#阿明小教室 #房事辭典 #不動產經紀營業員
（咩敲了敲房地產經紀公司的門，開門探頭詢問）
你好，我想要找房子，請問該找誰？

（一位服務人員起身回答）小姐您好，歡迎請進。
我們有具備證照的專業營業員可以為您服務，
初步介紹房屋與各項分析，後續更進一步簽約與
訂金處理將由更專業的人員負責。

一、 不動產經紀營業員取得資格
1. 不動産經紀人考試合格。
2. 參加經内政部認可機構或團體辦理的
專業課程訓練，需上滿30小時，
經測驗合格並須向仲介業全聯會登錄
取得營業員證明。
3. 營業員證明書有效期限為四年，
期滿應檢附完成訓練20小時以上證明文件，
重新辦理登錄。

二、 不動產經紀營業員工作職掌
1. 搜尋及彙整不動產訊息
2. 協助客戶瞭解不動產銷售或出租事項
3. 安排買賣雙方簽訂租賃同意契約及財產轉移權利
4. 進行電話行銷與客戶經營開發
5. 不動產市場開發

三、 其他
不動產經紀營業員是協助不動產經紀人的從業人員，
不能負責任何簽章行為，屬於助理工作，
包括房屋帶看、房屋介紹等。

不動產經紀營業員詳細資訊
https://54aming.com/articles/f2ec98
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買房知識家 LINE 社群 https://reurl.cc/2021vn
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#不買不會怎麼樣 #買了會很不一樣
賣厝阿明2020闊別三年hen有感大作

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【171116 美商ERA不動產飛鷹計畫-Flying Eagle】

這一次的會議內容感覺比過去充實，主要是學員們自己也有積極進取的心，有漸入佳境......↓

【學員A】

1.看到我之前在臉書po文提到「總裁說房市不好，就是最好的時機？」主動詢問我，不解機會點在哪？

我答：做事要搭配天時、地利、人和，過去房地產景氣一片大好，誰會想要改變？但未來房市呈現常態性低成交量，店頭營運成本明顯吃掉公司利潤，「此刻」人心浮動，就是最好的「天時」，唯有這個時機，最好做招募。

因此，除了業務員原本該做的開發、銷售、房地產知識吸收之外，更應該利用這個時機點，努力做招募，利用美商ERA的合夥人制度，壯大自己的組織，累積被動收入，才能讓自己越做越輕鬆。

2.接觸某位屋主，說要「實拿不含服務費」2300萬，換算單價81萬/坪。

我要求A自己去實價登錄網站做功課，A也在飛鷹計畫開課前認真去查詢，發現附近成交行情連70萬都不到，覺得屋主真的賣太貴。

我順帶提醒A，如果跟屋主在「第一次見面」之前，這個行情功課早已做足，不就更能提升自己在客戶面前的專業度嗎？

3.拜訪屋主時，發現當下總共有3名房仲，其中1家房仲的言行舉止，充滿銅臭味、油條，雙手還交叉在胸前，，A從旁的觀察，發現同行給屋主的感受很糟糕，因此當作借鏡，警惕自己與客戶互動時，要保持適當距離，肢體語言、禮貌也是相當重要的。

4.當時有3家房仲，陪同A的同事，在與同行閒聊時主動提到美商ERA的制度，讓同行有點動搖，想換公司，A也因此學下來，告訴自己「時時刻刻」都可以做招募，遇到同行就可以聊。

5.前幾天，A一度以為簽約用的契具不見了，A想說沒什麼，不見就不見，後來我主動要求去詢問其學長姊，A才知道事情的嚴重性，輕微者頂多罰錢補工本費，中度者要登報遺失，而潛在可能發生的嚴重風險是，萬一有不肖人士拿著你領過的契具（例如斡旋），跑去跟買家收「現金」斡旋金，然後捲款潛逃，那當初誰領那份契具的業務員，就要連帶承擔法律風險了，這也是為什麼我們跟祕書請領契具時，上面都有編號而且都要業務員登記簽名的原因了。

【學員B】

1.開發到一物件，屋主也同意簽委託，但所有權人是女兒，爸爸說女兒沒空，而且爸爸才有實質決定權，所以爸爸出面簽委託即可，問該怎麼處理？

答：
學者理論官方說法派：要求爸爸出示女兒授權給爸爸的「授權書」，爸爸才能代表女兒簽委託，委託合約要一並附上授權書。

經驗實務變通派：萬一爸爸已經嫌簽委託夠麻煩了，還要生出一張授權書，覺得更花時間，因此不想簽了，可以請爸爸在所有權人簽名的地方，「先」簽上女兒的姓名，「再」簽上爸爸自己的姓名，旁邊加個「代」字，不能叫爸爸直接簽女兒的姓名喔！

2.關於屋主的盤算，屋主說，開價1360萬，實拿1300萬，意思就是，服務費抓4%=1354萬=「開價趨近等於底價」，毫無預留殺價空間。

答：這類的屋主，通常的說法是「出價再來喬服務費」，屋主當然也知道買家隨便出價都肯定低於底價，心態就是「想享受到房仲的服務與客源，又怕仲介賺」，因此建議，不管日後是否有客戶，定期與屋主保持聯繫，而在每一次的溝通過程中，尤其是在討論價格時，都必須連同服務費包裹在一起談。（相關的話術就不文字化了，直接在課程上有給予B建議。）

不然屆時準買出現時，成交時只有雙贏，沒有三贏，屋主給仲介服務費只會覺得是「恩賜、施捨」，並不是「應該給付的規費」。

【學員C】

1.因為自己本身就住在淡水《台北灣》社區裡，因此決定當「社區專家」，把台北灣1~6期全面搞懂及深入經營，也有找學員B協助，目前為止已經累積簽了3筆買賣委託合約了。

2.但是，委託合約中，有很多空白處（審閱期、留下家具家電有哪些？售價？是否代收訂金？屋況說明書？服務費%數？.....多處空白），所以，我已要求學員C、B，各自詢問資深的學長姐。而下次分享的題目是：如果屋主事後悔賣，或者惡意要找麻煩，因為當初委託約的哪個部分沒有簽名，所以屋主可以攻擊的點有哪些？可能導致哪些消費糾紛？下周的飛鷹計畫會議裡，要分享給大家聽。

【學員D】

1.之前在戶外OP，因此認識某位買家，沒想到買家在新店華城路也有房子，主動表示想委賣，問D是否願意接？

而D做功課時發現，屋主價格心態過高，加上那邊成交頻率低，且距離自己的經營範圍遠，交通時間都是成本，但又想經營此客戶，不曉得該怎麼做？

答：
a.新店華城路一帶的別墅，其實跟陽明山別墅類似，因為市區、蛋黃區的豪宅推陳出新，導致山區別墅型豪宅成交低迷，過去3~5年來成交筆數非常少，呈現個位數，這樣的資訊可以分享給客戶知道。

b.因為種種考量，賣此案事倍功半，可又想經營這位客戶，建議可以暫時先私下運作，也就是持續跟客戶互動，讓他知道，只要有客戶指名要新店華城路一帶的房子，一定會轉介紹，暫時沒有簽委託，可以減輕沒客人、沒帶看的心理壓力，但仍可定期與客戶聯繫互動，讓他知道，你有在關心他的房子就可以了。

2.另外，D過去這一陣子都針對「慶城街」的案子守現場，因此累積了不少附近需求的買家名單，決定深耕，針對累積的買家資源，會著手開始介紹、開發附近的案子，努力做到點→線→面。

3.學員D因為經驗不過才幾個月，因此也不自我設限，也對商辦、店面有興趣，剛好我們公司有定期的商仲交流會議，D也決定開始要參加了。

【學員E】

新加入的夥伴，新人，剛考到證照，第一次參與會議，表明因為家住土城，所以區域深耕應該就是以土城為主，準備開始從各大房仲網站、售、租、開發、銷售、實價登錄資訊、社區介紹等等，展開最初步的認識、蒐集行動。

【我】

有一名新同事提出一個問題，關於591，不論租售，刊登者皆有3種身分：房東、仲介、代理人。同事問：「既然代理人也可以賣房、招租，代理人也可以收服務費，我們幹嘛要當房仲？還要上課、考證照，那麼麻煩？」

答：代理人當然可以收所謂的「紅包、介紹費」，但不能收「服務費」，名詞定義有所不同，而房仲是屋主「委託」之人，代理則是屋主的「延伸」，定位也不一樣，通常代理人會跟屋主收「介紹費/紅包」，但如果對承租方、買家，如果在一開始沒有清楚表明要收費，成交後才說要收，消費者是可以拒絕的。

另外，仲介需要考營業員證照，收取費用，有稅的問題，要開發票，而代理人並沒有，因此，如果偶爾為之，算是遊走法律邊緣，但如果是「職業級代理人」的話，就有涉嫌逃漏稅的嫌疑了。

更詳細深入的解說，也可以參考白法務的文章→https://timeline.line.me/post/_dR6rGbTu_INcf7EvB3Oh91DggGSV52mwY9AfLGk/1149211090404024031

以上 報告完畢

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2017/11/171116-era-flying-eagl.html