不顧情面、不擇手段去搶客戶？」

這位店東告訴我：「因為你沒有開過公司，等你有天當了店東，發現每個月要繳房租、水電、秘書薪水等等營運開銷後，你就會知道，一旦有了經濟壓力，管他黑貓白貓，能抓老鼠（做出業績）的就是好貓。」

說實話，我能理解他的想法，但我無法認同，規矩與法律，只要有心，永遠有漏洞可鑽，一家公司若少了道德準則，很容易產生劣幣驅逐良幣的情況。一個只求業績的公司，如同作者所言，並沒有將經營者的工作做好，也絕對無法長久經營。

《第二節-經營者必備的四種能力》
第一：變革的能力─創新者
市場殘酷無情，顧客需求也瞬息萬變，若不具備客戶所要的附加價值，那它根本就賣不出去，沒有變革能力，就無法「創造顧客」。

第二：獲利的能力─生意人
變革若無法轉化實質的業績(金錢)，也無法維持下去。變革後若獲利，等於獲得顧客的支持。

第三：建設團隊的能力─領導者
一個人時間與能力有限，如果不具備建設團隊的能力，也不可能取得大成果。

第四：追求理想的能力─為使命而生的人
變革、獲利、建設團隊，都是為了實現使命而採取的手段。

【心得】
確實，人家為何要找我服務？是因為我能幫屋主賣高價？我能幫買家殺價？還是我能降低消費糾紛？讓交易都是圓滿的？我能幫房東過濾房客？我能幫租客租到好房子？除此之外，我還有什麼「附加價值」？如果我跟一般房仲一樣，如何「創造顧客」？

說句心裡話，我之所以努力爭取媒體曝光、寫不動產文章，就是為了增加我的「附加價值」，至少有顧客會覺得，找「陳泰源」服務，還可以順便「認識這個人、結交這位朋友」，我努力讓客戶覺得「我不只是一位房仲」。

《第三節-為何必須培養經營者》
成為大企業很好，但成為大企業之後，與客戶打交道、和部下相處，以及資金運用等方面，難免會表現出大企業的作風。然後就停止不前、做不出成果、得不到部下支持，因為習慣，而無法改變自己的工作方式。

書中提到，作者年輕剛從父親接手公司時，最慘的窘境是只剩下一名員工，其他人都辭職了，他強調他經歷了多次失敗，交了許多學費才感悟到的思考原理，他希望透過這本書，可以讓大家不要經歷失敗，避開不必要的風險。作者更希望讀者不要滿足於「還算稱職的經營者」，而要成為「對社會做出巨大貢獻，努力讓社會變得更美好的經營者」。

【心得】
房仲通常都是單打獨鬥，很少店頭的文化與制度，可以迫使業務員想去培養自己的組織，如今，美商era不動產的全新合夥人制度，就是一個可以讓業務員自動想去發展自己組織的制度，只要組織越壯大，被動收入就越多。

過去待在大直傳統店頭，因為有同事們幫忙開發找屋主，我基於「在團體裡要扮演互補的角色」這樣的想法，自動轉做純銷售（找買家）的房仲經紀人，雖然因此難以獨泡成交，卻也交出「年度該店第一名、年度該店成交總件數第一名」的雙料冠軍。

到了新公司之後，目前除了我，公司沒有別人在經營大直，我想這是上天給我最好的禮物，什麼也沒有之後，我就不能再倚靠同事幫我開發，因為同事們有各自經營深耕的地區，新環境，將迫使我再度重操開發（賣家）能力，這，就是我該改變、也要持續進步的方向。

未完待續......

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2017/12/part1.html

151210中天、東森、三立 防惡房仲 定期巡視、換鎖、委託期不過長
影片網址→https://youtu.be/jHQ6Qf6lTj0

中天 黃子鳳、劉至展 採訪報導……↓
竊賊偷走鑰匙，侵入豪宅鳩佔鵲巢當起主人來，類似電影情節，有可能在現實生活中上演。

有些屋主因為長期在國外，或是基於信任，因此口頭委託房仲代租，甚至全權交由房仲來處理，千萬要小心，房客也要睜大雙眼看仔細。

記者 黃子鳳：屋主委託房仲帶房客看房子，房仲手上應該有個公司鑰匙圈。......↓

房仲手上的鑰匙圈，應該要載明房子基本資料，代表透過公司建檔，一切公開透明，否則房子被怎麼利用，房東恐怕都不曉得。

房仲業者 陳泰源 表示：曾有房仲確定房東出國旅遊外出，於是他就拿鑰匙，在房東的房子裡辦party，因為那是公寓沒有管理員，所以房東也不知道。

屋主求自保有撇步，除了慎選優質社區，並且跟管理員保持聯絡，另外避免被房仲備份鑰匙，有客人要看房時，堅持親自開門，或者改用密碼鎖，一旦出租新房客就換鎖，避免遇到黑心房仲，被騙不自知。

東森 曾鈴媛、鄭仕欣 採訪報導……↓
要如何防止不肖的房仲亂搞、侵占房屋呢？專業的房仲提醒，合約上一定要註明委託期限，結案後鑰匙一定要房仲歸還，屋主甚至可以換鑰匙，來防止鑰匙遭到備份，尤其經過合法房仲公司委託的案件，通常鑰匙都會加掛公司專用扣環，如果沒有扣環，表示可能是房仲私下接案，容易產生糾紛！

看屋前跟屋主電話詢問，房仲資歷5年半的陳泰源，最高紀錄同時經手20幾間房屋租賃買賣，但每一次的看屋步驟樣樣馬虎不得。

房仲業者 陳泰源 表示：這是標準一房一廳的格局。

承辦不動產物件經手案件來來去去，能夠順利交易，關鍵還在房仲和屋主建立信用、默契，就怕不肖房仲來搗亂，攤開合約，上頭一定得註明承辦期限，時效過後房仲對房屋的使用權自動失效，鑰匙也得歸還屋主。

房仲業者 陳泰源 表示：一定都有一個委託期限，在這個合約書裡面，超過了，鑰匙就要主動歸還給房東。

最常發生的糾紛是鑰匙拿了充當二房東，轉租大賺黑心錢，再者是店面拿來頂讓承租者或房仲人卻跑了，防範鑰匙被動手腳，也有自保之道，壓克力板鑰匙圈上頭註明物件名稱、地址售價、經紀人，這是房仲公司專用扣環，也是合法登記的最好證明。

房仲業者 陳泰源 表示：如果是沒有公司的鑰匙圈，那就代表這個房仲極有可能是做私件，這個房子可能根本就沒有報到公司過。

除了房東自行保管鑰匙以外，還能換密碼鎖，依照屋主需要自行更換密碼，或者每次結案後直接更換鎖頭，防止屋子在不知情情況下任人擺布，畢竟房屋買賣是大筆金錢交易，屋主也得注意，承辦通常以三個月到一年為期限，適當溝通、了解房屋近況，才能避免類似糾紛。

東森新聞網址→http://news.ebc.net.tw/apps/newsList.aspx?id=1449722691&cat=General

三立 游凱茹、楊成霆 採訪報導……↓
代替屋主跟客戶看房，房仲卻將房子當自己家，離譜行徑，其他家房仲聽了很傻眼。

房仲業者 陳泰源 表示：住了8年，房東都渾然不知道這件事情，其實房東他自己也付一定的責任，他要嘛就是大部分時間根本就不住在那附近，或者那間房子對他來講就是閒置多餘的資產，其實根本就沒有特別去注意。

不可思議，因為屋主要委託房仲，程序繁瑣。

房仲業者 陳泰源 表示：重點是他這邊有這個第六條，有一個「委託期間」。

首先，契約書上的「委託期間」得寫清楚，一般租屋3個月就算長。
房仲業者 陳泰源 表示：像這個就是我們公司專門的鑰匙鎖。
交付的房屋鑰匙，鎖在公司專屬的櫃子裡，上頭還有牌子標明物件內容。看房前……↓
房仲業者 陳泰源：我大概一個小時後，有客人要約看您的房子。

通常要先電話知會房東。疏忽環節也曾發生房子被房客霸占，

房仲業者 陳泰源 表示：租了之後呢，他可能沒有經過房東的同意就把它自己裝潢隔間成學生的雅套房，然後自己在當二房東，賺這個差價，出租給附近的大學生。

自行轉租糾紛時有所聞，屋主要委託房仲出租房子，契約規則要小心外，也可以多家委託，避免其中一位房仲動手腳，保障自身權益，才不會讓自己房子成為別人覬覦目標。

部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/116649033