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04/19㊀
/ #房地合一稅2.0（財政部版草案）實務解析
/ #封昌宏 金融業專業財稅顧問
http://www.angle.com.tw/book.asp?BKID=12789&f=fb

🔶房地合一稅2.0版的重要內容
　🔹預售屋納入課稅範圍
　🔹以股票形式實質買賣不動產納入課稅範圍
　🔹持有期間稅率的調整
　🔹營利事業買賣房地也按持有期間適用不同稅率
　🔹土地漲價總數額的計算與土地增值稅脫鈎
　🔹降低未取得證明文件可列報費用的比率
　🔹營利事業不提示帳簿憑證以現值計算房地成本
🔶是否有日出條款的探討

#會計師 #記帳士 #估價師 #土地開發人員 #地政士 #不動產經紀人 #不動產營業員

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04/16㊄
/ #央行打房 與 #房地合一稅 2.0之明天過後 / #簡英宗 估價師
http://www.angle.com.tw/book.asp?BKID=12793&f=fb

🔸打房？打炒房？政府打房政策有幾種？
🔹房地合一稅1.0與房地合一稅2.0之差異
🔸貸款成數高低與利率高低之差異
🔹實價登錄2.0同步出發
🔸自住客、投資客、建商法人等何去何從
🔹誰不小心掃到颱風尾

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為了讓學員感受書本與人強大的連結力量，我在課堂上舉了一個有趣的例子「凱文貝肯與六度分隔理論」（The Six Degrees of Kevin Bacon）。
　
　
這是前幾天上網查詢電影資料看到的例子，1994年有兩位奇葩想出了一個點子，把六度分隔理論轉化成一個小遊戲，看誰可以從最短的距離，把一名美國演員與凱文貝肯之間的關係（共同演出某部電影的關聯性）找出來。
　
　
比方說，如果例如A演員和B演員共演過Y電影，而B演員又和凱文貝肯演過Z電影， A演員和凱文貝肯的連結就達成，因為從A連到B，再連到凱文貝肯。
　
　
凱文貝肯在一九八六年拍過一部電影，講述在紐約華爾街挑戰失敗的股票營業員，選擇暫時當個勤奮的單車快遞員，後來重返華爾街東山再起的勵志故事，這部影片叫做「銀色快手Quicksilver」片長一小時四十六分鐘，剛好跟我的筆名一模一樣，銀色快手是凱文貝肯騎的那部單車的名字，這是我和凱文貝肯之間的關聯。
　
　
六度分隔理論，又名「六個人的小世界」。它是Karinthy Frigyes在1929年提出一個假說概念，大概的意思是，他認為每個人只要透過朋友圈，也就是朋友的朋友的朋友的朋友，只要在其他五層朋友圈之內的關係，就可以連結到世界上的任何一個人，想像我們其實是彼此有著某種關係互相連結的陌生人，聽起來很奇妙又覺得浪漫。
　

我不是因為這部電影而取了這個筆名，是在我取了筆名之後，有網友跟我講有凱文貝肯的同名電影，我才知道這個巧合。
　
　
兩個我曾經想取的筆名的都有電影，第一個是《銀翼殺手》是我喜歡的科幻經典片，可是在場的朋友，應該沒有聽過作家叫做殺手的，或許有聽過殺手歐陽盆栽、但是作家的筆名叫殺手，就有點恐怖了，這樣殺很大，所以我放棄了這個名字，退而求其次，改叫銀色快手。
　
　
我想講的是，現場的學員，除了自己帶伴來參加這個活動的朋友之外，你們應該不認識彼此，但根據六度分隔理論，其實你們之間，應該會有共同的朋友和隱密的連結，你們並不是完全的陌生人，這個故事告訴我們，在這座小小的島嶼上，我們每個人其實都有關聯，

　
所以我會建議大家在下課之前，如果還不急著回去之前，請你務必跟不同的學員聊聊天，卸下心理防線，搞不好在你們的話題裡會找到共同點，看看你們之間有沒有甚麼共通點，說不定會發生有意思的連結。
　
　
那「凱文貝肯」為什麼會成為六度分隔理論的一個計算單位呢？因為他參加了一個真人實境秀節目，遊戲的目標，就是邀請一名演員作為節目來賓，來聊聊他和凱文貝肯之間的關係，假設凱文貝肯演過的電影，曾經合作的演員，跟所有美國演電影的人都有關聯，或是演電視劇的人都有關聯，要怎麼做得到？
　
　
這個節目引發了一名臉書分析師Edmund的興趣，他試著用演算法和大數據去蒐集凱文貝肯曾經主演過的電影，找出裡面曾經共演的角色，包括主角和配角，再從這些演員去分析他們曾經演過的電影，接著從這些演員在演過的電影中曾經共演的角色繼續追蹤下去，你猜最後找到了幾部電影？
　
　
最後找到八千四百三十部電影，很驚人的數字吧。

曾經與凱文貝肯合演的電影，牽扯出來的人物關係圖，竟然可以涵蓋絕大部分好萊塢電影的重要角色，我曾經看過凱文貝肯主演《別闖陰陽界》還有美劇《殺手信徒》，但從沒想過，他竟然可以用共演關係，連結到一萬五千名演員。
　
　
我們一生能看多少部電影呢？

很有趣的實驗吧，如果把遊戲換成「銀色快手的六度分隔」會是怎樣呢？從我取這個筆名的一九九七年開始至今，所有在網路上認識我或聽過我筆名的人，或許彼此之間也有隱密的關聯性，而共通認識的人是銀快。
　
　
這就構成了銀快的三個人小世界，我在這二十年之間，驗證到一件事，臉書上的台灣使用者，可能只要透過二個人的朋友圈連結，就可以連結到所有人，所以當「選書師培訓課」的學員勇翔，下課來跟我合照的時候，他說追蹤我的臉書很久了，是我的潛水讀者，並且說出一個名字，那是我的朋友，而他是那位朋友的高中同學。
　
　
我上完課以後，回家有個熟識的姊姊敲我訊息，她說在她公司同事的臉書上看到我和勇翔的合照很訝異，原來他去上了我的課程，而姊姊和勇翔是同一家不動產仲介公司的同事，後來勇翔臉書還出現他的朋友留言說，她是銀快老婆沒力史翠普線上寫作課的學生，而勇翔之所以會來報名我的選書師課程，則是因為有另一個我不認識的女性潛水讀者一直強力推薦他來上課，而這幾位和勇翔有關聯的朋友，或認識我的朋友，我們之間的共通點就是喜愛閱讀，都是愛書人。
　
　
書本串起人與人之間的友誼橋樑，那個連結力量是非常強大的，「銀快的三個人小世界」其實就是個「讀書、選書、愛書人的小世界。」
　
　
我和喜歡閱讀的你已經沒有距離了
彼此之間並不是完全的陌生人
　
如果有一天我們相遇的話
請記得跟銀快打聲招呼。
　
銀色快手ｘ生鮮時書｜選書師四小時培訓班
　
文 / 銀色快手（Silverquick） 一天擁有25小時的人
20191215 PM 11:40 桃園內壢寫作的房間

161007Part3-第6招-虛灌坪數、公設比過高 該如何杜絕？
漫畫─中信房屋中壢鎮中店營業員-李美娟
影片網址→https://youtu.be/7UK8ByTg0Uk

2014年10月24日有則房地產新聞，談到台北市的新建案公設比平均超過34%；換言之，花1000萬元買房子，其中將近350萬是花在公設上面。

這樣的現象起因於2003年8月31日新北市蘆洲區「大囍市」社區發生嚴重火災後，營建署在2005年修正《建築技術規則》規定，8樓以上的建築物至少須設置2座公共逃生樓梯，為了加強逃生與消防設施，間接提高了住宅的公設比。然而，除了法規限制外，也有某些無良建商，為了牟取暴利而虛灌公設坪數。......↓

【案例1】

有一棟位在內湖區康樂街的華廈，基地只有48坪，加上要設置電梯、逃生梯、機房、地下室、天井等等，公設比竟然高達53%，以一戶平均總價2200多萬元來計算，買家等於要砸下1200萬的鈔票來買公設！

【案例2】

高公設比的社區近來很常見，因此，碰到老屋改建，或是建商整合地主戶要推動都更時，地主戶通常會提出要求，希望建商蓋房子時可以調降公設比，目的當然是希望實際使用空間越大越好。有些黑心建商面對地主戶提出這樣的要求，竟想出一套讓地主戶難以抗拒的「完美話術」。

幾年前，我曾經陪一個朋友去聽一場都更座談會，因為他們家也是老舊公寓，且有建商在洽談整合都更。

我問建商：「為什麼公設比要那麼高？可不可以低於30%？」

建商代表回答：「你怎麼那麼笨啊！假設你實際使用空間是20坪，你要用20坪來賣？還是我多灌10坪的虛坪給你，你可以改用30坪來賣？哪個對你（地主）比較有利？顯然是30坪嘛！所以只要我們蓋的房子，公設比通常都會設定在社會大眾『能接受的極限邊緣』，目前看來是35%，將來你們賣屋時，不是可以賣更多錢嗎？」

當下我啞口無言……內心深處嘆了一口很長的氣，只能說，這套「無敵話術」，任誰也難以抗拒。

【買房，你該這樣做！】

制度上的缺陷，讓貪婪的人性有漏洞可鑽，地主們被無良建商利誘，台灣近年蓋的新房子公設比越來越高，為了杜絕這樣的亂象，其實有兩種做法。

首先，修法改變制度，參考先進國家，像日本、中國的房子公設是不計價的，皆採用實際坪數計價，可惜現階段似乎難以執行；其次，在制度改變之前，可以用「總價除以實際坪數」算出來的單價，做為擇屋的參考。

舉例來說，總價1億、權狀100坪的房子，單價為100萬/坪。假設公設佔35坪，換算實坪65坪，單價為每坪153.8萬元；若是公設只有20坪，換算實坪80坪，單價則是每坪125萬元，也就是說，使用坪數越大，單價越低。

其二的做法，是近年來我所接觸到的客戶們，有越來越多買家開始用這樣的方式做為擇屋的標準，如果大家都漸漸習慣用這樣的計算方式來判斷房屋價值，相信日子久了，無良建商虛灌公設坪數的社會新聞案件就會消聲匿跡。
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本文收錄在陳泰源的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》第6招
陳泰源的新書發表會，歡迎報名參加喔！
日期：10/16(日)
時間：下午2:00~3:30PM
地點：私儲空間-台北市南京東路二段36號七樓

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/174949236

160930-Part2-房屋坐向無定論，買方說了算
漫畫：中信房屋鎮中加盟店營業員-李美娟
影片網址→https://youtu.be/ekh0JjaseW4

房屋坐向的通則是，客廳看出去的採光，或是大樓外觀的方向，如果你沒有事先交代清楚，要以什麼基準來看坐向，房仲會用自己認定的坐向幫客戶找房，可能因此會錯意、搞烏龍。......↓

【案例1】

某日，我帶客戶看房子，聯繫窗口是買方的助理，購屋條件很簡單：一定要坐東朝西。這名助理先幫老闆過濾物件，已經跟我看過2次房子，都沒什麼問題，直到助理帶著董娘（也就是真正的買方）從新竹北上看屋，才發現問題大了。

董娘特別找了風水師來現場看風水，那個風水師全副武裝，深怕人家不知道他的來頭，還帶了一個比筆電還要大的羅盤來對方位，結果，我幫客戶整理的物件，全數被打槍......
搞了半天，董娘要的「朝西」，不是客廳採光朝西，而是室內大門「開門進室內的方向」朝西，助理一臉尷尬，當場我也無言了。

【案例2】

2011年2月新聞報導，某女因為當初建商說房子是南北向而買了預售屋，房子蓋好後，發現不是南北向憤而提告，可是因為房屋坐向無定論，後來這名婦女告輸建商，但也創下了法官求助命理師，藉以釐清案情的首例。

【買房，你該這樣做！】

房屋坐向無定論，各家說法皆不同：

國際易經學會認為，1樓朝哪，坐向就是朝哪裡；中華民國星相學會理事長陳進指出，如果是透天厝，一樓朝哪裡，坐向就是哪裡，而高樓大廈、集合式住宅須以開門的面向為判斷，也就是說，你的「門外」朝南，才是朝南；多數人或房仲則以客廳主要採光面來認定，命理師蔡上機亦是採此看法。

買房子時，當你看見產權調查報告書上說明房屋坐向的時候，鐵定會發生「同一間房子，每家認定的坐向不同」的情況。

在早期，多數人喜歡坐北朝南的房子，除了看中帝王坐向的財位格局，也因為夏天吹西南風、冬天吹東北風，具有「冬暖夏涼」的優點。漸漸的，也有人不排斥坐東朝西的房子，除了台語的俚語有「坐東朝西，賺錢沒人知」的說法外，因為台灣氣候潮濕（特別是北部），有西曬未必不好，尤其是陽台朝西晾衣服比較快乾，也有助室內除濕！後來也陸陸續續出現了朝東是「旭日東昇」、「坐南朝北，賺錢大把」等等的正面說法。

總之，風水坐向有別，請買方和房仲互相提醒，尋屋之前，先搞清楚到底在不在乎坐向？還有，要以什麼基準來判斷方位。
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本文收錄在陳泰源的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》第4招
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160923 Part1 看房子3 絕招：聽、看、聞找出問題
漫畫：中信房屋鎮中加盟店營業員-李美娟
影片網址→https://youtu.be/rJQSDqy-YJg

不論是買房子，還是租房子，大多數的民眾早就被新聞、談話性節目教育得非常專業，懂得什麼是嫌惡設施？也會向鄰居打聽是否為凶宅？並看一下公共環境清潔整齊程度，判斷住戶的素質，另外，房子內部格局是否有煞、壁刀、門對門、開門見灶等簡單的風水問題，也可以輕易地判斷。

唯獨「看不見的」，往往就是「後悔入住」的原因！......↓

【案例1-嶄新設計變成一場災難】

台北市中山區某個以套房產品為主的社區大樓，房子蓋好後陸續交屋，因為設計新穎、低總價好入手，所以多半是投資客購買後出租。可是不曉得為什麼，這個社區的房客悔租率特別高，點燈率、入住率極低，甚至開始出現拋售潮。

經過多方查證，直到我有朋友入住後，才發現問題出在「沼氣」！以馬桶做舉例：水管會設計一截彎曲處，每次使用後沖水，水管彎曲的那一截會積水，目的是防堵蟑螂、蟲子或沼氣通過。

可是當初建商在蓋這個社區大樓時，廚房水槽、浴室或浴缸排水管，都做成垂直而下，完全沒有彎曲，排水管中間無法產積水，每到了晚上，多數住戶煮菜、洗澡需要大量用水的時候，就會讓沼氣回流，導致許多住戶產生嘔吐、噁心的症狀，無法安穩入睡。

精挑細選一間房子後，很少人會想倒，看不見的空氣會有這麼強的「殺傷力」！本案例的住戶後來請了水電師傅，在排水處加裝存水彎，阻隔沼氣回流，這件事才逐漸平息，只是得自掏腰包多花一筆錢就是了。

【案例2-高樓景觀不敵頂樓排煙管】

我自己是租屋族，過去曾租過一間邊間套房，兩面採光、有陽台、24小時警衛管理、廁所有對外窗、高樓層視野遼闊，簡直完美！

仗著自己是房仲，覺得憑藉幾年的看屋經驗與專業，這間房子一定沒問題！剛好租金也在預算範圍內，二話不說立馬簽約，但住不到一個禮拜後，我就後悔了。

因為從窗戶看出去，剛好是隔壁棟大樓的頂樓平台，而那棟大樓的一樓是燒烤餐廳，燒烤店的排煙管直達頂樓平台，營業時間是從晚上到隔日的清晨，重點是，排出油煙的高度，剛剛好跟我住的樓層一樣高……

所以，只要我一打開窗戶，屋裡就會充滿油煙味，兩面採光變得沒意義，不管是夏天或冬天，一定得緊閉窗戶。

【案例3-在自家抽菸也會被抗議】

出社會後，不論待在哪家公司上班，總會遇到有抽菸習慣的同事。我從事房仲業的第一年，待在一家小品牌、個體戶的房仲公司，也有學長姐是菸友。原本公司覺得抽菸形象不是很好，給路過客戶看見，會留下不好的印象，於是規定只能在特定的房間內抽菸。

沒想到，才抽第一天而已，同事們都還沒碎碎念，反倒先被樓上的鄰居抗議了！因為從二樓到頂樓，整棟大樓的住戶竟然都聞得到菸味，後來發現，在公司廁所抽菸，菸味同樣會傳到樓上去，最後同事們都改到戶外去抽菸。

不過，一棟樓高達十幾層的電梯大樓，通風管線竟然如此設計，我算是第一次見識到。

【買房，你該這樣做！】

一般看房子時，通常只會檢查自己要住的社區哪裡有問題，很容易忽略周邊社區的環境，買房子時別忘了也要到左右社區去繞一繞，別像我那次租屋，栽在隔壁棟大樓的燒烤餐廳，讓半夜產生的油煙影響到健康。

別懷疑，有些大樓的管線就是設計得像案例3那樣「通風」，如果一樓是店面，尤其是餐廳，看屋時比較容易用鼻子判斷；若一樓無店面，建議問一下管理員，或留意公佈欄是否有「請住戶們不要在自家室內抽菸」的公告，可以避免買到管線與鄰居流通的房子。

記得，以後看房子，除了「打聽」房子、「看」房子之外，也要「聞」房子喔！空氣品質很重要！卻是看房子最容易忽略的部分。

說明：本篇文章收錄於《一眼看穿房仲賣屋手法》第五招
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